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#861 Re : Copropriétés forcées » Répartition honoraires syndic entre copropriétaires » 26-04-2018 05:56:34
La réflexion de Ninifel sur le droit à l’oubli m’a rappelé des souvenirs:
1. une citation de "Quand la Cour de cassation de Belgique se met à oublier…"
D’abord, l’expression « droit à l’oubli » est malaisée. En effet, il faudrait parler davantage d’un droit à être oublié, voire d’une obligation pour la presse de ne pas rappeler indéfiniment certains faits. Lorsqu’il y a atteinte à ce droit, c’est alors par le biais d’une demande en réparation d’un préjudice que les internautes vont pouvoir agir en justice, ceci expliquant le passage par l’article 1382 du Code civil.
2. le fait que j'ai déjà obtenu par voie de justice dans le contexte de mon ACP un droit "à l'oubli" sans le demander. En effet par mesure de conciliation la Cour d'Appel a interdit dans son arrêt correctionnel de 2013 qui m'acquitte, à mes opposants d'encore citer des faits d’avant 2010 à mon encontre.
3. ....
#862 Re : Copropriétés forcées » Répartition honoraires syndic entre copropriétaires » 26-04-2018 05:56:34
Certains statuts prévoient une repartition par lot, d'autres pro rata du montant global.
En 2002 le JP a, en appliquant les statuts de mon ACP, décidé que les honoraires sont repartit selon le tarif par lot et pas pro rata.
Concret: les statuts de mon ACP prévoient un honoraire par lot, n'importe le nombre des quotités. Donc dans votre cas 12x25 sera mis à charge de chaque CP si on applique les statuts de mon ACP, cela n'importe le nombre de chambres, ... .
#863 Re : Copropriétés forcées » Non respect du délai pour tenue de 2 eme assemblée faute de quorum » 22-04-2018 18:19:07
Une situation semblable existe dans ma copropriété, mais un peu plus extravagante. On est une grande ACP ou on ne l'est pas.
Ce janvier 2018 l'AG vient d'approuver la comptabilité 2013 à 2015 sans que le syndic a remis les états prévues aux CP ou rendu consultable 15 jours à l'avance les pièces justificatives.
Cela n'a été fait que quelques heures après l'approbation (envoi par mail de l'avocat du syndic vers mon avocat). Ne parlons pas des pièces justificatives. Rien vu ni entendu.
Suggestion, si votre AG a voté un tarif d'intérêts et dommages en cas de non paiement des provisions par un CP:
La non-justification de l'usage des provisions est le contre-part d'un non paiement des provisions.
Le même tarif d'indemnité forfaitaire y est donc d'application. jurisprudence existe.
Raisonnement détaillée
Votre syndic a justifié je crois la compta avec un retard de 7 mois (2015) et de 11 mois (2016).
Si le tarif chez vous est une amende de 15% & intérêts de 1%/mois (classique), alors le syndic vous doit une indemnité du même ordre de grandeur. Cela fait :
- pour une provision annuelle de 1.000 EUR par CP une indemnité de 150 EUR + 70 EUR. Faites votre calcul et notifie votre demande d'indemnité au syndic et l'ACP (deux recommandés séparés).
- pour un budget prévisionnel de 100.000 EUR (ACP fictive de 100 CP à 1000 EUR/an): 22.000 EUR à prévoir en plus sur le budget prévisionnel 2018 par l'ACP. Crediteur: chaque CP. Si le syndic refuse de comptabiliser il court le risque d'avoir un faux d'écriture (= fraude) si 20 appartements ou plus.
L'IPI a été averti du principe mi 2017 et n'a pas (encore) posé d'objections. La RC syndic interviendra si le syndic dépose une déclaration de sinistre. Ce qu'il doit faire s'il reçoit une mise-en-demeure de l'AG (notifié par ... le syndic). Solution: mettre un point à l'OJ (désignation d'un syndic 'ad-hoc' par l'AG pour le faire). Si le syndic riposte avec un refus de mettre le point à OJ (mon cas) alors il ne reste qu'à citer devant le JP.
C'est l'application d'un principe de base d'un contrat équitable: si la partie A doit une indemnité à B en cas de non-exécution alors la partie B doit à A une indemnité, calculé suivant le même principe. Ici c'est un peu pluis complexe puisque il y 3 parties (CP, ACP, syndic).
Si l'AG n'exige pas cette indemnité du syndic, alors elle le devra payer a ceux qui le demandent. Le paieront alors ceux qui ne demandent rien.
Les CP défaillants devront payer les indemnités prévues à l'ACP. Plus tard ils recevront de retour le même montant. Donc ils n’auront aucun bénéfice.
#864 Re : Copropriétés forcées » Loi Copropriétés: recommandations au Ministre de la Justice » 09-06-2018 17:25:34
Le projet et ses amendements seront soumis au vote ce mardi 24.04.2018 à partir de 10h45 à .... .
A ce moment une 2ème lecture peut-être demandé (c'est le cas pour d'autre projets du ministre Geens). Cette 2ème lecture démarrera au plus tôt le 18.05.2018 (Art. 83 du Règlement de la Chambre).
#865 Re : Copropriétés forcées » Loi Copropriétés: recommandations au Ministre de la Justice » 09-06-2018 17:25:34
Deuxième passage à la commission justice hier. Peu d’amendements ont été déposé et ils sont principalement technique.
Il devrait donc y avoir une premier passage en plénière à la Chambre la semaine prochaine.
Nous pouvons donc espérer un vote d'ici 15 jours à trois semaines.La question maintenant est de savoir quand la publication au Moniteur va être réalisée pour connaître la date d'entrée en vigueur de cette loi.
Bien à vous
A la lecture des documents parlementaires, publiés ce matin, je crois qu'au plus tôt le mardi de la semaine suivante il aura la clôture, dépôt du rapport et vote à la commission de justice et au plus tôt le jeudi de la semaine d’après vote au parlement (séance plénière). Donc vote le 03.05.2018 ou plus tard tôt.
En effet le dossier 54K2919 sur leur site indique:
Calendrier
06/02/2018 EN REUNION
20/02/2018 EN DISCUSSION
06/03/2018 EN DISCUSSION
17/04/2018 EN DISCUSSION
La publication de la vote loi votée dans le Moniteur peut prendre du temps, vu le volume et puisqu'il faut en principe une traduction en allemand au moment que le nouveau code est activé.
Il est fort probable mais pas certain (j'espère) que le rapport n'est pas disponible en PDF sur le site au moment du vote, mais exclusivement imprimé pour les parlementaires. Je me base sur mon expérience avec la loi de 2010.
#866 Re : Ventes et achats » acte de base différent que ce qui est déclaré à la commune » 19-04-2018 21:30:10
Effectivement la situation est "anormale", même si relativement fréquente.
En cas de changement d'affectation de bâtiment (une maison unifamiliale en immeuble 2 appartement par ex) il faut (il fallait) un permis et ceci même si on ne change pas les volumes ou la structure du bâtiment.
Il reste à savoir si cette situation est régularisable (je dirais que dans ce cas OUI).
Evidemment le cadastre devait être informé aussi.
Reste à voir l'acte initial pour savoir à qui incombe la faute.
BAV
Régularisable ? Selon mon expérience pratique:
- Si l'ensemble est une seule unité, oui.
- Si deux unités, non.
- Si ensemble est un duplex, probablement non, sauf si autorisé comme un compartiment.
Le principe urbanistique est (simplifié) qu'une unité est un compartiment et ne peut pas propager le feu dans d'autres compartiments avant l'arrivée des pompiers (donc endéans les 30/60 minutes).
Donc un feu de cuisine ne peut pas propager le feu chez ses voisins.
En pratique cela veut dire que l'isolation entre deux niveaux doit résister au feu pendant au moins 60 minutes je crois. Ce qui n'est pas requis en cas d’une maison individuelle à niveaux.
Mon immeuble de 1+8+1+2 niveaux est encore debout grâce à ce principe et a su ainsi physiquement et automatiquement limiter depuis 1975 les dégats d'une explosion et d'un feu de cuisine assez grave.
#867 Re : Copropriétés forcées » Les experts comptables peuvent-ils être les seuls commissaires aux comptes? » 19-10-2018 12:50:33
Quelques questions y relatées:
1. Si le juge nomme dans une procédure judiciaire un expert judiciaire doit il être un expert agréé par l'IEC et/ou IRE ?
2. Est-ce le commissaire aux comptes interne ou externe peut-être une personne morale ?
3. Est-ce un syndic peut faire la comptabilité d'une ACP dont il n'est pas syndic ? Si oui, quel est son statut? Est-Il responsable envers le syndic ou envers l'AG ?
#868 Re : Informations en vrac... » Mieux vaut indiquer le bon code Nacebel » 04-11-2021 10:06:48
Et si l'ACP n'a pas la qualité d'employeur (pas de personnel salarié) ?
Seul les éléments suivantes sont repris (données fictifs d'une ACP Gantoise suivi par moi, qui a un N° de police par appartement. AR syndic appliquée).
1. Données de l'entreprise (extrait)
1.1. Numéro d'entreprise: 0897.125.456 (fictif)
1.2. Nombre d'unités d'établissement (UE): 0 (pas d'activité du type ONSS)
1.4. Dénomination sociale:
"Association des Copropriétaires à 9000 Gent, ***straat 231-258
Dénomination en français, depuis le *** (D1 = Date statuts)
1.5. Adresse du siège social:
***straat 235, 9000 Gent
Depuis le *** (D1)
1.6. Fonctions
Syndic 0123.456.789 (fictif) Depuis le 28 mars 2017
1.7. Activités
Pas de données reprises dans la BCE (= aucune activité économique)
Chez le syndic je retrouve par contre les activités suivantes:
4.1. Activités TVA Code Nacebel version 2008*
TVA 2008 68.321 - Administration de biens immobiliers résidentiels pour compte de tiers
Depuis le 11 mars 2009
TVA 2008 68.322 - Administration de biens immobiliers non résidentiels pour compte de tiers
Depuis le 11 mars 2009
4.2. Activités ONSS Code Nacebel version 2008*
ONSS2008 68.322 - Administration de biens immobiliers non résidentiels pour compte de tiers
Depuis le 1 janvier 2008
Je reviens plus tard sur la non-existence du code ONSS2008 68.321 dans ce cas concret, la motivation pour moi correcte et ses conséquences pour les ACP concernées. En fait je dois d'abord en parler avec ma source. Transparence a ses limites
#869 Re : Informations en vrac... » Mieux vaut indiquer le bon code Nacebel » 04-11-2021 10:06:48
Dans le domaine de la copropriété, c'est l'association des copropriétaires qui doit être inscrite en cette qualité à la BCE.
Elle porte un dénomination : association des copropriétaires", suivie des indications relatives à la situation de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis (art. 577-5, § 1er, al.2, C. civil).
Un code Nacebel est-il attribué aux associations de copropriétaires ? lequel
( à ne pas confondre avec le code Nacebel du syndic gestionnaire de l'association des copropriétaires)
NACE est la Nomenclature statistique des Activités économiques dans la Communauté Européenne
NACEBEL est la liste qui reprend les codes autorisés à être utilisés en Belgique
Exemple concret d'une ACP réelle inscrit comme employeur (a des concierges) dans ma commune (numérotation des paragraphes par moi - pas encore de syndic enrégistré):
1. Données de l'entreprise (extrait)
1.1. Numéro d'entreprise: 0897.125.456 (fictif)
1.2. Nombre d'unités d'établissement (UE): 1 Données et Activités par UE (voir 2 ci-après)
1.3. Qualités
Employeur ONSS
Depuis le *** (D2) (= date d'inscription de la première concierge)
1.4. Dénomination sociale:
"Association des Copropriétaires à 1140 Evere, avenue *** 1-11"
Dénomination en français, depuis le *** (D1 = Date statuts)
1.5. Adresse du siège social:
Av. *** 1, 1140 Evere
Depuis le *** (D1)
1.5. Activités ONSS Code Nacebel version 2008*
ONSS2008 68.321 - Administration de biens immobiliers résidentiels pour compte de tiers
Depuis le 1 janvier 2008 (D4 = date de la conversion de la nomenclature NACEBEL vers un standard européen)
2. Données de l'unité d'établissement (extrait)
2.1. Numéro de l'unité d'établissement: 2.890.123.435 (fictif)
2.2. Activités ONSS Code Nacebel version 2008*
Activité principale: 68.321 - Administration de biens immobiliers résidentiels pour compte de tiers
Depuis le 1 janvier 2008 (D4 = existence d'un N° BCE obligatoire - mesure européen pour combattre d'une façon structurée la fraude sociale)
3. 68.321 Administration de biens immobiliers résidentiels pour compte de tiers
3.1. Explication officielle
"Cette sous-classe comprend:
- la prise en charge au nom du (ou des) propriétaire(s) de l'ensemble des services nécessaires au fonctionnement des biens immobiliers résidentiels gérés
Cette sous-classe comprend également:
- les activités des "syndics de biens immobiliers résidentiels" (68.32101 - pas pour un "syndic d'ACP")
- le recouvrement des loyers (68.32102)
Enfin, elle contient:
- administration provisoire, gestion de biens et représentation de la personne (biens immobiliers résidentiels pour compte de tiers)
- gestion temporaire de biens immobiliers résidentiels (gestion temporaire de logements) pour un montant fixe ou sur une base contractuelle
Cette sous-classe ne comprend pas:
- les activités des notaires, voir 69.102
- les activités combinées de soutien lié aux bâtiments (combinaison de services tels que le nettoyage intérieur courant, l’entretien et les réparations mineures, l’élimination des ordures, le gardiennage et la sécurité), voir 81.100"
#870 Re : Copropriétés forcées » Trop peu de syndics inscrits à la BCE » 17-04-2018 14:09:56
Différents Codes ont été adaptés ou sont en voie de changement. En 2013 a été créé le Code du Droit Economique, qui intègre different lois parsemés partout (Comptabilité, BCE, Protection consommateurs, ...)
Une des tendances est de plus semer partout des sanctions, mais les concentrer pour les rendre logiques. Lisez le livre XV du CDE (plus loin un extrait).
Dans le contexte du vol récent de mon identité j'ai encore des questions dans le contexte du CDE. Je vais les poser dans un sujet futur "Entreprise, etablissement et activité".
Néansmoins je constate que l'énervement concernant l'enregistrement des syndics est de la même hauteur que celle au 19ème siècle quand on a obligé les propriétaires de voitures à inscrire leur voiture et d'afficher une plaque d'inscription.
Cet enregistrement du syndic cadre dans une simplification administrative à juste titre demandée par les indépendants, que les agent immobiliers professionnels sont.
Mais aussi dans un essai à avoir un intermédiaire pour par exemple la vingtaine de petits copropriété de 4 appartements dans ma rue où il n'y a que des locataires et parfois un CP par immeuble. Mais pas de syndic. Qui est l’interlocuteur. Depuis 01.04.2018 le notaire en cas d'acte devra constater cette réalité et faire ce qu'il faut.
En plus le candidat-syndic sera obligé à annoncer couleur et faire mentionner dans le PV de l'AG qui le nomme des données minimales concernant son identité (nom, représentant, No IPI, No BCE, ... ). C'est tout.
Ceci au lieu de la dizaine de papiers pour par exemple demander un permis, ouvrir un compte bancaire avant l'existence du BCE. Exemple: il ne devra présenter à la banque, si elle ne le connait pas, que le PV, sa convention de syndic dûment signée, et signer à l'agence bancaire la demande d'ouverture en présentant sa carte d'identité et/ou une procuration du représentant mentionné dans le PV.
Le Code du Droit Economique (CDE) intègre toutes les dispositions qui était dans le passé disséminés partout (BCE, comptabilité, protection consommateurs, ...). Les sanctions dans le cadre de ce Code sont repris dans le livre XV du CDE. Ci-après un extrait consolidé des dispositions clés et un lien vers le texte complet publié sur JUSTEL.
Extrait des Art. XV.69 à XV.73 du Code de Droit Civil:
28 FEVRIER 2013. - Code de droit économique
(...)
Livre XV. - Application de la loi
(...)
TITRE 3. - L'application pénale du présent Code et de ses arrêtés d'exécutionCHAPITRE 1er. - Dispositions générales
Art. XV.69. Les dispositions du Livre Ier du Code pénal, sans exception du chapitre VII et de l'article 85, sont applicables aux infractions visées par le présent Code sous réserve de l'application des dispositions spécifiques mentionnées ci-après.
Art. XV.70. Les infractions aux dispositions du présent Code sont punies d'une sanction pouvant aller du niveau 1 au niveau 6.
La sanction de niveau 1 est constituée d'une amende pénale de 26 à 5 .000 euros.
La sanction de niveau 2 est constituée d'une amende pénale de 26 à 10. 000 euros.
La sanction de niveau 3 est constituée d'une amende pénale de 26 à 25 .000 euros.
La sanction de niveau 4 est constituée d'une amende pénale de 26 à 50 .000 euros.
La sanction de niveau 5 est constituée d'une amende pénale de 250 à 100.000 euros et d'un emprisonnement d'un mois à un an ou d'une de ces peines seulement.
La sanction de niveau 6 est constituée d'une amende pénale de 500 à 100.000 euros et d'un emprisonnement d'un an à cinq ans ou d'une de ces peines seulement.Art. XV.71. Lorsque les faits soumis au tribunal font l'objet d'une action en cessation, il ne peut être statué sur l'action pénale qu'après qu'une décision coulée en force de chose jugée a été rendue relativement à l'action en cessation.
Art. XV.72. En cas de récidive dans les cinq ans à dater d'une condamnation coulée en force de chose jugée du chef de la même infraction, le maximum des amendes et des peines d'emprisonnement est porté au double.
Art. XV.73. Les sociétés et associations ayant la personnalité civile sont civilement responsables des condamnations aux dommages-intérêts, amendes, frais, confiscations, restitutions et sanctions pécuniaires quelconques, prononcées pour infraction aux dispositions du présent Code contre leurs organes ou préposés.
Il en est de même des membres de toutes associations commerciales dépourvues de la personnalité civile, lorsque l'infraction a été commise par un associé, gérant ou préposé à l'occasion d'une opération entrant dans le cadre de l'activité de l'association. L'associé civilement responsable n'est toutefois personnellement tenu qu'à concurrence des sommes ou valeurs qu'il a retirées de l'opération.
Ces sociétés, associations et membres peuvent être cités directement devant la juridiction répressive par le ministère public ou la partie civile.
#871 Re : Copropriétés forcées » Vol d'identité d'un copropriétaire - quoi faire ? » 17-04-2018 11:08:34
le "syndic provisoire IPI" désigné par le Tribunal depuis 2014 aurait "décidé " ( le syndic valide les conclusions judiciaires) que vous devez être "sanctionné" et en quoi un "administrateur provisoire" ( nouveauté 2018 en copropriété) ferait-il différemment ?
Vous avez raison, il devrait exécuter les lois, jugements, statuts, .... mais s'il ne le fait pas malgré deux jugements d’après 2014 contre lui ?
- Malgré un constat judiciaire que sa comptabilité depuis 2014 n'est pas conforme à la réalité ?
- S'il ne valide pas des conclusions judiciaires du Tribunal?
- S'il manipule les AG, ... ?
- N'oublions pas qu'un syndic provisoire fait rapport à l'AG (aucun rapport vu depuis 2014) et un administrateur provisoire au juge.
La seule solution est un autre avec le pouvoir de trancher d'une façon motivée.
Tiens tantôt j'ai vu dans l'ascenseur une affiche qui annonce une AGE. On veut pas communiquer la date, mais on doit proposer nos points avant ce vendredi 20/4 12h30. On l'a affiché ce matin en croyant que j'étais parti à Gand comme pratiquement tous les semaines.
20/4 + 21 = AG le 14/5 ou plus tard. Une AG manipulée devrait permettre au syndic de postposer la date des débats concernant son remplacement (actuellement le 17/4).
Je viens aussi d'apprendre que l’avocat de l'ACP n'a pas déposé des conclusions avant hier soir, bien qu'imposé par le juge.
Etc. ....
#872 Re : Copropriétés forcées » Projet de Loi 2018 : participation à l’AG d‘avocats » 16-04-2018 08:19:39
Luc a écrit :Dés que les décisions de ce type commence à dégrader l'immeuble, le juge peut désigner un administrateur provisoire.
Sur base de quel article du code précisemment ?
Ma requête se réfère à la jurisprudence concernant l'Art. 577-8 §7 CC et aux Art. 590-91 du CJud.
Ninifel bouché à l'émeri ( sorry!!!) ne comprend pas comment la notion de "syndic provisoire sous le controle de l'AG" devient "un administrateur provisoire sous le controle d'un juge" : kesqui m 'échappe stp Luc ?
Suggestion de lecture pour vous ce soir (et pour moi chercher: émeri, c'est quoi?):
1. Art. 556 à 566 et 590 à 591 du Code Judiciaire Belge (lire attentivement)
2. "Les gros travaux des copropriétés seront plus facilement décidés" (extrait)
(source: site Geens, 08 maart 2017 09:38 • La Libre Belgique)
Le groupe de travail propose aussi la possibilité de désigner un administrateur provisoire dans des cas limités.
3. "Ce qui change pour les copropriétaires" (extrait)
L'Echo, 20.02.2018:
13. Procédure d’urgence en cas de blocage
Si l’entente entre les copropriétaires est mauvaise au point que toute décision devient impossible, le juge de paix pourra, dans certaines circonstances, nommer un administrateur provisoire. Celui-ci pourra prendre les décisions à la place de l’assemblée générale et du syndic.
#873 Re : Copropriétés forcées » Vol d'identité d'un copropriétaire - quoi faire ? » 17-04-2018 11:08:34
Follow-up:
+200 visites. Une vingtaine de contacts réels et identifiables par la police. Plus aucun contact (sauf un/jour réel) dés que j'ai diffusé un texte chez certains CP.
Comme prévue les annonces incriminés ont été effacé sans discussion endéans les 96 heures + WE (c'est long).
Plainte pénale en cours pour harcèlement par "inconnus" identifiables et plus.
J'ai du me poser les questions: Qui et Pourquoi.
Quand j'ai inversé l'ordre: Pourquoi et Qui, j'ai trouvé la réponse assez rapidement.
Mais très bizarrement aussi l'explication pourquoi on veut farouchement que je quitte. C'est pas contre moi en personne, mais en fait contre des personnes qui posent des questions au moment qu'il ne faut pas selon le pouvoir en place.
Suivi: plus tard
#874 Re : Copropriétés forcées » Projet de Loi 2018 : participation à l’AG d‘avocats » 16-04-2018 08:19:39
Luc a écrit :refus d'exécuter un jugement récent du JP que l’avocat du syndic actuel juge non applicable.
c'est-à-dire concrètement stp Luc ?
Jugements concrets ont été par voie de citation signalés au juge et les preuves jointes. Débats: 24.05.2018.
Plus d'info 30 jours après ou plus tard.
Luc a écrit :Dés que les décisions de ce type commence à dégrader l'immeuble, le juge peut désigner un administrateur provisoire.
Sur base de quel article du code précisemment ?
Ma requête: jurisprudence concernant l'Art. 577-8 §7 CC. Débats: 17.05.2018. Plus d'info en principe 30 jours plus tard.
ProjetLoi2018: cette jurisprudence sera intégré dans le CC, mais comment fait partie de la discussion de demain au parlement.
PS: Le porte parole N de l'IPI a déclaré concernant le projet de loi dans un article publié à la page 18 de l'annexe "Investeren in Vastgoed" du "De Standaard" :
"Un administrateur provisoire peut entamer une médiation si il y a des conflits et rompre l'impasse autour de dossier spécifiques. L'administrateur peut se mettre en place de l'AG"
(traduction libre)
#875 Re : Copropriétés forcées » Problèmes avec le syndic » 16-04-2018 15:09:38
(...)
L'idéal serait de prévoir le prélèvement des frais extraordinaires sur le fonds de réserve, et une alimentation du fonds de réserve "pro rata"... En effet, en ce cas, le pro rata peut être fait sur l'alimentation du fonds de réserve, et les gros frais se font hors répartition. Et hop, plus de soucis de répartition des gros frais...
Cet idéal est en fait très simple à réaliser, si on veut:
L'AG met d'office (statutairement) les travaux non-périodiques qui dépassent un montant prédéterminé (cahier des charges ou plus bas) à charge du fonds de réserve, avec un sous-compte par "projet" (= décision d'AG). Par décision explicite l'AG peut y ajouter d'autres "travaux" avec un montant plus bas.
Ces projets non-périodiques sont toujours budgétés, les décideurs ont donc provisionnés "pro rata de l'utilisation" le fonds de réserve, l'argent y est et l'acheteur ne doit rien payer. La loi future permettra à faire voter seulement ceux qui ont un intérêt (*).
Même si la provision est fixé à une date future le vendeur doit payer et l'acheteur rien.
Si le budget est dépassé, le syndic doit en parler avec l'AG à l'avance. C'est le moment pour l'acheteur de négocier avec l'AG -> dépassement prévisible mais pas budgété: à charge des décideurs initiaux (ou de celui qui est responsable).
(*) La commision parlementaire discutera cette semaine (mardi 17/4) du projet "copropriétés".
#876 Re : Copropriétés forcées » Problèmes avec le syndic » 16-04-2018 15:09:38
(...)
et sur quelle base juridique on fait payer l'ancien proprio alors que son fonds de roulement lui a été remboursé ?
(....)
Le fonds de roulement ne se rembourse qu'au moment que le décompte partiel est communiquée.
Dans le cas normal la quote part dans le fonds de roulement (capital minimum plus les provisions périodiques) suffisent à payer les montants dus. Mais parcourons les autres cas possibles (la base juridique peut-être communiqué plus tard) :
1. Si le syndic n'a pas respecté les règles statutaires concernant le minimum du fonds de roulement (dans mon ACP 8/12 du des dépenses ordinaires de N-1) le dégât causé à l'ACP par ce fait est à sa charge ou de la personne qui a omis de signaler ce problème à l'AG .
2. Si le syndic n'arrive pas à le communiquer parce que la comptabilité n'est pas opposable (c’est le cas dans mon ACP), alors l'assureur du syndic couvre les dégats de l'ACP. Mais naturellement seulement si l'ACP, représenté par le syndic, a déclaré le sinistre "non-opposabilité de la comptabilité" à l'assureur de la RC du syndic. S'il ne l'a pas fait alors un CP doit lancer la procédure de remplacement du syndic.
3. Si le budget prévisionnel de l'année N a été sous-estimé et si le syndic n'a pas demandé des provisions supplémentaires, alors le syndic devient responsable si le vendeur ne paie pas soin du. En effet le syndic ne peut pas engager l'ACP pour des montants dont il n'a pas demandé/reçu les fonds.
4. La présence d'argent sans destination spécifique sur le compte du fonds de réserve ne donne pas l’autorisation pour l'utiliser à la guise du syndic. Cet argent est et reste la propriété des propriétaires. C'est eux qui décident de leur utilisation. Un paiement périodique au fonds de réserve est une provision et pas une dotation.
#877 Re : Copropriétés forcées » Quelles sont les conséquences d'un refus de décharge de la responsabilité » 12-04-2018 11:45:35
Ne prenez pas le risque de ne plus avoir de syndic, car vous seriez dans l'illégalité la plus totale (...)
C’est au syndic sortant de mettre le point à l'OJ "Election de syndic", etc. ...
Si non c'est lui qui pourra être mis responsable par l'AG pour les conséquences, même s'il ne renouvelle simplement pas son mandat.
#878 Re : Copropriétés forcées » Problèmes avec le syndic » 16-04-2018 15:09:38
Que dit votre acte d'achat?
#879 Re : Copropriétés forcées » Vol d'identité d'un copropriétaire - quoi faire ? » 17-04-2018 11:08:34
Luc a écrit :Notifié par voie conclusions (demande reconventionnelles)
1. Cela ne s'appelle-t-il pas une "menace" ?
2. quel code de nomenclature à 2 chiffres la Police a-telle attribué à votre plainte dans le cadre de cette affaire ?
3. Donc le "syndic provisoire IPI" désigné par le Tribunal depuis 2014 aurait-il "décidé " ( le syndic valide les conclusions judiciaires) que vous devez être "sanctionné" ?
1. Possible, mais en principe cette demande reconventionnelle est nul puisque pas approuvé préalablement par l'AG.
2. No comment (confidentialité de l'enquête tant les intéressés ne sont pas intérogés)
3. exact.
#880 Re : Copropriétés forcées » Vol d'identité d'un copropriétaire - quoi faire ? » 17-04-2018 11:08:34
Merci de nous faire partager la réalité de votre acp.
Perso, je crois que j'aurais vendu depuis longtemps.
Si l'auteur de ces actes m'était connu, je ne passerais pas par la case tribunal... je serais plus radical. ^^
Un petit prix et le plaisir en plus...
Mais pour avoir la paix, je vendrais...
La réalité est que chacun agit comme il est constitué.
Mon grand-père est allé dans les années trente à l'encontre de la tendance d'extrême droite de ce moment, avec tout ce que cela entraînait d'inconvénients pour lui et sa famille. Il a obtenu raison depuis 40.
Mon père m'a reproché vers 2003 d'avoir le caractère de son père et seulement à ce moment décrit ce qu'il a subi suite à la prise de position de son père qui allait à l’encontre de tout à ce moment. Il était d'accord avec son père, mais aurait voulue qu'il restait dans la majorité silencieuse
C'est donc dans mes gênes que je suis intransigeant avec la vraie malhonnêteté.
Suite à ma formation militaire de carrière j'applique pas le principe d'une bureaucratie "Le chef a toujours raison"
mais bien le principe anglo-saxon: "Follow me".
J'ai donc fait face quand c'est nécessaire, à l'encontre de l'avis de mon père, mais en suivant le conseil de ma mère: "se concentrer sur ceux qui sont à l'origine du problème".
Dans mon avantage est ma formation professionnelle très mixte, approfondi et en fait analogue aux connaissances d’organisation requises pour un syndic professionnel. Formation pratiquement identique que mon opposant jusqu'à l'age de 20 ans. En plus j'ai par exemple du exercer en cumul pendant 3 années la fonction de syndic pour un petit immeuble dans le cadre de mon metier. J'y ai remis la paix après des années de disputes et de procès.
Mon désavantage est que mon opposant est un des 5 spécialistes de manipulation pratique en Belgique et qu'en plus je suis lié par ma déontologie professionnelle envers lui. Ce qui m'empêche de faire ce que lui peut faire et fait envers moi. Ce sont deux facteurs qui me forcent à travailler d'une façon très lente, mais transparente.
Etc ....
Au sein de mon ACP les dés sont jetés. On verra.
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