Messages de luc

luc · Copropriétés forcées

grmff a écrit :

Est-ce qu'on peut nommer un membre de conseil de copropriété ou un commissaire aux compte pour plusieurs années?
Peut-il y avoir plus d'un commissaire aux comptes?

Etat actuel de la législation impérative:
1a. membre: oui
1b. commissaire: non (nommé par année comptable A lors de l'AG A-1 et donne rapport lors de l'AG A+1)
2. non

Commentaire la période annuelle des AG doit être choisi de telle façon que le syndic est en mesure de cloturer l'année A et le commissaire de vérifier l'ensemble, tout cela sans se stresser.

luc · Copropriétés forcées

GT a écrit :

(...) Un des amendements au code civil présenté par le groupe de travail a pour objet à l'insertion à l'article 577-8, § 6, du Code civil du texte suivant: « Toutefois, seul le juge peut révoquer le syndic désigné par jugement. ». (...)

Cet amendement se base sur une jurisprudence, entre autres formé par un jugement non-publié du 28.11.2012 du Juge de Paix du canton de Saint-Josse-ten-Node en néérlandais. Je demandais au juge un prolongement du mandat de deux ans du syndic provisoire en place, pour que ce syndic puisse faire la conversion de la comptabilité prévue par l'AR du 12.07.2012. Cela été refusé par le juge puisqu'il n'en avait pas le pouvoir légal. L'amendement proposé lui donnera cette possibilité, dès voté.

Le même juge a donné dans son jugement du 24.06.2015 une injonction "lege feranda" à limiter la durée/nombre des mandats obtenu par le même CP. L'e syndic refuse de mettre ce point à l'OJ pour en débater. En effet mon ACP est caractérisé par la présence d'un CP dès le début en 1978.

Depuis le 20.10.2016 ce dernier n'a plus aucun mandat suite au jugement du 20.10.2016 de confier la mission de l'Art. 577-8/2 CC à l'expert judiciaire dès 2013 (= avec effet rétroactif). l'ACP n'avait pas défini la mision du commissaire aux compte. Le juge l'a fait en appliquant le 2ème alinéa de l'Art. 577/14.

luc · Copropriétés forcées

Voir apparaitre les mots “intelligence collective” dans le titre du sujet m’avait surpris. Mais cela a été en fait ajouté à juste titre.

Sur Wikipédia on peut consulter la page: Intelligence collective.

Wikipedia a écrit :

L'intelligence collective désigne les capacités cognitives d'une communauté résultant des interactions multiples entre ses membres (ou agents). La connaissance des membres de la communauté est limitée à une perception partielle de l'environnement, ils n'ont pas conscience de la totalité des éléments qui influencent le groupe. Des agents au comportement très simple peuvent ainsi accomplir des tâches apparemment très complexes grâce à un mécanisme fondamental appelé synergie ou stigmergie. (…)

Le groupe social des copropriétaires et résidents d’une copropriété à certainement une intelligence collective. Je le vois en action tous les jours.

Le côté positif est que l’intelligence collective pourra ajouter effectivement une valeur réelle.
Le côté négatif est que si un membre du groupe sait comment manipuler et peut orienter la distribution de l’information il pourra l’utiliser pour diriger le groupe vers le point qu’il veut.

Comment réduire le risque de cet effet négatif ?
La méthodique la plus fréquemment utilisé (et d'ailleurs déjà suggéré dans des jugements) est de limiter la durée du mandat et/ou le nombre des mandats. J'ai publié un article sur mon Blog qui traite un de ses jugements.

C'est aussi la méthode que le président Macron veut utiliser en France pour renouveler plus vite les générations politiques (limitation à 3 x 4 ans).

luc · Copropriétés forcées

Dans mon ACP il y a déja eu depuis 2007 4 jugements (3 du JP et 1 en appel) de désignation d'un syndic provisoire pour "gérer l'ACP".

L'IPI parle dans sa deontologie du "syndic désigné par voie de justice" et pas d'un syndic judiciaire:

Art. 82 L’agent immobilier syndic désigné par voie de justice est tenu aux mêmes obligations que celles auxquelles est soumis un syndic ordinaire, sous réserve et dans les limites des décisions judiciaires qui lui seraient applicables.

luc · Copropriétés forcées

ickx a écrit :

Il parait qu'il y a un blocage avec ACERTA cela ne fonctionnerait pas me dit-on sinon qui l'a déja fait

Selon mes observations (vol d'oiseau) je crois que le problème se trouve plutôt du coté de l'IPI. Attention c'est normal: il est en pratique toujours difficile de connecter deux systèmes informatiques (IPI et BCE), ce que l'AR en fait impose.

Cet AR parait simple, mais techniquement au niveau de l'informatique il y a des contraintes importants. Mais cela dépasse ce sujet et est plutôt pour un forum ICT (ou un salon ICT de PIM ?).

luc · Copropriétés forcées

Xandre a écrit :

Bonjour
Je suis copropriétaire de plusieurs appartements dans un immeuble, suite a des changements de syndic je reçois ( et c'est nouveau ) un décompte avec les quotités mélangées.
Ma question est la suivante :
Le syndic n'a t'il pas dans un souci de clarté l'obligation de séparer les décomptes même si je suis le seul propriétaire ???
Ne fut ce que parce que si je décide de revendre un bien je doit pouvoir fournir des décomptes séparés non
Je vous remercie pour votre réponse.

Selon mes informations la comptabilité doit être tenu par lot et pas par propriétaire.
Consultez et lisez complètement le bulletin 63 de la CNC.

Il est un fait que certains logiciels très répandus sur marché ne le permettent pas

Comme le logiciel utilisé par le syndic de mon ACP. Je n’approfondi pas ici puisque je dois le faire lors de l’expertise judiciaire de la comptabilité de mon ACP depuis 2013 qui est en cours actuellement.

Dans mon ACP il y a différents CP qui possèdent deux appartements, ils résident dans l’un et mettent en location l’autre. Et qui protestent comme vous. En votant ni oui (pas d’accord) ni non (pas appartenir au groupe de « l’emmerdeur »)

Je me demande quel avis l’expert judiciaire va mettre dans son rapport. Et le juge dans son jugement.

luc · Copropriétés forcées

GT a écrit :

L'AR du 12 juillet 2012 fixe un plan comptable minimum normalisé pour les associations de copropriétaires
http://www.etaamb.be/fr/arrete-royal-du … 09298.html
Il n'apporte rien concernant le vote en assemblée générale.
Je n'ai connaissance d'aucun AR royal du 22 juillet 2012 contenant des précisions sur le vote en assemblée générale des associations de copropriétaires.

J'ai seulement voulu indiquer que le livre de Riquier n'a plus eu d'update depuis 2011, donc n'est plus à ce moment à 100% fiable.

Le vote nul ou abstention à un impact sur toute décision.

J'ai publié un début d'approche sur mon Blog, puisque cela dépasse ce sujet: "Assemblée Générale votes blancs et abstentions".

luc · Copropriétés forcées

GT a écrit :

luc a écrit :
GT a écrit :
"(...)il paraît bien difficile , dans le droit de la copropriété, de faire la distinction entre les votes blancs et les abstentions" (Eric Riquier)
Une citation je crois d'avant la loi de 2010.
Il s'agit d'un extrait d'un ouvrage publié en 2011 soit après la loi de 2010.

Le livre "150 questions sur les assemblées générales des copropriétaires", Waterloo, Kluwer, 2011, 206 pages ???

Ce livre de 2011 est en fait la réédition de celui de 2004, mis à jour avec la loi de 2010 sans tenir compte de l'AR du 22.07.2012:
"127 questions sur les assemblées générales des copropriétaires", Bruxelles, Kluwer, 2004, 236 pages.

luc · Copropriétés forcées

GT a écrit :

"(...)il paraît bien difficile , dans le droit de la copropriété, de faire la distinction entre les votes blancs et les abstentions" (Eric Riquier)

Une citation je crois d'avant la loi de 2010. C'était du lobbying pour faire passer le changement capital de cette loi: une abstention est considéré comme un vote "oui" et pas un vote "non."

Cet avocat est l'avocat du pouvoir en place de mon ACP. Je ne citerai pas de ses conclusions, avant que l'AG a pu les consulter.

luc · Copropriétés forcées

PIM a écrit :

luc a écrit :
Ceux qui ne s'expriment pas, ont émis un vote blanc.
Ceux qui ne s'expriment pas... s'abstiennent !

C'est selon moi une généralisation.

Ceux qui ne s'expriment pas sur base d'une dèsinformation officielle, ne s'abstiennnet pas. Il votent blanc ou il sont absent.

Un vote d'une assemblée se fait en connaissance de cause.

Si on a un doute, alors en pratique on ne vote ni oui ni non. Si on veut exprimer son doute on doit actuellment s'abstenir, pour éviter qu'on soit catalogué dans l'un ou l'autre camp.

Le système d'avant 2010 exigeait qu'un vote oui soit porté par une majorité réelle.
Maintenant il suffit un vote "oui" et 249 "abstentions" dans mon ACP pour avoir une décision applicable, si personne ne va chez le juge.

luc · Copropriétés forcées

GT a écrit :

Le vote ne doit pas être nécessairement écrit.
Mais en cas de vote par écrit, les votes nuls ou blancs ne seront pas considérés comme des voix émises pour le calcul des majorités requises.

Si lors d'un vote oral une personne avec droit de vote ne vote pas oui, ni non, alors il s'abstient oralement.

En principe le président d'AG doit, si le vote est oral, demander qui vote oui, et puis qui vote non (ou l'inverse). Le secrétaire et le syndic prennent note du vote.

Ceux qui ne s'expriment pas, ont émis un vote blanc.
Si un CP, sans droit de vote mais présent, vote quand même son vote sera noté comme un vote nul.

luc · Copropriétés forcées

ickx a écrit :

Bonjour, quelqu'un connait-il la règle applicable au coût d'un syndic provisoire/adjoint désigné par un juge ( mandataire de justice donc une sorte d'expert censé opérer sous la loupe d'un juge). J'ai pris connaissance de plusieurs jugements mais nulle part je n'ai trouvé l'indication permettant de répondre en droit à la question financière. Ce mandataire de justice en personne physique bénéficie-il d'un "droit" de facturation avec chèque en blanc dès lors qu'il est désigné par un juge ? Est-il complètement dispensé de faire un contrat ?

Un syndic provisoire désigné par un juge n'est pas un mandataire de justice (= ne doit pas faire rapport au juge) mais une personne nommé par le juge.
Mon ACP en a déjà "consommé" trois, mais les règles de l'honoraire, ... ne sont pas (encore) très claire. C'est une des questions à résoudre par l'expert judiciaire qui doit faire rapport au juge concernant la comptabilité depuis 2013, donc aussi sur la légalité de l'honoraire que ce syndic s'est octroyé.

luc · Copropriétés forcées

ickx a écrit :

Le fond de l'idée originale me plait car il n'y a rien de +désagréable que de prendre congé et se déplacer parfois de l'étranger pour aller assister à une AG annulée faute de participants. Que dit l'acte de base ou le contrat de l'ACP avec ce syndic ?

En pratique on peut régler ce problème (prévoir qu’une AG n'aura pas de quorum) en demandant de réserver sa place préalablement, mais il y a l‘Art. 577-4 CC avec son §3 qui a probablement priorité:

CodeCivil a écrit :

§ 3. Est réputée non écrite toute clause des statuts qui limite le droit du copropriétaire de confier la gestion de son lot à la personne de son choix.

Donner procuration est un élément de la gestion.
Ayant été dans le cas (reçu une procuration le même jour de l’AG), je crois que tout refus de présence d’une personne avec procuration sans avoir envoyé la procuration au syndic, se heurtera au 2ème alinéa de l’Art. 77-14 CC :

CodeCivil a écrit :

Les dispositions statutaires non conformes à la législation en vigueur sont de plein droit remplacées par les dispositions légales correspondantes à compter de leur entrée en vigueur.

Bada,

Sous quelle forme cette décision a été prise et communiquée ?
Qui a proposé?
Qui a décidé?
Texte concret ?

luc · Copropriétés forcées

panchito a écrit :

Le syndic que vous avez choisi a raté les épisodes (lois) des 7 dernières années...

Je dirais même des 23 dernières années. Utiliser le mot "gérance" a.l.d. "syndic" date d'avant la loi de 1994.

luc · Copropriétés forcées

Luc a écrit :

« That’s the question ».

La réponse provisoire se trouve dans le document 54K2407/001 (page 321/322), mais une lecture du texte complet reste encore à faire.

Art. XX.1er. § 1. Pour l’application du présent livre sont entreprises:
(a) toute personne physique qui exerce à titre indépendant une activité professionnelle;
(b) toute personne morale;
(c) toute autre organisation sans personnalité juridique.
Pour l’application du présent livre, nonobstant ce qui est prévu à l’alinéa précédent, ne sont pas des entreprises:
(a) toute organisation sans personnalité juridique qui ne poursuivent pas un but lucratif et qui en fait ne distribuent pas d’avantages à leurs membres ou à des personnes qui exercent une influence décisive sur la stratégie de l’entité;
(b) toute personne morale de droit public;
(c) l’État fédéral, les Régions, les Communautés, les provinces, les zones d’aide, les prézones, l ’Agglomération bruxelloise, les communes, les zones pluricommunales, les organes territoriaux intracommunaux, la Commission communautaire française, la Commission communautaire flamande, la Commission communautaire commune et les centres publics d’aide sociale.

luc · Copropriétés forcées

Le document 54K2407/001 (896 pages) reprend le texte proposé par le gouvernement.

SOMMAIRE
Résumé ....................................................................... 3
Exposé des motifs ....................................................... 4
Avant-projet .............................................................146
Analyse d’impact ......................................................274
Avis du Conseil d’État ...............................................280
Projet de loi .............................................................317
Coordination des articles ..........................................692

luc · Copropriétés forcées

Dans les journaux le Ministre Geens communique actuellement concernant la modernisation du droit de l’insolvabilité.

En fait ce droit d’insolvabilité (= le droit d’entre autres pouvoir recommencer dans un contexte spécifique en cas de faillite) va être rendu applicable aux non-commerçants. On ne dira plus qu’un commerçant est solvable/insolvable, mais qu’une entreprise est solvable/insolvable.

Il est un fait que l’ACP est une entreprise.

Une conséquence négative a été que le droit de consommateurs n’est pas applicable aux ACP, mais les mesures nécessaires n’ont pas encore été publié pour que ce droit de consommateurs est en pratique applicable aux copropriétaires eux-mêmes, ce qu’il l’est et a toujours été.

Ce droit d’insolvabilité va avoir des conséquences pour les créditeurs de l’ACP, mais aussi pour les copropriétaires qui ont contribué au fait que l’ACP n’a pas payé ses dettes.

En effet le juge pourra dès que ce droit d’insolvabilité est octroyé aux ACP, décider que certains propriétaires de lots privatifs doivent vendre leur lot avant que l’ACP puisse à nouveau devenir solvable.

Il y a quelque part, selon une publication de FEDERIA, une ACP de 7 propriétaires dont 6 ne paient pas et qui est dans un cercle vicieux puisque l’AG refuse de donner au syndic la mission de poursuivre les CP récalcitrants. Décision de l’AG validée par le juge, qui doit se baser sur le droit existant.

Ce cas sera réglé par ce nouveau droit d’insolvabilité : les six pourront probablement être mis par jugement explicite dans l’obligation de quitter l’AG et donc de vendre leur appartement.

Tout cela cadre dans la migration et intégration du Code des Sociétés vers le Code des Entreprises.

Est-ce ce changement de droit d’insolvabilité sera aussi mis d’application à la personne morale ACP?

Tenant compte avec le fait qu'une ACP selon le Code du Droit Economique:

est une entreprise (CDE)
n’est pas un consommateur (CDE)
est un non-commerçant (CDE?)

« That’s the question ».

luc · Copropriétés forcées

GT a écrit :

luc a écrit :
...)
Mais K.D. oublie aussi de signaler que la recommandation de cette année vise à ce que le syndic puisse déterminer lui-même sa mission et la recommandation veut ainsi restaurer la loi de 1924. L’AG n’aurait plus rien à dire et ne devrait plus être informé. Seul les résidents seraient avertis par un affichage ou le dépôt du changement dans un local sans qu’ils soient averti que le ROI a changé. (...)
[
Pourriez-vous m'aider à identifier dans les amendements au code civil présentés au Ministre par le groupe de travail les recommandations
• permettant à tout syndic de déterminer lui-même sa mission,
• relatives au retrait du pouvoir de décision accordé à l'AG,
• concernant l'information relative aux modifications dans le ROI par affichage ou dépôt dans un local ?
Celles-ci m'ont échappé.

Sera fait, mais d'autres obligations m'empêchent actuellement de détailler mon raisonnement plus en détail.

luc · Copropriétés forcées

Une approche possible :
Propose au syndic qu’il vous autorise d’appliquer provisoirement le § 5 de l’Art. 577-2 du Code Civil, puisqu’il s’agit d’un vice caché des parties communes qui exige une réparation très rapide. Justifie tout par écrit, après l’avoir contacté.

§ 5. Le copropriétaire peut user et jouir de la chose commune conformément à sa destination et dans la mesure compatible avec le droit de ses consorts.
Il fait valablement les actes purement conservatoires et les actes d'administration provisoire.
§ 6. Ne sont valables que moyennant le concours de tous les copropriétaires les autres actes d'administration et les actes de disposition. Néanmoins, l'un des copropriétaires peut contraindre les autres à participer aux actes d'administration reconnus nécessaires par le juge.
§ 7. Chacun des copropriétaires contribue aux dépenses utiles de conservation et d'entretien, ainsi qu'aux frais d'administration, impôts et autres charges de la chose commune

À son niveau le syndic applique le point 4° du §4 de l’Art. 577-8.

§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
3° d'exécuter et de faire exécuter les décisions prises par l'assemblée générale;
4° d'accomplir tous actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire;

En cas d’urgence le syndic a le pouvoir d’appliquer le point 4°.
Vérifiez avec lui dans les statuts quelle partie de la tuyauterie est commune et quelle partie privative. Revenez ici en cas de doute.
Il y a urgence puisque le gaz de TOUS les appartements risque d'être coupé si on coupe le vôtre.
Faites spécifier sur le devis les travaux « communs » et les travaux purement privatifs et demande deux factures séparées.
Payez les deux factures. demandez le remboursement au syndic de la facture "communs", justifié avec une copie du devis

En marge : pour moi le syndic a le pouvoir de faire exécuter les travaux requis d’urgence. Mais s’il n’y a pas assez d’argent dans la caisse il y a un problème.

Attention : le risque est probablement très grand que TOUTE l'installation du gaz pour les 4 soit coupé si seulement le votre est mis en conformité. D'autres sur ce forum, avec plus d'expérience dans ce domaine, pourront vous répondre. Dans ce contexte serait utile de signaler la région dans laquelle votre appartement est situé.

luc · Copropriétés forcées

Il me semble que l’AR concernant les syndics n’est pas la première phase d’une modernisation mais est un de six (petit) chantiers pour permettre une application à 100% de la loi de 2010 :
1. Publication électronique des données du syndic (AR du 15.03.2017)
a) Statuts de la firme du syndic (vérification par l’IPI que les statuts coordonnés de la firme du syndic sont déposés à la greffe comme imposé par le Code des Sociétés)
b) Représentation permanente de la firme du syndic (Code des Sociétés à adapter après la publication de l’AR)
c) Normaliser la manière que la mission de l’Art. 577-8 §4. 4° CC est validé par l’AG (comment, quand, …) pour que le syndic ne devienne pas de fait irresponsable
2. Normaliser la comptabilité de l’ACP (AR du 12.07.2012)
3. Dossier d’intervention ultérieure (AR encore à publier - normaliser la structure du dossier technique en suivant le plus possible la structure du plan comptable de l'ACP)

Ce qui m’irrite est que K.D. était présent lors des réunions de travail au cabinet de Justice de fin 2010. Elle devait donc savoir.

En plus il me semble que K. D. n’est pas LE représentant des copropriétaires mais le représentant d’UNE des plusieurs des associations de défense des intérêts des propriétaires-bailleurs. Je crois que le SNPC était aussi présent, comme représentant des propriétaires -bailleurs ET des copropriétaires-résidents.

Mais K.D. oublie aussi de signaler que la recommandation de cette année vise à ce que le syndic puisse déterminer lui-même sa mission et la recommandation veut ainsi restaurer la loi de 1924. L’AG n’aurait plus rien à dire et ne devrait plus être informé. Seul les résidents seraient avertis par un affichage ou le dépôt du changement dans un local sans qu’ils soient averti que le ROI a changé.

N.B. Comme le terrain est vaste, il est préférable d’ouvrir d’autres sujets, si on veut commenter sur une proposition spécifique.

#1321 Re : Copropriétés forcées » Nomination de membres de conseil de copropriété et de commissaires aux comptes » 13-05-2017 17:22:08

#1322 Re : Copropriétés forcées » Un juge a-t-il déja prononcé un jugemert désignant un "syndic judiciaire" ? » 10-06-2017 07:47:04

#1323 Re : Copropriétés forcées » Dynamique de groupe et Intelligence collective en copropriété » 10-05-2017 08:02:54

#1324 Re : Copropriétés forcées » Un juge a-t-il déja prononcé un jugemert désignant un "syndic judiciaire" ? » 10-06-2017 07:47:04

#1325 Re : Copropriétés forcées » Registration des syndics obligatoire dés le 01.04.2017 ??? » 30-01-2020 18:04:46

#1326 Re : Copropriétés forcées » Décompte de charges par le syndic: par proprio ou par lot ? » 09-05-2017 07:35:27

#1327 Re : Copropriétés forcées » Assemblée Générale votes blancs et abstentions » 06-05-2017 11:45:04

#1328 Re : Copropriétés forcées » Assemblée Générale votes blancs et abstentions » 06-05-2017 11:45:04

#1329 Re : Copropriétés forcées » Assemblée Générale votes blancs et abstentions » 06-05-2017 11:45:04

#1330 Re : Copropriétés forcées » Assemblée Générale votes blancs et abstentions » 06-05-2017 11:45:04

#1331 Re : Copropriétés forcées » Assemblée Générale votes blancs et abstentions » 06-05-2017 11:45:04

#1332 Re : Copropriétés forcées » Les honoraires du syndic provisoire » 07-05-2017 19:02:16

#1333 Re : Copropriétés forcées » Syndic veut recevoir procuration par courrier avant AG » 05-05-2017 08:43:24

#1334 Re : Copropriétés forcées » approbation procès verbal assemblée générale » 26-04-2017 12:19:11

#1335 Re : Copropriétés forcées » Modernisation du droit de l’insolvabilité : impact probable sur les ACP » 25-04-2017 17:27:23

#1336 Re : Copropriétés forcées » Modernisation du droit de l’insolvabilité : impact probable sur les ACP » 25-04-2017 17:27:23

#1337 Copropriétés forcées » Modernisation du droit de l’insolvabilité : impact probable sur les ACP » 25-04-2017 17:27:23

#1338 Re : Copropriétés forcées » Bulletin presse du jeudi 13 avril 2017 » 22-04-2017 09:11:18

#1339 Re : Copropriétés forcées » Travaux d'un copropriétaire profitant à toute la copropriété » 03-05-2017 07:57:12

#1340 Re : Copropriétés forcées » Bulletin presse du jeudi 13 avril 2017 » 22-04-2017 09:11:18

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