Messages de luc

luc · Copropriétés forcées

bg1000 a écrit :

Bonjour
Dans une copropriété, le conseil de copropriété se comporte comme le 'gouvernement' de la copropriété:
Le président du conseil doit être averti des travaux et de leur durée
Le conseil de copropriété a le droit de visionner les images de vidéo surveillance en cas de problème, le syndic étant le responsable du traitement
Le conseil de copropriété décide si des frais sont compter ou pas en cas de recherche dans les vidéos de surveillance
Le conseil de copropriété décide de certaine poursuites sur les mauvais payeurs
etc
...
Le président d'AG est le président du conseil....
Certain point ont été voté à l'unanimité moins un copropriétaire et se retrouve dans le règlement d'ordre intérieur.
Il n'y a pas de vote de délégation de certaine activité (pour un an) vers le conseil de copropriété
Comment sortir de cette situation ? Je ne suis pas 'lésé' et je n'ai pas envie d'aller me battre chez un juge paix.
Les articles non en respect avec le code civil sont'ils applicable ou nul?
Quid d'une clause pénale qui prévoit 15% d'indemnité en cas de retard en plus des intérêts de retard de 9%? Est-ce applicable...
Merci de vos éclairage
BG

Questions préalables:
1. Quelle région ?
2. Syndic pro ? Si pro agréé par l'IPI ou un autre institut ?
3. Combine d'appartements et similaires ?

Votre choix: "je n'ai pas envie d'aller me battre chez un juge paix."

Ma réponse provisoire: ce sera plus difficile et lente, mais c'est possible. dépend de la situation concrète de la copropriété.

Première suggestion: "jouer la balle et pas l'homme".

luc · Prêts hypothécaires/assurances

PIM a écrit :

- Puis qu'apparemment on est dans un copropriété, le contact avec le courtier et la gestion du sinistre ne relèvent-ils pas du rôle du syndic ?
(...).

Pour autant que je sache les décisions concernant la gestion d'un sinistre relèvent de l'AG de l'ACP (cas normal).

Des décisions urgentes peuvent provisoirement être prises et communiqués par le syndic de l'ACP en application de l'Art. 577-8 §4. 4° CC, si justifié et validé lors de la session suivante de l'AG.
.

luc · Copropriétés forcées

GT a écrit :

luc a écrit :
GT a écrit :
luc a écrit :
En plus des contacts que j'ai dans d'autres ACP (des trois régions) m'ont envoyés des documents qui confirment mes doutes concernant la proposition de 2014 qui donné naissance à la loi de 2018.
La proposition de 2014 - ayant un lien avec la discussion - qui a donné naissance à la loi de 2018 ?
Oui.
Je me suis peut-être mal exprimé.
J'attendais que vous informiez sur la proposition ( de qui ? objet ? proposition de loi ?) que vous évoquez et que j'ignore.
En revanche, j'ai bien connaissance de l'accord du gouvernement du 9 octobre 2014 prévoyant notamment :
"Le gouvernement assurera un suivi tout particulier en ce qui concerne la gestion des copropriétés et des coûts y relatifs. A cet effet, il analysera les conséquences des récentes modifications légales, les amendera ou les complètera, en concertation avec les différents acteurs du secteur."
Mais il ne s'agit pas d'une proposition.

Il ne s'agit pas d'un projet de gouvernement mais d'une proposition d'un groupe en 2014.

Vu qu'une AG de mon ACP se tient le 23/4 je suis obligé d'attendre jusqu'au moins le 14/4 (23-15+6) avant d'avoir reçu la liste des points à l'OJ et de déterminer si je peux répliquer avant que le JP s'est exprimé le 9/5.

Les 6 jours supplémentaires sont dues au retard d'envoi de lettres AR à ma Boite Postale, vu que l'ACP ne sait pas exécuter son obligation statutaire à mettre une boite à lettres à disposition des résidents de mon appartement.

luc · Copropriétés forcées

GT a écrit :

luc a écrit :
En plus des contacts que j'ai dans d'autres ACP (des trois régions) m'ont envoyés des documents qui confirment mes doutes concernant la proposition de 2014 qui donné naissance à la loi de 2018.
La proposition de 2014 - ayant un lien avec la discussion - qui a donné naissance à la loi de 2018 ?

Oui.

luc · Copropriétés forcées

GT a écrit :

Tolson a écrit :
En tous les cas vivement demain pour lire le fil que @luc va ouvrir.
Des nouvelles ?

Oui, du juge qui a invité à ma demande les parties en cause (ACP et syndic) pour une séance de chambre de conseil chez lui en mai ...

Mais aussi du syndic ... qui va réunir l'AG deux semaines avant cette séance chez le juge.

En plus des contacts que j'ai dans d'autres ACP (des trois régions) m'ont envoyés des documents qui confirment mes doutes concernant la proposition de 2014 qui donné naissance à la loi de 2018.

Mon nouveau site Internet (seulement accessible aux membres de mon ACP avec ID et mot de passe) était planifié pour s'activer le 15.03.2019. Je l'ai postposé pour au moins le 09.05.2019 (et probablement plus tard).

Sur PIM je postpose toute replique qui se base sur le cas de mon ACP jusqu'au moment que le juge s'est prononcé.

Néanmoins je répondrai (ou activera des sujets) si je peux me baser sur les documents d'autres ACP. Pour le cas le plus utile, l'AG s'est tenu hier soir et j'attends des nouvelles mardi soir.

Mais attention, comme le brexit, tout peut changer à tout moment.

luc · Prêts hypothécaires/assurances

panchito a écrit :

Lounize a écrit :
Objet du sinistre très résumé : La contenu de la cuve à mazout de mon immeuble s'est volatilisé en 3 jours après remplissage.
Mais c'est l'assurance de la copropriété qui doit intervenir!

Lisez la question initiale. Lounize est propriétaire de 100% de l’immeuble, donc pas de copropriété.

luc · Locations et baux

panchito a écrit :

Evidemment si tout l'immeuble appartient à un seul propriétaire, cela change tout!
Pas d'AG, pas de Syndic, pas de ROI, pas de copropriétaire.
Donc encore plus facile, c'est à votre bailleur à faire la police!

Faire la police = faire un ROI = l'annexer au bail ?

luc · Locations et baux

GT a écrit :

Les SAMI, "Services d'Analyse des Milieux Intérieurs" sont des services provinciaux
- qui se rendent au domicile de personnes souffrant de problèmes de santé liés à la mauvaise qualité de l'air de leur logement,
-sur demande d'un médecin,
-afin de donner des conseils pour réduire l'exposition des patients aux différents polluants rencontrés.
https://www.sami.be/

Merci pour cette information indirectement très utile.

@tous

Une limitation:
Spécifique pour la Wallonie et pas applicable à Bruxelles ni en Flandres.

Néanmoins je suis satisfait que la Wallonie a su reconnaître la nécessité de ce type de service public (= impartial).

En effet dans mon cas si cette possibilité aurait existé en 2004, beaucoup de problèmes auraient été évité dans mon ACP Bruxelloise. J'aurais pu jouer la balle avec une plainte de connexion entre le garage souterrain et les cuisines.

Une service de ce type permet de pouvoir éviter à viser une personne et pas une balle. Dans mon cas l'ACP a répliqué avec un marasme de procédures. Pour mes constats je dois avoir accès à certains parties communes. Que je n'obtiens pas ou après "réparation superficielle".

Suggestion:
Évitez de dénigrez l'existence d'un service officiel. Son existence a parfois une utilité qui n'est pas directement perçue.

luc · Copropriétés forcées

GT a écrit :

luc a écrit :

@tolson
Votre syndic devrait, sur proposition d'un membre du CdC (qui peut être CP ou externe) ou d'un copropriétaire, mettre sur l'ordre du jour de l'AG suivante : (...)
Un externe ?
L'article 577-8/1, § 1er nous apprend que peuvent être membres du conseil de copropriété les titulaires d'un droit réel ( plein propriétaire, indivisaire, usufruitier ...) disposant d'un droit de vote à l'assemblée générale (art. 577-6, § 1er al.1 et 2).
Auparavant (avant l'entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2018), l'art.577-8/1 prévoyait que le conseil était constitué des seuls copropriétaires.

Relisez l'Art. 577-8/1 §1 entièrement.
Le cas "locataire" qui forme tout seul le CdC est certainement possible.
Ensemble avec des CP "passifs" serait, moyennant certaines conditions, possible.

luc · Copropriétés forcées

panchito a écrit :

(...) Le syndic collecte le journal de bord de la chaufferie où sont inscrites toutes les interventions du chauffagiste. Ensuite le syndic publie ce journal de bord sur le site internet de la copropriété. (...)

Dans mon ACP (avec concierge) le syndic l'a déclaré confidentiel et donc de fait a interdit l’accès à ce document (je simplifie).

Mon syndic a un site internet avec les documents qui ne lui gênent pas. Puisqu'il ne doit pas publier les documents qui vont contre son intérêt, dit-il. Ce qui est correct, mais il doit appliquer la deuxième partie de cette disposition, qui est repris dans l'Art. 577-8 §6 CC:

"L'assemblée générale peut toujours révoquer le syndic. Elle peut de même, si elle le juge opportun, lui adjoindre un syndic provisoire pour une durée ou à des fins déterminées. (...)"

@tolson

Votre syndic devrait, sur proposition d'un membre du CdC (qui peut être CP ou externe) ou d'un copropriétaire, mettre sur l'ordre du jour de l'AG suivante :

"x. nomination d'un "syndic provisoire adjoint" pour la mission de déterminer la responsabilité du et/ou des mandataire(s) de l'ACP concernant le dossier de la rénovation du chauffage"

J'ouvre samedi un sujet pour approfondir le pourquoi et les possibilités, afin de pouvoir jouer la balle et pas l'homme.

luc · Copropriétés forcées

panchito a écrit :

Ce n'est pas au syndic à aller faire le tour de toute les chaufferies. C'est au CP's à engager un chauffagiste compétent. Le syndic collecte le journal de bord de la chaufferie où sont inscrites toutes les interventions du chauffagiste. Ensuite le syndic publie ce journal de bord sur le site internet de la copropriété.

Ce n'est pas aux CP d'avoir des contacts directs avec le chauffagiste. C'est une mission qui doit être exécuté par la personne qui représente l'ACP, donc le syndic de l'ACP ou son délégué (= pas un CP si non cogérance illégale). C'est l'ACP qui gère les parties communes et pas un groupe de bénévoles.

panchito a écrit :

Mais vous êtes locataire donc de quoi vous mêlez-vous?

De quoi vous mêlez vous? Les relations entre le propriétaire et son locataire ne sont pas du ressort des autres propriétaires.

luc · Copropriétés forcées

rexou a écrit :

Chaque propriétaire d'un lot privatif est copropriétaire au sein de l'ACP.
Luc a écrit :
Lentement je suis de plus en plus convaincu que :
1. le mot "copropriétaire" désigne le propriétaire du lot privatif
Je n'adhère pas à votre raisonnement disant que le terme "copropriétaire" désigne le proprio d'un lot. L'intéressé est bien propriétaire à part entière de son lot. Il n'est copropriétaire que par rapport à l'ensemble de l'immeuble.

J'adhère en fait à votre raisonnement (marqué en gras). Relisez vos et mes textes.

luc · Locations et baux

grmff a écrit :

Himura a écrit :
grmff a écrit :
L'assurance avec abandon de recours concerne, à ma connaissance, toujours l'ensemble du contrat. Donc, locataire ou propriétaire occupant.
Pour info, j'ai appris avec mon dernier immeuble que l'abandon de recours peut être 'limité', et donc ne couvrir que certaines parties de la location. Pas forcément l'ensemble de l'immeuble.
A bien on apprend tous les jours...
Je me demande bien comment le syndic s'en sort avec ce genre de chose, mais c'est toujours bon à savoir, merci.

Dans le cas d'une copropriété, il s'en sort facilement s'il applique correctement,donc d'une façon simple et transparente, les principes d’une comptabilité en partie double.

Plus d’info séparément dans quelques jours/heures dans un autre sujet, puisque cette info sort du sujet actuel

luc · Copropriétés forcées

PIM a écrit :

Et quelle est la question ?

"Etes vous d'accord avec cette définition. Si non, pourquoi pas ?"
Lire aussi ma réplique d'il y a quelques minutes dans le sujet "Indivision et transmission de documents"

luc · Copropriétés forcées

MarcoBrux a écrit :

Bonjour,
Un lot, propriété de 2 personnes( 50/50).
les deux me demandent de leur envoyer tous les documents en double exemplaires :les appels de fonds, le courrier, les décomptes etc etc .
La question est clarifiée dans la Loi concernant la participation à l'AG et le vote mais, à ma connaissance, pas concernant les échanges entre les indivisaires et le syndic.
Que pensez-vous de la demande des indivisaires? fondée?
Merci d'avance

Cette question se base sur la signification de mots "indivision", "propriétaire", "lot" et indirectement d'autres comme "copropriétaire", "syndic de l'ACP", "personne morale", "gérer", "disposer", ... .

Une réponse correcte ne peut être donné que si tous attribuent la même signification aux même mots. Je vais poster quelques sujets sur ce forum, qui reprennent mon interprétation de certains mots, pour voir si on peut se mettre d'accord sur cette signification.

Chaque fois la question (sous-entendu) est : "Etes vous d'accord avec cette définition. Si non, pourquoi pas ?".
Le premier sujet dans cette série est:
"Propriétaire ou copropriétaire ?" (15.03.2019)

luc · Copropriétés forcées

Il y a une confusion entre la signification du mot "propriétaire" et du mot "copropriétaire". Aussi concernant l'impact d'une indivision d'un lot privatif sur l’indivision de l'immeuble.

Voir des messages récents sur ce forum. Sujet séparé a été créé puisque hors sujet dans le sujet initial.

Lentement je suis de plus en plus convaincu que :
1. le mot "copropriétaire" désigne le propriétaire du lot privatif
2. le mot "propriétaire", qui n’apparaît qu'une fois dans la partie copropriété du C.Civ., aurait due être écrit désigne en fait un "copropriétaire"
3. que les "intéressés" mentionnés dans l'Art. 577+6 §1. ne sont pas des copropriétaires de l’indivision de l'immeuble en copropriété forcée, géré par une ACP, mais des personnes en indivision normale d'un lot privatif, éventuellement géré par un régisseur.
4. le mot "mandataire" devrait être compris et utilisé dans le sens mentionné dans le Titre TITRE XIII. - DU MANDAT du Code Civil (= les Art. 1984 à 2010). Voir aussi "Le mandat" (eJuris).
5. le mot "mandataire" de l'Art. 577-6 désigne probablement un des intéressés, si ce mandataire veut pouvoir participer au vote pour disposer des biens communs. En effet un mandataire peut administrer mais pas disposer, s'il n'est pas en possession d'un mandat spécifique et explicite, concernant l'acte juridique de disposition.

Ce qui précède est et reste une opinion personnelle et devrait être confirmé par le Juge compétent (en préparation).

En effet l'Art. 577-6 du Code Civil, prévoit dans sa version actuelle du 01.01.2019, entre autres:

§ 1er. Chaque propriétaire d'un lot fait partie de l'assemblée générale et participe à ses délibérations. [3 Il peut se faire assister d'une personne à la condition d'en avertir le syndic, par envoi recommandé, au moins quatre jours ouvrables avant le jour de l'assemblée générale. Cette personne ne peut ni diriger, ni monopoliser la discussion pendant l'assemblée générale.]3
En cas de division du droit de propriété portant sur un lot privatif ou lorsque la propriété d'un lot privatif est grevée d'un droit d'emphytéose, de superficie, d'usufruit, d'usage ou d'habitation, le droit de participation aux délibérations de l'assemblée générale est suspendu jusqu'à ce que les intéressés désignent la personne qui sera leur mandataire. Lorsque l'un des intéressés et son représentant légal ou conventionnel ne peuvent participer à la désignation de ce mandataire, les autres intéressés désignent valablement ce dernier. Ce dernier est convoqué aux assemblées générales, exerce le droit de participation aux délibérations de celles-ci et reçoit tous les documents provenant de l'association des copropriétaires. Les intéressés communiquent par écrit au syndic l'identité de leur mandataire.

§ 6. Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes.
[3 Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les charges concernant une partie commune de l'immeuble ou du groupe d'immeubles, seuls ces copropriétaires prennent part au vote à la condition que ces décisions ne portent pas atteinte à la gestion commune de la copropriété. Chacun d'eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa quote-part dans lesdites charges.]3

§ 7. Tout copropriétaire peut se faire représenter par un mandataire, membre de l'assemblée générale ou non.
La procuration désigne nommément le mandataire.
La procuration peut être générale ou spéciale et ne peut concerner qu'une assemblée générale, hormis le cas d'une procuration notariée générale ou spéciale. [3 Sauf disposition contraire, une procuration octroyée pour une assemblée générale vaut également pour l'assemblée générale organisée en raison de l'absence de quorum lors de la première assemblée générale.]3
Nul ne peut prendre part au vote, [3 même comme mandant ou mandataire]3, pour un nombre de voix supérieur à la somme des voix dont disposent les autres copropriétaires présents ou représentés.
Nul ne peut accepter plus de trois procurations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois procurations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 10 % du total des voix affectées à l'ensemble des lots de la copropriété.
Le syndic ne peut intervenir comme mandataire d'un copropriétaire à l'assemblée générale, nonobstant le droit pour lui, s'il est copropriétaire, de participer à ce titre aux délibérations de l'assemblée.

luc · Divers (hors achat/location)

rexou a écrit :

Ricolas a écrit :
Bonjour,
dans le chantier de rénovation des communs de notre immeuble,
on a fait remplacer toutes les portes palières par des portes coupe-feu.
Question;
ces portes doivent-elles être réceptionnées?
-/-
Question : Est-ce bien à un locataire de se préoccuper de ce genre de détail ?

@rexou

Un détail ???
Déjà subi comme résident les effets d'une incendie ?
N'importe qu'on soit un locataire-résident ou un propriétaire-résident ou un bailleur-résident.
Un peu d'empathie aiderait.

luc · Locations et baux

panchito a écrit :

Et je n'ai encore jamais vu une agence ayant des biens en gestion participer aux AG...
Donc d'habitude ils ne savent même pas ce qui se passe dans la copropriété....
Très peu pour moi.

Lisez bien le texte de l'Art. 577-6 §1 CCiv.
Une plainte à l'IPI va vite les faire quitter (tant comme membre présent que membre représenté)

luc · Divers (hors achat/location)

Ricolas a écrit :

donc, si je comprend bien les intervenants, qui sont les bienvenus (y que des mecs?),
lorsqu'il y a un problème,
le bailleur (inclus le syndic, plombier etc.) attend de sa locataire qu'elle le cite en justice ou qu'elle foute le camps!
-/-

Une "locataire" a dans mon ACP réussi à faire couper un arbre suite à une plainte à la commune.
Une plainte analogue de son propriétaire n'avait pas eu de résultat.

[edit] NB: la qualité de mec n'avait pas d'importance, il y a d'autres motifs qui ont joué. Ils sont hors contexte de ce forum..
En plus tenir compte de cette qualité serait discriminatoire.

luc · Divers (hors achat/location)

Himura a écrit :

Non
Précédemment, certaines administrations ou SRI exigeaient un certificat de pose par un menuisier agréé.
Cependant, cela a été cassé en justice, et il faut juste que la porte soit Benor (elles le sont toutes, si vendues par un magasin belge un rien sérieux), et posée dans les règles de l'art (faible espacement en-dessous, bien fixée, pas de chant raboté, etc.)

@Ricolas

Cela peut être contrôlé par:

un expert désigné par l'AG dans le cadre de ses prérogatives, oui ou non suite au rapport du CdC
un expert désigné par le JP dans le cadre d'une contestation d'une décision d'AG par une copropriétaire ou un résident
un inspecteur du service public qui a imposé suite à un permis d'urbanisme et/ou permis d'environnement la pose de cette porte, éventuellement sur base d'une plainte par une résident.

La réception doit être fait par le syndic. il doit en donner rapport à l'AG dans le contexte de sa décharge (gestion, comptabilité, ...).

#481 Re : Copropriétés forcées » Copropriété - ROI, Conseil Copro, non conforme au code civil que faire » 03-04-2019 02:58:48

#482 Re : Prêts hypothécaires/assurances » Remise en état après dégâts: pas d'accord avec l'expert que faire? » 13-11-2020 21:27:36

#483 Re : Copropriétés forcées » Décharges au syndic et au CdC : NON. Renouvellement du mandat du syndic : OUI » 29-03-2019 07:47:08

#484 Re : Copropriétés forcées » Décharges au syndic et au CdC : NON. Renouvellement du mandat du syndic : OUI » 29-03-2019 07:47:08

#485 Re : Copropriétés forcées » Décharges au syndic et au CdC : NON. Renouvellement du mandat du syndic : OUI » 29-03-2019 07:47:08

#486 Re : Prêts hypothécaires/assurances » Quel type d'assurance prenez-vous pour vos bâtiments locatifs ? » 27-03-2019 17:10:22

#487 Re : Locations et baux » Locataire et vélos dans les communs » 31-03-2019 19:25:38

#488 Re : Locations et baux » le SAMI » 01-04-2019 07:18:17

#489 Re : Copropriétés forcées » Décharges au syndic et au CdC : NON. Renouvellement du mandat du syndic : OUI » 29-03-2019 07:47:08

#490 Re : Copropriétés forcées » Décharges au syndic et au CdC : NON. Renouvellement du mandat du syndic : OUI » 29-03-2019 07:47:08

#491 Re : Copropriétés forcées » Décharges au syndic et au CdC : NON. Renouvellement du mandat du syndic : OUI » 29-03-2019 07:47:08

#492 Re : Copropriétés forcées » Propriétaire ou copropriétaire ? » 16-03-2019 19:28:00

#493 Re : Locations et baux » Assurance immeuble avec abandon de recours » 16-03-2019 17:40:17

#494 Re : Copropriétés forcées » Propriétaire ou copropriétaire ? » 16-03-2019 19:28:00

#495 Re : Copropriétés forcées » Indivision et transmission de documents » 16-03-2019 12:03:03

#496 Copropriétés forcées » Propriétaire ou copropriétaire ? » 16-03-2019 19:28:00

#497 Re : Divers (hors achat/location) » Portes coupe feu » 15-03-2019 17:09:17

#498 Re : Locations et baux » Avis Agence Gestion locative » 21-03-2019 09:34:04

#499 Re : Divers (hors achat/location) » ma petite chaudière » 15-03-2019 09:42:51

#500 Re : Divers (hors achat/location) » Portes coupe feu » 15-03-2019 17:09:17

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