L’état des lieux d’entrée n’est pas une liste des réparations mais peut contenir la description de travaux restants à réaliser par le propriétaire .  Cela doit toutefois être très clairement mentionné.

Vous avez été bien bon, j’aurais choisi le recours au juge et fait payer un maximum.

Très possible que ce soit une mise sous pression de la commune pour faire aboutir le dossier à l’AIS ou bien pour vous punir.
Je vis une situation un peu semblable dans la même région et comme je suis en cours de solution, judiciaire ou autre, je ne peux évidement pas en parler mais une fois tout terminé, j’y reviendrai, et peut-être aussi dans la presse.  Certaines coincidences sont difficiles à admettre !

Bon courage.

Pour les plans constructifs inexistants, j’ai eu connaissance d’un grand immeuble à appartement (je n’ai pas retenu le nb d’étages et d’appartements, mais importants) dont la commune n’a pas retrouvé de plans ni de permis (construction datant des ‘60 ou ‘70) et a obligé l’acp A refaire tout le dossier !

POur la photo aérienne, je ne crois pas que ce soit une preuve en soi si la qualité ne permet pas de dire avec suffisamment de certitudes que cette tabatière n’existait pas.

L’égout est  sous votre immeuble ou dans l’allée Qui est propriétaire de cette allée si l’égout cassé y est situé?
Il n’y a pas de clause de servitude pour cet égout ?

L’acte de base est une division et donc, sauf erreur de ma part mais j’en suis sur à plus de 99%, le notaire est obligé d’interroger l’administration communale et celle-ci peut donner un refus de division qui ne peut ^tre contourné par le notaire.  Une solution pourrait être de contacter préalablement l’urbanisme communal et de jouer franchement le jeu avec eux.  Un engagement de rectifier l’infraction ou à défaut de revenir à la situation du permis initial pourrait être acceptée. 
Bonne chance

Honoraires de gestion locative ou de syndic ?

Dégâts constatés après la sortie ou commis après ?

Bonne proposition de GT.  Perso, j’essaierais

Panchito, vous connaissez des clous agréés par les juges, qui ne font pas de dégâts, moi pas !

J’acceptais les crochets X ou américains dans certains cas, lorsque des dégâts pré-existaient, mais c’est tout.

J’ai un jour eu un client-locataire dont l’ELS était programmé et qui m’a demandé ce qu’il devait faire pour les trous dans les murs.
J’ai répondu brièvement : reboucher et retoucher la peinture.

Le jour de l’ELS, j’ai constaté qu’il avait rebouché à la louche, euh à la truelle, sans lisser ni poncer.  Cela formait une jolie bosse !  Et la retouche de peinture était faite en crois, au rouleau, avec une peinture légèrement différente !

Le locataire estimait avoir suivi mon conseil et ne pas être responsable.

In fine, cela lui a couté 4 x plus que s’il n’avait rien fait !

Comme expert, j’aurais été un peu plus lourd dans mon évaluation mais votre estimation peut se défendre et à vouloir plus, on peut aussi perdre.