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#1 Re : Copropriétés forcées » Premier syndic » 09-11-2022 14:58:52

A priori, le premier syndic est nommé par celui qui créé la copropriété, donc généralement le promoteur, et son mandat prend fin à la première AG. Il est donc normalement repris au niveau du ROI.

SI ce n'est pas le cas, il est nommé par la première AG.

Autrement dit:

Art. 3.89. Syndic
  § 1er. Lorsqu'il n'est pas désigné par le règlement d'ordre intérieur, le syndic est nommé par la première assemblée générale ou, à défaut, par décision du juge, à la requête de tout copropriétaire ou de tout tiers ayant un intérêt.
......
S'il a été désigné dans le règlement d'ordre intérieur, son mandat expire de plein droit lors de la première assemblée générale.

#2 Re : Copropriétés forcées » Prééminence du code civil sur l'ancien acte de base? » 28-10-2022 16:04:34

Pour faire court, la réponse est oui. Vous devez appliquer les majorités prévues dans le code civil.

Je fais aussi remarquer que les articles liés au vote en AG doivent être maintenant repris dans votre ROI et qu'il appartient au syndic de tenir celui-ci à jour.

#3 Re : Copropriétés forcées » Énergie : inquiètes, les copropriétés cherchent des solutions » 27-10-2022 12:18:08

mvhl a écrit :

J'imagine que les locataires en copropriété devront passer par leur propriétaire pour demander ces informations au syndic ...

Si c'est la même procédure que pour les chèques mazout, la réponse sera non. Le locataire pourra rentrer directement sa demande.

#4 Re : Copropriétés forcées » Énergie : inquiètes, les copropriétés cherchent des solutions » 27-10-2022 12:18:08

GT a écrit :

Je ne peux que remercier les organisations qui ont oeuvré afin que les associations de copropriétaires soient qualifiées d'ayants droit pour l'obtention d'une prime fédérale de 270 €.

Merci.

Nous restons à discuter sur le mode de mise en œuvre de cette aide. Le système sera sans doute le même que pour les chèques mazouts et qui a donné toutes satisfactions.

#5 Re : Copropriétés forcées » Énergie : inquiètes, les copropriétés cherchent des solutions » 27-10-2022 12:18:08

Il se confirme que les copropriétaires disposeront des aides prévues par l'état.

#6 Re : Copropriétés forcées » Énergie : inquiètes, les copropriétés cherchent des solutions » 27-10-2022 12:18:08

GT a écrit :

Les copropriétés dotées d'une chaudière collective au gaz n'ont pas été citées dans les décisions prises par le comité   ministériel restreint tenu  ce vendredi 16 septembre sur la crise de l'énergie.

Situation critique en vue dans les copropriétés..


Federia et la CIB vlanderen continuent à faire à attirer l'attention du gouvernement sur ce sujet.

#7 Re : Copropriétés forcées » Changement d'affectation et des quotités ? » 09-09-2022 15:54:41

La loi stipule

"Art. 3.85. Statuts et règlements d'ordre intérieur
  § 1er. L'acte de base et le règlement de copropriété, qui constituent les statuts de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis, ainsi que toute modification apportée à ceux-ci, doivent faire l'objet d'un acte authentique.
  L'acte de base comprend la description de l'ensemble immobilier et des parties privatives et communes, ainsi que la fixation de la quote-part des parties communes afférente à chaque partie privative, cette quote-part étant déterminée en tenant compte de leur valeur respective fixée en fonction de la superficie nette au sol, de l'affectation et de la situation de la partie privative, sur la base d'un rapport motivé d'un notaire, d'un géomètre-expert, d'un architecte ou d'un agent immobilier."

Donc si il y a changement de l'affectation du bien, il y a changement des quotes-parts. Il faut donc redéfénir les quotes-parts via un rapport motivé comme prévu dans la loi.

#8 Re : Copropriétés forcées » Protéger les copropriétaires comme les consommateurs (proposition de loi) » 07-09-2022 15:57:26

grmff a écrit :

Et ces protections complémentaires sont bien normales quand une ACP est composée essentiellement de consommateurs.

Que le copropriétaire d'un appartement de logement soit protégé comme un consommateur me semble aussi normal.

Mais un des problèmes du législateur, c'est que la loi ne fait de distinction entre les ACP de logement, les ACP de bureaux, les ACP de magasins,....
Et que dire des ACP mixtes (appartement et bureau par exemple).

Ceci dis rien n'est impossible. Il suffit de voir l'action de FEDERIA qui a permis de faire passer la TVA sur le gaz de 21 à 6% pour les ACP à appartement.

#9 Re : Copropriétés forcées » Contrat d'énergie inconnu, charges annuelles d'énergie inconnues, que faire ? » 03-09-2022 22:13:43

mvhl a écrit :

Nous avons mis à l'ordre du jour de l'AGO de juin "Contrat gaz et électricité (le plus cher du marché ? Mise en concurrence ?)", nous n'avons pas eu de réponse.

Que voulez-vous dire par "nous n'avons pas eu de réponse". SI le point est à l'ordre du jour, un vote est normalement intervenu.

#10 Re : Copropriétés forcées » Refus du paiement de facture par l'AG » 05-09-2022 16:46:39

Et voici les zones grises de notre métier....

Mon conseil est de rester au plus près de la loi.

1) Faire une AGE. Pour ce faire vous devez recevoir la demande officielle de 20% des quotes-parts.

2) L' ACP est souveraine et elle peut prendre la décision qu'elle désire. Le conseil de votre Maître de stage est bon. Néanmoins quelques cas de jurisprudence mettent en cause la responsabilité du professionnel. Voici donc la zone grise....

3) Mettre à l'ordre du jour une action contre l'ancien syndic, et conseillé celle-ci plutôt que l'autre qui est perdue d'avance, qui peut, s'il a commis une erreur, faire appel à son assurance. Attention cependant de savoir si l'ancien syndic n'a pas posé un acte conservatoire.

#11 Locations et baux » Les loyers en augmentation » 01-09-2022 19:47:10

Yves Van Ermen
Réponses : 2

"Selon le baromètre des locations de la Fédération des agents immobiliers francophones de Belgique (Federia), les loyers proposés en Belgique ont connu, au premier semestre 2022, un renchérissement. Les loyers à Bruxelles ont augmenté de 2 % au premier semestre."

Lire l'info en cliquant ici

#12 Re : Copropriétés forcées » Chèque mazout: procédure » 15-08-2022 18:28:46

Pour info, le site fonctionne correctement depuis lundi

#13 Re : Copropriétés forcées » Que peut la chambre exécutive? » 19-07-2022 19:07:33

grmff a écrit :

La plainte n'aurait pas dû être rejetée.

Chaque plainte est étudiée par l'assesseur juridique, qui est un avocat nommé par le Roi, qui décide de classer un dossier sans suite ou de le soumettre au jugement de la chambre exécutive.

Marcobrux a-t-il porté plainte à l'IPI et a-t-il reçu une réponse de l'assesseur juridique ?

#14 Re : Copropriétés forcées » Que peut la chambre exécutive? » 19-07-2022 19:07:33

MarcoBrux a écrit :

Bonjour,
j’apprends avec étonnement que la chambre exécutive de l'IPI est impuissante quand le syndic sortant remet un dossier incomplet ( équivaut à un dossier vide).
Quelqu'un est au courant de cette affaire? et les raisons?
Cordialement

Sur le site de l'IPI

"La procédure disciplinaire

Vous ne pouvez déposer une plainte contre un agent immobilier agréé auprès des Chambres de l’IPI que pour un manquement déontologique. Cette page vous explique ce qu’il se passe lors de la réception d'une plainte disciplinaire et quelles décisions les Chambres peuvent - et ne peuvent pas - prendre dans les dossiers disciplinaires.


Assurez-vous de lire ces quatre points avant de continuer

    L’IPI ne remplace pas les tribunaux et ne peut traiter que les aspects disciplinaires d’une plainte.
    Les sanctions que peut imposer l’IPI à un agent immobilier sont les suivantes : avertissement, blâme, suspension et radiation.
    L'IPI n'est pas compétent pour accorder des dommages et intérêts ou imposer des amendes, par exemple.
    En tant que plaignant, vous ne pouvez pas vous constituer partie civile dans une procédure disciplinaire.

Après une plainte: l’instruction et l’enquête

Voici un très bref résumé du déroulement de la procédure et de l’instruction faisant suite à l’introduction d’une plainte disciplinaire.

L’assesseur juridique examine la plainte et rassemble des informations complémentaires. Toute la procédure se déroule par écrit. Il est donc conseillé, dans votre correspondance avec l’Institut, de toujours mentionner les références du dossier. Ensuite, l’assesseur mène une instruction sur les éventuelles infractions au code de déontologie. L’instruction proprement dite est secrète. Dans le cadre de la gestion transparente des dossiers, les plaignants sont régulièrement informés de l’évolution de la plainte, par exemple de la désignation éventuelle d’un expert, du classement sans suite d’une plainte ou de la citation de l’agent immobilier à comparaître devant la Chambre exécutive (« tribunal disciplinaire »).

Il appartient à l’assesseur, qui n’est pas un agent immobilier mais un avocat désigné à cette fin par le ministre des Classes moyennes, de décider ce qu’il advient de la plainte. Il peut également prendre des mesures conservatoires s’il le juge nécessaire.

La séance au cours de laquelle le dossier est traité est publique, mais l’agent immobilier concerné peut demander un traitement à huis clos. À l’issue des débats, les membres de la Chambre exécutive délibèrent. La décision proprement dite est généralement prononcée lors d’une séance suivante, également publique. L’agent immobilier concerné ou l’assesseur juridique peuvent interjeter appel. Dans ce cas, le dossier est transmis à la Chambre d’appel.

La procédure disciplinaire est totalement distincte des "aspects civils" du dossier, qui sont traités par les tribunaux civils (juge de paix, tribunal de première instance, ...). La procédure disciplinaire est également totalement distincte du droit pénal (plainte auprès de la police ou du procureur du Roi).

Cela signifie que les agents immobiliers, qui commettent une faute tellement grave qui justifie qu'une procédure disciplinaire et une procédure civile ou pénale soient ouvertes, peuvent être jugés séparément et indépendamment l'un de l'autre.

Ce qui précède constitue un bref résumé. Une explication plus détaillée, adaptée à vous en tant que plaignant ou défendeur, vous est proposée sur l'une des deux pages d'information que vous pouvez lire en cliquant ci-dessous.

Vous avez introduit une plainte auprès de l’IPI. Que se passe-t-il ensuite ?
L'IPI a reçu une plainte à votre encontre. Que faire maintenant ?"

#15 Re : Copropriétés forcées » Règles d'utilisation du fonds de réserve ? » 06-07-2022 11:08:30

mvhl a écrit :

Il prétend que "pour prélever des frais sur le fonds de réserve, il faut une décision d’Assemblée Générale", mais je n'ai jamais entendu parler de cette règle.

Bonjour,

Je partage son approche mais effectivement ce n'est pas clairement stipuler dans la loi.
Mais à contrario de votre exemple, nombreux sont les syndics à avoir été poursuivit en justice de paix ou devant l'IPI pour cette raison. Normal qu'ils soient prudent :-)

Cependant certains éléments me font travailler de la même manière.
Et principalement, l' Article 3.89 §5 16° qui indique que le syndic doit présenter à l'Ag "un budget prévisionnel pour les frais extraordinaires prévisibles; ces budgets prévisionnels sont soumis, chaque année, au vote de l'association des copropriétaires; ils sont joints à l'ordre du jour de l'assemblée générale appelée à voter sur ces budgets. Le cas échéant, le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale la question des travaux extraordinaires à prévoir pour les années à venir." Cette dernière phrase demande au syndic de débattre en AG des travaux à prévoir dans les années à venir et des appels de fonds de réserve liés à ceux-ci. Les appels sont donc liés à des travaux spécifiques et ne peuvent être utilisés à d'autres travaux sans accord de l'AG.

Ceci dit, cela peut être solutionné facilement par des décisions  d'AG.

Soit en votant pour chaque travail son mode de financement.
Soit en prenant une décision que tous les gros travaux seront automatiquement financé par le fonds de réserve. Ce qui implique une modification du RGC et donc d'un acte.

#16 Re : Copropriétés forcées » Fond de roulement vs compte courant » 30-06-2022 15:04:44

davebrown a écrit :

Bonjour.   J’espère que quelqu’un pourra m’aider car même mon notaire n’y arrive pas !
J’ai vendu fin 2020 un appartement hérité de ma maman dans une copropriété qui fonctionnait apparemment sans fond de roulement. A la signature de l’acte mon notaire m’a bien confirmé que le syndic allait procéder dans les mois suivants à la régularisation du fonds de roulement en ma faveur.  Elle m’a dit qu’en absence  de fonds de roulement cette régularisation se ferait sur base des comptes courants. Ceux-ci étant totalement assimilables au fond de Roulement.  Le syndic de l’époque est malheureusement décédé avant d’avoir procédé à la régularisation et son successeur me soutient qu’en l’absence de fond de roulement aucune régularisation n’est due.  Qui a raison ?  Mon notaire ou le nouveau syndic ?   Merci pour votre aide

D'abords la loi.... Art 3.94 dit:
§ 5. En cas de transmission de la propriété d'un lot:
  1° le copropriétaire sortant est créancier de l'association des copropriétaires pour la partie de sa quote-part dans le fonds de roulement correspondant à la période durant laquelle il ne pouvait plus jouir des parties communes; le décompte est établi par le syndic; la quote-part du lot dans le fonds de roulement est remboursée au copropriétaire sortant et appelée auprès du copropriétaire entrant;
  2° sa quote-part dans le fonds de réserve demeure la propriété de l'association.

Dans la pratique quelques définitions:

Le fonds de roulement est un appel réalisé par le syndic pour créer "un fonds de caisse". Il est repris dans la comptabilité en partie double dans le compte 100000.
Les sommes payés dans le cadre de cet appel de fonds de roulement sont repris sur le compte en banque de la copropriété. Donc, il y a un lien entre les deux mais ce n'est pas exactement le même chose.

Il existe deux types de comptabilité en copropriété: provisionnelle ou décompte trimestriel à charges réels.
Dans la comptabilité provisionnelle, vous payez des provisions tous les mois ou tous les trimestres et vous avez un décomptes de charge une fois par an. Dans ce cas, il peut ne pas avoir de fonds de roulement ou alors un très petit de l'ordre de 2/12ème du budget ordinaire. Les provisions sont aussi versées sur le compte en banque de la copropriété....

Dans la comptabilité à décomptes trimestriels, vous avez un décompte tous les trimestres et le fonds de roulement est plus important de l'ordre de 5/12ème du budget ordinaire. Cette manière de travailler est rependue surtout à Bruxelles.

Lors de la vente d'un bien, le syndic doit donc vous rembourser votre quote-part dans le fonds de roulement et établir votre décompte de charges au prorata temporis.

#17 Re : Copropriétés forcées » Conseil de copropriété qui ne fonctionne pas » 27-06-2022 10:34:36

lamy a écrit :

Pour le reste, s il n’y a plus personne pour être membre du conseil, que se passe-t-il ?


Voici l'arme ultime prévue dans la loi (Art 3.90 1er)

"Dans l'attente de la création et de la composition du conseil de copropriété obligatoire, tout membre de l'assemblée générale peut introduire une action en justice contre l'association des copropriétaires afin de faire désigner un ou plusieurs copropriétaires ou, aux frais de l'association des copropriétaires, un tiers exerçant les missions du conseil de copropriété."

Personnellement, je ne sais pas si cette possibilité a déjà été appliquée...

#19 Re : Copropriétés forcées » Un syndic peut-il imposer une AG par vidéoconférence ? » 10-06-2022 20:04:47

dach a écrit :

J'ai bien lu qu'un copropriétaire "participe, physiquement ou si la convocation le prévoit, à distance, à ses délibérations".
Mon interprétation est donc que le choix éventuel entre "physiquement" ou "à distance" est choix individuel de chaque copropriétaire et non un choix unilatéral du syndic. Le choix du syndic est d'inclure ou non dans la convocation le mode "à distance".

Si la convocation prévoit que l'AG se tient dans un local inaccessible aux PMR et qu'il connu du syndic que des copropriétaires souhaitant y assister se déplacent exclusivement en fauteuil roulant, n'y a-t-il pas un risque pour le syndic de se voir reproché des manquements dans l'organisation de l'AG ?

!

Bonjour,

Nous ne sommes pas d'accord sur l'interprétation donnée à la loi.... Ce qui en soit n'est pas très grave. La jurisprudence va, comme dans beaucoup d'autre matière, préciser la chose.

Et je suis d'accord avec vous, le fait d'organiser une AG en présentiel ne garanti pas que tous les copropriétaires puissent y participer. Vous donner l'exemple des PMR. Nous avons aussi les copropriétaires qui résident à l'étranger.

Maintenant nous avons la loi, et nos interprétations respectives, mais nous avons aussi la manière dont le syndic gèrent ses assemblées générales. Une copropriété n'est pas l'autre. Il peut sans doute s'adapter aux demandes de ses copropriétaires et faire son choix de tenue d'AG au mieux des intérêts de chacun.

#20 Re : Copropriétés forcées » Un syndic peut-il imposer une AG par vidéoconférence ? » 10-06-2022 20:04:47

dach a écrit :

Il me semble que, dans la mesure où les réunions en présentielles ne sont plus interdites, une AG à distance se déroule aussi en présentielle.

Bin non. Si l'assemblée générale se tient exclusivement à distance, il n'y a pas de lieu physique de tenue de l'AG.
Dans ce cas, il n'est repris sur la convocation que la manière, le lien, de joindre l'AG. Et cette AG est tout à fait valide.

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