Retour vers la loi, évidemment:

Le préavis a donc commencé au décès de votre locataire, et la durée est de 3 mois.

Dans votre situation, j'accepterais les clefs. S'ils ont les clefs, c'est qu'ils ont un lien avec votre locataire. Et s'ils ont vidé l'appartement, refuser les clefs ferait obstruction à la possibilité de réduire les frais, et en justice, cela vous sera reproché.

S'ils n'ont pas les clefs, c'est évidemment différent. Mais comme ils parlent de vous les rendre...
S'ils n'ont pas vidé, c'est différent aussi.

En tout état de cause, vous devez faire un état des lieux de sortie avec la personne qui est le mandataire apparent de la succession. Avec relevé des compteurs, et document de reprise des clefs.

Rien en vous empêche ensuite de faire libérer la garantie à votre profit (simple requête unilatérale - pas besoin d'avocat - coût de 24€ pour le dépôt de la requête et de 50€ pour les droits de mise au rôle qui vous seront demandé par le SPF quelques semaines après le jugement vous octroyant le droit à la libération de la garantie locative.

Rien ne vous empêche non plus de réclamer le surplus aux héritiers de votre locataire. Mais c'est un peu plus compliqué. Vous devez avoir la liste des héritiers si vous désirez appeler tous les héritiers.

Deux solutions: faire nommer illico un administrateur à succession vacante (mais je pense qu'il y a un délai de 4 mois), ou demander au "Registre Central Successoral" qui vous donnera le nom du notaire en charge de la succession. En demandant au notaire, vous pourrez obtenir le nom des héritiers, et si les héritiers n'ont pas encore accepté formellement la succession, vous pourrez lancer une requête contre la succession. Pas sûr que vous puissiez faire la requête contre "Succession Mr Le Locataire" domicilié dans votre ancien studio, avec mention que Tel notaire est en charge et qu'il doit informer les héritiers présomptifs.

Personnellement, j'ai eu à faire libérer la caution locative d'un locataire suite à son décès inopiné. Couvert de dettes et sous administration, son administrateur de bien a refusé de demander à pouvoir continuer sa mission (comme c'est courant normalement) pour libérer le studio et la garantie locative. La famille a refusé la succession, vu les dettes. J'ai vidé le studio, reloué illico, conservé les affaires 6 mois (rien de valeur), déposé une requête unilatérale et récupéré la garantie locative. Je me suis arrêté là. Ma perte a somme toute été limitée.

Si la maison est hypothequee, la banque a son mot à dire.
Il est évident que le solde dû devra être en correspondance avec la valeur de la maison que vous conservez.

Il serait à tout le moins normal de rembourser le crédit contracté pour acheter la maison que vous revendez.

Pour ce qui est du prix, c'est pour toutes les fonctions? Gestion de copropriété, compta copropriété,  gestion locative, compta locative?
Si je gère une copropriété de 20 lots, je paie pour 20?
Si je gère 20 lots en location et une copropriété de 20 lots, je paie pour 20 ou 40? Différent si les lots sont dans la copropriété ?
Bref, votre structure de prix n'est pas claire, ou pas juste.

A lire le texte applicable à Bruxelles, il faut reconnaître que c'est assez mal torché, et pas très favorable aux droits élémentaires du propriétaire.

A mon sens, cet article est fait pour protéger les droits du propriétaire, et pas de la succession. En effet, il mentionne "le propriétaire peut considérer le bail comme résilié sans préavis ni indemnité." Il n'est pas mentionné qu'il doit.

C'est donc un article à utiliser quand il n'y a pas d'héritier et que vous vous retrouvez avec un appartement "en déshérence"
Si les héritiers présomptifs ont vidé l'appartement, ils se son comportés comme des héritiers, et on peut considérer qu'ils ont accepté la succession.

Dès lors, le préavis de 3 mois est applicable. C'est en tout cas mon interprétation à chaud de cet article. Les motivations des parlementaires à écrire cet article pourrait sans doute nous éclairer plus...

Sans vouloir critiquer le moins du monde, je suis néanmoins toujours stupéfait qu'on dise "Planification patrimoniale" pour les arrangements qu'il faut prendre de son vivant pour éviter que ses héritiers ne paient trop d'impôts.

Personnellement, j'aurais appelé cela de la planification successorale.

Le terme planification patrimoniale est plus adapté à un vivant qui planifie comment il va se construire un patrimoine. Mais là, les banquiers, agents immobiliers, syndicat national des propriétaires, assureurs, avocats, comptables et tous les autres sont relativement silencieux.

En matière d'argent, ...
Les banquiers ne parlent que de l'argent que vous avez.
Les agents immobiliers des briques qu'ils ont à vendre.
Le syndicat national des propriétaires de la manière qu'ils ont de vous défendre de tous les emmerdements que vous avez
Les assureurs ne parlent que de l'argent que vous avez à placer, que ce soit en branche 21 ou 23.
Les avocats ne font que vous défendre, ou planifier votre succession
Et les comptables vous aident à gérer, compter, et remplir votre déclaration fiscale.

Et ce n'est pas leur métier de vous expliquer comment construire votre patrimoine.

Mais alors, qui va vous proposer une réelle planification patrimoniale consistant à vous construire un patrimoine sur les années qui viennent?

On voit bien des tas de youtubeur qui réussissent à se construire un patrimoine via l'immobilier. Mais, je ne sais pas pourquoi, ils ne font pas très sérieux. Ils vendent des formations. Mais s'ils ont si bien réussi, pourquoi s'ennuient-ils à vendre de la formation?
On voit bien des bouquins. Mais pas beaucoup et rien qui m'ai réellement appris quoi que ce soit de fondamental.
On lit bien des articles de presse, mais les journaleux n'ont pas l'air d'avoir la moindre expérience en la matière.

Voilà pourquoi l'investissement immobilier est mal compris par monsieur et madame Tout-le-Monde...

Je me demande si je ne vais pas me mettre à taper du clavier sur ce coup-là... J'appelerai cela "Petit Manuel du Propriétaire Débutant en Investissement immobilier", en deux parties: boire et déboires. Le sous-titre sera "Comment valoriser sa fiche de paie un deuxième fois"

Je doute qu'un tribunal quelconque vous octroie 4 mois d'indemnité et de préavis...
S'il accepte, c'est parfait.
S'il contre propose 3 mois, acceptez vite fait et débarrassez vous de ce problème.
S'il contrepropose 2 mois, que c'est relouable de suite, et qu'il paie en sus les dégâts locatifs, vous aurez coupé la poire en deux et ce n'est pas si mauvais.

Mais à mon avis, il n'acceptera rien du tout  et vous finirez, à grands frais pour tous les deux et au grand bénéfice des avocats, en justice de paix, puis en appel. Et dans 10 ans, vous y serez encore.

Si vous comptez déjà vous lancer dans le locatif, gardez un max de cash disponible. Cela vous aidera pour vos crédits suivants...

Assurance incendie, partie abandon de recours
Frais de syndic (pas applicable si vous êtes propriétaire de l'immeuble complet)
Entretien d'ascenseur
Contrôle périodique de l'ascenseur
Ligne téléphonique de l'ascenseur
Electricité des communs
Nettoyage des communs
Matériel et produits de nettoyage des communs
Ampoules des communs
Entretien des extincteurs
Entretien de la chaudière commune
Petites réparations locatives des communs (ferme porte arraché - interrupteur à changer - luminaire "tombé tout seul" - ...)