Vous êtes obligé en effet d'enregistrer le contrat de location dans un délai de deux mois, du moins si vous voulez éviter que le preneur résilie le contrat sans délai ni indemnité, ainsi que l'amende fiscale.

S'il est vrai qu'il est obligatoire d'y annexer l'état des lieux, la loi ne prévoit aucune sanction spécifique du fait de son absence. En d'autres termes, que l'état des lieux soit annexé ou non, cela ne change strictement rien, si ce n'est que vous risquez éventuellement d'énerver le juge qui aurait à connaître d'un contentieux éventuel. Mais même dans cette hypothèse, vous avez un argument raisonnable à faire valoir.

Enregistrez donc le bail sans plus attendre, en y annexant les annexes obligatoires (extrait code du logement et AR de 1997). Dès que l'état des lieux sera en ordre, vous l'enregistrerez également, en apportant la preuve de l'enregistrement du bail, ce qui devrait assurer la gratuité de ce second enregistrement.

Entre-temps, il serait utile d'avoir un accord écrit avec le preneur à propos des modalités de l'état des lieux et ses répercussions sur l'enregistrement du bail.

Bien à vous,

Il est quasi certain qu'il s'agit aujourd'hui d'un bail de 9 ans, puisqu'une bail de courte durée ne peut être reconduit qu'une seule fois (cf. remarque pertinente de Cochise), aux mêmes conditions (cela ne vise pas la durée, pour autant que la durée totale n'excède pas 3 ans), et obligatoirement par écrit (donc pas de reconduction tacite).

Bien à vous,

Si votre bail est écrit et mentionne qu'il est conclu pour trois ans, la loi ne permet pas aux parties, donc aussi au bailleur, d'y mettre fin avant cette période.

Si votre bailleur insiste, vous pouvez lui adresser un courrier faisant référence à l'article 3, paragraphe 6 des dispostions du Code civil relatives au bail de résidence principale du preneur, qui précise que le bailleur ne peut pas vous obliger à quitter les lieux avant l'expiration du terme du bail convenu.

C'est une autre histoire si vous avez conclu un bail de neuf ans ...

Les travaux envisagés sont des travaux d'agrément et ne concernent donc pas l'obligatoire conformité du logement aux  normes légales minimales.

En conséquence, une révision du loyer peut être convenue entre le bailleur et le preneur.

Cette révision ne peut toutefois s'opérer que "entre le neuvième et le sixième mois précédant l'expiration de chaque triennat" (art. 7 des dispositions du Code civil concernant le bail de résidence principale du preneur).

Le nouveau loyer est d'application à partir du premier mois du nouveau triennat.

A défaut de trouver un accord, la question peut être soumise au juge de paix qui doit accorder la révision si les travaux ont comme conséquence une augmentation de la valeur locative d'au moins 10 %. Le juge doit obligatoirement être saisi entre le 6e et le 3e mois qui précède le prochain triennat

La loi étant impérative, il n'est pas possible d'y déroger.

Mais si vous faites suite à la demande de votre locataire, en attendant le 9e mois qui précède le prochain triennant, il serait prudent de noter sa demande par écrit, en sorte de vous réserver une preuve pour l'avenir dans le cas où votre locataire contesterait le bien fondé de votre demande de révision, notamment en ce que les travaux ne seraient pas indispensables à une occupation paisible, voire somptuaires dans une certaine mesure. L'écrit en question contiendrait notamment la déclaration du preneur de ce qu'il est parfaitement informé de votre intention de réclamer la révision du loyer à raison des travaux sollicités et effectués.

Bien à vous,

La question n'est pas aussi anodine qu'il y paraît. En matière de preuve, la nature des liens qui peut exister entre cocontractants peut parfois être une cause excusant l'absence d'un écrit, par dérogation aux art. 1341 et suivants du Code civil.

Ceci dit, les dispositions relatives au bail de résidence principale du preneur sont impératives et ne prévoient aucune exception. La prudence incite donc à recourir à un écrit, d'autant plus que la relation s'établirait non seulement avec votre fille, mais également avec son compagnon. Même si cela peut mettre mal à l'aise, cela a au moins le mérite de mettre les choses au point.

Bien à vous,

En effet, selon l’art. 815 du Code civil, « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision; et le partage peut être toujours provoqué, nonobstant prohibitions et conventions contraires. ».

Une autre question est de savoir comment s’opère ce partage. Pour cela, il faut s’en référer au Code judiciaire.

Soit le partage se fait de manière amiable. Cela veut dire que les indivisaires s’entendent sur qui acquiert la totalité du droit possédé en indivision sur quelle chose déterminée à quelles conditions (soit par le partage effectif, soit par la sortie d’indivision sur la chose contre paiement d’une soulte, soit en vendant la chose et en répartissant le produit de la vente).

A défaut d’un accord amiable, le partage se fait judiciairement.

« En statuant sur la demande, le tribunal ordonne la vente des biens qui ne sont pas commodément partageables » (art. 1211 du Code judiciaire). Inversement, lorsque les choses en indivision sont commodément partageables, il est inutile de procéder à leur vente, mais il suffit de les attribuer aux différents indivisaires, en sorte que chacun acquiert la totalité des droits à raison de la valeur des parts indivises qu’il possédait.

Selon vos explications, les quatre appartements possédés en indivision pourraient être partagés en les attribuant en propriété non indivise aux différents indivisaires. La jurisprudence s’est déjà prononcé en ce sens dans un cas similaire au vôtre.

A partir de cet enseignement, vous pourriez, avec votre frère, convenir de la désignation d’un ou de plusieurs experts, qui rendent un avis sur la valeur des quatre appartements. Les appartements seraient ensuite attribués en sorte que chaque propriétaire indivisaire obtienne des appartements d’une valeur équivalente à ceux obtenus par l’autre.

Pour opérer ce partage, il faut en effet placer le bâtiment sous le régime de la copropriété forcée visée aux articles 577-3 et suivants du Code civil. Cela se fait en recourant à un notaire et, au besoin, à un géomètre-expert immobilier. Le premier se charge de la rédaction des statuts (acte de base et règlement de copropriété) dans la forme authentique, le second à établir les tantièmes de chaque appartement dans les parties communes (escaliers, façades, toitures, fondations, etc.). D’autres intervenants pourraient vous informer davantage sur le coût d’une telle opération, qui tourne en général entre les 1000 et 1500 eur.

Une fois le partage opéré, chacun des copropriétaires (et non plus propriétaires indivisiares) peut décider de vendre ses lots ou pas.

Etant donné que le partage ne suppose pas la mutation d’une propriété immobilière, elle n’est pas soumise à fiscalité en tant que telle. (Mais il peut être intéressant pour votre frère de racheter vos parts indivises en ce que les droits d’enregistrement ne s’élèvent dans ce cas qu’à 1 % en lieu et place de 12,5 %.)

J’espère que ces quelques explications éclairent quelque peu votre lanterne.

Bien à vous,

Bonjour à tous,

Le domicile est protégé et celui qui s'y introduit commet une infraction.

Si un jardin, par exemple, constitue l'accessoire du domicile, tel n'est malheureusement pas le cas d'un garage-box dans une copropriété. La jurisprudence est assez formelle à ce propos.

Autrement dit, l'oocupation sans titre du garage n'est pas une infraction pénale et les services de police n'ont aucune compétence,  ni les tribunaux pénaux (comparez avec la problématique des squats).

La seule méthode légale de faire déguerpir l'occupant est de saisir le juge de paix et de réclamer l'expulsion. Cette demande peut s'accompagner d'une demande de dédommagement et la voiture peut être saisie au besoin pour couvrir les frais de procédure et d'expulsion.

Bien à vous,

Selon moi, oui, le mandat pouvant d'ailleurs être plus général et porter sur tout acte relatif à la terminaison du bail.

Bien à vous,

Voyez cependant les art. 1689 et suivants du Code civil.

Un créancier (l'ex-partenaire) peut très bien céder sa créance (le droit derécupérer la garantie) à un tiers (notre pimonaute), ce dernier pouvant valablement opposer cette cession au débiteur (le bailleur) du cessionnaire (l'ex).

Le bailleur, dûment informé de la cession, doit en respecter les termes sous peine de voir sa responsabilité engagée ("Qui paye mal, paye deux fois").

Le mécanisme de la cession de créance ne vaut cependant pas pour les dettes, en sorte que l'ex-amie reste tenu des obligations souscrites dans le cadre du bail  à l'égard du bailleur. Son intervention est dès lors souhaitable, voire indispensable, pour régler certaines conséquences de la terminaison du bail.

Bien à vous,