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#1 Re : Locations et baux » Chroniques judiciaires, ou mes petites histoires en justice de paix. » 29-11-2018 09:41:00

La seule fois où j ai fait exécuter l expulsion par huissier, celui-ci me laissait encore jusqu'à la veille pour annuler la procédure sans frais, dans le cas où le locataire aurait  dégagé de lui-même.

#2 Re : Locations et baux » Réparation flotteur » 16-10-2018 14:27:11

Détail de la facture: 150eur flotteur + joint et 120eur de main d oeuvre.
Le professionnel s est très probablement pris une marge sur le matériel.

Rexou a écrit :

Je n'avais pas lu cette proposition de Himura avant de poster ma réponse. Je plussoie absolument : un partage égal des frais me semble une solution équilibrée.

Cette proposition ne vient pas de Himura mais de moi-même mais c'est vrai que je me suis basé sur toutes vos différentes interventions sur ce sujet, qui m'ont fait conclure que chacune des 2 parties à sa part de responsabilité.
(ne connaissant moi-même pas la loi à ce sujet, en tant que bailleur pour ce genre de petite panne, j'intervient entièrement à mes frais la première fois, pas la deuxième).

#3 Re : Locations et baux » affichage appartement ou maison a louer rw » 11-10-2018 17:45:08

PIM a écrit :

Les affiches des particuliers ne mentionnent souvent rien non plus...

Ceci n'excuse pas cela, mais .... on devrait peut-être s'interroger sur la pertinence de cette obligation.

Éviter aux candidats de devoir appeler inutilement pour connaître le prix, car si il manque quelque chose sur les affiches, en général c'est le prix.

Obligation d' afficher le prix est valable aussi pour les commerçants.

Ceci dit, une affiche "à louer" sans prix indiqué, celui qui est malin en déduis d' avance c'est que c'est "trop cher" smile

#4 Re : Locations et baux » Réparation flotteur » 16-10-2018 14:27:11

Himura a écrit :

2 ans pour un flotteur, c'est plutôt récent. Même 5 ans le seraient.

Entièrement d accord, ça peu vivre 10 ans facile.
Dans le cas présent nous n avons aucune idée de quand date le flotteur. La seule certitude c est qu il a plus de 2 ans (date d entrée du locataire).

Himura a écrit :

Cependant, si c'est le bailleur qui a fait appel, c'est risqué de sa part. "Qui demande, paie". Bien qu'il agissait de façon mandatée.

Le locataire a juste averti le bailleur de la panne. Celui-ci a directement fais appel à une firme, et a envoyé 4 mois plus tard la facture au preneur.

Comme nous ne savons rien sur l'etat usure du flotteur au moment de l' entrée du locataire dans les lieux, et que la façon dont le propriétaire à envoyé sans concession la firme de réparation, je me dis qu' une intervention à charge de 50/50 pour chacune des parties pourrait être un arrangement correct.

(je ne suis ni le bailleur ni le preneur j essaye juste de trouver un arrangement)

#5 Re : Locations et baux » Réparation flotteur » 16-10-2018 14:27:11

Lorsque la panne est survenue, le locataire a signalé au propriétaire le dysfonctionnement.
Le bailleur a immédiatement fais appel à une firme.

Aujourd'hui il demande au locataire de payer. Le montant approche les 300eur.

Himura a écrit :

il faut voir si le matériel est devenu vétuste, s'il y a une faute d'usage ou d'entretien (par exemple le calcaire, dans votre cas)...

Le matériel n est pas neuf (minimum 2 ans, date d entrée du locataire).
Difficile de dire s il étais usagé ou non.

Faute d usage me semble difficile vu qu il s agit juste d appuyer sur un bouton (flotteur).

Y a t il lieu d entretenir une chasse d eau ?

Le locataire est il responsable du calcaire ?

#6 Locations et baux » Réparation flotteur » 16-10-2018 14:27:11

wayne
Réponses : 26

Bonjour à tous,

Région flamande:
La réparation du flotteur (wc) est-elle à charge du locataire ou du propriétaire ?

Et où puis-je retrouver le texte de loi ?

Merci d avance.

#7 Re : Locations et baux » etat des lieux de sortie » 13-10-2018 10:54:41

Panchito a écrit :

Mais, c'est évidemment avant de signer le bail qu'on négocie chaque clause avec le bailleur et si on n'est pas d'accord, on ne signe pas!!

Et avant de soumettre un contrat, et d'y rajouter des clauses, on s'assure que celles-ci soient légales.
Si elles ne sont pas en accord avec la loi, on ne les rajoute pas !

#8 Re : Locations et baux » etat des lieux de sortie » 13-10-2018 10:54:41

Ce genre clause est elle légale ?
Quel est le texte exact de la clause car écrit comme ça cela me semble assez flou et douteux quand à sa validité/mise en pratique:

Repeindre la maison: La façade ? L intérieur ? En quelle couleur et avec quelle peinture ? Qui paye le matériel et la main d oeuvre ?

#9 Re : Locations et baux » etat des lieux de sortie » 13-10-2018 10:54:41

Au  risque de répéter ce qui a déjà été dis:
Recommandé au bailleur avec demande de libération de la garantie locative moins les 1250eur, avec menace d aller en justice de paix si la garantie n est pas libérée dans les 10 jours.

Si pas de libération, requête en justice de paix pour récupérer le restant de votre caution.
Je pense qu'au greffe ils disposent déjà d'un document pré-rempli à compléter, pour ce genre de problème.

Sauf erreur de ma part, pas nécessairement besoin d'un avocat pour cette requête, du moins pour le moment, et surtout au vu du faible montant que vous réclamez.

#10 Re : Locations et baux » Acompte de réservation location » 05-10-2018 22:20:11

Admettons qu'au moment de signer le bail, le bailleur apprends que le preneur possède un chien.
Le bailleur dis qu'il avait pourtant bien précisé qu'il refusait les animaux. Ceci n'étais pas précisé ni dans l'annonce, ni dans le reçu de l'acompte, et le preneur affirme l'inverse: que le bailleur prétendait accepter les animaux.

De plus, en lisant le bail, le preneur se rends compte qu'il s'agit d'un bail d'un an non renouvelable, lui qui pensait s'y installer pour une durée de 3 ans.
Le bailleur prétends qu'il avait pourtant bien expliqué les conditions d'1 an max. Aucune trace écrite. Le preneur prétends l'inverse, d'après lui c'étais convenu 3 ans et il refuse de signer pour 1 an.

Les 2 parties rentrent en conflit et aucun bail n'est finalement conclu. Le bailleur garde l'acompte et le preneur va en jdp pour tenter de le récupérer.
A qui le juge va t il donné raison et sur base de quels éléments ?

Et n'oublions pas que dans le cas précis de Ninotan, la propriétaire demandais simplement un acompte par virement bancaire, sans aucune précision supplémentaire, ni sur la date d'entrée en jouissance, ni sur le montant du loyer, ni sur rien en fait...

ninotan a écrit :

la bailleuse nous a demandé de verser de l'argent sur son compte en tant que "acompte de réservation"

#11 Re : Locations et baux » Acompte de réservation location » 05-10-2018 22:20:11

rexou a écrit :

Le simple fait de donner un acompte marque l'accord du preneur.

oui mais accord sur quoi ? avec quelles conditions ? pour un bail de quelle durée ? quel prix ? montant et répartition des charges ? date d'entrée en jouissance ?animaux acceptés ?
a moins que tout ceci soit clairement défini dans une annonce, ce qui est rare.
Si tout cela n'a été défini que verbalement, à qui le juge va-t-il donner raison, vu que c'est la parole de l'un contre la parole de l'autre.

#12 Re : Locations et baux » Acompte de réservation location » 05-10-2018 22:20:11

Entièrement d'accord avec vous, à condition que le preneur ai reçu un exemplaire du bail (non signé),  et il vaudrait mieux que le bailleur puisse le prouver (ex: remise par mail ou reçu signé lors du payement de l'acompte).
Sans cela je ne vois pas comment la chose et le prix puissent être correctement définis, hormis dans l'annonce, encore faut-il qu'elle soit complète, ce qui est rare.

#13 Re : Locations et baux » Locataire qui ne paie plus rien et reste malgré la fin du bail et le préavis. » 19-12-2018 13:07:07

@GT, merci pour les infos,

je reprends l'une de vos phrases sur l'autre post et qui date avant la modification de la loi:
"l’occupant illégitime est protégé par le droit à l’inviolabilité du domicile"

Qu'en est-il si le lieu du squat n'est pas le domicile du squatteur ?
Il semble disposé déjà d'un logement et donc probablement d'un domicile.
Et dans tous les cas personne ne semble officiellement domicilié dans les lieux.

#14 Re : Locations et baux » Locataire qui ne paie plus rien et reste malgré la fin du bail et le préavis. » 19-12-2018 13:07:07

Panchito a écrit :

quand des gens habitent quelque part, il y a suspicion de bail verbal!!

Si la personne n y est pas domiciliée, et que de plus, elle semble, selon ses dires, avoir un vrai domicile avec une adresse enregistrée, a t elle encore droit de prétendre droit à un squat en tant que "résidence secondaire" ?

Tout est question d interprétation et de manière d' agir:
Si vous vous présentez en journée au commissariat local expliquer que la famille de l ancien locataire dors toujours dans les lieux,  on est bien d accord qu ils ne pourront et ne voudront rien faire pour vous.

Par contre vous appelez le 101 pendant la nuit parce que vous constatez que la porte d entrée du bien dans lequel vous avez jouissance, est fracturée et qu il semble y avoir de l activité à l intérieur, croyez-moi que le gaillard ne va pas être reçu avec la même délicatesse.
A lui ensuite de prouver par des arguments concrets son innocence.
Entre temps les serrures auront été changées, le bien reloué.

Enfin c'est la manière dont j' agirait.

Panchito a écrit :

Vous ne vous souvenez pas de l'affaire qui a fait grand bruit en Flandres, concernant des squatteurs qui s'étaient introduit dans une maison alors que les propriétaires occupants étaient en vacances à l’étranger?

Pas entendu, encore une histoire belge.

#15 Re : Ventes et achats » locataire ne paye plus depuis la vente de l'immeuble a bxl » 14-11-2018 15:28:44

Si au jour de l acte, le locataire ne paye déjà plus depuis 3 mois, et que aucune procédure d expulsion n' a été lancée, ceci ne serait pas correct envers les acheteurs. Le meilleur moyen d être correct en cas de mauvais payeur, serait de lancer déjà la procédure en amont de la vente.

Votre cas est différent vu qu'ici le locataire paye, avec un mois de retard. Pas la peine, selon moi, d effrayer les futurs acquéreurs, mais néanmoins régler le problème en interne comme tout bon bailleur (ce qui n implique pas nécessairement une procédure jdp).

#16 Re : Locations et baux » Locataire qui ne paie plus rien et reste malgré la fin du bail et le préavis. » 19-12-2018 13:07:07

Le renom du locataire sortant est arrivé à échéance, le bail et terminé, il n y est plus domicilié, et sauf preuve du contraire, il vous a remis les clés.
A partir de ce moment, toute personne qui penetre dans vos lieux sans votre accord est hors la loi.

Hors, votre porte d entrée est fracturée et une personne s y trouve.
Cela s appelle une effraction + violation de propriété.
La réaction appropriée dans ce cas me semblerait d appeller directement la police, ils embarquent le cambrioleur/squatteur et vous changez les serrures.
Coût de la procédure légale: 20 eur (prix du barillet)
Temps maximum:30min (intervention police+changement serrure)

Pourquoi perdre son temps et son argent dans des procédures en justice de paix qui seront de toutes façons en votre défaveur.

#17 Re : Locations et baux » Locataire qui ne paie plus rien et reste malgré la fin du bail et le préavis. » 19-12-2018 13:07:07

Le bail est terminé, plus personne n est domicilié dans les lieux, le locataire précédent n y habite plus et vous avez possession des clés.
Dans ce genre de situation je n'aurais pas hésité une seule seconde à reprendre possession des lieux + requête pour les impayés et dégâts.

La porte d entrée est fracturée et une personne inconnue squatte les lieux ? J appelle ça une effraction --> police.

C'est une autre méthode. Je ne dis pas que c est la bonne, mais ça fonctionne. Ça permet d éviter de perdre encore plus de temps et d argent.

A moins que le locataire sortant soit pleinement solvable, alors la procédure classique d expulsion en vaut peut-être la peine (j'ai des doutes).

#18 Re : Locations et baux » locataire qui se trouve devant ma porte » 06-10-2018 17:19:20

jacq a écrit :

Comment avez vous réagit a cette situation ?

La première fois, le locataire y avait mis sa mère, malgré mon refus ( car malhonnête ). J'ai du expliqué au fils qu'il restais responsable des impayés, ce qui arriva vite: elle refusait de payer avant de signer un bail, alors qu'elle y occupait déjà !
Il a fini par la sortir mais j'ai tout de même perdu en vide locatif.

La deuxième fois, un locataire sortant, alors qu'il m'avais déjà remis les clés, avais transmis son double à ma locataire du dessus. (Je la lui avais réservé l'appartement, mais seulement après réalisation des quelques travaux)
Comme elle payait convenablement, et qu'il y avait également des choses à refaire dans son premier appartement, je n'ai pas exiger de la faire re-déménager.
J'aurais aussi pu la menacer de porter plainte pour effraction, ou menacer les anciens locataires de ne pas leur remettre leur 2 mois de caution. Les choses seraient vite retournées dans l'ordre. Pas ma priorité, car le loyer étais payé.
Ce qui me souciait principalement étais le transfert de sa garantie du cpas pour l'appartement concerné.

A chaque fois, bien sur, ils m'ont répondu "qu'ils ne savaient pas".

Avec ce genre de personnes insolvables, on est parfois obligé de trouver des solutions "amiables".

D'où l'intérêt de leur rappeler leurs obligations, dans leur propre intérêt (et qu'ils ne puissent pas dire qu'ils ne savaient pas).

#19 Re : Trucs et astuces bricos » Désinsectisation - Mites - Sur Liège » 22-09-2018 12:07:08

Allez consulter d autres firmes, vous avez choisi la plus connue, ce n est pas pour cela que les autres ne sont pas autant compétentes.

J avais il y a quelques années acheté un immeuble avec des cafards, j ai contacté plusieurs firmes, les devis allaient du simple au double, au delà du coût, je me suis intéressé sur la firme dont le procédé était le moins nocif pour la santé (locataires avec enfants, bébés, etc...) et il se trouvait que cette firme était la moins chère, et redoutablement efficace.
J ai finalement payé +-300 eur pour un immeuble de 5 appartements (les autres firmes demandaient 600eur).

400eur pour un problème de mites dans seul appartement me parrait assez élevé

#20 Re : Locations et baux » locataire qui se trouve devant ma porte » 06-10-2018 17:19:20

Rappel verbal et par courrier recommandé aux locataires actuels: tant qu'ils ne vous ont pas remis les clés en main propre le jour de l' els, ils restent responsable du payement du loyer et des dégâts éventuels.
Ceci est donc dans leur intérêt
Ils ne pourront pas dire qu ils ne savaient pas.

Ceci est également dans l intérêt des locataires entrant, s ils ne veulent pas risquer d endosser la responsabilité des dégâts des anciens occupants.

J ai déjà eu des locataires qui transmettaient les clés au suivant sans me prévenir de quoi que ce soit, lorsque je l ai appris, le nouveau locataire avait déjà emménagé tous ses meubles avant mon arrivée. Ils vous répondent toujours "qu ils ne savaient pas".

Quoi qu'il en soit, 1er mois loyer+2 mois caution+ assurance doivent êtres réglés avant de donner les clés.
Peu importe que le contrat soit signé ou non, rentrer dans un lieu sans en avoir reçu les clés = effraction.

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