Vous avez fait connaissance avec un principe, datant de 1804, kafkaïen si on suit le raisonnement de certains, que c'est seulement la personne concerné qui décide où il réside.

Vous avez vendu votre société avant de changer l'adresse, ni d'avoir consigné ce changement d'adresse dans votre contrat de vente. Depuis 1804 vous êtes d'accord que:
- cette société réside chez vous
- seulement la société peut changer l'adresse.

Kafkaïen ? Je ne crois pas.

Si non vous  êtes d'accord qu'on puisse changer votre adresse privé vers une autre, dès qu'on peut apporter un preuve "crédible", sans vous mettre au courant. Je connais le truc, je refuse de le décrire en public.

Ce qu'on a fait récemment avec un agent immobilier agréé ... .

Votre proposition (heureusement pas adapté) est pour moi du pur kafka.

En principe je suis d'accord avec vous, concernant le "Big Brother" et "1984".

Mais en pratique certains gens n'agissent pas en bon père de famille et utilisent l'informatique à leur avantage. Vous voulez que l'Etat ne puisse pas utiliser ces techniques et laisser le champ libre à ces individus?

Vous connaissez mon opinion.

Parfois je ne vous comprends totalement pas.

D'un coté vous êtes ouvert au débat, d'une façon constructive.

D'un autre coté vous refusez comme un autruche de comprendre la réalité et vous réduisez tout au monde telle que vous l'avez connue dans votre passé.

Vous confondez ici concrètement à nouveau:
- le syndic comme organe de l'ACP
- le syndic comme mandataire de l'ACP.

Si vous ne voulez pas comprendre cela, je veux bien l'expliquer, mais dans un autre sujet.

But du BCE

Le BCE est en fait le registre national des personnes morales, avec personnalité juridique ou non.

Le BCE est nécessaire, pour
- d'une part simplifier l'administration envers les indépendants et les firmes (vous avez été indépendant: maintenant l'indépendant ne doit que s'identifier qu'une fois, puis l'administration doit utiliser les données du BCE).
- d'autre part rendre entre autres la lutte contre le blanchissement de l'argent efficace.

Blanchissement d'argent

Si vous ne vivez pas dans un autre monde, vous devez être au courant que des malfrats essaient actuellement d'utiliser des structures peu contrôlés par l'administration publique, pour blanchir de l'argent, et ainsi d'éviter à payer des taxes.

Le gouvernement lutte contre ces abus, pour entre autres empêcher que l'Etat doive augmenter les taxes pour compenser le fait que d'autres n'ont pas payé leurs taxes .

Ce dernier temps vous avez quand même remarqué que de plus en plus des agents immobilier sont impliqués dans ces trafics de blanchissement. Lisez le journal.

Ceux qui suivent cette évolution de près, savent que ces bandes criminelles sont en train de découvrir les "ACP", comme des structures qui permettent à blanchir de l'argent, sans grands problèmes. Je ne vais pas expliquer ici certains des techniques concrets utilisés, mais c'est plus que  réel.

Le dit RB (2002), l'AI de Furnes (2008) et celui d'Anvers (2010) ont utilisé une méthode classique (voir d'autres sujet de ce forum).

La loi du 02.06.2010 et le blanchissement d'argent

Ce type d'abus sera empêché par l'obligation légale dès probablement le 01.09.2010 à verser les contributions des CP pour le fonds de réserve sur un compte séparé. Si le syndic ne s'y conforme pas, il pourra être poursuivie pénalement, dans le cadre du blanchissement de l'argent, fraude fiscale, ... .

Maintenant il peut se laver les mains, comme Ponce Pilate. Dès le 01.09.2010 il sera responsable, s'il propose ou utilise un système de fonctionnement du fonds de réserve qui n'est pas conforme à la loi du 02.06.2010.

Tout ceci pour vous dire qu'il est au moins inefficace de s'opposer farouchement à l'enregistrement des ACP dans le BCE, sauf naturellement si vous voulez que les ACP restent très opaque et difficilement identifiable par les autorités publiques, pour permettre à des gens de continuer des agissements qui deviennent de plus en plus criminelles.

Début mai DEUX projets de loi ont été votés avec une vitesse énorme. Celui sur la copropriété et celui sur la lutte contre la fraude sociale en instituant le "code pénal social".

Le facteur commun des deux projets est qu'ils rendent la blanchissement d'argent beaucoup plus difficile.

La nouvelle loi sur la copropriété du 02.06.2010 impose deux AR d'exécution, celui sur la comptabilité et celui sur le BCE.

Celui sur le BCE obligera toute entreprise ou établissement dans le contexte de la copropriété à s'identifier. Vous n'êtes pas d'accord avec cela? Alors vous êtes d'accord qu'on puisse frauder par la voie de l'ACP. Je vous renvoie à la question orale de M. HATRY de 1998 que j'ai posté dans un autre sujet.

Mon opinion personnelle

Réveillez vous, la Belgique de maintenant n'est plus la Belgique de 1948. Nos frontières sont ouvertes vers l'Europe et on doit s'adapter. Même la Grande-Bretagne le fait. Ils ont introduit l'obligation d'avoir une carte d'identité.

Vous voulez encore que la possibilité de frauder par la voie des ACP continue à exister ?

Moi pas, pour au moins 3 motifs:
- d'abord cela coûte très cher au CP qui n'est pas dans la combine interne
- puis l'Etat manquera par ce fait des revenus, et augmentera donc tôt ou tard les taxes.
- finalement cette technique pousse à diminuer la qualité des travaux et va diminuer la valeur des copropriétés forcés (nos investissements).

Je veux bien aller plus en détail, mais je refuse d'expliquer les techniques de fraude, pour des motifs évidentes.

Si vous ne l'avez pas encore compris, l'établissement "syndic de l'ACP" appartient à l'ACP, et pas à l'entreprise "cabinet de l'agent immobilier". Cet établissment est physiquement composé de tout qui appartient à l'ACP, mais est stockè, ... chez le syndic.

En cas de faillite du syndic, vous saurez pourquoi cet établissement est utile. Entre autres les comptes bancaires de l'ACP en font partie.

Cette technique permet:

- à identifier rapidement le syndic de l'ACP par la police, les huissiers, le candidat-acheteur, ... par la voie de la page Internet "BCE Public Search"

- à mettre à disposition du cabinet concerné et des autorités, y compris l'IPI, de la liste complète des ACP, dont un copropriétaire ou un agent immobilier est le mandataire comme syndic, sans rendre cette liste accessible à tous (y compris ses concurrents).

Frais supplémentaires pour un agent immobilier - syndic : aucune, si cette firme applique la loi actuelle.

Frais supplémentaires pour un syndic bénévole : aucune au niveau des établissements.

Frais supplémentaire pour un syndic bénévole : un timbre ou les frais d'un envoi par fax au niveau de l'entreprise "ACP" en cas de changement de syndic.

D'accors. Lire antipoisons.

Ce sont des commentaires de ce type qui rendent ce salon parfois irritant.

Correct j'ai été pour une fois trop succinct.

Il faut donc lire (en plus ce que rexou propose):

NB: le contrat proposé par chaque candidat doit en principe être joint à l'invitation.

Le syndic ne peut pas refuser la candidature d'un syndic professionnel agréé ni la candidature d'un copropriétaire, ni le changer, ... .

C'est inévitable quand un délégué d'une association professionnelle se présente sur ce forum avec son nom et fonction au sein de cette association.

Surtout si cette association dit que ses membres gèrent +25% des appartements  en copropriété à Bruxelles.

Ceci reflète la situation sur le terrain, où ils est classique qu'un mandataire (syndic, CdG, ...) refuse de débattre avec "un" copropriétaire avec une "autre" opinion qui a selon eux trop peu de quotités. En fait on veut imposer au sein de l'ACP une oligarchie au lieu d'une démocratie.

Elle va changer fondamentalement la chose, parce que le demandeur en justice aura moins de problèmes à présenter des preuves de ce qu'il avance, puisque l'ACP est obligé de lui donner copie dès qu'il le demande.

Ce qui devrait faire diminuer les discussions stériles, après une phase initiale de procès, qui vont former la jurisprudence (c'est la volonté explicite du législateur, qui a voulu éviter une loi trop détaillé).

Ici un rôle de contrôle de la formation professionnelle est de mise pour l'IPI envers les syndics ET une adaptation profonde de la formation d'un syndic professionnel.

C'est la volonté explicite du législateur que l'AG est souveraine et que seulement dans je crois 18 cas le Juge de Paix peut intervenir.

Il est donc admis, de par l'article 544 CC, que l'ACP peut prendre des décisions contre son propre intérêt, pour autant que aucune loi n'est enfreinte.

Mais il est aussi admis que l'ACP doit porter les conséquences de ce type de décisions, y compris les CP qui s'abstiennent.

C'est le concept de la "souveraineté de l'AG", qui en est la cause.

Mais aussi le fait que le législateur belge refuse la nomination d'un administrateur provisoire, pour toute personne morale, contrairement de ce qui se passe en France et contraire à la tendance européenne.

Là je vous suit entièrement.

Le propriétaire doit assurer la partie immobilière.

Et le locataire la partie mobilière.

Motif: le locataire n'a entre autres pas de pouvoir à changer la propriété du bailleur pour la rendre un peu mieux protégé.

Non.

En fait des gens veulent principalement me faire taire, tant dans le contexte de mon ACP, qu'ici. Mais je dois bien dire que les modérateurs de ce forum (PIM aidé par Grmff), me donnent la liberté d'expression si je reste dans des limites logiques et que j'accepte (voir plus bas une application concrète).

C'est pourquoi il faut, même pour des petites copropriétés, un syndic professionnel, qui est bien formé, qui est un bon manager et surtout qui est en premier lieu impartial.

Le texte ci-devant était écrit avant le moment que mamiloup a publié son intervention.

Vu qu'il est le président CdG - Cac - syndic adjoint payé de mon ACP, je ne vais plus intervenir. On se voit encore deux fois ce mois-ci devant le JP. Une fois à sa demande et une fois à ma demande. Le débat se mène devant le JP et pas en polémisant dans des fora, etc ... .

Parlant d'ascenseurs:

Il y a 12 ascenseurs dans ma copropriété, qui tombent avec une régularité remarquable en panne. Pour le reste je renvoie au site du CNIC -> dossiers -> ascenseurs, puisque je ne suis pas un spécialiste dans cette matière.