Vous pouvez demander ce que vous voulez, mais cela n'empêchera jamais le locataire de faire effectivement ce qu'il veut sans tenir aucun compte de votre souhait/demande/exigence...

Il serait logique d'accorder un avantage fiscal à un bien dont le PEB est défavorable ?? L'idée est de pénaliser ce type de bien au contraire.

Ce réveil est très probablement motivé par l'augmentation des prix de l'énergie. La communication aurait en effet pu être meilleure, mais mon impression est que le bailleur ne veut pas se compliquer la vie. Il fait au plus simple et cela profite aussi aux locataires qui ne se voient facturer que trois postes basiques, à savoir conso de gaz, d'eau et nettoyage.

Rien -et même au contraire- ne laisse entrevoir qu'il ne serait pas honnête. Le ressenti des locataires confrontés à une soudaine augmentation peut être négatif, mais qui peut encore ignorer l'inflation qui a frappé les énergies ? Pareil pour une indexation qui intervient après plusieurs années, le ressenti négatif occulte le bénéfice réalisé pendant les années de non-indexation. Le SNPC recommande d'indexer régulièrement pour éviter ce genre de souci.

Perso, j'essaie d'indexer régulièrement, et si je saute un an ou deux, j'annonce au locataire que le loyer devrait être indexé à un montant de XXX mais que je le maintiens inchangé pour le moment au vu des bonnes relations et de l'absence de tout problème, mais qu'il pourra être remis à niveau à tout moment, et au plus tard l'année suivante, sauf avis contraire. Signal 1 : je vous fais un cadeau. Signal 2 : durée limitée. Signal 3 : bonnes relations et pas de problème = cadeau mais si problème fin de cadeau.

Le décompte est effectivement basique de chez basique !

Par contre, je ne le trouve pas exagéré. Considérant un total de 5 logements et visiblement une totale absence de compteurs individuels ou de calorimètres pour répartir les frais selon les consommations, il y a un total qui est simplement divisé par cinq.

Durant deux ans, pas de décompte... mais une provision de 85€ mensuels pour couvrir l'eau, le chauffage (et sans doute le gaz cuisine et la chauffe de l'eau froide) ainsi que l'entretien, c'est peu.

Et avec cette réactualisation, je trouve que le montant total n'est pas démesuré :
- 880€ pour l'eau, soit moins de 180€ par an et par ménage
- 600€ pour l'entretien des communs, c'est dérisoire (pour autant bien sur qu'il existe bien un entretien, même minimal) soit 50€ par mois à répartir en 5 ! Pour ce prix, un coup de loque deux fois par mois est déjà très correct !
- 8800 pour le chauffage, chauffage de l'eau et cuisine au gaz, soit moins de 150€ mensuels par ménage. Rien d'excessif, surtout tenant compte de l'absence de répartiteur.
- et rien d'autre à part ces trois postes... pas de frais de gestion, pas de petits frais annexes...

La dernière année, vu l'inflation des prix de l'énergie, le proprio s'est donné la peine d'établir un décompte. Le bail ne mentionne pas de répartiteurs ni de répartition précise, mais dit que le locataire paiera sur base des décomptes établis pas le syndic. D'accord, ce n'est "pas très juste" mais cela fait partie des aléas de la vie en copro et chacun le savait en signant le bail. Les prix de l’énergie ont augmenté. Il est normal que le bailleur adapte aussi les provisions en fonction des factures reçues et payées.

Si les 5 logements sont des appartements moyens de 60 à 70 m2 ces charges sont très modérées je trouve. Vous pouvez demander la facture annuelle du gaz pour vérifier si vous voulez. Vous pouvez aussi suggérer de faire installer des calorimètres sur les radiateurs, mais vous ne pouvez pas l'imposer. Un propriétaire pourrait demander de faire mettre ce point à l'odj de la prochaine ag.

Tout ce qui est locatif ne doit à mon sens pas être abordé au cours de votre audition. Vous prenez acte de la plainte des locataires concernant les chaises et la caméra. Vous déclarez n'avoir rien à voir avec ces dégradations. Point final.

Ils ne savent pas se déplacer en justice de paix et leur fille ne le veut pas ?  Cela ne change rien au problème. La justice de paix est compétente s'ils ont des doléances à exprimer. Un avocat peut se déplacer. Et si vos locataires ont des moyens limités, ils peuvent faire appel à un pro-déo.

Mais selon l'ambiance, vous pouvez aussi (hors déposition écrite) tenter de sensibiliser l'agent de quartier pour qu'il joue le médiateur et raisonne un peu vos locataires. Des personnes âgées sont souvent fort réceptives à ce que dit l'autorité. Avec le flic et la fille qui tempèrent les choses, vous devriez pouvoir retrouver une certaine sérénité. Pour un détail comme la clé de la boite aux lettres, pas la peine de se montrer mesquin. C'est cadeau pour une fois... Et vous indexez dans les limites légales, tout à fait normalement.

Votre conseiller à la cour de cassation dirait simplement qu'il n'y a pas de rapport contractuel entre un locataire et le syndic de l'immeuble et que le syndic n'a par conséquent aucune obligation envers le locataire.

Ceci n'interdit pas à un locataire de contacter le syndic pour signaler une fuite d'eau ou une panne d'ascenseur par exemple. Ou encore un interrupteur cassé dans les communs présentant un risque d'électrocution. Aucun syndic ne refusera d'écouter un locataire qui signale ce genre de problème. Dans le cas de l'interrupteur cassé par exemple, si l'information est écrite (peut être prouvée) et aucune mesure n'est prise, la responsabilité du syndic peut être engagée.

Par contre, le locataire qui s'adresserait au syndic pour exprimer ses doléances au sujet d'une peinture défraichie dans la cage d'escalier, du bruit des voisins, du nettoyage des communs qui ne lui convient pas, ou de toute autre bricole similaire aurait des chances de se faire éconduire et renvoyer vers son bailleur. Surtout si c'est répétitif.

Le locataire a toujours le droit d'informer le syndic de l'existence d'un problème. Le syndic jugera de la suite éventuelle à apporter à ce problème;

Pour les retrouver, voir le service population de votre commune. S'ils ont un nouveau domicile officiel, vous les retrouverez. Vous pouvez aussi aller en justice de paix. Ils viendront... ou pas. Mais ils seront condamnés.

La question à deux sous : sont-ils solvables ?

Vu le contexte, il est fort possible que ce ne soit pas le cas... Et en cas d'insolvabilité, votre connaissance perdra simplement son temps et son énergie en même temps que ses illusions. Avez-vous des indices/informations pour vous guider ?

Partant du principe que les assurances ne sont pas des entreprises philanthropiques, votre sommeil aura un prix. Et les petits caractères de votre contrat limiteront, voire annuleront l'intervention de l'assureur si votre locataire ne répond pas aux conditions de solvabilité exigées.

L'assurance, dans le meilleur des cas, limitera son intervention à vous représenter en justice. Le passage en justice n'est que l'aboutissement d'une longue série de problèmes qui ne seront résolus par aucune  compagnie. Et si le locataire est solvable, un éventuel avocat (finalement rarement indispensable) vous reviendra moins cher qu'une assurance  à mon avis.

Quoi que mentionne le bail, l'important est de détecter les situations foireuses AVANT de signer. 

Je me souviens d'une candidate pour un flat de 40m2. Une Africaine avec un môme de 4 ou 5 ans. Travaille de nuit dans l'horeca et se sépare du mari. Fiches de paie et semble de bonne volonté... Habite à proximité. Je lui téléphone et lui propose de venir chez elle dans l'heure lui montrer un projet de bail. La dame vient m'ouvrir la porte avec un bébé à qui elle donne le sein. Première découverte. La vue de l'appartement, particulièrement les toilettes, est une autre découverte. La conversation s'engage et je m'inquiète de savoir ce qu'il advient des enfants quand maman travaille. Madame me rassure aussitôt : son amie vient les garder chez elle. Elle ne travaille pas (mais son copain a un bon boulot) et elle a aussi deux jeunes enfants. Deux femmes et 4 enfants. Plus au moins le copain de l'amie... Dans 40M2. Ils ont été ailleurs...