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#1581 Re : Copropriétés forcées » Décision AG - Mais constatation ultérieure d'un faux rapport » 17-02-2016 18:26:23
(...) l'unique voie pour sortir du problème c'est de déléguer la responsabilité des travaux à un ingenieur-conseil en chaufferie. (...)
on ne délègue par sa responsabilité ....
#1582 Re : Copropriétés forcées » Quand le syndic est-il organe ou mandataire ? » 17-02-2016 23:43:33
(...) Avec comme consequence que la faute de l'organe entraîne la faute de l'acp
Si le mandataire a correctement informé son mandataire ET si l'ACP ne se tourne pas contre le syndic.
#1583 Re : Copropriétés forcées » Copropriété et médiation » 20-02-2016 14:19:21
@Luc tu te trompes car j'ai rencontré en 2010 l'avocat de l'acp en médiation à ma demande au service communal. Ces médiateurs sont agréés CFM et ils sont parfaitement aptes et compétents,je parle d'expérience.
Je ne crois pas que je me trompe.
Lisez les différents articles publié en 2011 sur mon Blog concernant les quatre types de médiations qui ont démarrés dans mon ACP et leur résultat (jusqu'en 2011).
#1584 Re : Copropriétés forcées » Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014 » 15-02-2016 18:09:42
Merci Luc pour cette réponse.
Donc, la loi n'est pas impérative dans son entièreté mais laisse des "libertés contractuelles".
Tout cela devient trop juridique et peut-être trop politique pour moi.On ne va pas refaire le monde (ni les lois) mais il aurait été possible d'indiquer dans les articles concernés la loi par défaut (en indiquant la liberté de convenir autre chose).
En sachant les problèmes d'implications très important des copropriétaires ainsi que les difficultés à obtenir des accords suffisants en AG pour faire modifier certains textes sans oublier les questions financières que cela engendre, il me semble que le législateur n'a vraiment pas choisi la meilleur voie pour la plupart des copropriétés....J'ai vu quelques nouveaux AB mais jamais avec l'implication que vous présentez. Il m'a chaque fois semblé que l'on a fait le minimum pour remplir des obligations légales et que les textes étaient plutôt standardisés !
Le législateur a laissé cette liberté en 1994 aux CP, mais ils ne l'ont pas utilisé correctement (la jurisprudence l'a prouvé).
Un acte de base est un acte unilatéral fait à la demande d'un promoteur par un notaire. Ce promoteur confie alors en pratique les missions de syndic, régisseur, ... pour l'immeuble à une firme de son "groupe". Vous avez raison, les promoteurs exigent une adaptation minimale, qui change le moins possible leurs habitudes (= leurs profits).
La loi est impérative dans le sens qu'on doit rester dans le cadre légal, mais il laisse les liberté d'action à l'AG souveraine.
Exemple: la loi n'impose pas de convoquer l'AGO entre le 12 et 27 mai, mais il laisse le choix de la quinzaine à l'AG.
Ce n'est pas la politique politicienne (imposé par l'Etat Central, comme en France), mais la politique de voisinage dans l’immeuble de chercher un accord entre les copropriétaires. Cet accord doit rester dans le cadre imposé impérativement par la loi, mais peut tenir compte avec les spécificités de l'immeuble concerné.
Exemple très concret : il est primordial pour les promoteurs que les fonds de roulement et réserve sont comptabilisé dans la classe 1 (veille habitude = plus de bénéfices) et pas la classe 4 (norme internationale = gestion transparente des fonds).
Actuellement je défends au sein de mon ACP la position que les fonds de réserve/roulement ne peuvent pas être inscrit dans le classe 1. Mon point à l’OJ qui propose que l’AG prenne position vient d’être postposé aux calendes grecques. Résultat : aucune comptabilité remis aux membres de l’AG depuis 2013. On change de gestionnaire et/ou syndic en moyenne tous les 10 mois depuis le 28.11.2012. Cela sera peut-être discuté dans un autre sujet, si j’ai des questions spécifiques.
En marge: dans mon ACP on veut faire approuver une coordination des statuts, sans envoyer la proposition avec l'invitation aux membres de l'AG.
#1585 Re : Copropriétés forcées » Décision AG - Mais constatation ultérieure d'un faux rapport » 17-02-2016 18:26:23
Mon opinion: réponse mixte, mais c'est toujours l'AG qui a le dernier mot.
NON, si le syndic de l'ACP suit la procédure prévue par l'Art. 577-8 §4 3° CC (mais s'il exécute endéans les 4 mois il peut devenir responsable si un CP veut faire annuler la décision litigieuse, et le cite en personne sur base de l'Art. 577-8 §7 CC).
OUI, si le syndic de l'ACP suit la procédure prévue par l'Art. 577-8 §4 4° CC (dans ce cas il est responsable si l'AG ne valide pas ses décisions lors de l'AG suivante).
#1586 Re : Copropriétés forcées » Répartition dépenses propriétaires/résidents » 15-02-2016 15:55:25
Et cette répartition peut parfaitement faire partie du contrat de l'ACP avec le syndic, même si ce n'est pas la règle générale.
Cette disposition est en principe soumis au TVA, comme tous les prestations de agents immobiliers - régisseurs.
#1587 Re : Copropriétés forcées » Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014 » 15-02-2016 18:09:42
En pratique, quel serait l'utilité de faire enregistrer un Acte qui ne ferait que se conformer à la loi ? Quel est le problème de dire que la loi s'impose à tous, quelque soit les autres documents ? Cela se fait régulièrement en droit (par exemple les baux...)
Le législateur a laissé le choix à l'AG pour décider de, par exemple:
4° le mode de nomination d'un syndic, l'étendue de ses pouvoirs, la durée de son mandat et les modalités de renouvellement de celui-ci, les modalités du renon éventuel de son contrat ainsi que les obligations consécutives à la fin de sa mission ;
Le texte, extrait de l'Art. 577-4 est très concret : la loi donne le pouvoir à spécifier les « obligations consécutives à la fin de sa mission » dans les statuts. Un contrat de syndic ne peut pas y passer outre.
Ce qui permet de, par exemple, décider à ce qu’un syndic qui veut démissionner durant son mandat, qu’il doit organiser une AGE à ses frais avec comme seul point « nomination d’un syndic conventionnel », et envoyer l’invitation au moins 30 jours à l’avance et indiquer le nom et adresse de l’huissier chargé à réceptionner les candidatures sous enveloppe fermé. Ce dernier ouvrira les enveloppes durant une séance du CdC, accessible à tous, le 9ème jour de travail avant l’AGE, en fera PC au frais du syndic et le CdC enverra immédiatement un rapport à tous els membres de l‘AG.
Cet exemple est un exemple concret.
Il y a au moins une vingtaine de places dans les Art. 577-3 à 577-14 CC où l’AG peut ajouter, en application de la loi du 02.06.2010, dans les statuts des dispositions qui seront au moins contractuellement obligatoire pour le copropriétaire, membre de l'AG, syndic, président de la séance de l'AG, commissaire aux comptes, ... de cette ACP.
Naturellement cela demande de l’initiative. Il faut semer pour pouvoir moissonner.
En pratique c'est à vous de décider qui est le chef au sein de la copropriété et déterminera les règles:
les copropriétaires ou les syndics/notaires.
C'est au syndic de proposer le projet initial, arriver par article, et le soumettre à la délibération, pour autant qu’une décision doit être prise par l’AG.
C'est au membres de l’AG d'en délibérer et proposer des amendements, puis voter le projet fonctionnel lors de l'AG suivante.
C'est au notaire de couler le texte fonctionnel dans un texte juridiquement correcte de le proposer le texte définitif (« version acte authentique ») durant une 3ème AG.
#1588 Re : Copropriétés forcées » Copropriété et médiation » 20-02-2016 14:19:21
Le service de médiation communal est également à l'écoute pour accomplir un travail de médiation avec les copropriétaires intéressés.
Seulement entre les copropriétaires-résidents, et pas pour les relations entre un copropriétaire et l'ACP (et ses représentants).
#1589 Re : Locations et baux » Bail commercial » 05-03-2016 09:33:23
@himura
Selon moi il faut chercher du côté du « code sur le bien-être au travail », applicable en cas de présence de personnel (= dès que le commerçant est enregistré comme un employeur).
#1590 Re : Copropriétés forcées » Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014 » 15-02-2016 18:09:42
@ GT merci
Une chose est donc claire : c'est que ce n'est pas clair !
Encore un texte mal foutu et imprécis ouvrant la porte à toutes les interprétations...
Du boulot pour les avocats, les juges et les auteurs...
Ayant été présent aux séances publics de la commission parlementaire (= dans le public) durant la discussion de la proposition de loi de 2007, je sais que le bût secondaire des parlementaires était d’éviter de frais « inutiles » selon eux, pour le cas au il ne fallait aucun autre changement, que ceux imposés par la loi de 2010.
Le but primaire était de rendre les statuts transparents pour les copropriétaires, comme imposé depuis 1994 par l’Art. 577-4 CC, mais pas observé. Ceci tout en préservant le caractère souverain de l'AG (= laisser l'inititiave à l'AG pour imposer des règles plus ou moins détaillés).
En mettant cette mission "proposition du texte" aux mains d’un syndic conventionnel (et pas d'un syndic provisoire nommé par le juge) et en lui obligeant de soumettre un projet avant le 01.09.2014 (= si pas: faute déontologique), ils se sont assurés ce projet serait ajouté à l’invitation d’une séance d’AG et le point « délibération et vote de la coordination des statuts » serait mis à l’ordre du jour avant le 01.09.2014.
Le copropriétaire banalisé serait donc informé en recevant le texte intégral de coordination proposée, de la répercussion de la loi de 2010 et de l’AR du 12.07.2012.
Il est un fait que le texte proposé par le syndic conventionel pourrait être amendé et voté des années après, si le point est postposé à chaque séance suivante et voté seulement par exemple en 2099.
La discussion actuelle est si ce texte voté en 2099, dont la version initiale était proposée avant le 01.09.2014, doit encore être soumis à la procédure de l’acte authentique.
#1591 Re : Copropriétés forcées » Syndics et commissions occultes: pan ! » 12-02-2016 10:49:47
Bonsoir,
Dans un récent dossier contre le commissionnement d'un syndic par son courtier dont des preuves ont été transmises par le SNPC, l'IPI répond que le courtier est un intermédiaire et donc pas le fournisseur de la copropriété ??!!
Par cette phrase audacieuse de la chambre exécutive de l'IPI, celle-ci ne peut donc poursuivre ce syndic indélicat ! Qu'en pensez vous ?
Sachant que le gérant incriminé est une "pointure" dans le monde du syndic et les organismes annexes ... C'est pour ma part une réponse maladroite de l'IPI afin de protéger ce syndic indélicat qui a bien signé une convention avec commissionnement à la clef avec le courtier ... Franchement c'est scandaleux !
Il se peut que ce type de convention, connexe au contrat de syndic, n'est pas une faute déontologique (ressort de l'IPI), mais d'abord une faute civile (ressort d’un juge civil) et/ou pénale (ressort d’un juge pénal). Dans ce cas l'IPI ne peut que sanctionner qu'après un jugement civil ou pénal, qui est définitif. Extraits des codes civil et pénal ci-après. Il est important de déposer une plainte déontologique en même temps que la plainte civile et/ou pénale, pour interrompre la prescription déontologique. L'IPI va d'abord "classer sans suite". Dès que le jugement défintif lui est communiqué, elle peut reprendre le dossier et statuer dans le contexte déontologique.
Art. 1993. Tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu'il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu'il aurait reçu n'eût point été dû au mandant.
SECTION II. - DES ABUS DE CONFIANCE.
Art. 491. Quiconque aura frauduleusement soit détourné, soit dissipé au préjudice d'autrui, des effets deniers, marchandises, billets, quittances, écrits de toute nature contenant ou opérant obligation ou décharge et qui lui avaient été remis à la condition de les rendre ou d'en faire un usage ou un emploi déterminé, sera puni d'un emprisonnement d'un mois à cinq ans et d'une amende de vingt-six [euros] à cinq cents [euros]. <L 2000-06-26/42, art. 2, En vigueur : 01-01-2002>
Le coupable pourra, de plus, être condamné à l'interdiction, conformément à l'article 33.
#1592 Re : Copropriétés forcées » Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014 » 15-02-2016 18:09:42
Euh, c'est pas un peu de l'acharnement contre Ninifel dans ce cas-ci (pour les autres.... )?
Je ne le crois pas. C’est plutôt le mélange des choses créé par Ninifel qui provoque des problèmes. Votre réplique le prouve à suffisance. Voir ci-après.
Cet extrait donne la réponse je suppose : Le texte adapté du règlement de copropriété ne requiert pas l'établissement d'un acte authentique.
L'article 19, § 2 de la loi du 2 juin 2010 est une disposition transitoire, qui était valable du 01.09.2010 au 31.08.2014.
Que ce soit dans les délais ou hors délai, rien ne précise une obligation d'acte authentique....
Ou il y a quelque chose que je ne comprends pas dans ce texte ou vous avez un autre article qui précise cette obligation ?
L’obligation impérative d'un acte authentique est repris (depuis le 01.08.1995) dans la disposition suivante du Code Civil (copie littérale telle que repris dans JURIDAT ):
Art. 577-4.<Inséré par L 1994-06-30/34, art. 2; En vigueur : 01-08-1995> § 1. L'acte de base et le règlement de copropriété, qui constituent les statuts de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis, ainsi que toute modification apportée à ceux-ci, doivent faire l'objet d'un acte authentique.
[1 L'acte de base comprend la description de l'ensemble immobilier et des parties privatives et communes, ainsi que la fixation de la quote-part des parties communes afférente à chaque partie privative, cette quote-part étant déterminée en tenant compte de leur valeur respective fixée en fonction de la superficie nette au sol, de l'affectation et de la situation de la partie privative, sur la base d'un rapport motivé d'un notaire, d'un géomètre-expert, d'un architecte ou d'un agent immobilier.
Ce rapport est repris dans l'acte de base.]1
Le règlement de copropriété doit comprendre :
1° la description des droits et des obligations de chaque copropriétaire quant aux parties privatives et aux parties communes;
2° [1 les critères motivés et le mode de calcul de la répartition des charges;]1
3° les règles relatives au mode de convocation, au fonctionnement et aux pouvoirs de l'assemblée générale;
4° [1 le mode de nomination d'un syndic, l'étendue de ses pouvoirs, la durée de son mandat et les modalités de renouvellement de celui-ci, les modalités du renon éventuel de son contrat ainsi que les obligations consécutives à la fin de sa mission;]1
[1 5° la période annuelle de quinze jours pendant laquelle se tient l'assemblée générale ordinaire de l'association des copropriétaires.]1
§ 2. S'il a été décidé d'établir un règlement d'ordre intérieur, il peut être établi par acte sous seing privé.
§ 3. Est réputée non écrite toute clause des statuts qui limite le droit du copropriétaire de confier la gestion de son lot à la personne de son choix.
[1 § 4. Est réputée non écrite, toute clause des statuts qui confie à un ou plusieurs arbitres le pouvoir juridictionnel de trancher des conflits qui surgiraient concernant l'application de la présente section.]1
----------
(1)<L 2010-06-02/33, art. 3, 006; En vigueur : 01-09-2010; voir aussi art. 19>
La remarque (1) indique une partie des dispositions légales que j'ai mis en italique et qu'il faudra comparer avec les dispositions statutaires pour mettre les statuts aux normes de la loi de 2010.
Si vous n'adaptez pas ces parties du texte des statuts, alors la disposition suivante sera appliquée en cas de litige:
Sous-section VI. - Du caractère impératif.
Art. 577-14.<Inséré par L 1994-06-30/34, art. 2; En vigueur : 01-08-1995> Les dispositions de la présente section sont impératives.
[1 Les dispositions statutaires non conformes à la législation en vigueur sont de plein droit remplacées par les dispositions légales correspondantes à compter de leur entrée en vigueur.]1
----------
(1)<L 2010-06-02/33, art. 18, 006; En vigueur : 01-09-2010; voir aussi art. 19>
Le texte de l'Art. 19 a été repris dans mon intervention du 29-01-2016 20:26:23.
#1593 Re : Copropriétés forcées » Factures payées en retard par le syndic » 22-02-2016 10:25:36
Pourrais-je envisager de prévoir comme point à l'ordre du jour de la prochaine AG que les frais dus en raison des carences du comptable du syndic seront supportés par ce dernier ?
Oui.
En plus envoyer une copie à la chambre exécutive de l'IPI à titre d'information.
Si possible demander au commissaire aux comptes un rapport sur ces faits concrets, à joindre à son rapport annuel.
#1594 Re : Copropriétés forcées » Projet de Loi: prestations minimales des syndics » 18-02-2016 04:22:36
ninifel a écrit :@Luc
Puisque tu ne respectes pas ma demande par mail je dois la réitèrer ici : je te demande de supprimer tes messages donnant des détails personnels du genre "J’ai voulu.... de son ex-avocat par ninifel." qui ne concernent et n'intéressent pas tout le monde. Ceux qui veulent un benchmark des avocats bruxellois en copropriété m'écriront en MPVous avez tout à fait raison.
Il n'y a aucune raison d'invoquer des informations privées sur un espace public.
Je vais nettoyer moi-même ! (chouette boulot, modérateur)
Je demande dans ce cas d'effacer aussi toute référence explicite à un syndic bruxellois, donné par ninifel
#1595 Re : Copropriétés forcées » Projet de Loi: prestations minimales des syndics » 18-02-2016 04:22:36
(partie supprimée par Pim: concerne vie privée intervenant)
@ luc: quelle est l'utilité de votre intervention wikipédienne ?
L’utilisation de mots compliqués, qui ont chacun leur signification propre selon le contexte, n’est pas utile dans le contexte d’un forum.
Ayant l’habitude de n’affirmer quelque chose que quand j’ai trois preuves, parfois de qualité et/ou accessibilité différente, j’utilise presque toujours si possible ,Wikipédia comme un « début de preuve » sur un forum, puisqu’accessible pour tous et multilingue.
Mes deux autres sources étaient dans ce cas spécifique les dictionnaires renommés Webster (anglais) et Larousse.
motu proprio
Acte législatif, apparu au XVe s., qui émane de la propre initiative du pape. (Simplement signés du pape, les actes motu proprio ne portent pas de sceau.)
Mais j’ai aussi trouvé ce qui suit :
ex cathedra
Se dit des actes solennels du magistère extraordinaire accomplis par le pape en tant que vicaire de Jésus-Christ et pasteur infaillible de l'Église universelle.
Sur un ton doctoral ou dogmatique : Parler ex cathedra.
#1596 Re : Copropriétés forcées » Projet de Loi: prestations minimales des syndics » 18-02-2016 04:22:36
Et quand bien même aurait-il été l'avocat de Ninifel, serait-ce un élément pertinent pour critiquer l'utilisation par celle-ci de l'expression "motu proprio".
Oui, c'est un élément pertinent, sous condition qu'étant l'avocat d'un autre propriétaire il a défendu de fait le paiement d'honoraires (à son client et au syndic) sans autorisation préalable de l'AG (autorisation explicite ou contractuelle). Ce qui est le cas dans une affaire traité dans mon ACP. Il a obtenu "l'acquittement" pour son client au plan civil, mais admis qu'il y avait matière pour une plainte pénale. Qui n'a pas (encore) été déposé. L'ACP doit encore décider si elle va en appel ou non. AGE le 23.02.2016.
Un avocat peut certes prendre des positions diamétralement opposées, selon qui est son client. Je ne le conteste pas. Mais je conteste qu'on utilise des extraits des conclusions de son (ex-)avocat pour prouver son cas sur un forum public. C'est en soi toujours partial (l'avocat défend toujours la thèse et/ou intérêts de son client).
Quant aux fonctions de l’ex-avocat de ninifel je n’ai que cité ce qu’il écrit lui-même sur son site.
#1597 Re : Copropriétés forcées » Projet de Loi: prestations minimales des syndics » 18-02-2016 04:22:36
@Luc... l'avocat Me Riquier a lui-même utilisé la terminologie Motu Proprio au sujet des dépenses du syndic fixée par lui-même sans accord préalable de son mandataire. Wikipedia n'est pas prof de droit
Je crois que Me Riquier est un Maître de conférences et n'est pas non plus un prof de droit. Il a été votre avocat, je crois, et aussi l'avocat d'un des membres de l'ex-pouvoir en place dans mon ACP. Je m'abstiens de tout autre commentaire.
#1598 Re : Copropriétés forcées » Pas de volontaire pour le Conseil de Copropriété » 18-03-2016 16:33:02
luc a écrit :rexou a écrit :Le CDC ne doit pas obligatoirement être composé de 3 personnes.
Si un seul volontaire se présente, il peut assurer ce rôle seul, tout simplement.Il faut être au moins à deux.
Et s'il n'y a pas de volontaire ?
La responsabilité (et ses conséquences matérielles, financiers et/ou juridiques) pourrait être mis à charge de l'ACP et pas du syndic, en ce qui concerne l'exécution incorrecte et/ou tardive des tâches du syndic.
#1599 Re : Copropriétés forcées » Projet de Loi: prestations minimales des syndics » 18-02-2016 04:22:36
@ninifel
A titre d'information plus d’explications sur Wikipédia concernant les mots :
Extrait de la dernière page:
Enjeux de la facture
La facture représente le document de comptabilité générale par excellence.
Elle implique à sa réception l'obligation de payer à échéance et doit donc être comptabilisée à ce jour. Si elle concerne une immobilisation, il y a acquisition ou cession. Si elle concerne un achat ou une vente de biens ou services d'utilisation non durable, il y a produit.
Pour pouvoir comptabiliser correctement, il faut aussi tenir compte à la réception de la facture de la date de paiement (au comptant ou non) et de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA).
#1600 Re : Copropriétés forcées » Pas de volontaire pour le Conseil de Copropriété » 18-03-2016 16:33:02
Le CDC ne doit pas obligatoirement être composé de 3 personnes.
Si un seul volontaire se présente, il peut assurer ce rôle seul, tout simplement.
Il faut être au moins à deux.
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