Pour ceux qui me lisent régulièrement, vous savez que mes biens sont assurés avec "abandon de recours".

Quand vous avez un bien loué, vous pouvez l'assurer contre l'incendie (c'est même très très recommandé...). En cas d'incendie, bris de vitre, dégâts des eaux, responsabilité de l'immeuble dans un incident ou accident, votre assureur rembourse le dommage. Le vôtre dans le cas des incendie, dégâts des eaux, etc. Celui de la personne qui a subit le dommage en cas de responsabilité de l'immeuble.

Dans le cas de votre immeuble, il est généralement assuré "en valeur à neuf". Ce qui veut dire que l'assurance rembourse intégralement le problème, sans tenir compte de l'âge du bâtiment. Elle paiera donc les frais de remise en état "à neuf".

Ensuite, votre assurance se retourne contre le responsable. Elle use de son droit de recours contre le responsable. Si c'est votre locataire qui a mis le feu (et le locataire est présumé responsable dans le cas de l'incendie, c'est à lui de prouver qu'il n'est pas responsable - un des rares cas dans nos système légal où on est présumé coupable...), alors votre assureur se retourne contre votre locataire.

En Wallonie, il est obligatoire pour le locataire de s'assurer en matière d'incendie. Si le locataire est bien assuré, son assurance remboursera la vôtre, en valeur réelle. Donc, vétusté déduite.

Il est néanmoins possible pour le propriétaire (ou pour la copropriété) de s'assurer "avec abandon de recours". Cela coût un supplément entre 25 et 50% par rapport à une assurance "simple". Dans ce cas, l'assurance abandonne son droit au recours contre le responsable. En ce cas, les litiges sont beaucoup plus simples à régler. Et le locataire ne doit pas assurer sa responsabilité en matière d'incendie, dégât des eaux etc.

Tous mes biens sont assurés avec abandon de recours, sauf la maison que j'occupe (ce serait con: il n'y a pas de locataire donc pas de recours - inutile de payer pour cet abandon qui n'a pas de sens...) et les biens en copropriété quand je n'ai pas réussi à convaincre la copropriété de faire l'extension, ou quand il y a beaucoup de propriétaires occupants.

Tout ce que je viens d'écrire est donc de la tarte à la crème qui ne vous apprend normalement rien.

Mais il m'en est arrivé une bien bonne. Dans un de mes immeubles, mon immeuble a été considéré comme responsable d'un accident dans un logement. Je passe les détaux, inutile d'en dire trop. Expert du locataire pour son dommage, expert de ma compagnie pour la responsabilité de l'immeuble. Rendez-vous sur place. Constat des dommages... mais avant le constat des dommages, les experts ont scruté attentivement le contrat de location qui contient les clauses suivantes

Après l'expertise, une fois l'expert du locataire parti, et une fois hors de porte des oreilles du locataire, j'ai demandé la raison pour laquelle ils avaient scruté à ce point mon contrat de bail.

L'expert m'a expliqué que je pouvais inclure un abandon de recours symétrique. Si j'abandonne le recours contre la responsabilité de mon locataire, il n'est pas illogique de demander que celui-ci abandonne le recours contre ma responsabilité!

Il rajouterais une clause du style suivant:

Selon lui, avec une telle clause, si le plafond tombe sur la tête du locataire pour cause de vétusté, ou sur son mobilier, celui-ci ne peut réclamer de dommage. Et cette clause est légale car équilibrée et symétrique.

J'ai néanmoins quelques questionnements...
1. Je n'ai jamais vu ce genre de clause dans un bail. Et vous?
2. Ce n'est pas réellement symétrique. En effet, la partie "abandon de recours" est mise à charge du locataire. Et rien pour le propriétaire. La clause "abandon de recours remplace simplement l'obligation de s'assurer par une obligation de participer aux frais de l'assurance commune. Peut-on encore parler de symétrie en ce cas?
3. Est-ce que cette clause du contrat de bail permet de m'affranchir de ma responsabilité de propriétaire? Et est-ce que cela est opposable à l'assureur du locataire? En effet, par le biais des droits de recours, l'assuré abandonne ses droit de recours à son assureur. Le contrat empêcherait le recours de l'assureur du locataire contre mon assurance, sans surcoût pour le locataire? Cela me semble bizarre. Qu'en pensez-vous?

Même si je sens que je viens encore avec un cas tordu et peu courant, vos avis sont tous les bienvenus. Et vos expériences aussi!

Me revoilà sur le marché de la vente. Après quelques années sans acheter ni vendre, mes deux derniers appartements en copropriété "normale" se libèrent de leurs occupants. J'ai donc décidé de les mettre en vente.

Pour les annonces de location, je suis passé des annonces papiers placardées sur les valves publiques en ville à LLN, à Vlan (quand c'était gratuit) et petitesannonces.be (cela existe encore?), puis à 2ememain.be, et enfin MarketPlace. Actuellement, je poste mes annonces de location exclusivement sur MarketPlace, et j'ai mille visites de l'annonce en 24h, et 10 visites programmées en 3 jours (dont la moitié vient en moyenne...) et puis c'est loué.

Pour la vente, j'ai peu d'expérience. Je suis certes passé par agent immobilier quand j'étais pressé, et j'ai mis des annonces sur 2ememain.be pendant des mois (années?) quand je ne l'étais pas et que c'était loué. J'ai même, contrairement aux habitudes, augmenté régulièrement le prix de vente à chaque fois que j'indexais un des appartements...

J'ai un appartement deux chambres, en mauvais état, à rénover. J'ai vendu un quasi identique dans le même immeuble mais en meilleur état (acte en juillet dernier). Actuellement, dans le même immeuble, un appartement en meilleur état, également avec deux chambres, mais mieux disposé est à vendre puis juin dernier, au même prix que j'ai vendu le mien l'an dernier.

Toujours dans le même immeuble, un appart est à vendre 12% moins cher, toujours pour deux chambres. Je ne le connais pas, mais il semble également mieux disposé. Il est par contre dans un état à rénover complètement.

Ils sont à vendre sur Immoweb, et je ne les retrouve pas sur Vlan.

Ma petite analyse me donne les infos suivantes:
Sur Immoweb, sur l'arrondissement de 6000, il y a 429 apparts à vendre dont 331 de deux chambres ou plus
Sur Immoweb, sur le code postal 6000, il y a 95 apparts, dont 65 de plus de deux chambres.
L'appart à rénover grave est dans les quelques moins chers
L'appart à vendre depuis juin dernier est à peine plus loin dans la liste.

Sur Vlan, il y a à peine 169 apparts sur l'arrondissement de 6000, et 64 apparts sur le code postal 6000. C'est beaucoup moins.
Et à peine 119 deux chambres sur l'arrondissement et 43 sur le code postal 6000.
Un des deux apparts se retrouve sur Vlan également.

Les deux apparts en concurrence sont à vendre par agence.

Sur MarketPlace, on trouve à peine 30 annonces pour la zone 10km autour de 6000, dont des garages et des annonces qui n'ont rien à voir, mais ce n'est pas étonnant vu la faible qualité de leur système de classement, de recherche et de présentation: un bordel pas possible. Pourtant, c'est pareil pour la location: impossible de faire une recherche cohérente. Et cela marche quand même à toute berzingue...

Idem sur 2ememain: à peine 31 annonces.

Alors, ma question, c'est comment faire pour me lancer?

Sachant que par rapport à mes autres ventes, je serai plus pressé (les apparts ne seront plus loués...), qu'il y a de la concurrence dans le même immeuble, que plusieurs apparts 2 chambres se sont vendus dernièrement (5 ou 6% de l'immeuble) et que les prix sont très bas.

Pour illustrer comme les prix sont bas, si je vends mon appart 2ch au prix annoncé pour le plus cher des deux concurrents, le rendement très très brut (loyer annuel sur prix de vente) est de 9.5%. Et malgré cela, les autres n'ont pas l'air de se vendre.

Je suis ouvert à tout avis ou commentaire