Bonjour,

Pour tenter d'apporter quelques éléments de réponse à la question posée, je pars du principe que le contrat de bail a été souscrit par deux personnes vivant hors les lien du mariage ou de la cohabitation légale.

Le bail a été souscrit par les deux personnes en sorte qu'à deux, elles sont titulaires de droits et d'obligations.

A défaut de clause de solidarité et d'indivisibilité dans le bail, il est vrai que la dette aurait été divisible, en sorte que chacun de ces personnes aurait tenu pour moitié vis-à-vis du bailleur. Seulement ici, il existe une clause de solidarité et d'indivisibilité, en sorte que chacun des locataire est tenu pour le tout vis-à-vis du bailleur.

En ce qui concerne la faculté de mettre fin au bail, voici ce qu'écrivent M. Higny et M. De Smedt à ce propos :

("Le bail de résidence principale: modifications législatives et jurisprudence récentes", Le bail et le leasing immobilier, LIège, Anthemis, collection CUP, 2009, pp. 241-242.

Ce point de vue est par ailleurs partagé par B. Louveaux.

La question subsidiaire est toutefois de savoir si le droit de mettre fin au bail met également fin à la clause de solidarité et d'indivisibilité des dettes nées après la fin du bail dans le chef de celui qui a donné le congé. Selon la rigueur des principes, la réponse à cette question n'est pas affirmative. Mais dans les faits, cette rigueur pourrait être tempérée si le bailleur tarde à agir contre le locataire défaillant, en ce que cette tardiveté peut contribuer à aggraver le dommage de celui qui a quitté le logement (même source que ci-dessus).

En espérant avoir été clair

Ceci étant, pour répondre au 'hint'

le mutuus dissensus

ou encore

toujours mutuus dissensus, mais cette fois comme muttus dissensus (que j'aime moins)

C'est vrai et ce n'est pas vrai.

D'une part, le texte de l'article 3, § 6, de la loi du 20 février 1991 précise explicitement que le § 5 du même article ne s'applique pas aux baux de courte durée. Or, c'est bien ce § 5 qui aménage la sanction du défaut d'enregistrement, alors qu'il ne s'applique qu'aux baux de neuf ans.

La Cour constitutionnelle a confirmé qu'il n'y avait aucun problème d'inconstitutionnalité entre le traitement des baux de neuf ans et de courte durée non enregistrés, en ce que la différence de traitement repose sur un critère objectif qu'est la durée du bail, critère qui en l'espèce a été jugé comme pertinent par elle (arrêt 109/2009 du 9 juillet 2009, voir aussi les arrêts 10/2010 du 4 février 2010 et 50/2010 du 29 avril 2010).

Une autre question, mais qui n'est pas relevante pour ce fil de discussion, est de savoir si la mesure s'applique aux baux oraux, qui sont nécessairement des baux réputés conclus pour neuf ans. Ici, la Cour constitutionnelle a estimé qu'il fallait interpréter la loi en ce sens que la sanction s'applique également, aussi longtemps que le bail n'est pas enregistré. Mais comment enregistrer un bail verbal me demanderez-vous? La Cour considère qu'il appartient au bailleur de faire enregistrer le bail (art. 5bis de la loi), en sorte qu'il lui appartient de contraindre son locataire à faire constater le bail par écrit et, à défaut de ce dernier de s'exécuter, de recourir à l'office du juge à cet effet (arrêt 182/2011 du 1er décembre 2011).

En ce qui concerne la correspondance de l'avocat, je pense pour ma part qu'il faille répondre, mais intelligemment.

"Monsieur l'avocat,

Accuse réception de votre lettre etc.

Je prends acte de ce que votre client a notifié le congé.

Contrairement à ce que vous affirmez, ce congé ne peut pas, conformément à l'article 3, § 6, de la loi, provoquer la fin du bail avant son terme, qui est le (date de fin du bail).

Entre-temps, votre client reste évidemment tenu d'exécuter toutes ses obligations, telle le paiement régulier des loyers.

Je reste cependant à votre disposition afin de discuter de la fin du bail par mutuus dissensus, à des conditions qui seront le cas échéant à convenir.

La présente vous est adressée tous droits saufs et sans reconnaissance préjudiciable.

Veuillez agréer etc."

Il n'est pas dans mes habitudes de contredire notre estimé amphitryon.

Si la loi ne spécifie pas explicitement qu'une attestation de conformité de l'installation au RGIE doit être délivrée au preneur, il est cependant très vivement conseillé de le faire et je m'en explique.

En application de l'article 1719 du Code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose louée. Je suis d'avis que cette obligation a subi une mutation considérable ces dernières décennies et que d'une obligation strictement matérielle, elle a progressivement évoluée vers une obligation davantage administrative.

Dans cet ordre d'idées, une installation électrique ne peut être exploitée que si elle est déclarée conforme au RGIE par un organisme de contrôle agréé à cet effet.

Le bailleur à l'obligation de délivrer le bien loué conformément à sa destination. S'il délivrait un bien dont l'installation technique n'est pas susceptible d'être utilisée, il faillirait à son obligation de délivrance.

L'intensité de cette obligation de délivrance est à mon avis variable, selon la nature du bail. Elle est quasiment incontournable en bail de résidence principale (sauf le cas du bail de rénovation). Dans un bail commercial par contre, les parties pourraient clairement décrire que le bailleur ne donne aucune garantie du chef de la conformité de l'installation.

Mais dans un cas comme dans l'autre, il me semble qu'il faut conseiller de joindre l'attestation de contrôle au bail et, si l'installation n'est pas conforme, d'évoquer la question directement dans le bail.

J'attire votre attention sur un intéressant arrêt que la Cour de cassation a rendu sur l'obligation de délivrance, le 21 novembre 2011. Se fondant sur les obligations du bailleur évoquées aux articles 1719 et 1720 du bail (que je vous invite à lire/relire), elle décide qu'il "suit de ces dispositions que, lorsque le bail porte sur un bien spécialement destiné à une exploitation déterminée et aménagé en vue de celle-ci, le bailleur doit, sauf convention contraire, délivrer le bien en un état qui rende cette exploitation possible, compte tenu des prescriptions administratives applicables lors de la conclusion du bail et, sous réserve d'une modification postérieure de celles-ci, maintenir le bien dans cet état pendant la durée du bail".

L’article 811 du Code civil prévoit que « lorsqu'après l'expiration des délais pour faire inventaire et pour délibérer, il ne se présente personne qui réclame une succession, qu'il n'y a pas d'héritier connu, ou que les héritiers connus y ont renoncé, cette succession est réputée vacante ». Les délais pour faire inventaire et pour délibérer sont fixés à l’article 795 du même Code et sont de respectivement de trois mois et de quarante jours.

Le bailleur qui ne peut ou ne veut pas attendre aussi longtemps peut saisir le Président du tribunal de première instance sur pied de l'article 584 du Code judiciaire et demander la désignation d'un administrateur à succession vacante.

La mission de l'administrateur est circonscrite par la décision du Président. Il est donc important de clairement décrire celle-ci dans la requête (par exemple en ce qui concerne la restitution des lieux, établir les comptes entre parties, libérer la garantie lcoative, etc.).

La demande ne peut être accueillie que si le bailleur démontre qu'il y a urgence. Cette démonstration peut se faire par des références à des actes de renonciation à succession (le greffe du tribunal de première instance peut donner des informations à ce propos), ou tout simplement par l'absence de successeurs connus.

L'administrateur provisoire à succession vacante est un mandataire de justice. Le  juge de paix d'Etterbeek a considéré que les frais exposés par ce dernier le sont dans l'intérêt du bailleur, en sorte que l'administrateur acquiert privilège sur l'actif de la succession à concurrence de ces frais. Ce privilège a priorité, selon le juge de paix d'Etterbeek, à celui du bailleur ou à celui sur l'actif du compte de garantie locative.

L'article 38 de la même loi prévoit que le numéro national doit figurer dans les actes reçus par notaire (donc aussi les baux authentiques constaté par acte notarié).

L'article 41, reproduis dans mon poste ci-dessous, ne prévoit pas cette obligation. Seul le numéro BCE doit être mentionné lorsqu'au moins une partie au bail est une personne morale.

Mais je le répète, la loi du 21 décembre 2013 est d'une construction inutilement complexe. Il faut la lire et la relire encore, et même après cela, on se demande si on a bien compris ...

1 = application de la loi Breyne j'imagine = 10 ans, dans les mêmes conditions que pour un architecte ou un entrepreneur.

Pour la prise de cours de la garantie, il faut s'en référer au contrat, dans la mesure ou une réception provisoire ne fait pas courir les garanties, sauf clause contraire.

2 = je ne me frotte plus trop aux ACP

La loi ne prévoit pas la possibilité de résilier un bail de courte durée avant son échéance.

D'ailleurs, la validité des clauses de résiliation anticipée figurant dans ces baux restent un point de discorde en doctrine.

Donc en théorie, chacune des parties peut exiger que l'autre exécute entièrement le contrat.

Pour un bien pris en location en juin 2013 et pour lequel l'on annonce un congé aujourd'hui, sans aucun motif, il me semble qu'une partie n'a pas à assumer les conséquences de l'inexécution du contrat.

La question serait déjà toute différente s'il existe une cause objective à la demande de résiliation anticipée: perte d'emploi, nouveau travail, modification du ménage, etc. Dans ce cas, une position rigide pourrait être interprétée comme un abus de droit, ce qui autorise alors le juge à réduire les prétentions, du bailleur en l'espèce.

Maintenant, dans une approche pratico-pratique, l'on pourrait s'inspirer du régime des baux de neuf ans:

- congé à n'importe quel moment --> avec préavis de 3 mois prenant cours le 1er du mois qui suit le mois dans lequel il est parvenu à l'autre partie
- si résiliation dans la première année du bail --> indemnité de rupture correspondant à trois mois de loyer.

Solution qui me paraît équilibrée...