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#1 Re : Copropriétés forcées » Mandataire d'une Indivision quand les indivisaires ne prennent pas position » 26-03-2024 17:00:15

PIM a écrit :
Grmff a écrit :

C'est donc une indivision,

Petite précision: en indivision, les indivisaires sont propriétaires ensemble du bien et disposent des mêmes droits, tandis qu'en démembrement, l'usufruitier et le nu-propriétaire ont des droits différents sur le bien

D'accord, mais ce n'est pas le problème du syndic. D'autant plus depuis que les usufruitiers et nu-propriétaires sont solidaires par rapport à l'ACP

#2 Re : Copropriétés forcées » Mandataire d'une Indivision quand les indivisaires ne prennent pas position » 26-03-2024 17:00:15

Bonjour,

Je vous partage 3 articles de la loi.

Art 3.93 § 2. "Chaque membre de l'assemblée générale des copropriétaires informe sans délai le syndic de ses changements d'adresse ou des changements intervenus dans le statut personnel ou réel de son lot."

Art 3.87 § 3 "Les convocations envoyées à la dernière adresse connue du syndic à la date de l'envoi sont réputées régulières."

Donc, il est de la responsabilité des propriétaires d'informer le syndic sur tous les changement qui interviennent sur le lot. Et le syndic ne commet pas de faute s'il convoque à la dernière adresse connue. Donc donation, succession et compagnie, ce n'est pas le problème du syndic. Il n'a aucune recherche à faire. C'est les ayants droits qui doivent informer le syndic.

Et la question de l'indivision est réglée par l'article 3.87 §1: "En cas de division du droit de propriété portant sur un lot privatif ou lorsque la propriété d'un lot privatif est grevée d'un droit d'emphytéose, de superficie, d'usufruit, d'usage ou d'habitation, le droit de participation aux délibérations de l'assemblée générale est suspendu jusqu'à ce que les intéressés désignent la personne qui sera leur mandataire. Lorsque l'un des intéressés et son représentant légal ou contractuel ne peuvent participer à la désignation de ce mandataire, les autres intéressés désignent valablement ce dernier. Ce dernier est convoqué aux assemblées générales, exerce le droit de participation aux délibérations de celles-ci et reçoit tous les documents provenant de l'association des copropriétaires. Les intéressés communiquent par écrit au syndic l'identité de leur mandataire."

Et Grmff a communiqué sur le point vers les indivisaires.
L'épouse peut-elle s'auto désigner ? C'est relativement courant. Il serait préférable d'avoir un écrit ou d'acter cela dans le pv

Bien à vous,

P.S. mes compliments à Grmffette

#3 Re : Copropriétés forcées » Le syndic et le D.I.U- quid de l'absence d'arrêté royal » 06-03-2024 18:59:33

GT a écrit :
Yves Van Ermen a écrit :

????

Rien ne coince....

Le Dossier d’Intervention Ultérieure (D.I.U.) trouve son origine dans l’Arrêté Royal du 25/01/01 et du 19/01/05, et est défini dans les articles 34, 35 et 36 me semble-t-il


Effectivement la notion de D.I.U. et son contenu sont définis par l'A.R. du 25 janvier 2001 concernant les chantiers mobiles et temporaires.
La loi du 2/6/2010 avait  confié au syndic la charge le la conservation du D.I.U. concernant les parties communes. Cependant les modalités de conservation devaient être déterminées par le Roi.

Des commentateurs ( Corinne MOSTIN, Olivier JAUNIAUX) ont relevé que cela n'avait pas été réalisé.

Dans une réponse (2010?2011?)à une question de M. Raf Terwingen au ministre de la Justice sur "l'éventuelle obligation de disposer d'un site internet dans le cadre des copropriétés", M. Carl Devlies, secrétaire d'État remarqua à propos de la loi de 2010 qu'elle prévoyait trois  arrêtés d'exécution. Et ajouta que pour les modalités de conservation du dossier d'intervention ultérieure, aucune initiative n'avait  été prise à ce jour et que c'était l'arrêté le moins urgent.

Dans la pratique, les syndics gardent les DIU comme les autres documents principaux. Comme par exemple les statuts de l'ACP.
L'information sur un DIU commun est communiqué au Notaire lors des mutations.

#4 Re : Copropriétés forcées » Le syndic et le D.I.U- quid de l'absence d'arrêté royal » 06-03-2024 18:59:33

????

Rien ne coince....

Le Dossier d’Intervention Ultérieure (D.I.U.) trouve son origine dans l’Arrêté Royal du 25/01/01 et du 19/01/05, et est défini dans les articles 34, 35 et 36 me semble-t-il

#5 Re : Copropriétés forcées » mise en conformité des statuts » 28-02-2024 10:56:35

GT a écrit :

L'article 19 , § 2 de la loi du 2 juin 2010 (version consolidée)  modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d'accroître la transparence de leur gestion  prévoyait que :

" Le syndic visé à l'article 577-4, § 1er, alinéa 3, 4° du même Code, est tenu de soumettre à l'approbation de l'assemblée générale, dans les quarante-huit   mois qui suivent l'entrée en vigueur de la présente loi, une version de l'acte de base existant, du règlement de copropriété et du règlement d'ordre intérieur adaptée aux articles 577-3 à 577-14 du même Code. Pour autant que l'assemblée générale n'apporte pas, en même temps ou ultérieurement, de modifications à l'acte de base, le texte adapté du règlement de copropriété ne requiert pas l'établissement d'un acte authentique. Si un acte authentique est passé, la publicité hypothécaire de cet acte sera effectuée exclusivement au nom de l'association des copropriétaires. "

En ce qui concerne l'ACP visée l'adaptation du règlement de copropriété dont il est question ci-dessus a-t-elle été réalisée dans le délai requis  permettant le non établissement d'un acte authentique ?
Passé le délai, un acte authentique est requis.

GT nous sommes en 2024..... une modification maintenant est hors délai.
Et notons que la modification du contenu du ROI est décidé en 2018....

#6 Re : Copropriétés forcées » mise en conformité des statuts » 28-02-2024 10:56:35

petitluc a écrit :

Bonjour
il faut mettre les statuts /acte de base en conformité avec la législation récente en matière de CP .
Pour autant qu'il n'y a pas de modifications (sauf celle imposée par la loi ) nous ne devons pas passer  par le notaire .
Le syndic nous fait croire que c'est le cas  (1500 euros de frais par un avocat )
. cependant quand je lit la nouvelle version modifié ( 75 pages ) et que je la compare avec l' ancienne  (45 pages ) je constate de graves  changements
outres d'innombrables erreurs de transcriptions ( ex : l immeuble date de 1949 mais le constructeur de celui ci est né en 1963 !!! au lieu de  1893  acte base original )
les intérêts pour non paiement des charges  passent de 6% (acte base) à  taux légal  en matière commerciale (nouvel acte ). etc etc
l acte original autorise les professions libérales (médecin sauf  maladies vénériennes ) le nouvel n'en parle pas .
Mais là n'est pas le principal . plusieurs pages de l'acte original  ne sont pas repris dans la nouvelle présentation.
Elles concerne  l 'origine de la  propriété (terrain ayant appartenu a MM X  acheté en 1937 a la ville de bruxelles , revendu en ....
Ces mentions  doivent elles obligatoirement se retrouver dans la nouvelle mouture ?

Une précision avant tout. Les statuts sont composés de l'acte de base et du règlement de copropriété. Et vous avez l'obligation d'avoir un règlement d'ordre intérieur.

A priori, l'acte de base ne doit pas être modifié lors d'une mise en conformité. C'est dans l'acte de base que l'on trouve entre autre l'origine de l'ACP.
Le règlement de copropriété reprend, entre autre, les intérêts la destination, etc etc
Pour modifier l'acte de base et le règlement de copropriété, il faut un acte authentique et donc passer par le notaire. Même si vous ne réalisez qu'une mise en conformité.

Le règlement d'ordre intérieur doit lui reprendre maintenant un certain nombre de points repris précédemment dans le règlement de copropriété (tenue de l'AG, majorité,.....) Le Roi est lui un document sous seing privé. Il ne faut donc pas l'intervention du notaire pour cette partie.

#7 Re : Copropriétés forcées » Problème dans la compta » 29-02-2024 22:03:37

GT a écrit :

Le concierge salarié n'est pas un fournisseur auquel est appliqué le compte 440 visant les dettes commerciales.
Les dettes fiscales  salariales et sociales font l'objet du compte 45 (avec ses subdivisions 450,452,453,454,455,, 456,459) dans le PCMN normalisé  applicable aux ACP.

Les rémunérations charges sociales et pensions font également l'objet d'un compte 62 avec ses subdivisions 620,621 et 622.

Je confirme ce que Max 11 dit. Jamais vu l'utilisation des compte 45 en copro. Les comptes 62 sont bien utilisés.

Et le compte 444 est lui utilisé.

#8 Re : Copropriétés forcées » Problème dans la compta » 29-02-2024 22:03:37

Arbying a écrit :

Merci beaucoup pour votre réponse. Par contre concernant l'utilisation du compte 45 vous confondez dette et charge, en effet la charge va en 6 mais la dette envers le consierge va bien en 45 (en attendant son paiement). Si vous faite l'opération 6 à 55, vous zappés une pièce-justificative...


Non. Les syndics ouvrent un compte fournisseur pour la concierge. Ils passent donc tous par un compte 44.

#9 Re : Copropriétés forcées » Frais de mutation facturés par le syndic et factures dans le decompte annuel » 22-02-2024 12:45:57

Bonjour,

Les frais du syndic sont à charge du vendeur.

Les copropriétaires sont en droit à avoir accès à tous les documents communs de la copropriété. Les factures en font parties.

Bien à vous

#10 Copropriétés forcées » Les ACP seront davantage protégées lors de la conclusion de contrats » Hier 11:26:01

Yves Van Ermen
Réponses : 9

Un projet de loi portant dispositions diverses en matière d’Économie a récemment été approuvé par la Chambre. Les articles 19, 21 et 22 du texte concernent les associations de copropriétaires, lesquelles bénéficieront d’une protection juridique supplémentaire. Notons que la loi entrera en vigueur 10 jours après sa publication au Moniteur belge.

Ainsi, il est apparu que les ACP étaient confrontées à des difficultés lors de la conclusion de contrats telles que des durées parfois anormalement longues, des clauses peu claires et abusives, etc. Il s’agissait principalement de contrats d’entretien (ascenseurs, extincteurs, …) ou de contrats de réparation (toiture, travaux de construction).  L’ACP n’étant pas reconnue par le Code de droit Economique comme étant un consommateur, elle ne bénéficie pas de la protection accordée à ce dernier. Pour autant, la grande majorité des copropriétaires sont bel et bien, à titre individuel, des consommateurs.

La nouvelle loi solutionnera ce problème. Ainsi, l’ACP sera considérée comme un consommateur si 75% ou plus des quotes-parts dans ses parties communes sont attribuées à des lots qui ne peuvent pas avoir une affectation professionnelle conformément aux statuts de la copropriété.


L’ACP pourra alors bénéficier de la protection comme consommateur pour :

- les clauses abusives (chapitre 6 du titre 3 du livre VI) ;

- la reconduction des contrats (chapitre 9 du même titre).

A contrario, elle sera considérée comme une entreprise si plus de 25% des quotes-parts dans ses parties communes sont attribuées à des lots qui peuvent avoir une affectation professionnelle conformément aux statuts de copropriété, et ce pour l’application entière du Titre 3/1 relatif aux contrats conclus entre entreprises.

Source IPI Mail 510

#11 Re : Copropriétés forcées » Problème dans la compta » 29-02-2024 22:03:37

GT a écrit :
Arbying a écrit :
grmff a écrit :

L'ACP ne peut avoir de patrimoine. Est-ce qu'une toiture mise à l'actif afin de l'amortir ne contrevient pas à cette règle?

Bien sur que non, vu que dire que l'ACP ne peut pas avoir de patrimoine est TRES réducteur. L'ACP ne peut avoir d'autre patrimoine que celui nécéssaire à son fonctionnement. Les travaux doivent être valorisés afin de respecter les régles d'évaluation.


Le plan comptable minimum normalisé  applicable aux entreprises  contient une rubrique 2 reprenant notamment les actifs immobilisés. Y figure  un compte 22 "terrains et constructions" .
Ce compte "terrains et constructions" n'est pas repris dans le plan comptable minimum normalisé applicable aux associations de copropriétaires.

Bonjour,

Pour avoir participé aux discussions avec la CNC, je peux vous dire que nous nous sommes retrouver devant des personnes qui ne connaissaient pas la copropriété mais bien la compta de société. Et les fonctionnements sont clairement différents. La CNC n'a pas voulu ou pu comprendre.....

Depuis lors les syndics réalisent des comptas en partie double et nous pouvons constater que:

- Le plan comptable ne prévoit pas les comptes Fonds de roulement 100000 et fonds de réserve 160000, mais ils sont cependant utilisés dans toutes les compta. A juste raison à mon avis.
- Personne ne réalise d’amortissement en copropriété car il y a rien à ammortir. L'exemple donné par le CNC est l'achat d'une tondeuse. Du grand n'importe quoi... Les comptes de classe 2 prévu font bien sourire.
- Les comptes de classe 45 prévu dans le plan comptable normalisé copropriété ne seront jamais utilisés. D'une part car les ACP n'ont pas actuellement d'existence fiscale. Et d'autre part, tous ce qui salaire en copro, concierge par exemple, sont des charges et doivent être reprise en classe 6. Ce que le plan comptable normalisé n'a pas prévu. Est prévu uniquement en classe 6 les frais de la conciergerie en 615.
- .....

Les syndics n'appliquent donc pas à la lettre le plan comptable normalisé car il est simplement, en partie, inapplicable.Finalement, dans toutes les procédures que je connais, et il y en a eu beaucoup depuis 2012, et les milliers de comptabilité produites, la manière de procéder par les syndics n'a jamais posé le moindre problème auprès des juges.

Bien à vous
-

#13 Re : Copropriétés forcées » coût modification du règlement de copropriété » 14-02-2024 10:35:08

PIM a écrit :

370.000 € !!! ???

Et oui..... Je confirme. Des travaux importants étaient en jeu et ensuite astreintes, frais de procédures et indemnités.


C'est suite à ce dossier que j'ai fait modifier en 2018 l'article 3.94 §1 qui concerne la réponse des syndics en cas de mutation.
Le point  4  était rédigé comme suit avant 2018 : "le cas échéant, le relevé des procédures judiciaires en cours relatives à la copropriété"
Et il est devenu  "4° le cas échéant, le relevé des procédures judiciaires en cours relatives à la copropriété et des montants en jeu;"

@trappe: ils sont 8.

#14 Re : Copropriétés forcées » coût modification du règlement de copropriété » 14-02-2024 10:35:08

Un peu de mon expérience. Je suis syndic dans une copropriété qui a refusé d'acter des modifications décidées en AG (modification de quotités de répartition de charges) vu le prix, un peu comme vous. Aujourd'hui, cela a couté 370.000€ à la copropriété.

Si vous ne faîtes pas acter les modifications décidées, elles ne seront pas applicables. Profitez peut-être pour contrôler tous ce qui doit être modifié dans vos statuts et de faire un acte.

Bien à vous,

#15 Re : Copropriétés forcées » Transmission des archives? Obligation légale et pratique? Comment? » 13-02-2024 15:31:53

Bonjour,

Le passage des archives et autres documents se réalise entre les syndics. Un document de remise/reprise, qui indique les pièces transmises, est normalement signé par les deux syndics. Actuellement, de nombreux documents sont digitalisés et une partie du transfert se fait d'un simple clic :-)

S'il n'y a pas de nouveau syndic nommé dans le mois de la fin de la mission du syndic sortant, ce dernier doit communiquer les documents au président de la dernière AG.

Si vous avez des craintes sur certaines pièces (sinistre particulier, devis de travaux,.....), le mieux est d'informer le nouveau syndic sur les points à contrôler de manière plus précise.

Et pour finir, les copropriétaires ont droit à l'accès à toutes les pièces communes de la copropriété...

Maintenant, j'espère que vous avez choisit un nouveau syndic en qui vous avez confiance. Si oui, le mieux est de le laisser faire son travail :-)

#16 Re : Copropriétés forcées » Modèle d'avis et de rapport de commmissaire aux comptes de copropriété Belgique » 05-02-2024 00:14:02

Voici mes points de contrôle...


1) Vérifier la corrélation entre les sorties bancaires et leurs justificatifs.

2) Vérifier les soldes bancaires.

3) Vérifier l'historique des comptes du bilan → fonds de réserve, sinistres, stock, ...

4) Vérifier la balance fournisseur et les balances copropriétaires.

5) Vérifier la concordance des factures par rapport aux devis acceptés en AG.

6) Vérifier les écarts entre les budgets décidés et la réalité des charges de l'exercice.

#17 Re : Copropriétés forcées » Accès dossier demande de prime » 30-01-2024 10:39:37

Que nous dit la loi ???

Art 3.89 §5 9° : Le syndic doit "permettre aux copropriétaires d'avoir accès à tous les documents ou informations à caractère non privé relatifs à la copropriété, de toutes les manières définies dans le règlement d'ordre intérieur ou par l'assemblée générale;"

Cela me semble clair

#18 Re : Copropriétés forcées » Syndic sortant... Syndic entrant... » 31-01-2024 16:08:34

GT a écrit :

En cas d'ACP dépourvue de syndic qui va adresser la demande ( une ACP a avantage à être pourvue d'un syndic le plus rapidement possible)? selon quelle procédure ? pour quel coût ? qui va avancer la somme ? délai de réponse du cadastre ?
Il n'est pas certain que les mutations immobilières les plus récentes aient déjà été enregistrées dans la base de données du cadastre.

La demande peut être introduite par un copropriétaire via un formulaire (formulaire 434 - adresse mail : donneescadastrales@minfin.fed.be ). Il faut spécifier la raison de la demande de copie de la matrice. Il faut cocher "litige".

Le coût est 40 ou 50€ à payer par le demandeur. Il peut ensuite se faire rembourser par l'ACP.

Effectivement certaines mutations peuvent avoir eu lieu. Mais cela reste très limité. Le propriétaire qui a vendu va souvent se manifester et il donnera les coordonnées de l'acquéreur.

C'est une procédure que j'utilise régulièrement en tant que syndic judiciaire.

#19 Re : Copropriétés forcées » Syndic sortant... Syndic entrant... » 31-01-2024 16:08:34

GT a écrit :
Yves Van Ermen a écrit :

faire un appel de fonds auprès des copropriétaires.

... pour autant que le syndic entrant soit entré en possession des données utiles

Le cadastre GT, le cadastre. Il n'y a aucun soucis à se procurer la matrice cadastral d'une ACP pour disposer de la liste des copropriétaires.

#20 Re : Copropriétés forcées » Syndic sortant... Syndic entrant... » 31-01-2024 16:08:34

Bonjour,

Si un syndic est remercié, ce n'est pas la faute du nouveau syndic. Il n'y a donc pas à mettre des bâtons dans les roues de ce dernier. Il faut être confraternel et faire le nécessaire pour que la transition se passe au mieux. C'est d'ailleurs le meilleur moyen pour ne plus entendre rapidement parlé d'un copropriété :-). Donc personnellement, j'ai rarement eu de problème dans la reprise d'une copro.

Au niveau légal, le syndic sortant n'est plus en charge de l'ACP à partir de la date de fin de sa mission. Cela doit normalement être stipulé dans le pv de nomination du nouveau syndic. La date de reprise des archives n'a aucune incidence à ce niveau. Le PV de remise de dossier n'est là que pour prouver que la remise des dossiers est réalisée dans les temps légaux et de connaître les pièces et les informations qui ont été communiquées. Un document de remise/reprise existe chez Federia. Maintenant que presque tout les documents des ACP sont digitalisés, le transfert en ce qui me concerne est très rapide...

Maintenant, si un syndic ne transmet pas les pièces ou les information dans le délai légal, il faut intervenir auprès du juge de paix.

Dans intervalle cependant, le nouveau syndic doit agir. Les copropriétaires peuvent vous aider !!

Pour l'infiltration, vous devez poser un acte conservatoire et urgent. Si les copropriétaires ne peuvent pas vous informer, vous prenez celui que vous voulez.
Pour le chauffagiste, ses coordonnées sont normalement dans la chaufferie ou les copropriétaires le connaissent. Aussi non, c'est la même chose: acte conservatoire. Vous envoyer qui vous voulez.
Pour le compte en banque, le pv de nomination signé est nécessaire. Si il est disponible, il suffit d'avoir le décompte d'un copropriétaire pour connaître le compte en banque de la copropriété. Si le pv signé n'est pas disponible, cela se complique. J'ouvrirais un compte de tiers, comme mesure conservatoire, et faire un appel de fonds auprès des copropriétaires. Et faire cela le temps que le situation avec l'ancien syndic rentre dans l'ordre.

Bien à vous

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