J'aurais du mettre un smiley.
Mais sinon question serieurse: y a t il un desavantage a envoyer un recommnade a chacune des deux?
Je demande car c'est ce que j aurais fait sans reflechir plus avant et je serais peut etre tomber sur un probleme.

je poste 2 liens pour tous

Si le bien n est pas en ordre il faut bien lire la directive a charleroi
directive

et

http://www.charleroi.be/subdivision-mai … nvier-2016

J'ai lu les informations mentionnées, et fait des recherches sur les SIR (Sociétés immobilières réglementées).
C'est trop gros, trop complexe, mais mon idée s'en rapproche beaucoup, disons que je veux créer une société qui ressemble à une SIR (sicafi), mais qui ne soit pas une société d’investissement « anonyme »..

en effet.

La cela m'intéresse. Car in des désavantages de ce montage est que la capacité de réduction d'impôt réside dans la société patrimoniale, donc tous les frais de gestion "payes" à la société de gestion seront des bénéfices et donc taxe, alors que l'amortissement, le cout des travaux et les intérêts du prêt restent interne a la société patrimoniale

En effet et cela va dependre du type de societe.

Il faut bien evaluer le travail a fournir oui.
La sortie: rachats des parts, vente de l'immeuble, dissolution de la societe.

J'explique l'idée derrière la démarche:
•    De mon côté, j'aime investir dans l'immobilier, mais en Belgique il faut du "cash" et donc attendre entre 2 investissements d'avoir reconstitué ma réserve de cash. Cela me limite aussi dans la valeur d’achat des biens.
•    J’ai une amie qui gère mes biens pour moi car je travaille à l’étranger.
•    J’ai des amis qui veulent investir dans l’immobilier mais n’ont pas les connaissances, ne veulent pas gérer le bien etc.
•    Je veux profiter de l’effet de levier de la banque (et en faire profiter mes « actionnaires »)

Une idée de base m’est venue : (c’est une simplification, ne vous basez pas sur les chiffre mais sur l’idée)
Je crée une société de Gestion immobilière avec mon amie.
Idée de base : je cherche des investisseurs pour avoir le cash nécessaire a l’achat d’immeuble.
Je demande à un investisseur 10% du prix de l’immeuble et dans 20 ans je double sa mise, bref il aura 20% du prix de l’immeuble.  Mais si j’ai plusieurs immeubles comment « lier la part d’un investisseur au bien (asset) qui lui correspond » Et comment passer de 10% a 20% en 20 ans ( ou la durée du prêt).?

De la : l’idée de base 2 :
Avec 3 autres personnes nous achetons un immeuble a 4 via une société. Nous mettons chacun 10% du prix +frais de notaire. La banque met les 60% restants. (Prêt hypothécaire).  On divise la société en 5 parts, la 5ieme appartenant à la société de gestion qui s’occupera aussi de trouver l’immeuble, acheter, trouver le prêt, bref tout le « boulot ».
Pendant la « vie » du projet, la société de gestion est mandatée pour gérer le bien.
Dans 20 ans quand le prêt est remboursé, nous avons chacun 1/5 de la société, bref 20% de l’immeuble, tout le monde a doublé sa mise (plus la plus-value sur le bien). Ma société de gestion a un client automatique et 20% de cette 2ieme société.  Tout le monde est gagnant.  (maintenant c’est a voir, car c’est du boulot de tout gérer et en plus il faut payer les taxes sur les revenus de la société de gestion.)

Cela doit rester « personnel » bref pas un parc immobilier anonyme, mais bien des projets cibles qui « plaisent » aux investisseurs.

N’hésitez pas à me donner vos avis, mais aussi si vous en avez des contacts pour un comptable et un avocat compétents qui pourraient m’aider à monter ces sociétés.

Quand j avais des kots a Liege j acceptais les gens du CPAS.  Je commencais dans l immobilier et je me disais,
Le CPAS donne la garantie, et en plus ils payent le loyer.  Je pensais avoir la solution de tranquilite.

J'ai appris que certains CPAS sont mauvais payeurs.
Le pis ce fut le CPAS de liege.  Je ne recevais plus les loyers, donc je telephone. Probleme dans le systeme, puis problème d informatique. Puis apres 3 mois on me dit qu en fait il y a eu une erreur et que le montant du loyer etait donne au locataire qui devait payer lui même.

Deviner ce que le locataire a fait avec son loyer.. envole.
Je rale et le CPAS me dit "apres tout c est son droit de ne pas payer le loyer"... J'ai repondu que c etait mon droit de le foutre a la porte et j ai raccroche. Depuis je ne travaille plus avec les CPAS (c etait en 2009).

Pour faire du benef dans le logement social il faut, en fait, se foutre des locataire, pas très sociale l approche.

Merci pour la réponse.

J avais pris un avocat  et on a fini par régler le problème avec l échevin de urbanisme(comprendre j etais a bout j ai donne la vaseline me suis retourne et... )  Enfin il y a eu changement de parti politique et d’échevin en cours de dossier.  Bref de 10 kots je suis passe a 4 appartements.  (l ancien échevin n'en voulait que 3 )
J espérais pouvoir attaquer l employé a la base de mon déboire, mais plus par satisfaction (ok vengeance) personnelle qu autre chose, ça n apportera rien de positif pour moi.

L employé communal qui gère votre dossier a un pouvoir énorme je trouve.

Pour l anecdote, ils ne voulaient plus d’étudiants, ils m'on force a faire un appart 3 chambres.. que je loue a 3 étudiantes en coloc ;-))

Un conseil, préparer bien vos dossiers, ne laisser par l architecte le faire seul, penser a bien justifier toutes les demandes et mettez vous a la place du décideur pour ajouter a votre dossier toutes les données dont il aurait besoin pour décider en votre faveur.

Quelle belle question.
(je fais le même genre de démarches dans la même région, avec une gestion locative)
Dans votre cas on oublie le logement collectif car avec les directives a Charleroi et une superficie de bâtiment de +-100m2 ça ne passera pas.
Si vous allez dans la légalité totale, c est très complique, cela peut passer par un permis de location, qui implique pompiers et normes incendies. Sans compter l urbanisme. 
Apres il y a la fameuse "collocation".    @grmff  je ne suis pas tout a fait de votre avis:  5 ménages peuvent passer seulement si le propriétaire occupe les lieux.  Sinon on est dans un certain "flou".  ( de toute facon la legislation sur la colloc est floue).

Il y a toujours bien entendu la très très faible probabilité d'un contrôle.
La réponse (bien entendu officieuse car personne ne veut se mouiller) que j ai reçu en matière de collocation: jusqu’à 3 ménages en collocation ne pose aucun problèmes a plus de 4 on considère que c est un logement collectif déguisé.  (information que me vient d une personne chargée de contrôler que les normes incendies soient correctement appliquée en vue d obtention du permis de location).

De mon cote, a plus de 4 "chambres" j'essaye de voir si l obtention du permis est possible, a 3-4 chambres j envisage la colloc. ( a moins c est de toute façon pas rentable ;-)

Sinon 90k pour une maison divisée en 3 apparts,  c est clairement un projet intéressant sur papier a approfondir.
la division est elle déjà en ordre point de vue de l'urbanisme?

Si vous voulez me contactez on peut en discuter plus avant.

Stephane

Bonjour,
Pourriez vous m envoyer le nom de ces organismes?

Pour ajouter a la discussion,  je suis aussi chez ING, et le banquier est malgré tout un allie important.
la règle des 20% peut être "contournée" avec des garanties adéquates.
-capacité de remboursement élevée.
-garanties hypothécaires (on emprunte 80% de la valeur de la garantie et pas de la valeur de l achat).

Attention je n ai pas dis que toutes les agences se mouilleront pour faire cette demande, il faut un dossier très bien monte.
Mais oui le 20% sont devenus LA RÈGLE de base, et il faut très bien présenter son dossier pour convaincre son banquier et ensuite il doit convaincre le siège.

Bref si vous étés trop serré pour trouver les 20%, autant oublier, mais ci vous avez des garanties qui peuvent convaincre la banque, la discussion est possible. N aller pas chez votre banquier les mains vides sinon ce sera NON. Apporter lui la preuve de vos garanties et la raison pour laquelle il devrait monter le dossier.