Je cherchais le bouton "j'aime",    j'ai pas trouvé mais j'aime beaucoup le résumé de grmff qui conforte l'opinion que l'ai des, pardon, de certains cpas.  Mais il n'y a pas que les cpas et les problèmes locatifs, il y l'incompétence de nos mandataires communaux, oui, à Schaerbeek ça existe..., régionaux, etc.  Qui font perdre du temps, de l'argent et de l'énergie mais qui ont le culot de dire que ce n'est pas leur faute, qu'on ne pouvait pas prévoir... alors que les citoyens les avaient avertis!  à schaerbeek, dans le désordre, il y a la crèche Plasky, la gestion des chantiers RER, impétrants, troitoirs, etc.  Le gestion du stationnement, du parking (la politique du parking, ce n'est pas la même chose que la politique du stationnement), etc...   Il est facile de prendre des décisions quant ce sont les autres qui paient.

Juste un petit coup de sang, comme ça !

Politique du stationnement:  une commune S.. confie à une firme privée R... la gestion du stationnement et donc la surveillance, le santionnement, la perception des "taxes de stationnement", etc.  La restitution des sommes perçues à la commune ne se fait qu'après soustraction de toutes les dépenses de la firme privée.  Suite à une mauvaise gestion, de mauvaises décisions, des employés (agents ?) incompétents, des avocats ...., il peut arriver qu'un citoyen poursuive une contestation (25€) en justice pour le principe.  La justice de paix lui donne raison, déboutte et condanne R.  aux frais de procédure et à plus de 3.000 € d'indemnité notamment pour action téméraire et vexatoire.  Cela n'empèche la fieme R.  de contester en appel la décision du juge de paix.  Le dossier est en béton et à moins de renverser la charge de la preuve, il est impossible que le tribunal de 1ère instance porte un autre jugement.  La firme R.  s'en fout car de toute façon les frais seront supportés par la commune !

La procédure est lancée à partir d'octobre 2012 et j'y reviendrai surement.

Reste le problème de la preuve, que ce soit envers le locataire qu'envers le propriétaire.
Il ne suffit pas que le syndic et même une AG disent que c'est untel qui est responsable du dégât pour que celui-ci soit juridiquement responsable.
Sans accord du fautif ou décision de justice, il est impossible de porter en compte du propriétaire les frais de remise en état.

demandez au propriétaire la copie de l'ELE et ensuite en contester sa validité sur base de l'absence de copie en temps utile pour pouvoir le contrôler et aussi y faire des remarques.  Evidemment, cela n'empeche pas de ne pas faire de dégâts.
Un conseil:  faire en sorte que le nettoyage soit parfait, que les entretiens (chaudière, etc.) soient également réalisés.

Pour la mission d'expert, pas de problème, j'ai assez de boulot et ma participation à ce forum n'est pas pour augmenter ma clientelle.

De plus, l'indemnité payée par l'assurance est généralement de 80% du devis de réparation hors tva et le solde est uniquement versé si la réparation a été effectuée avec facture.
Que le propriétaire du commerce répare ou pas, c'est son problème.  C'est sa propriété qui a subit une moins value et pas la copropriété.

PS.  Il faut un syndic dans toute copropriété, même si c'est l'un des copropriétaires et que les décisions de ce syndic sont prises par l'ensemble des copropriétaires de manières informelle.

Tout cela va dans le bon sens, domage que l'ensemble des professions de l'immobilier, construction comprise, n'ait pas été groupé dans une organisation commune avec des sections spécialisées.  Mais on est en Belgique, et c'est du rêve.

@ Luc
Mon attitude sur ce forum et mes prises de positions quant à la législation sur la copropriété sont une chose, vos réflexions sur mes "informations obtenues sur vous par divers biais" et les commentaires désobligeants de votre part en sont une autre.
Je constate que vous maintenez vos positions à mon égard, même sans aucune preuve...  Vous savez, cette façon de penser et d'agir à conduit à l'affaire Dreyfus.
Le sujet est clos, pour ma part, et j'appele Pim à cadenasser ce sujet.

Luc, je ne vais pas polémiquer avec vous, je crains que vous ne vouliez avoir toujours raison, quite à déplacer petit à petit le débat.  Je connais quelqu'un qui réagit comme cela et qui finit par être abandonné par toute sa famille, même safille et ses petits enfants, ainsi que par ses amis.

Mon expérience comme syndic, comme copropriétaire, comme expert immobilier et comme témoin dans de nombreuses affaires privées ou même judiciaires me conforte dans ma position.

Sachez que j'ai choisi de mettre fin à mon activité de syndic et que l'on ne m'a pas forcé, que déja de nombreux copropriétaires m'ont contactés pour me faire part de leur regrêt de ma voir partir et certains tentent même de me faire changer d'avis mais ma décision est prise et je ne reviendrai pas en arrière.

Pour revenir à l'évolution de la législation, mais aussi de la mentalité de certains copropriétaires, qui deviennent malheureusement nombreux, j'estime que pour rectifier quelques situations très délicates dans une minorité d'acp, on a pris des décisions très lourdes qui ne se justifie pas dans la plupart des acp.  Malheureusement des groupes de pression aux intérêts finaux divergeants ont poussé et poussent encore nos politiques à légiferer mal à propos.
C'est ma position finale.  Je lirai vos interventions mais, sauf à être convaincu par vos propos, je ne reviendrai plus sur le sujet.
Cordialement.

Je ne peux être d'accord avec Luc car rien n'indique dans la loi "copropriété" qu'il faut verser directement sur le compte "de réserve".  Dans les travaux préparatoires à la loi, on trouve tout ce que l'on veut.  Donc, cette précision n'apporte que du flou.  La loi, rien que la loi.  Et que tel député ait dit ceci ou celà n'a que très peu d'importance.

Quant au risque que le syndic ne vide le compte, étant donné que seul le syndic à pouvoir sur tous les comptes de l'ACP, il peut les vider comme il veut.  Que le compte "fonds de réserve" soit alimenté directement par les copropriétaires ou via le compte "gestion courante" de l'acp n'y change rien. 
Quoi qu'on en dise (Luc ou un autre) verser tous les versements sur le même compte est beaucoup plus simple et pas moins sécurisant qu'une autre méthode.
La destination des fonds importe peu du moment que les fonds soient versés et que les comptes adéquats soient provisionnés.

Je ne comprends pas que vous trouviez mon"système" complexe et moins sécurisant mais je suis peut-être trop pragmatique. 
Je suis d'ailleurs trop pragmatique ce qui fait que j'ai décidé il y a peu de mettre un terme à mes activités de syndic et de gestion immobilière vu l'évolution des moeurs des propriétaires et leur manque de correction, de respect, etc.  Je préfère me recentrer sur mes activités de géomètre et d'expert immobilier.  Comme on dit, les dégoutés s'en vont, il ne restera bientôt que les dégoutants.  Sans viser nullement qui que ce soit et surtout pas les participants régulier ou non à ce forum.

à bada, le nu propriétaire assume les gros travaux ! voir la législation très particulière sur la nue propriété.