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#261 Re : Locations et baux » Perte de l'expédition d'un jugement » 05-03-2023 08:57:03
Une expédition est nécessaire pour faire un commandement à payer.
Pour avoir une nouvelle expédition, il faut faire une procédure au tribunal de 1ère instance. J'ai eu le cas il y a une vingtaine d'années.
#262 Re : Locations et baux » Etat des lieux de sortie - Peut-on vraiment éviter le partage des frais ? » 24-02-2023 23:04:48
Le même dispositif est prévu à Bruxelles par l'Ordonnance visant la régionalisation
du bail d’habitation. Art.220 §3.
Je suis régulièrement confronté à un refus même de la part d'avocat.
Quand le locataire est solvable; je ne me gène pas. Jusqu'à présent, les frais d'une expertise judiciaire ont toujours été mis à charge du locataire.
#263 Re : Locations et baux » Prorogation et indexation » 20-02-2023 10:48:19
Région concernée ?
Mes questions sont les suivantes:
1) Peut-on indexer les loyers alors que le bail a été prorogé? Sous-entendu pour un loyer de X€ par mois pendant 1 an.
2) Si celui-ci peut être indexé, quel "ancienne index" considérer? L'initial d'Octobre 2020 ( le mois précédent la date du bail) ou l'équivalent de la prorogation, c'est-à-dire, octobre 2021/2022?1. Oui
2. L'initial (2020)
Pour 2022, il pourrait y avoir des restrictions quant au PEB.
Quelles régions?
#264 Re : Locations et baux » Locataire et humidité » 20-02-2023 15:45:41
Pour mettre fin au bail, il faut voir si c’est fin de bail (3 mois de préavis) ou résiliation anticipée (3 mois de préavis + 1 mois de dédommagement).
Mais il est clair que des travaux d’isolation par l’intérieur doivent être faits pour mettre fin aux ponts thermiques. Vous n’en sortirez pas autrement.
Il est tout aussi clair que le locataire doit occuper les lieux en bon père de famille.
Quant à la fenêtre de toit; est-ce la seule source d'éclairage? Ne pourrait-on mettre de l'isolation sur le toit autour de la fenêtre?
#265 Re : Locations et baux » Prorogation et indexation » 20-02-2023 10:48:19
Bonjour,
Je vous présente le cas suivant;
-Un locataire, depuis Novembre 2020, a un loyer de X€ par mois,
-Son bail, suite à un échange de mail, a été prorogé pour la deuxième fois, pour une dernière année ( bail de courte durée, pour une période totale de 3ans),
-Le bail a donc été prolongé à la date anniversaire du bail initial, à savoir Novembre 2022,
-La prorogation se fait au même condition que le contrat initial, c'est-à-dire "pour un loyer de X€ par mois".Mes questions sont les suivantes:
1) Peut-on indexer les loyers alors que le bail a été prorogé? Sous-entendu pour un loyer de X€ par mois pendant 1 an.
2) Si celui-ci peut être indexé, quel "ancienne index" considérer? L'initial d'Octobre 2020 ( le mois précédent la date du bail) ou l'équivalent de la prorogation, c'est-à-dire, octobre 2021/2022?Merci d'avance pour vos échanges!
Matière régionale; législation régionale. Il y a lieu de préciser là où se situe le bien.
Par ailleurs, y a t-il un certificat PEB.
Enfin je lis: ' bail de courte durée, pour une période totale de 3ans'. Comment faîtes vous pour proroger un bail qui n'est pas prorogeable?
#266 Re : Divers (hors achat/location) » Augmentation hallucinante du prix du contrat d'entretien chaudière par Bulex » 21-02-2023 18:09:05
Bonjour,
Je reçois à l'instant un courrier de Bulex Services m'informant de leur décision unilatérale d'augmentation du prix de leurs contrats d'entretien chaudières.
Je suis chez eux depuis des années pour des contrats d'entretien Omnium pour mes locataires, avec un service correct mais sans plus, et des prix que je ne trouvais déjà pas donnés.
On m'informe aujourd'hui d'une augmentation de 37% du prix des contrats... Je connais comme tout le monde le contexte actuel d'inflation mais je trouve cela fort exagéré (et ce malgré une réduction de 5% accordée pour plusieurs contrats).
Je ne connais en revanche pas grand chose dans le milieu, qlq'un de plus compétent pourrait-il me donner un avis éclairé sur une justification relativement explicable de cette augmentation ?Merci !
Il y a des chauffagistes indépendant qui offre le même service.
#267 Re : Locations et baux » Bail 2 questions - un accord verbal a t'il une valeur juridique? Renouvellement? » 17-02-2023 21:01:25
Bonjour à tous et d'avance merci pour votre aide,
Nous venons de mettre en location un bien.
Nous avons choisi nos futurs locataires parmi plusieurs candidats
et leur avons donné un accord verbal (par telephone) de leur proposer un bail et avons fixé un rendez vous.Suite à ceci et voulant commencer cette relation sur une base de confiance,
nous leur avons soumis une copie pdf du bail pour consultation avant signature.
En retour, ils pinaillent sur certains points, et notamment sur la durée.Nous souhaitons un bail d'1 an automatiquement transformé en bail long terme au bout du délai de 1 an sauf préavis donné par l'une des 2 parties dans les 3 mois precedant la fin de la première année.
Ils souhaitent changer pour que le bail soit renouvelé à chaque fois d'un an. (Avec duree max de 3 ans)
Il me semble que bien que leur suggestion soit légale, la mienne l'est tout autant. Pouvez vous m'aider à y voir clair?D'autres points du bail sont également sujets à discussions de leur part bien que nous nous soyons assuré de leur validité légale.
Bref au terme de ces échanges, nous sommes à présent loin de la relation simple de confiance que nous souhaitions. Aussi nous nous demandions si nous pouvions "tout arreter" pour choisir un locataire moins "pinailleur".
L'accord verbal (téléphonique) sur la proposition de bail et le rendez vous fixé ont ils une quelconque valeur légale?
Comme nous ne sommes pas d'accord sur différents termes du bail, pouvons nous décider unilatéralement de nous retirer?1000 mercis pour vos avis éclairés
Marine
La matière étant régionale, il y aurait lieu de spécifier la région.
Si c'est à Bruxelles, un bail d'un an renouvelable à deux reprises pour une année me semble plus judicieux qu'un bail d'un an qui se commute en un bail de neuf ans. De la part d'un bailleur, votre proposition m'étonne; tout comme celle du locataire d'ailleurs. C'est comme si le bailleur agit en faveur du locataire et le locataire en faveur du bailleur. Le monde à l'envers.
Pour le reste, vous êtes en phase de négociation.
#268 Re : Locations et baux » locataires qui se remontent les uns les autres » 10-02-2023 13:00:53
Comme les compteurs changent les anciens boitiers ou autres ne sont pas réutilisables avec les nouveaux compteurs.
En quoi un changement de compteur implique un changement de boiler? Tant qu'on ne modifie pas le nombre de phases, l'intensité; c'est toujours la même chose.
#269 Re : Divers (hors achat/location) » Urbanisme : irrégularité » 17-02-2023 00:27:34
Les conséquences urbanistiques / financières varient de commune à commune.
#270 Re : Locations et baux » Locataire disparue » 24-02-2023 14:23:07
Bonjour,
J'ai une nouvelle locataire depuis début janvier 2023.
Lors de l'état des lieux d'entrée, le 1er loyer était payé mais la garantie locative n'était pas bloquée.
Je lui ai quand même remis les clés(oui c'était idiot, on ne m'y reprendra plus).
Depuis lors, impossible de la joindre.En ce début février, je n'ai toujours aucune nouvelle de sa part et le loyer de février n'a pas été payé.
J'ai également eu la désagréable surprise ce matin de recevoir un mail d'Ores pour signaler qu'une procédure de coupure de nos compteurs était en cours puisque personne ne les a repris.Que puis-je faire pour récupérer mon bien et le remettre en location rapidement?
Notre bail précise que "sauf accord du bailleur, le preneur ne pourra disposer des lieux tant que la garantie n'aura pas été constitué".
J'imagine que la remise des clés fait office d'accord de ma part malheureusement?Merci d'avance pour vos retours
en complément de l'étape 1; demander à la commune une attestation de domicile. Cela permettra de savoir si le locataire est domicilié dans les lieux.
#271 Re : Locations et baux » Locataire disparue » 24-02-2023 14:23:07
skywalker a écrit :Afin d'éviter la coupure des compteurs, vous pouvez les reprendre sous le statut "maison vide" (cela m'est déjà arrivé)
Moi aussi, si la personne n'est plus sur place.
Si elle y est encore, il vaut mieux que tout soit coupé et que cela l'incite à partir...
Par ailleurs si la personne est encore là les consommations d'énergie coûteront une fortune à charge du client du fournisseur d'énergie.
#272 Re : Locations et baux » indexation pour les garages à bruxelles » 07-02-2023 19:16:33
nonox a écrit :
bonjour a tous pour les garages et box de garages a bruxelles pas de PEB pouvons nous indexer comment faire le calcul standard alors
?
merci a vousPas (encore) de PEB pour les garages, mais patience... il se trouvera bien un petit génie pour corriger cette erreur un jour ou l'autre !
Avec travaux d'isolation obligatoire en cas de changement de propriétaire. 
#273 Re : Divers (hors achat/location) » Domiciliation rez commercial » 06-02-2023 10:27:50
Jakk77 a aussi écrit :
" je possede une maison à Bruxelles repris comme maison de commerce et d’habitation"
https://forum.pim.be/topic-294182-maiso … age-1.htmlS'agit-il de 2 biens différents ?
Je comprends qu'il s'agit d'un seul bien. Je crois comprendre que les deux sujets portent chacune sur une partie du bien:
- l'un l'arrière du rez-de-chaussée
- l'autre sur les étages
Il s'agirait d'une maison unifamiliale avec un commerce au rez-de-chaussée. Le but serait de diviser la maison en une habitations aux étages et un rez-de-chaussée commercial avec habitation.
C'est ainsi que je comprends la chose.
S'il en est ainsi, il serait bon de connaître le but de cette division Location, vente par lots, ...
Si c'est pour vendre, il faudrait demander un permis d'urbanisme; si c'est pour louer, on pourrait prendre le risque de passer outre toutes procédures.
#274 Re : Locations et baux » locataires qui se remontent les uns les autres » 10-02-2023 13:00:53
Les renons sont en cours de rédaction, ils seront envoyés dès demain. Merci encore pour vos conseils !
Cela ne signifie t-il pas que ces renoms commencent le 1er mars 2023?
#275 Re : Locations et baux » locataires qui se remontent les uns les autres » 10-02-2023 13:00:53
En ce qui concerne notre ébauche de stratégie :
- nous n'allons pas renouveler le bail de deux autres (la dame aux chats et le fan de sèche-linge, respectivement à la mi-mai et fin mai)
J'ignore ce qu'il en est en Wallonie; à Bruxelles il faut remettre son préavis même en fin de bail. Je crains qu'ici ce soit trop tard.
#276 Re : Locations et baux » locataires qui se remontent les uns les autres » 10-02-2023 13:00:53
Autres soucis locatifs aussi avec certains occupants qui, pour éviter de payer le mazout, se chauffent intensivement à l'électricité (voire au sèche-linge !!! véridique !!) ce qui fait évidement sauter les plombs de l'immeuble (je répète que l'installation électrique est neuve et aux normes !), et les locataires qui estiment dès lors que le souci vient de l'immeuble (ce qui est faux, confirmé par Ores et deux électriciens).
Il y a quelque chose d'anormal dans vos explications: Un problème d'électricité dans un appartement ne devrait pas s'étendre à d'autres parties de l'immeuble. Y a t-il quelque chose qui m'échappe?
Dans un immeuble de 6 appartements il devrait y avoir 7 installations électriques.
Par ailleurs, si l'agent immobilier, coup sur coup vous apporte des locataires à problème; changez d'agent immobilier.
#277 Re : Divers (hors achat/location) » Cashflow négatif mais ROI positif ? » 01-02-2023 15:50:06
Bonjour tout le monde,
Je suis en train de faire des calculs de rentabilités par rapport à plusieurs biens et j'aimerais avoir votre avis.
Est-il possible d'avoir une rentabilité positive alors que mon cashflow est négatif ?
D'après ce que je sais:
- Cashflow = Loyer mensuel - mensualité de crédit - ((précompte immobilier annuel+assurance incendie annuelle)/12)-(frais elec/gaz/internet/assurance, ...)
- ROI = (loyer annuel/(prix du bien + frais de notaire)J'ai pourtant respecté chaque formule dans mon tableau Excel.
Je me dis que c'est peut-être moi qui ne comprend pas la subtilité.
Merci pour vos réponses.
La mensualité de crédit a deux composantes: le paiement des intérêts qui est un coût et le remboursement du capital qui n'est pas un coût.
Le remboursement du capital intervient donc dans le flux des liquidités mais pas dans la rentabilité.
Dès lors si le remboursement de capital est important, les débours seront important et le cash flow sera négatif. Vous n'encaissez pas pour autant moins de loyer; vous n'avez pas pour autant plus de frais. Ce n'est pas votre banquier qui provoque des fuites à l'installation de chauffage.
#278 Re : Locations et baux » Délai entre signature du bail et paiement du 1er loyer/garantie » 01-02-2023 12:34:46
Le bail signé est alors annulé si garantie non constituée et 1er loyer non verséle jour de la remise des clés ?
Pour qu'il en soit ainsi, il faut que ce soit prévu ainsi dans le bail.
Comme écrit à maintes reprises: pas de bail si pas de constitution de garantie. Les deux doivent aller ensemble.
#279 Re : Locations et baux » Projet TV pb locations » 30-01-2023 13:47:12
Bonjour à tous,
je travaille pour la télévison et nous produisons une émission sur les différents problemes entre locataires (habitation endommagée...) et propriétaires (logements insalubres..)Vous pouvez me joindre par mail : pauline@matchpoint.be ou par téléphone 0479 38 98 78
Merci !!
Je ne crois pas
- que des locataires d''habitation endmmagée' vous montreront leur habitation;
- que des propriétaires de logements insalubres vous montreront leurs logements.
#280 Re : Ventes et achats » Adjudication en Flandre » 22-01-2023 17:42:12
Cher forum,
Ma question concerne une vente publique d'une maison en Flandre.
Le site de la vente ne me semble pas à jour : il est indiqué un montant de droit de 12% (droits + notaire).
Cela pourrait-il signifier qu'en cas de vente publique, les droits de 3 % en Flandre passeraient à 10 % ?
Ou bien est-ce juste l'incompétence du site d'enchères qui ne s'est pas mis à jour ?
Merci!
Sauf peut-être dans des cas particuliers, le droit d'enregistrement est de 12 % me semble t-il. À cela s'ajoute les frais de notaire et autres.
Par ailleurs ce serait bon que vous communiquiez un lien vers ce site de vente publique. Biddit? Qu'on sache de quoi il en ressort. Avec des brides d'information on ne peut que donner des brides d'information.
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