De par la signature du compromis, la vente est faite et elle est parfaite, sauf les conditions suspensives éventuelles, dont la réalisation ne peut cependant dépendre de la volonté d'une des parties au contrat.

Mais puisqu'il y a vente, il y a obligation de paiement de droits d'enregistrement (le Code flamand prévoit maintenant une exception en cas de résolution (judiciaire) de la vente).

Dire que l'on s'en tient au paiement de quelques indemnités et de considérer que la vente est résolue, c'est s'exposer aux foudres de Saint-Fisc. Et le risque est ici accru puisque les vendeurs ne s'entendent pas et que de manière indirecte, toute cette affaire risque d'être débatue devant un juge. Et comme on l'a vu dans un autre salon, il y a solidarité entre vendeurs et acheteurs à l'égard du fisc.

Personnellement, je conseillerais donc une grande rigueur.

1/ mettre en demeure d'exécuter l'obligation de procéder à la constation de la vente par acte authentique (en principe, les compromis prévoient qu'à partir de cette date, il y a production d'un intérêt de retard ;

Si la mise en demeure n'est pas suivie de l'effet voulu :

2/ soit poursuivre la vente, éventuellement par une action en remplacement judiciaire du vendeur = le notaire passe l'acte en l'absence des vendeurs, sur ordre du juge

soit poursuivre la résolution de la vente. Cette résolution peut se faire de deux manières :

- soit de commun accord. Il s'agit alors d'une transaction qui éteint notamment toute action judiciaire future. Ne pas oublier dans ce cas de régler l'histoire des droits d'enregistrement.

- soit, si un accord ne peut être trouvé, par la voie judiciaire.

Il y a donc un risque de se trouver embarqué dans un procès qui peut prendre plusieurs années. J'ai connaissance d'une personne qui procède depuis plus de 2 ans déjà (tribunal de 1ère instance) ...

Il faut espérer que la voie/voix de la raison l'emportera,

@Coch : en fait, vous voulez dire avant la fin du 9e mois

Bonjour Payko,

Avec un même locataire, vous ne pouvez proroger qu'une seule fois un bail de courte durée et aux mêmes conditions (sauf en ce qui concerne la durée, qui elle peut varier par rapport au premier bail). La durée totale doit rester en deça de 3 ans, faute de quoi le bail est réputé conclu pour 9 ans à dater de l'entrée en vigueur du premier bail.

Toute prorogation au delà de la 1ère équivaut à conclure un bail de 9 ans.

Avec des locataires différents, vous pouvez conclure autant de baux de courte durée successifs que vous le désirez, sous cette limite cependant, tirée des dispositons du Code civil relatives au bail de résidence principale du preneur :

Bien à vous,

Comme promis, voilà où m’ont conduit mes pérégrinations.

Tout le monde semble unanime que la question de la résiliation anticipée ne se pose pas pour un bail de courte durée lorsque celui-ci est enregistré : le nouveau propriétaire doit scrupuleusement respecter le terme convenu du bail.

Par contre, lorsque le bail n’est pas enregistré et que le locataire occupe les lieux depuis six mois au moins, une certaine partie de la doctrine (je ne cite pas de noms par égard au règlement du forum, mais il s’agit d’auteurs dont la réputation n’est plus à faire) estime que l’article 9, paragraphe 2, de loi ne distingue pas les baux de neuf années de ceux de courte durée, en sorte que ce dernier type de bail serait résiliable par anticipation aux mêmes motifs que le premier.

D’autres auteurs estiment qu’une telle interprétation n’est pas conforme à la lettre de la loi en ce que celle-ci prévoit la subrogation de l’acquéreur dans les droits et obligations du bailleur, mais à condition que le locataire occupe les lieux depuis six mois au moins lorsque son bail n’est pas enregistré. Le nouveau propriétaire est alors tenu par le terme du bail. C’est à cette thèse que je me rallie en ce qu’elle me semble être la plus conforme à la volonté du législateur.

PIM, vous faites d’ailleurs bien de relever la question relative à la charge de l’enregistrement du bail. Dès l’instant où un bail est afférent à la résidence principale du preneur, le bail doit être enregistré par le bailleur, et ce indépendamment de sa durée (art. 5bis de la loi). J’estime que cette nouvelle obligation renforce la seconde thèse, en ce qu’il ne serait pas raisonnable que le défaut du bailleur fragilise la pérennité du bail dans le chef du preneur en cas de cession immobilière … et ce, même si dans un autre salon nous étions arrivés à la conclusion, partagée par nos interlocuteurs de la SNP d’ailleurs, que la sanction liée à l’absence d’enregistrement, qui repose sur le bailleur en application de l’art. 3, § 5 al. 3, à savoir le congé valable du preneur sans indemnité ni délai de préavis, n’existe que dans le cas d’un bail de 9 ans.

Je n'ai pas poussé le bouchon jusqu'à rechercher de la jurisprudence, mais ça vaut bien une petite participation dans le prochain ballotin tout ça non ?

Selon moi, c'est tout à fait ça. Mais en digne adepte de Descartes, il n'y a que du doute dont je ne doute pas. Je vais donc vérifier par acquis de conscience.

Bien à vous,

Vous pouvez rompre un bail de 9 ans à tout moment, mais moyennant paiement d'une indemnité de deux mois de loyer si le délai de préavis prend fin avant décembre 2008 et d'un mois s'il prend fin avant décembre 2009.

Bien à vous,

Votre situation contient également une question qui relève du droit international privé, puisqu’il y a un élément d’extranéité.

En fait, dans l’hypothèse où vous n’arrivez pas à trouver un arrangement amiable avec le bailleur (bail, convention de location, contrat de location, ce sont des synonymes), deux questions se posent :

1/ quel est le juge compétent pour connaître de cette affaire ?
2/ selon quel droit ce juge va-t-il trancher ?

Pour arriver aux réponses à ces questions, il faut suivre un raisonnement un peu particulier et que je vais tenter de vous exposer sommairement.

D’abord vérifier s’il existe une convention internationale qui lie la Belgique en la matière :
-    qui détermine quel est le juge compétent internationalement
-    selon quel droit il doit juger le litige

A défaut de convention internationale, il convient de s’en référer à loi du 16 juillet 2004 portant le Code de droit international privé et dans le cadre duquel les mêmes questions se posent.

En ce qui concerne la compétence du juge, il existe bien un texte international, à savoir le règlement CE 44/2001 du Conseil du 22 décembre 2000 concernant la compétence judiciaire, la reconnaissance et l’exécution des décisions en matière civile et commerciale (dit Bruxelles I).

Ce règlement est entré en vigueur le 1er mars 2002, c’est-à-dire avant même la conclusion de votre contrat.

Selon ce règlement, vous devez d’abord vous référer à votre contrat pour déterminer s’il ne contient pas une clause relative au juge compétent et droit national qui s’appliquera au règlement du litige.

A défaut, l’art. 22 du règlement précise : « Sont seuls compétents, sans considération de domicile [en matière de] baux d’immeubles, les tribunaux de l’Etat membre où l’immeuble est situé (ça stresse hein ). Toutefois (un toutefois salvateur ?), en matière de baux d’immeubles conclu en vue d’un usage personnel temporaire pour une période maximale de six mois consécutifs, sont également compétents les tribunaux de l’Etat membre dans lequel le défendeur est domicilié, à condition que le locataire soit une personne physique et que le propriétaire et le locataire soient domiciliés dans le même Etat membre. » Ouf, ça soulage. C’est donc, en application du Code judiciaire, le juge de paix du domicile du bailleur qui me semble être compétent (bien que cela aurait pu être un prétexte pour quelques semaines à passer en Provence …).

Il faut maintenant déterminer selon quel droit national le litige serait réglé. Ici, il faut se référer à la convention du 19 juin 1980 sur la loi applicable aux obligations contractuelles, conclue à Rome. Si votre contrat contient une disposition à cet égard, c’est celle-ci qui prévaut. A défaut de choix, « le contrat est régi par la loi du pays avec lequel il présente les liens les plus étroits. […] il est présumé que le contrat présente les liens les plus étroits avec le pays où la partie qui doit fournir la prestation caractéristique a, au moment de la conclusion du contrat, sa résidence habituelle […]».

C’est donc doublement ouf. Votre litige sera en principe réglé en Belgique, selon le droit belge.

Moralité, si vous louez encore à l’étranger, précisez dans le contrat quel est le juge compétent et quel droit national il devra appliquer.

Bien à vous,

Si j’ai bien cerné l’opération immobilière que vous êtes en train de parachever, celle-ci s’inscrit dans le cadre de la loi du 9 juillet 1971 réglementant la construction d'habitations et la vente d'habitations à construire ou en voie de construction, dite « loi Breyne » d’après le nom de son père spirituel. Je vous invite à la consulter, d’autant plus qu’elle n’est pas très longue (15 art.). Cette loi est parmi les premières qui dérogent au droit commun des contrats du Code civil et vise une protection renforcée du consommateur.

La loi est impérative en sorte que toute disposition qui lui est contraire est nulle (voyez l’article 13 à ce propos).

Qui dit construction dit architecte. La loi de 1939, à laquelle j’ai déjà fait référence est  d’ordre publique. Elle exige l’intervention de l’architecte à toutes les phases du projet. Il est vrai que dans la pratique, l’on rencontre des solution différentes, comme des missions partielles et autres inventions de cet ordre. La jurisprudence veille pourtant et reste très sévère à ce propos. Un architecte ne peut pas se retirer d’un projet sans autre forme de procès, surtout quand les travaux de construction ont été entamés.

L’architecte doit en plus faire état d’une indépendance totale vis-à-vis de l'entrepreneur. Toute convention contraire est nulle est engage la responsabilité de l’architecte, tant sur la plan civil que sur le plan disciplinaire.

Il convient, dans votre cas, d’analyser précisément votre relation avec l’architecte du projet, dès lors que l’état de ses frais et honoraires vous est adressé. Sans avoir vu votre contrat, j’aurais tendance à en conclure qu’il contient, fut-ce de manière implicite, une stipulation (promesse) dans votre chef au profit de l’architecte. Si cela se vérifiait, l’architecte est la pour vous assister dans la phase de réalisation du projet. Il se doit par conséquent de vous assister lors de la réception provisoire, tel le ferait un professionnel raisonnablement avisé et diligent. Il ne peut, en tous les cas, être absent de cette étape essentielle.

Malheureusement, il en va parfois autrement dans les faits et il arrive que l’architecte aurait plutôt tendance à servir les intérêts du constructeur, nonobstant sa mission d’ordre publique et en dépit des règles de déontologie strictes qui lui sont imposées par l’ordre des architectes.

Pour en venir à la réception de l’ouvrage, selon l’article 9 de la loi Breyne, la réception de l’ouvrage doit se réaliser en deux phases. D’abord celui de la réception provisoire et ensuite la réception définitive. Cette dernière ne peut en aucun cas avoir lieu avant l’écoulement d’un délai d’un an après qu’à eu lieu la première.

La réception provisoire marque en général le début d’une période de garantie, notamment celle de la garantie décennale dont l’entrepreneur et l’architecte sont les débiteurs, ainsi que le vendeur dans le cas d’une vente sous le régime de la loi Breyne (art. 6 : « Les articles 1792 et 2270 du Code civil sont également applicables au vendeur »).

Réceptionner un ouvrage c’est l’accepter tel que vous le recevez, avec tous ses défauts dont une personne raisonnablement avisée et prudente doit pouvoir se rendre compte. L’architecte, en sa qualité de professionnel du bâtiment devant faire état d’une indépendance totale vis-à-vis de l’entrepreneur, se doit d’assister pleinement le maître de l’ouvrage dans cette phase.

Cependant, eu égard aux problèmes rencontrés sur le terrain, d’aucuns ont proposé d’imposer le recours obligatoire à un architecte-conseil de la personne qui achète son logement sur plan. Cette intention n'a pour l'heure pas encore été concrétisée.

Pour qu’il soit en état d’être réceptionné, le bien doit pouvoir assurer une habitabilité normale. Il est tout à fait courant que de menues finitions restent à effectuer par le constructeur. Le cas échéant, celles-ci font l’objet de remarques dans le procès-verbal de réception provisoire. La réception définitive ne sera accordée que si les remarques sont levées et pour autant que des défauts, non apparents au moment de la réception provisoire, ne soient apparus entre-temps.

Ceci dit, la réception provisoire ne doit pas nécessairement être formalisée par un pv de réception. Le fait de prendre possession des lieux ou de s’y établir vaut réception. Si vous installez votre cuisine, ceci pourrait être interprété comme une prise de possession des lieux récognitive d’une réception provisoire. Afin d’éviter tout malentendu à cet égard, il convient d’établir un avenant signé et date par l’entrepreneur et vous, voire par l’architecte, que vos travaux n’ont pas ce caractère.

Selon la classe de l’entrepreneur, celui-ci a dû ou non constituer un cautionnement bancaire pour garantir la bonne fin des travaux. Le cas échéant, la réception provisoire emporte la libération pour moitié de ce cautionnement.

Il est habituel de payer le solde du prix de la construction à l’occasion de la réception provisoire. La plupart des constructeurs refusent de remettre les clés aussi longtemps qu’ils n’ont pas été entièrement payés.

Mais vous de votre côté, vous faites état de frais à charge du vendeur. Ne fléchissez pas trop vite et ne payez pas trop vite non plus. Réclamez ici encore l’assistance de l’architecte, par écrit de préférence.

De mémoire, je vous rend le résumé d’un jugement récent qui illustre votre problème. Un quidam R achète un appartement d’une société immobilière publique bruxelloise, qui cède le terrain, et d’un entrepreneur qui cède les constructions érigées sur le dit terrain (renonciation au droit d’accession / variante du droit de superficie = clin d’œil à un autre salon de discussion récent).  Lors de la réception provisoire naît une contestation sur les sommes dues de part et d’autre. R refuse de payer la totalité de la somme réclamée par les vendeurs et ces derniers refusent de remettre les clés. R s’en réfère au juge qui condamne les vendeurs à remettre les clés et à dédommager R pour la période d’indisponibilité.

Conclusion : mieux vaut un bon accord qu’un mauvais procès.

Mais je conçois que comme profane, une telle situation n’est pas facile à gérer. D’où les conseils répétés de vous faire assister par un professionnel du bâtiment. Renseignez vous à ce propos (par écrit) sur le rôle que l’architecte du projet entend jouer.

En espérant que votre projet se termine bien.

Ainsi qu'une quote-part dans la redevance annuelle fixe de l'abonnement du compteur des communs, dont le coût est généralement nettement plus élevé que celui de la consommation d'énergie ...

Je rejoins l'avis de Gmff!, surtout que votre propriétaire néglige d'indexer votre loyer : laissez tomber.

Bien à vous,