Voyez l'art. 577-8, § 4 du Code civil :

Vous devez donc vérifier le règlement de copropriété afin de déterminer à quelle fréquence et quand les AG ordinaires doivent être convoquées.

Bien à vous,

Au civil, l'on pourrait avancer comme argument qu'un bailleur qui agit en bon père de famille, de manière diligente, avisée et prudente, engage sa responsabilité contractuelle en raison de la non conformité du logement aux prescriptions d'urbanisme. L'avis des pompiers est, en effet, obligatoire (il doit être sollicité en suite d'une demande de permis d'urbanisme) et conforme (il doit obligatoirement être suivi), par le truchement du permis d'urbanisme.

Vis-à-vis de tiers, un même raisonnement peut être suivi.

Sur le plan pénal, la contrevenance aux prescriptions d'urbanisme constitue une infraction en soi.

Si le défaut est à l'origine d'un dommage corporel, la responsabilité pénale du propriétaire pourrait être engagée pour coups et blessures (Code pénal), du moins s'il est prouvé qu'il y avait un élément intentionnel dans la commission de l'infraction.

Bien à vous,

Pim a raison. Autant pour moi. Voici un extrait d'une information disponible sur fisconet.be

Le problème en cas de faillite, c'est que l'actif ne couvre plus le passif. En clair, il y a plus de dettes que d'avoir et le failli n'est plus en mesure de faire fasse aux échéances. La faillite peut être demandée par la société elle-même, tout comme par un créancier lésé.

Vis-à-vis de la masse de la faillite, il y a deux types de créanciers : ceux qui bénéficient d'une cause d'être préférés aux autres (privilégiés, tels les créanciers poursuivants à raison de leurs frais de justice, les assureurs pour les primes impayées, etc.; puis les créanciers hypothécaires) et ... les autres (les chirographaires comme on les appelle souvent).

En cas de faillite, le curateur met souvent l'entreprise en liquidation. Les avoirs sont réalisés (mobiliers et immobiliers, corporels et incorporels) et ensuite distribués. D'abord aux créanciers qui disposent d'une cause de préférence, selon un ordre établi par la loi (hypothécaire surtout), et ce qui reste, aux créanciers chirographaires au marc le franc (c'est-à-dire chacun à concurrence de sa dette). .

Mais comme il ne reste souvent plus de sous pour ces derniers (c'est le propre de la faillite) et/ou que  clôturer une faillite peut prendre plusieurs années ...

Entre-temps, les créanciers, comme par exemple une copropriété, doivent payer leurs propres créanciers (et parfois d'ailleurs, cela peut provoquer une nouvelle faillite (faillites en cascade)).

Il serait cependant bon de savoir quelle est la nature de la créance est si la copropriété ne dispose par d'une cause légale d'être préférée à d'autres créanciers, ce qui permettrait de limiter quelque peu les dégâts.

Le message de Grmfff! résume bien la question.

Bien à vous,

Cher Tintin,

Je vous remercie pour ce complément d’informations, qui éclairent bien la problématique. Je ne partage par ailleurs pas votre avis selon lequel ce fil de discussion est sans intérêt. Bien au contraire, je le trouve riche d’enseignements.

Si je comprend bien votre intervention, vous accueillez également très positivement le projet dans son principe, qui consiste à offrir une qualité de vie à nos aînés, dans un cadre autonome mais néanmoins surveillé.

Ce qui est contesté, ce sont certaines modalités de son application d’une part et la gestion du syndic d’autre part.

Pendant des années, le mode de fonctionnement a semblé convenir à vos amis. Pourtant, aujourd’hui, ils ne sont plus de cet avis et s’estiment même lésés. Mais quelle est donc l’origine du contentieux qui est décrit dans ce fil de discussion ? Ne serait-ce pas tout simplement l’ignorance, comme vous le suggérez vous-même d'ailleurs ?

Alors qu'un très grand nombre de personnes est concerné par la copropriété et que, de manière générale, chaque personne doit se loger d’une manière ou d’une autre, comment une telle méconnaissance s'explique-t-elle ? Pourquoi le droit afférent au logement (propriété, location, copropriété, etc.) n’est pas au programme de l’enseignement ? Pourquoi, au sein des copropriétés, n’organise-t-on pas davantage de formations sur la notion même de ce type de contrat social, ce qui permettrait sans doute une participation plus active et plus constructive de chacun ? Pourquoi la majorité des copropriétaires ne s’intéresse-elle pas davantage à la question ?
Pourquoi le droit au logement est-il aujourd’hui considéré comme à ce point fondamental, qu’il est  consacré par des textes internationaux et par la Constitution, alors que dans les faits, on constate que le citoyen lambda a une méconnaissance totale des outils juridiques qui permettent sa mise en œuvre et dont un certain nombre se veulent impératifs, voire d'ordre public ?

Voilà donc du droit obligatoire, qui ne permet pas de dérogation, mais qui n’est pas connu par ceux qui vivent les situations auquelles il est censé s’appliquer.

Paradoxal non ?

L’interprétation de la Cour de cassation est respectueuse de la volonté du législateur. Mais l’application de la norme juridique au cas d’espèce est à l’origine d’une situation qui est vécue comme injuste et inéquitable. La source de l’iniquité ne se trouve cependant pas dans la loi, mais dans la manière dont elle a été appliquée dans votre copropriété pendant près de quinze ans, apparemment sans contestation. Devant une telle situation, tant le juge que le législateur sont impuissants. On a beau affirmer que le Code pénal est d'ordre public, il n'empêche malheureusement pas des crimes d'être commis.

Cordialement,

Cher Luc,

J’ai beau ne pas être auteur de romans policiers, je constate avec plaisir que je puis intriguer …

Je tiens d’abord à signaler que je n’ai aucun intérêt personnel à prendre parti pour telle ou telle interprétation de la loi.

Une ACP n’est pas un système replié sur lui-même. Au contraire, si le législateur a voulu lui attribuer la personnalité juridique – l’on a tendance à l’oublier, mais cela reste tout de même une formidable abstraction juridique que de considérer une société comme l’équivalent d’une personne – c’est aussi parce qu’elle rencontre des tiers : fournisseurs, travailleurs, entrepreneurs, etc.

Je comprends le délai de forclusion, dans sa durée exceptionnellement courte, comme un gage de stabilité à l’égard de ces tiers également, notamment.

J’entends ici des voix qui s’élèvent en faveur d’un caractère d’ordre public de la législation sur la copropriété. Mais il faut tout de même rester sérieux. Si beaucoup de personnes sont concernées par la question, les intérêts majeurs de la communauté ne sont pas en jeu ici : la copropriété n’a pas pour objet l’exploitation de l’homme par l’homme ou la violence intolérable (heureusement).

Je le répète, pour moi le délai de forclusion réduit cherche à trouver un équilibre entre la possibilité qui doit être offerte à chaque membre de l’association de faire valoir ses droits d’une part, et la nécessaire stabilité que requiert une ACP pour qu’elle puisse fonctionner.

Si chaque copropriétaire disposait d’un délai de 10 ans pour remettre en question chaque décision de l’ACP, alors que cette dernière aurait sur cette base engagée des sommes parfois considérables, l’on risque l’immobilisation des copropriétés, que vous n’arrêtez cependant pas de dénoncer.

Pareillement, ce n’est pas après avoir acquis un bien que le nouveau copropriétaire doit s’interroger sur la question de savoir s’il peut vivre avec telle ou telle décision prise par l’AG à une époque antérieure, même si celle-ci n’est pas tout à fait conforme à la loi. C’est au contraire avant son achat qu’un bon père de famille se renseigne sur la portée exacte de son engagement et les conséquences pour son patrimoine. Et c’est la responsabilité du vendeur qui est engagée si celui-ci n’a pas transmis toute information utile à ce propos (voire du syndic sur base de la loi sur la copropriété forcée), et non plus celle de l'ACP.

Autrement dit, il faut concilier le voeu et le pragmatisme et, lorsque l'on a recours à des lois impératives, cela va souvent de pair avec un appauvrissement de notre liberté d'imaginer notre vivre ensemble. Mais cela, c'est un autre débat (quoique).

Cordialement,

Je m’inspire ici très largement des propos, que je partage par ailleurs, des professeurs Bernard Dubuisson et Patrick Wéry, (« La conclusion du contrat de vente par l’entremise d’un agent immobilier », in La mise en vente d’un immeuble – hommage au professeur Nicole Verheyden-Jeanmart, Larcier, 2005).

L’agent immobilier est tenu par un devoir d’information et de conseil. Il est le professionnel de l’immobilier et doit, à ce titre, utilement informer son client sur les différentes facettes de l’opération immobilière qu’envisage ce dernier. Si le client est une source importante d’informations, l’agent reste tenu de vérifier celles qui lui sont transmises. Il doit en outre, en sa qualité de professionnel disposant d’une compétence et de connaissances nécessaires à la parfaite compréhension de l’opération immobilière envisagée, compléter le tableau avec les données dont ne dispose pas son client, mais qui sont néanmoins nécessaires. Cela comprend notamment l’obligation de récolter toute information qui a « une influence sur la validité, l’efficacité ou l’utilité de l’opération evisagée ».

Sur le plan urbanistique et de l’affectation des lieux en particuliers, l’agent doit s’enquérir préalablement à la vente de la situation urbanistique de l’immeuble et en informer utilement l’acquéreur. « Il veillera à ce que son dossier contienne un certificat d’urbanisme conforme aux exigences de la Région » concernée.

A défaut de respecter ces devoirs, il risque de voir sa responsabilité contractuelle engagée vis-à-vis de son client, et sa responsabilité extra-contractuelle à l’égard de la partie contractante de ce dernier.

Cordialement,

Vous êtes confrontés à une situation relativement fréquente mais néanmoins ennuyeuse.

Sur le plan civil, vous avez acheté un bien qui a été qualifié d’appartement par le vendeur et l’acheteur, mais sur le plan urbanistique, cet appartement s’avère ne pas en être un.

Les règlements d’urbanisme sont pourtant d’ordre public. Cela veut dire qu’ils prévalent dans le cas d’espèce aux normes civiles et le bien acheté sont des combles et non pas un appartement. En occupant les lieux à titre d’habitation, vous commettez une infraction urbanistique. S’agissant d’une infraction continue dans le temps, celle-ci n’est pas susceptible de prescription extinctive, en sorte que même dans 10 ans l’on peut encore vous ennuyer à ce propos.

Comme l’a déjà soulevé Pim, votre contrat de vente a ce que l’on appelle une cause. En droit, la cause fait l’objet de théories assez complexes. L’on pourrait résumer que la cause du contrat de vente que vous avez conclu est l’achat d’un appartement pour vous y loger. Au sens du Code civil, la cause doit être licite pour que le contrat soit valable. Or, vous commettriez une infraction aux lois de l’urbanisme en habitant un bien qui n’est pas du logement. Je serais donc tenté d’affirmer que votre contrat est nul.

Une autre cause de nullité d’un contrat est-ce que l’on appelle l’erreur. Vous pensiez acheter un appartement, alors qu’il s’agit en fait de combles. Il y a donc erreur sur l’objet de la vente. Cette erreur est excusable dans votre chef, puisque vous avez visité un bien qui est tout à fait habitable. En outre, ce bien a été vendu par l’intermédiaire d’un professionnel de l’immobilier, qui, pour respecter son obligation professionnelle d’information, aurait dû s’enquérir auprès des autorités compétentes sur la situation urbanistique du bien.

Je suis donc d’avis que vous pouvez mettre en cause la responsabilité contractuelle du vendeur, même si celui-ci n’avait pas une parfaite connaissance de la situation urbanistique de son bien. Vous pouvez également, me semble-t-il, engager la responsabilité extra-contractuelle de l’agent pour défaut d’information.

Ce n’est pas le notaire qui va régler cette affaire. Même s’il peut jouer un rôle de conciliateur, ce n’est pas son rôle.

Il serait dès lors utile que vous adressiez une lettre de mise en demeure au vendeur et à l’agent dans laquelle vous exposez clairement les informations qui vous ont été communiqués par l’administration, à votre initiative. Vous indiquez clairement qu’il était votre intention d’acheter un appartement, c’est-à-dire une habitation conforme aux lois d’urbanisme, conformément aux termes du compromis de vente, et non pas des combles. Poursuivez en indiquant que vous constatez que le vendeur n’est pas en mesure de livrer la chose promise (un appartement conforme) conformément au contrat de vente.

Selon les sanctions prévues dans votre compromis, vous finalisez vos propos, soit en exigeant l’annulation de la vente aux torts du vendeur, soit en le poursuivant, mais moyennant dommages et intérêts.

Vu la complexité de cette affaire, il vous est très vivement conseillé de consulter d’urgence un avocat spécialisé en droit de l’immobilier (www.avocat.be) et ce d’autant plus que des conséquences fiscales sont liées à une vente immobilière (obligation du paiement des droits d’enregistrement dans un délai déterminé).

J’ai connaissance d’un cas similaire au vôtre. Aujourd’hui, l’urbanisme exige un permis d’urbanisme pour pouvoir affecter le bien au logement, ce qui engendre un coût phénoménal pour la mise en conformité (réfraction au feu, évacuation de secours, …), y compris des parties communes de l’immeuble.

Mais surtout, n’oubliez pas que ce n’est pas vous qui avez commis la faute …

Bien à vous,

Vous pouvez également signaler le cas au CTIF (ce lien.)