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#5001 Re : Copropriétés forcées » Transcription des changements des statuts de la copropriété » 15-10-2006 22:35:57
Est-ce que l'un des intervenants a déjà réalisé une transcription des statuts?
Qui a une expérience réelle de cette procédure?
Mon ACP a adapté les statuts en 1998 et en 2006.
Coût en mars 1998 (confirmer la caducité des dispositions contraire à la loi sans les détailler - 3 pages + 3 pages PV AG - x2):
- prix global: 64000 FB (tout compris - syndic+notaire+fisc - pas de détail)
- prix d'une copie officielle unilingue en 2001: +- 900 FB
Coût en mars 2006 (corriger celui de 1998 - nom et siège - 3 pages + 4 pages PV - x2 ):
- prix global: connu par le syndic, mais pas encore communiqué
- prix d'un copie officielle bilingue en septembre 2006: ca 100 euros.
L'acte de mon ACP est bilingue. Pour rappel: 250 appartements - 217 lots de garages - assuré pour +35 millions euros, terrain exclu.
L'acte de 2006 est en fait une correction réelle de l'acte de 1998. Le notaire et/ou syndic ont oublié d'appliquer les dispositions concernant le nom et le siège. Ce sont les mêmes en 1998 et 2006.
Logiquement l'AG devait mettre les frais 2006 à charge du syndic, puisqu'il y a eu erreur de sa part depuis 1998.
#5002 Re : Copropriétés forcées » Transcription des changements des statuts de la copropriété » 15-10-2006 22:35:57
Pour info, j'ai trouvé ce qui suit dans le Mémento Fiscal 2006 (voir le forum: PIM:Suggestions et nouveautés):
2.1.3. Le droit fixe général
Le droit fixe général est perçu sur tous les actes qui ne sont pas repris explicitement dans le Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe comme étant soumis à un droit spécifique, par exemple les contrats de mariage, les testaments, la plupart des annexes aux actes proportionnel ou fixe authentiques, certains baux,… . Ce droit est en outre perçu sur des
actes exemptés du droit proportionnel auquel ils sont en principe soumis et qui ne bénéficient pas de la gratuité de l’enregistrement.
Le droit fixe général s’élève à 25 euros.
Donc la coût fiscal d'une transcription d'un changement de l'acte de base ou du règlement de copropriété ne s'élève qu'à 25 euros, si on ne change rien aux droits de propriété.
PIM: merci pour la référence et le chargement sur votre site.
#5003 Re : Copropriétés forcées » Changement de clé d'accès aux communs - A qui distribuer? » 15-10-2006 14:06:11
Mes idées personnels, mais concrets et tenant compte de la pratique dans mon complexe.
...
A qui sommes nous tenus de délivrer une copie de la nouvelle clé?Au Syndic?
Je suppose que le barillet sera changé par le syndic, ou un fournisseur contracté par lui.
A conseiller est un barillet avec des clés spéciaux.
Le syndic aura donc au moins exemplaire, plus il est la seule personne autorisé à laisser faire des clés supplémentaires.
...
Aux propriétaires?
Aux locataires qui ont un bail écrit?
Aux locataires qui ont un bail oral?
Aux occupants sans titre ni droit?
Aux squatteurs?Et finalement, comment séparer les locataires qui ont un bail oral des squateurs et des occupants sans titres ni droit?
La loi prévoit implicitement que le syndic doit connaître les noms de ceux qui ont un droit réel, personnel, ... :
Art. 577/8 § 4 Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé:
...
8° de communiquer à toute personne occupant l'immeuble en vertu d'un droit personnel ou réel mais ne disposant pas du droit de vote à l'assemblée générale, la date des assemblées afin de lui permettre de formuler par écrit ses demandes ou observations relatives aux parties communes qui seront à ce titre communiquées à l'assemblée;
...
J'en conclut:
1. les titulaires d'un droit réel ou personnel doivent recevoir une clé, si leur droit est connu par le syndic (= communiqué par écrit au syndic par le propriétaire, ou celui qui est leur délégué en cas d'un remembrement)
2. les autres n'en reçoivent pas, sauf stipulation contraire dans les statuts
3. le cas des propriétaires non-résidants est à spécifier dans le règlement d'ordre intérieur.
4. le cas des propriétaires de parkings souterrains, sans être propriétaire d'un appartement, est aussi à spécifier dans le règlement d'ordre intérieur.
5. une clé est remis contre signature du titulaire du droit et la caution et/ou coût est une charge privative, imputé directement sur le compte individuel du propriétaire à l'ACP. Donc en principe payable dès que le syndic le demande. Le propriétaire le règle avec ses ayants-droit. N'oublions pas que c'est le propriétaire qui doit signaler par écrit l'existence des ayant-droit.
Des ayant-droits à une clé peu connu et/ou à spécifier dans les statuts sont:
1. les firmes qui contrôlent des équipement techniques dans le bâtiment (droit de contrôle à des moments imprévues).
2. Electrabel, si une cabine à haute-tension existe dans le sous-sol.
3. la concierge et autre personnel employé par l'ACP
4. personnel employé par le syndic et des fournisseurs avec un droit d'entrée reconnu par les statuts ou l'AG.
5. la firme de nettoyage, si elle existe (délicat, si son personnel change fréquemment).
Dans mon ACP on a appliqué ce changement pour tous les entrées (les 2 immeubles et le parking souterrain ont chacun leur clé spécifique).
En gros cela fonctionne à première vue, mais concrètement c'est autre chose ...
1. Le commissaire aux comptes distribue les clés, tient la caisse (paiement en espèces contre reçu) et tient la liste. Donc le syndic ne sait pas qui peut entrer dans le bâtiment. En plus le commissaire tient une caisse qu'il contrôle lui-même.
2. Par décision d'AG on ne peut pas utiliser un parking souterrain, sans être résident dans le complexe, mais on peut (suivant le règlement de copropriété) être propriétaire d'un parking sans être propriétaire d'un appartement (une vingtaine sont dans ce cas).
3. Par décision d'AG la porte d'entrée du parking souterrain reste ouverte pendant plus qu'une heure le matin et soir des jours de travail. Il s'en suit qu'on a régulièrement la visite de voleurs qui rentrent par là (et/ou la sortie de secours du parking souterrain).
4. La sous-location est interdite par le règlement de copropriété.
5. J'ai eu accès à la liste des occupants, suite à ma plainte contre le conflit d'intérêt du commissaire aux comptes. J'étais surpris du nombre de gens qui ont une clé sans être un résident, sans que l'AG le sait.
Conclusion:
1. Fixez le bût à atteindre, délibérez en lors de l'AG et votez le.
2. Adaptez les statuts dans ce sens (le deux règlements) avec vote AG
3. Implémentez les règles de la protection de la vie privé dans vos statuts (principalement une adaptation du règlement d'ordre intérieur dans laquelle on désigne nominativement les responsables de la tenu de cette liste, la manière de le consulter, ...), avec vote à l'AG.
4. Le syndic crée la liste des occupants de l'immeuble en vertu d'un droit personnel ou réel, et le tient à jour au gré des changements qui lui sont communiqués.
5. Le syndic signifie les changements aux occupants, leur annonce le planning par lettre et l'affiche aux valves, ... .
6. Le syndic démarre la distribution des clés.
7. Le syndic laisse remplacer le barillet
8. Le syndic envoie les personnes pas connus chez leur propriétaire
9. Dans le cas d'existence de squatters, .... on informe la police, si nécessaire et/ou utile.
Ah oui, un conseil ... pas de barillet commun pour les parties privés et les parties communes. L'ACP ne sait pas imposer un barillet commun, même s'il existait lors de la construction.
Et pour des motifs de sécurité c'est mieux d'avoir des systèmes différents.
#5004 Re : Copropriétés forcées » Copropriété et IBGE » 04-08-2008 13:10:43
L'enquête publique des deux demandes de permis d'environnement 1B, dont question dans le sujet initial concernant l'ACP 1, aura lieu du 16.10.2006 au 31.10.2006.
Ils concernent deux immeubles, de chacun 3 bâtiments, avec un bloc souterrain entre les deux, géré par une ACP depuis 1980.
Le parking souterrain forme un ensemble (sans portes entre eux) avec une entrée/sortie, il n'y a qu'une chaufferie, ... .
La commission de concertation se réunit le 23.11.2006.
Y a été jointe une 3me demande, concernant l'ACP 2 (lot n° 2 du lotissement de deux lots), avec un immeuble semblable aux deux autres. Le syndic de ce 2me ACP est un des plus grands en Belgique.
L'enjeu est: 2 permis 1B ou un permis 1A pour l'ACP 1.
On verra ....
#5005 Re : Copropriétés forcées » facture d'eau de l'IBDE » 26-10-2006 21:08:20
L'eau devient rare sur notre planète et il faut cesser de la gaspiller.
L'idée de la tarification solidaire est excellente : celui qui ne gaspille pas l'eau la paie à un tarif raisonnable, celui qui la gaspille paie le prix fort et ce même en copropriété forcée. C'est donc - dans la cas d'une copropriété - au syndic à répartir la facture globale suivant les consommations de chaque lot. Une simple composition de ménage est remise au syndic qui calcule alors le montant de la facture " eau" pour chaque lot. Pour ceux qui ne la remettent pas, le calcul se fera sur le solde de la facture globale, calcul linéaire oblige suivant leur consommation personnelle. Les économes ne doivent pas payer pour ceux qui se moquent de ce problème de société.
Des dossiers reprenant cette " répartition" linéaire sont actuellement pendants devant la Justice.
C'est une solution peut-être pas à 100% correct, mais compréhensible et tout à fait défendable, même devant un juge de proximité.
Je vais proposer à l'AG prochaine d'adapter les statuts de mon ACP dans ce sens.
Comme date de la situation je vais proposer le 1 janvier, comme le fisc, sans effet rétroactif, où le 31 décembre avec effet rétroactif pour l'année.
La première solution avantage les ménages où un enfant se marie, le deuxième les ménages ou un enfant est né.
Personnellement je penche légèrement vers la solution 31 décembre, qui est un peu plus solidaire que l'autre.
Cette discusison prouve l'utilité du forum créé et maintenu par PIM.
#5006 Re : Copropriétés forcées » facture d'eau de l'IBDE » 26-10-2006 21:08:20
La solution 3 que nous avions envisagée était d'appliquer la tarification solidaire sur base des compteurs de passage; relevé par les sociétés spécialisées.
C'est en effet la solution idéale. Je l'avais écarté, puisque je connais le système "Registre de population/Registre National" très bien, tant professionnellement que comme généalogiste un peu spécialisé. Oui, il y a autre chose dans la vie que la copropriété.
Mais j'ai quand même indiqué au début de cette discussion qu'il y avait un problème au niveau du Ministère de l'Intérieur. Ils encodent les ménages dans un immeuble d'appartements un peu comme ils veulent, sans tenir compte de la numérotation imposé par l'acte de base ni sans le communiquer à l'ACP (ou au propriétaire unique) leur système d'encodage.
Je peut donc me retrouver sasn problème dans la position constructive de l'ABSA.
La loi devrait obliger le Registre National à communiquer au propriétaire les subdivisions appliqués par eux d'une façon systématique, sans indiquer la composition des ménages ni des noms.
Ceci entre autres dans le cadre de la simplification administrative.
Mais je crois que j'ai lu quelque part que le plan informatique du Cadastre prévoit de résoudre cette problématique dans les années à venir.
N'oublions pas que le fisc à le même problème s'il veut intégrer le fiscalité au niveau des ménages (le guichet unique).
Je crois à l'honneur!
Normal et logique. Sinon c'est invivable pour une personne intègre.
Mais pas à l'hypocrisie ni à la compromission. A la fausseté.
Quand le propos le commande, j'appelle un chat un chat, n'en déplaise à certains: les mots imagés sont parfois adéquats. Mais je conviens qu'il ne faut pas en abuser.
Je crois qu'on a plus de choses en commun qu'on croit.
Mais néanmoins je ne cite jamais des noms concrets dans ce forum, si ces personnes ne sont pas présent sur ce forum.
Le parti politique nommé par vous a ses cotés positifs et négatifs, comme tout parti politique, et ça des deux cotés de la frontière linguistique.
Il a eu l'avantage de faire bouger les choses dans un sens positif. Mais il a le désavantage de manquer un cadre politique expériencé qui sait suivre des méandres pour arriver à son bût.
La ligne droite n'est pas la ligne la plus courte en politique.
C'est certainement aussi le cas dans les ACP.
Mais il faut quand même rester dans la vallée (la cadre légal), si non on a un problème. Je pense ici à un parti politique qu'on ne veut pas citer (avec raison) parce qu'il sort du cadre légal.
#5007 Re : Copropriétés forcées » facture d'eau de l'IBDE » 26-10-2006 21:08:20
Juste un petit mot en ce qui concerne l’allocation pour le gaz naturel.
Pas plus que pour la fourniture d’eau, le syndic n’a les moyens de remplir les formulaires de demande d’allocation. Quels sont les ménages qui habitent l’immeuble entre le 1/1 et le 30/6/06 et ont droit à l’allocation ? Qui va en informer le syndic ?
Et les formulaires…. On voit qu’on a compris qu’il pouvait y avoir plusieurs logements dans un immeuble avec un seul raccordement gaz ; Mais on a toujours pas compris qu’il existe des copropriétés.
Le syndic a les moyens à faire remplir les documents, si lui et l'ACP le veulent. Il y a même différentes solutions.
Mais il y a une exigence préalable et fondamentale:
le syndic professionnel doit avoir organisé sa firme de telle façon (personnel, locaux, sous-traitants, ...) qu'il est en ordre en ce qui concerne la loi pour la protection de la vie privé. Il en ressort entre autre qu'il doit être structuré en direction, front-office et back-office.
Et que l'ACP impose que les formulaires soient remplies "sur l'honneur" et retourné par les CP. Si non, c'est simple: par défaut pas de résidents et facturation de la consommation au tarif d'un lot vide.
Entre parenthèses, ces formulaires ne peuvent pas être remis à la concierge ou les membres du CG selon loi sur la protection de la vie privé. Donc prévoir une boîte aux lettres "syndic" dans le bloc "boites aux lettres" de l'immeuble. Dans les vieux ACP des années 60/70 il existe mais il est souvent squatté par l'un ou l'autre sous-locataire.
En cas d'une fausse déclaration visible: l'accepter, mais transmettre à titre d'information une copie à la commune (service de population) ou agent de quartier.
Un syndic idéal est un syndic de proximité, avec une structure adapté au profil de ses ACP, qui se met au courant de tout ce qui concerne la gestion d'une ACP, qui sous-traite tout ce qui n'est pas spécifique pour son métier, qui est membre d'une association de syndics pro-active et qui génère ainsi globalement une valeur ajouté.
Son honoraire sera à première vue plus cher, surtout vu les sous-traitants, mais il aura un meilleur rendement et pourra à long terme réduire les charges de l'ACP, puisqu'il sait entre autres trouver pour chaque métier le sous-traitant le plus adapté à chaque ACP, tout en restant transparent, impartial et indépendant
#5008 Copropriétés forcées » Installation électrique des parties communes » 10-12-2006 11:44:05
- luc
- Réponses : 9
A partir du 01.01.2007 en cas de transfert (vente, location, ...) d'un immeuble une attestation de conformité aux normes de l'installation électrique de du lot privatif (vente, héritage, ...) devra être présenté. C'est d'application pour des maisons uni-familiales, mais aussi pour les immeubles à appartements.
On ne dit rien des parties communes.
Mais il n'y a que transfert des parties communes qu'en cas de création ou dissolution d'une ACP, ou en cas de changement des quotités.
Tout au plus Electrabel pourra dire qu'elle demande un renforcement du câblage, vu les changements demandées.
Donc tant qu'Electrabel ne dit rien, le syndic n'a directement rien à voir dans l'application de cette norme, si rien change au niveau des quotités.
Correct?
#5009 Re : Locations et baux » en cas de vol avec effraction » 12-10-2006 20:38:03
Si le vol et ses conséquences sont couvertes, les dégradations doivent être payées...
Même si le vandalisme n'est pas couvert.
Qu'en dit votre courtier d'assurance? Il ne vous défend pas face à la compagnie?
On a eu le même cas dans notre ACP. Le résident était le copropriétaire. L'assurance a remboursé tout, sauf les dégâts à la porte renforcé. C'était du vandalisme et non couvert.
On m'a cassé ma boîte au lettres en 2005. Auteur inconnu. Du vandalisme, donc pas assuré.
Mais il est possible, avec une augmentation de prime, d'assurer le risque de vandalisme. Chez nous c'était assuré jusqu'en 2000 je crois.
#5010 Re : Copropriétés forcées » facture d'eau de l'IBDE » 26-10-2006 21:08:20
Je pense que voilà des affirmations qui sont gratuites et non fondées.
Cette affirmation est selon moi un sophisme.
La problématique est bien plus compliquée que celle exposé dans votre exemple.
....
D'accord, mais le bût de mon exemple était de dessiner les solutions possibles. Votre argument est donc un sophisme.
Malheureusement, nos efforts, pendant près de 6 mois, n'ont pas aboutit à une solution de concrète et les syndics n'ont pas d'autre possibilité que de réalisé, en copropriété, un prix moyen de l'eau.
...
Pas d'accord. Le syndic ne décide pas en place en lieu et place de l'AG.
Un syndic professionnel ou bénévole, qui travaille professionnellement, doit donc dû proposer au moins deux solutions:
1. un prix moyen de l'eau
2. installation de compteurs individuels IBDE
Dans mon ACP la discussion des compteurs existe depuis la moitié des années 80. Les mandataires (membres du CG, ...) connaissent les différentes options. Ce pouvoir en place a de fait imposé sa solution, sans permettre un vrai débat, parc ce qu'elle était plus rentable pour elle.
La tarification solidaire a été pensée pour des maisons unifamilial et à aucun moment pour les immeubles à appartements multiples.
...
C'est le noeud du problème.
...
Sachez pour finir que la facture d'eau actuelle est moins élevée que si l'IBDE avait les moyens de la facturer appartement par appartement.
Si l'IBDE nous impose une nouvelle tarification, alors elle doit en subire les conséquences, si des ACP basculent vers des compteurs individuels IBDE. Ce qui est le bût à long terme.
Et se but sera sans doute atteint à terme puisque déjà dans les nouvelles copropriétés, il est obligé d'avoir un compteur IBDE par appartement.
D'accord.
Alors, cher Luc, et pour en terminer, sachez qu'il y a aussi des syndics qui sont proactifs et à la recherche de solution pour leurs copropriétaires.
Là j'en doute pas. Mais certains syndics ont tendance à décider en lieu et place de l'AG.
Le noeud du problème est que trop de syndics croient qu'ils sont des syndics de copropriété qui gèrent des immeubles. Et qu'ils sont donc les seuls à donner des avis et à prendre les décisions réelles.
Mais en fait ils sont légalement que des syndics d'ACP, qui exécutent des décisions de l'AG. Et qui démissionnent, s'ils ne sont pas d'accord avec les décisions prises par l'AG.
Ce sont les ACP, donc l'AG de l'ACP, qui doit faire els choix et personne d'autre. J'admets sur base des propositions d'entre autre le syndic. Mais les propositions du syndic doivent être impartiale. Une solution unique n'existe pas.
J'applaudis les initiatives de l'ABSA (site web, périodique, ...), mais ce n'est actuellement qu'un grain de sable.
Mais je sais que même des grains de sable savent arrêter la mer en formant des dunes. Il y a donc de l'espoir que cela change.
#5011 Re : Copropriétés forcées » facture d'eau de l'IBDE » 26-10-2006 21:08:20
...
Or dès que l'on consomme plus que cette quantité, le prix de l'eau grimpe fantastiquement. Soit, si c'est un coût "vérité" il n'y a peut-être qu'à s'incliner... mais qu'on ne vienne pas nous dire, comme le fait la compagnie, que la facture de la plupart des bruxellois va baisser!!!!
Je ne parlais pas de la baisse de la facture ou non.
Mon point était une répartition le plus équitable et transparente possible du coût, pour approcher le plus possible la tarification d'un compteur individuel.
Il y a 3 manières de mesurer la consommation d'eau:
1. un (ou plusieurs) compteur individuel au niveau IBDE par appartement, avec en plus un compteur pour les parties communes: aucun problème de tarification. Le tarif IBGE est appliqué à 100% et payé directement à l'IBGE, sans passer par l'ACP. D'où une diminution du fonds de roulement et les charges de l'ACP.
2. un compteur d'eau au niveau de la copropriété, sans compteurs individualisés au niveau du lot privatif: la tarification IBDE est appliqué au niveau ACP et cette charge est distribué selon les règles statutaires en vigueur. C'est un changement de tarification, mais le principe de répartition de cette charge ne change pas. On ne peut adapter en fonction de la composition et consommation du ménage qu'en, changeant d'abord les statuts et imposer la solution 1 ou 3. Ce qui a été fait chez nous pour l'eau chaude.
3. Un compteur d'eau au niveau ACP envers l'IBDE et un ou plusieurs compteurs d'eau envers les appartements. C'est le seul cas ou il fallait une décision explicite de l'AG 2006, après une explication impartiale et complète par le syndic des différentes options. Ou le bât blesse est qu'on dit que le système A va être appliqué, sans laisser la possibilité à l'AG de faire un autre choix.
...
Quant à l'installation de compteurs de passage, Luc ne tient pas compte des exigences techniques que cela suppose, et des coûts subséquents!
Les exigences techniques ni financières sont pas énormes. C'est un sophisme.
Dans mon ACP (250 lots comme vous le savez) des compteurs individualisé au niveau syndic existent depuis le début pour l'eau froide et depuis je crois 1996 pour l'eau chaude. Les appart à 3 ou 4 chambres comptent généralement 2 compteurs eaux d'eau froide, puisque les plans n'ont pas tenu compte der compteurs d'eau au niveau du lot privatif.
Mais je suis d'accord que le coût du placement des compteurs est à charge du propriétaire et diminue donc le rendement de l'investissement du bailleur. Et les bénéfices immédiats sont pour le résident (propriétaire ou locataire).
Cette exigence de rendement pour le bailleur est le vrai problème posé par le SNP.
Et la SNP sait que des normes européennes vont lentement mais sûrement imposer des changements qui vont rendre ces investissements rentables.
Je sais que vous le savez, puisque vous êtes un des co-organisateurs, avec l'ABSA, des séminaires concernant ce sujet.
Pour conclure: je suis d'accord avec vous que ce changement de tarification prouve que l'administration public tient trop peu compte avec les spécificités de la copropriété forcée. Et complique ainsi tout au lieu de simplifier.
#5012 Re : Copropriétés forcées » facture d'eau de l'IBDE » 26-10-2006 21:08:20
...
L'IBDE envoie alors la facture au syndic qui la redistribue sur base du prix moyen au m3 dégagé par le total. En effet, le syndic n'a pas accès officiellement aux données dont dispose l'IBDE, il n'y a pas toujours de compteurs de passage et en plus, c'est une complication sans fin. Donc, la tarification "solidaire" devient une tarification linéaire avec un prix moyen de l'eau qui varie d'immeuble à immeuble vu que les consommations moyennes varient elles aussi!
C'est le foutoir mais c'est comme cela.
....
Ce foutoir existe, mais je ne crois pas que l'IBGE ni l'Ecolo est à l'origine de ce problème.
C'est plutôt:
1. les ACP qui refusent de places des compteurs individuels (heureusement pas le cas chez moi).
2. le Ministre de l'Intérieur qui refuse tenir compte de la réalité des appartements dans la loi sur le registre national
3. les syndics des ACP qui refusent de proposer à l'AG que les copropriétaires déclarent sur l'honneur le nombre de résidents dans leur appartement. La "sacro-sainte" protection de la vie privé protège les célibataires et fait payer plus aux familles nombreuses.
4. Quand on analyse de plus près on voit que les syndics veulent probablement protéger leurs collègues qui n'ont pas les moyens à moderniser leur administration.
Un exemple concret:
Prenons un immeuble à 2 appartements où résident 5 personnes. 4 dans l'appt. A et 1 dans l'Appt. B. Chaque personne consomme 5 m3. En tout donc 25 m3.
L'IBGE va actuellement facturer 25 m3 au tarif solidaire d'un ménage de 5 personnes.
Le syndic va:
1. ou bien tarifer à chaque appartement le prix de 12,5 m3
2. ou bien tarifer 20 m3 à l'Appt. A et 5 m3 à l'Appt. B
3. ou bien calculer selon tarification IBGE au niveau ménage, qui tient compte de la consommation et de la composition du ménage, s'il connaît la composition effective du ménage.
Pour le célibataire les options favorables se classent comme suit:
2, 3, 1
Pour la famille nombreuse les options favorables se classent comme suit:
3, 1, 2.
Comme les CG sont souvent composés de CP, qui résident dans un ménage d'une ou deux personnes, il en ressort que le choix du célibataire est nettement favorisé par eux.
Donc si le CG a trop de pouvoir (système de cogérance de fait) on arrive à la solution actuelle.
Si le syndic explique clairement à l'AG les options possibles, on arrivera à une solution rentable au niveau de l'ACP, soutenu par une majorité réelle.
Naturellement, seulement les syndics professionnels ou bénévoles, qui travaillent d'une façon professionnelle savent se conformer à cette méthode.
Les mêmes ACP, qui refusent de demander la composition du ménage, exigent par contre par exemple le numéro de votre police RC. Et oublient que la loi a instauré un contrôle sévère pour ceux qui gèrent un fichier semblable. Qui empêche que le CG (ou n'importe quel copropriétaire) soit au courant de la composition nominative du ménage, sans accord du copropriétaire et du résident.
#5013 Re : PIM:Suggestions et nouveautés » Pim new-look » 11-10-2006 10:06:50
En plus vérifier si à la fin des lignes disparus un line feed (ascii 10) est présent, en plus du return (ascii 13).
C'est une possibilité. S'il n'y pas de line feed, alors la première ligne est écrasé.
#5014 Re : PIM:Suggestions et nouveautés » Pim new-look » 11-10-2006 10:06:50
Je sais. C'est un vrai mystère informatique. Je n'ai pas encore trouvé la solution.
En imprimant en Firefox un sujet de deux pages pris au hasard j'ai trouvé ce qui suit:
1. la première ligne du bloc "accueil .... favoris" a disparu.
2. la première ligne du cadre "agrégation .... désinscription" a disparu
Enlevez temporairement ces deux blocs et vérifiez si tout s'imprime correctement.
Si oui, alors le problème se trouve dans le code de ces blocs. Reprogrammez alors systématiquement et pas par pas le premier bloc, en faisant chaque fois le test. Vous allez ainsi cerner la ligne problématique dans votre code.
Le résoudre sera autre chose. C'est peut-être un bug.
#5015 Re : PIM:Suggestions et nouveautés » Pim new-look » 11-10-2006 10:06:50
Je ne sais si Maître Pim a fait quelque chose, mais cela fontionne correctement en FireFox (je ne sais pas depuis quand, mais cela me semble récent) même sous 800x600.
Par contre, en IE, cela foire toujours. C'est une volonté anti-microsoftienne de Pim?
Mon problème d'impression à survécu les dernières adaptations.
Ex: ce sujet compte 7 pages si j'imprime en IE: la page 1 plus 6 pages vierges. Mais en Firefox j'obtiens 5 pages: 2 avec texte et 3 vierges.
Conclusion: IE est encore une fois défavorisé.
Mais j'utilise Firefox, donc ... moins de problèmes.
#5016 Re : Locations et baux » lettre pour garant d'un locataire » 21-10-2014 08:45:10
- Pour répondre à Luc:
tout contrat de bail doit être enregistré (rien à voir avec sa durée)
Par contre, s'il s'agit d'un bail portant initialement sur une durée supérieure à 9 ans, il doit faire l'objet d'un acte authentique (notaire).
Tout à fait correct. J'ai répondu pour une fois sans vérifier mes sources. Sorry.
Mais vous avez bien spécifié, comme moi, qu'aucune condition ne peut dépasser la durée du bail initial. Ce qui était l'élément essentiel.
#5017 Re : Locations et baux » lettre pour garant d'un locataire » 21-10-2014 08:45:10
Si +9 ans pour la durée du bail (ou une clause), il ne faut pas oublier à l'enrégistrer. Si non la durée est probablement réduite à 9 ans.
#5018 Re : Copropriétés forcées » Paiement des charges en retard avec frais d'avocat » 10-10-2006 06:55:02
Outre les intérêts de retard, le règlement de copropriété peut prévoir une indemnité forfaitaire pour les frais encourus. Dans ma copropriété c'est 15% (et les intérêts 18%), dès le mise en demeure, avec effet rétroactif jusqu'à la date de paiement.
Un autre outil, mais plus constructif, est d'envoyer d'abord les demandes de paiement le 15, avec 30 jours pour la payer. Mais d'envoyer ensuite un rappel simple le 20 (donc 5 jours après la date limite) et finalement la mise en demeure le 5 du mois suivant. Pas compter des frais pour les lettres (un forfait n'est pas cumulable avec des frais réels), mais immédiatement (=dès la mise en demeure) les 15%.
Prévoir dans votre règlement que, si la paiement était tardif pour par exemple trois paiements consécutifs, que la mise en demeure peut-être envoyé directement.
Tout syndic professionnel un peu organisé et impartial peut faire ces lettres automatiquement.
Faire attention que cette procédure soit appliqué à tous, sans exception. Si non le Juge pourra refuser d'appliquer ces dispositions de votre règlement.
Prévoir dans votre règlement de copropriété aussi, que si le syndic ne fait rien endéans une période spécifié, que les frais de récupération sont à sa charge.
#5019 Re : Copropriétés forcées » Mise en cause de la responsabilité du syndic » 08-10-2006 17:05:52
C'est pénible de voir le syndic professionnel se comporter de la sorte et ne même pas assurer l'entretien et la bonne maintenance de l'immeuble qu'il gère au minimum " en bon père de famille". C'est malheureusement le cas dans de nombreuses copropriétés grandes ou petites cfr divers forums
Il ne faut pas dès lors hésiter à mettre l'affaire devant la Justice de Paix : c'est faisable pour tout copropriétaire et sans beaucoup de frais: c'est un tribunal de proximité à la portée de tous.
En juin 2001 le Juge de Paix m'a clairement dit qu'il ne peut pas empêcher les CP d'être stupide, lors de la séance introductif du premier procès.
Ni le syndic ni l'avocat de l'ACP y était. J'aurai pu provoquer un jugement par défaut, mais je ne l'ai pas fait, pour éviter des frais à l'ACP.
A la maison j'ai alors consulté la loi et il a raison:
Article 544
La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.
Un usage prohibé est probablement:
- utiliser des parties communes sans être en possession d'un permis d'environnement prévue par la loi;
- faire exécuter des travaux avec un TVA diminué sans vérifier si l'entrepreneur est enregistré pour ce type de travaux;
- exécuter des travaux non-urgents sans avoir l'autorisation de l'AG;
- exécuter des travaux mixtes sans l'autorisation des propriétaires des lots privatifs concernées;
- etc ....
#5020 Re : Copropriétés forcées » Mise en cause de la responsabilité du syndic » 08-10-2006 17:05:52
...
Quel scénario incroyable !Invincible
Ce message de Casimir, président du CG et de l’AG de mon ACP, m'a fait réfléchir. Il concorde avec le fait qu'il considère notre syndic professionel comme "inamovible".
Finalement je suis arrivé à une conclusion. Comme cette conclusion est certainement d'application à d'autres ACP, je veux bien la partager.
On m'a demandé depuis le début sur ce forum, et je me le demande aussi, pourquoi la situation dans mon ACP est à première vue tellement spéciale.
Bien que tous les incidents et évènements déjà survenus dans mon ACP sont classiques et sont aussi survenu autre part.
Ce qui fait la différence selon moi est le cocktail suivant :
1. D’abord un conflit d’intérêt classique entre la fonction de syndic professionnel, n’étant pas le syndic nommé par le promoteur, cumulé de fait avec la fonction de courtier, et le fait qu’il est un copropriétaire investisseur et/ou régisseur de plusieurs lots privatifs.
2. L’autre élément est que moi, mais aussi d’autres CP, ont acquis de fait par leur formation et carrière professionnelle au moins la même connaissance et expérience que le pouvoir en place, sans être trop spécialisé. Ce 2ème élément (présence de connaissances chez plusieurs CP) compense un peu le fait que la loi contient trop de zones grises qui sont exploitable par le pouvoir en place.
3. L’élément final est que l’ACP à 25 ans et acquis la maturité. C’est toujours un stade décisif. Les premières mesures de rénovation réelle doivent être prises et la 2ème génération de copropriétaires s’installe.
L’AG doit maintenant faire un choix stratégique pour notre complexe d’une valeur de plus que 35 millions euros (sans le terrain) :
Notre immeuble est-il un produit consommable ou un produit d’investissement, oui ou non ?
La loi dit : produit d’investissement (= obligation de conserver l’immeuble) :
Art. 577/5
§ 3. L'association des copropriétaires ne peut avoir d'autre patrimoine que les meubles nécessaires à l'accomplissement de son objet, qui consiste exclusivement dans la conservation et l'administration de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis.
Mon groupe grandissant et légaliste propose qu’on applique la loi, pas plus ni moins, et qu’on conserve le complexe comme un bon père de famille. D’ailleurs comme on le ferait avec sa propre maison individuelle, et … comme entre autres mes parents de +80 ans le font encore avec leur maison.
Le pouvoir en place estime qu’il est invincible et au-dessus de la loi et propose en pratique qu’on consomme le bâtiment (réparations du type bricolage, utilisation d’entrepreneurs sans garantie, …).
Le choix sera probablement déterminé à l’AG 2007. Je le prépare donc méthodiquement et d’une manière très transparente pour le pouvoir en place et mon groupe. Mais actuellement pas pour les autres CP, puisque je n’ai pas leur adresse.
Celui qui exige la transparence doit d’abord l’être lui-même. C’est la riposte proposée par Schopenhauer au 38ème et ultime sophisme (ridiculisation de l’adversaire).
Il faut aussi savoir que mon groupe n’est pas contre des personnes, mais contre des méthodes. Certes cela ralentit sur court terme des procédures judiciaires, mais est socialement beaucoup plus rentable sur long terme.
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