En lisant Me Carnoy publié par PIM je lis "En Belgique, l’opération n’est pas comme telle rencontrée par la loi comme c’est le cas en France où le sort du propriétaire du dernier étage est pris en compte (système de préemption)." . On pourrait aussi vérifier au Canada via Me Mostin et son époux M. Lannoy qui ont noué des relations avec leur homologues.

Ce serait intéressant de comparer et comprendre comment en parlant la même langue on invente des législations fort différentes bien que ressemblantes, de prime abord, afin de régler nos problématiques qui sont plutôt ressemblantes. In fine, n'avons-nous pas tous les mêmes besoins au quotidien.

https://www.pim.be/la-rehausse-dimmeuble/

PS: merci à PIM pour cet article également

GT a écrit :

G.B. a écrit :

grmff a écrit :

Ce qui est très comique, si on peut dire, c'est que la loi a changé il y a quelques années.

A l'époque, les ACP avaient droit à la meme protection que les consommateurs. Toutes les ACP!

Alors, bravo le progrès...

Ormis la qualification de cette problématique sous forme de boutade, Grmff a parfaitement raison

Vous pouvez développer à propos de la situation antérieure ?

En 2009, j'ai viré Kone d'une copropriété moyennant préavis de un mois conformément à ce qu'on peut faire comme consommateur, en me basant sur la loi de protection des consommateurs. La manière dont c'était écrit permettait aux ACP de bénéficier de cette protection.

Cela a été jusqu'au tribunal. Et l'avocat de Kone s'est excusé.

(Voyez mon post à ce sujet, un peu ancien, mais le forum à de la mémoire:
-Le premier
-Le second

GT a écrit :

G.B. a écrit :

Un article du Cri de février 2026 cite l'échec d'une action en garantie des vices cachés intentée par une ACP contre un promoteur qui avait vendu, lot par lot, les appartements d'un IMMEUBLE NEUF.

L'article de Maître Gilles Rigotti explique qu'en théorie en droit et selon les juges de l'arrêt belge du  C.24.0179.F du 12 décembre 2025, il aurait fallu  vingt actions séparées sur le fondement des vices cachés contre le même promoteur...

L'ACP ne pouvait se substituer aux droits nés des ventes individuelles.

L'action en garantie pour vices cachés n'appartient pas à l'ACP même lorsque les vices concernent les parties communes.

En revanche l'ACP avec son syndic et ses avocats auraient probablement pu invoquer la garantie décennale du promoteur Tiger Group, peut-être.

Il n'y a donc pas que les notaires mais aussi les avocats qui ne disent pas tout à leurs clients.

Je ne me suis pas limité à lire l’article du SNPC.
Dans Juportal, la base de données publique de la jurisprudence belge, j’ai pris connaissance non seulement de l’arrêt de cassation du 12 décembre 2025 (C.24.0179.F) mais aussi de la requête en cassation.
Je n’ai lu ni dans l’arrêt, ni dans la requête qu’il s’agissait d’un immeuble de vingt appartements de sorte qu’ill aurait fallu  vingt actions séparées sur le fondement des vices cachés contre le même promoteur.
Dans l’article du SNPC  le chiffre 20 est donné à titre exemplatif.
Je conseille à chacun :
1. de ne pas se limiter à l’intervention de G.B.
2. de ne pas se limiter à l’article du SNPC
3. de prendre connaissance de l’arrêt de cassation et de la requête
(mais que diable G.B. vient-elle greffer son intervention dans le post ouvert par Pim au lieu d’ouvrir un nouveau post!)
Il s’agit d’une jurisprudence récente de la cour de cassation.
G.B. tire la conclusion abrupte que les avocats  ne disent pas tout à leurs clients .
Il faut supposer qu’il a connaissance (lui et ses « inputs ») de cas récents  d’avocats qui ont conseillé leurs clients sans prendre en compte l’arrêt du 12 décembre 2025 dont ils ont préalablement pris connaissance.

abrupte? je dirais et je maintiens "LOUFOQUE" il est dans son flan !!!!

j'ai fais aussi la lecture de la cassation et il ne dit absolument pas ce que raconte le GB à 2 balles!!!

"Le moyen est fondé.
Par ces motifs,
La Cour
Casse l’arrêt attaqué en tant qu’il statue sur la recevabilité et le fondement
de la demande de la première défenderesse contre la demanderesse, sur les dépens
des deux instances entre ces parties et sur les dépens d’appel ;
Ordonne que mention du présent arrêt sera faite en marge de l’arrêt
partiellement cassé ;
Réserve les dépens pour qu’il soit statué sur ceux-ci par le juge du fond ;
Renvoie la cause, ainsi limitée, devant la cour d’appel de Mons."

La première leçon que les juristes reçoivent quand ils commencent le barreau c'est "Comment facturer au client ?". Soyez d'une prudence extrême avec les avocats. Ils facturent tout: telephone, courriers avec des interlignes gigantesques, mail, premier ou cinquième ou dixième entretien etc... Les montants payés montent parfois très très vite, pour un bénéfice parfois très très petit...

G.B. a écrit :

Sur https://statuts.notaire.be chacun peut directement consulter gratuitement les statuts complets des sociétés. Les recherches s'y font à partir du numéro d'entreprise de la société à partir de 2019. Est-ce valable aussi pour les ACP ?

Vous n'avez qu'à essayer....

GT a écrit :

rexou a écrit :

C'est bien ce que je pensais, mais j'avais une lueur d'espoir d'une échappatoire possible. Merci à tous

Si le copropriétaire demandeur maîtrise suffisamment la langue néerlandaise française la théorie de l'abus de droit pourrait trouver à s'appliquer.

pas la langue française???

grmff a écrit :

Si j'ai quelqu'un qui a été condamné pour vol, viol, abus divers et variés, je serais content de le savoir.
En effet, mon "concierge" dispose des clefs des logements...

Mais on ne peut pas. Point.

L'on donne davantage les clefs à des s "nettoyeurs" qui ont les clefs de nos immeubles mais dont on ignore  absolument tout.

On a remplacé les concierges par des sous-traitants dont le contrat est inconnu dans  la majorité des ACPS.

Du personnel  vient à l'immeuble pour les poubelles tard le soir et pour le ménage, mais il ne sait pas parler et l'on est incapable de l'identifier tandis qu'un concierge j'imagine que le syndic a son identité

J'aurais éventuellement pû poser la question ici :
https://forum.pim.be/topic-295322-frais … age-1.html
Mais pour "aller droit au but" comme dit Me Eric Riquier, je préfère ouvrir un nouveau sujet car sauf errreur je ne l'ai pas trouvé en faisant ma recherche sur le forum. Dans le cadre d'une bonne quizaine de procès judiciaires que je connais et que je suis de manière proche en étant même présent à certaines audiences au tribunal depuis vingt ans, je/nous constatons et déplorons qu'aucun copropriétaire plaignant, malgré des honoraires d'avocats facturés dans les décomptes d'ACP pour un montant total équivalent à celui du procès Richard Fourneaux ne réussisse à obtenir copie de ces factures. Le récente jurisprudence Decode du TPI en 2025 n'aide pas, et j'en viens à me demander s'il existe même des factures  des avocats pour l'ACP ? Etant donné que l'ACP ne récupère pas la TVA, se peut-il que les avocats des ACPS n'émettent tout simplement pas de facture  ce qui expliquerait pourquoi l'on constate que dans les affaires que nous connaissons, les syndics impliqués dans des ACPS en procès ne proposent pas l'accès aux justificatifs sur une plateforme. D'où ce questionnement, merci