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#2081 Re : Copropriétés forcées » Action contre une ACP et un syndic: requête ou citation? » 29-09-2014 21:03:49
Mon but est de démontrer la carence du syndic, et de le faire remplacer. Le code civil prévoit que le syndic soit appelé à la cause.
Une requête contradictoire est possible (requête : vous (-> avocat) -> greffier -> syndic), mais l’ACP ne sera pas partie dans la cause, donc … aucune demande à charge de l’ACP possible puisque la requête est une exception sur la règle de base. Chaque exception doit être repris explicitement dans la loi.
D'autre part, mon but est aussi de faire annuler des AG sur plusieurs bases.
1. manque de quorum (mai l'AG s'est tenue et a fait l'objet d'un PV)
2. modification du PV après signature par les propriétaires
3. discussion sur le contrat de syndic en présence de membre de l'indivision dont fait partie le syndic
Toute demande contre l’ACP doit se faire par citation (vous (-> avocat) -> huissier > ACP représenté par le syndic).
Vue le principe de connexité (Art. 30 CJ), toute demande connexe contre le syndic doit être traité dans la même procédure et donc par citation (vous (-> avocat) -> huissier > syndic). Frais supplémentaires minimales.
Je demande également que la copropriété mette à charge du syndic une série de frais (passés et à venir) que j'estime être causés par le comportement illégal du syndic.
Cette demande peut se faire sans frais ni procédure sous la forme d’une demande de mise de points à l’ordre du jour. C’est à l’AG (et pas au syndic) de postposer éventuellement ces points en attente de traitement de la requête/citation par la justice.
Si je comprends bien, je serai débouté sur ce dernier point? Je ne peux demander cela au profit de la copropriété?
Un copropriétaire ne peut rien demander au nom d’une tierce personne.
Dernière question de procédure: si je dois faire via requête, est-ce que la requête doit être signée par un avocat, ou puis-je m'en charger seul?
La requête est unilatérale et pas contradictoire en ce qui concerne l’ACP. Le syndic est appelé dans la cause (Art. 577-8 §7 CC). La requête doit donc être signée et traitée par un avocat. Lire les Art. 1025 à 1034 du Code Judicaire. L’Art 577-7 CC ne prévoit pas la requête sans avocat.
#2082 Re : Copropriétés forcées » La liste des syndics professionnels disponible gratuitement ! » 26-04-2023 14:59:00
luc a écrit :La BCE met gratuitement la liste des syndics disponible à tous. C’est gratuit, tant pour les syndics professionnels, que les copropriétaires.
Merci pour l'info.
Dans votre titre, vous indiquez les professionnels. Dans le sujet, aussi les coproprios (je suppose non pros): quid ?
En fait le Ministre de la Justice prépare probablement la publication de l’AR qui concerne la disposition suivante, ajouté avec la loi de 2010. Mais cela demande un travail préparatoire au sein de la BCE qui n'est pas simple.
Art. 577-8 CC
§ 2/1. Le Roi fixe la procédure d'inscription du syndic à la Banque-Carrefour des Entreprises.
Mon opinion personelle, comme observateur actif :
La base de données de la BCE a été adapté en profondeur, en collaboration avec les SPF Économie, Justice, Travail (ONSS) et Finances (TVA), sur base d’une étude finalisé en octobre 2010. La loi sur la BCE a été adapté en 2013.
Maintenant les nouvelles fonctions s’implémentent, un par un. En les analysant il est clair que les syndics bénévoles, comme les syndics professionnels, seront repris dans la rubrique « fonctions » des données de l’entreprise « ACP » à la BCE. Il est aussi clair que l’IPI n’est pas encore prêt.
L’AR ne pourra être publié après que l’IPI a rendu possible que des sociétés de syndic soient effectivement agréés. Je constate sur le terrain que l’IPI n’est pas constructif et/ou manque de transparence.
L’AR devra reprendre en détail la procédure d’inscription ainsi que les données à reprendre dans le PV des décisions (nom exact, adresse et/ou N° national et/ou N° BCE, ….).
#2083 Re : Copropriétés forcées » télédistribution » 28-08-2014 05:34:30
ADU a écrit : Je refais mon message au cas où le premier réapparaîtrait...
???
quel premier message ?
J'ai eu un problème identique. Le premer message d'un sujet ne peut être ni visualisé ni édité avant envoi. Si non il disparait dans la nature.
#2084 Copropriétés forcées » La liste des syndics professionnels disponible gratuitement ! » 26-04-2023 14:59:00
- luc
- Réponses : 7
La BCE met gratuitement la liste des syndics disponible à tous. C’est gratuit, tant pour les syndics professionnels, que les copropriétaires.
Lien : BCE : recherche par activité
Comment l'utiliser ? Remplir comme activité le code "6832101" (pas de points) et au moins le nom d’une commune ou code postal.
Condition pour le syndic (tant personne morale que personne physique): l’entreprise et/ou l’établissement a signalé l’exercice de l’activité 68.32101 par les voies normales (TVA ou ONSS pour une entreprise et la BCE directement pour un établissement). Cela doit être conforme à ses statuts.
Pour l’établissement il faut faire attention à la dénomination correcte et exacte de son établissement.
Il est probablement commercialement utile de compléter les renseignements suivantes :
- Numéro de téléphone
- Numéro de fax
- E-mail
- Adresse web
#2085 Re : Copropriétés forcées » Action contre une ACP et un syndic: requête ou citation? » 29-09-2014 21:03:49
Toujours une citation devant le JP et de préférence seulement contre l'ACP. J'ai appris ma leçon en 2001/2002 (qui m'a couté quelques milliers d'EUR).
Une action contre un (ex-)syndic en RC doit être entamé par l'ACP après une décision explicite de l'AG au Tribunal de 1ère instance, puisqu'il est la mandataire de l'ACP et pas d'un copropriétaire.
La citation se fait au nom de tous les CP d'un ou plusieurs lots. Si un d'eux est mineur il faut l'accord préalable du JP (requête).
#2086 Re : Copropriétés forcées » Délai entre première AG sans quorum et 2e AG » 22-08-2014 13:26:10
Mais cette 1ère AG ne pouvait même pas se tenir.
A partir du moment où l'AG s'est tenue et qu'en plus un PV a été envoyé aux CP, il est certain de part cette attitude, que le syndic n'a aucune intention de convoquer une 2ème AG. Pour lui, cette 1ère AG s'est faite dans "ses" règles de l'art.Vous avez 4 mois à partir de la date de la tenue de l'AG pour la faire invalider auprès du JDP.
Grmff,
En plus de ce que bada a dit, je dirai que tout dépendra du texte exact mis sur le PV avant/pendant l'élection du président de l’AG.
En plus avez-vous signé le PV « pour vu » ?
Selon mon expérience vous n’arriverez pas à annuler les décisions, que si vous donnez le début de preuve qu’il y a de graves négligences de la part du syndic et qu’on peut parler de cogérance entre le syndic et le commissaire, ... .
Il se peut que la JP donnera seulement un coup de semonce au syndic, mlais qui aura des conséquences graves pour le syndic, s'il persévère.
#2087 Re : Copropriétés forcées » Adaptation des actes de base. Date butoir du 1er septembre 2014 » 15-02-2016 18:09:42
Si mes informations sont correctes, l'Acte de Base adapté à la nouvelle loi sur la Copropriété doit être signé par tous les copropriétaires avant le 1er septembre, dernier délai pour en avoir la gratuité. Passé ce délai, il faut obligatoirement passer devant notaire.
Est-ce exact? La date butoir a-t-elle encire été déplacée? Suffit-il que l'Acte de Base adapté ait été voté en AG?
On parle depuis 2010 des statuts et plus de l'acte de base.
La date butoir n'a pas été déplacée.
La signature pour accord dans le cabinet du syndic de la proposition du syndic ne rend pas cette proposition valable, parce que l'organe AG n'en a pas délibérée et ne l'a pas votée lors d’une réunion. Tout CP pourra facilement contester la validité de cette version, même s'il a signé ce texte.
En effet si tous les CP signent les nouveau statuts, cela est un nouveau contrat, qui doit passer d'office par le notaire ET provoque probablement la liquidation de l'ACP actuelle.
Il faut rester dans le cadre de l'Art. 19 §2 de la loi du 02.06.2010.
Le syndic doit transmettre, jointe à une invitation d'AG (envoyée avant le 01.09.2014) sa proposition de coordination des statuts. En pratique l’AG doit avoir lieu en 2014. L’AGO 2015 est la limite implicite, mais c’est risqué si un CP conteste la coordination.
Mais il ne suffit pas de voter. Il faut aussi informer (= indiquer les changements) et délibérer, tant sur les amendements que l'ensemble.
Ce qui veut dire que chaque CP à le droit absolu de proposer des amendements dès l‘envoi de l’invitation (jusqu’au jour de l’AG).
La version jointe à l'invitation doit clairement porter la mention "projet" ou quelque chose de semblable.
La version votée doit se retrouver comme annexe dans le PV des décisions de l’AG.
La version jointe au PV des décisions ne doit pas être signé par chaque CP, sauf le syndic, président et secrétaire, mais signé "pour vu" par chaque CP présent.
La proposition ne doit être accepté que par une majorité absolue (50%+1).
Tout CP qui n’ pas voté oui pourra contester la coordination, même s’il a signé « pour vu ».
Le syndic aura intérêt à envoyer le PV par recommandé aux membres de l’AG et aux copropriétaires-résidents sans droit de vote à l’AG (Art. 577-10 CC).
#2088 Re : Copropriétés forcées » Comment modifier une adresse dans la BCE » 26-09-2014 09:20:04
Bonjour,
Je voudrais changer l'adresse de notre résidence dans la BCE. La commune a changé le nom de la rue après le début de la construction.
J'ai trouvé ceci BCE mais n'y aurait-il pas une possibilité de faire la demande par internet.
Ou existerait-il une manière plus simple ?
Bonne journée.
En principe il faut un changement des statuts, puisque l'adresse fait partie du nom de l'ACP à partir du 01.08.1995.
Art. 577-5 §1 CC:
... Elle porte la dénomination : " association des copropriétaires ", suivie des indications relatives à la situation de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis. ...
#2089 Re : Législations régionales » BXL : Infraction urbanistique – toujours amende administrative ? » 07-08-2014 10:28:06
Ca promet encore un fameux cafouillis !!!
Je ne crois pas ….
On ne dit évidemment pas, à ma connaissance:
- quelle sanction si l'info n'est pas donnée ?
Voir la citation n° 1 de mon post initial.
- "dans la publicité relative à": c'est-à-dire ? Dans les petites annonces aussi ?
- si un particulier offre son bien en location: uniquement s'il s'agit d'une mise en location pour plus de 9 ans ?
NON, pour tous les cas. Je cite le texte mis en gras dans votre réplique en souslignant les mots clés :
- ainsi que par toute personne qui, pour son compte ou à titre d'intermédiaire, met en vente, offre en location, en emphytéose ou en superficie un bien immobilier.
En simplifiant on peut dire que dans le contexte de ces amendes est :
- le particulier = la personne qui travaille pour son compte
- l’agent immobilier = la personne qui travaille à titre d'intermédiaire
- le notaire = le notaire dans la publicité relative à la vente ou à la location pour plus de neuf ans d'un bien immobilier ou relative à la constitution d'un droit d'emphytéose ou de superficie
#2090 Législations régionales » BXL : Infraction urbanistique – toujours amende administrative ? » 07-08-2014 10:28:06
- luc
- Réponses : 5
L’article « Amende administrative pour toutes les infractions urbanistiques à Bruxelles » , écrite par Benoît Lysy (Legalworld) donne une synthèse quant aux changements entré en vigueur le 01.08.2014.
Quatre citations :
Désormais, les infractions urbanistiques énumérées par le CoBAT peuvent faire l'objet soit de poursuites pénales, soit d'une amende administrative infligée par un « fonctionnaire sanctionnateur ».
Globalement, toute personne ayant commis une de ces infractions et qui ne fait pas l'objet d'une poursuite pénale est passible d'une amende administrative de 250 à 100.000 euros en fonction du nombre et de la gravité des infractions constatées.
Par ailleurs, le non-respect par les notaires ou agents immobiliers des formalités administratives en matière de préemption ne figure désormais plus au rang des infractions, mais pourra toujours donner lieu à une amende administrative.
Il apparaît qu’en pratique, l’acquéreur d’un bien immobilier à Bruxelles est trop souvent laissé dans l’ignorance de l’existence d’infractions urbanistiques concernant le bien qu’il a acheté, ce qui a pour conséquence de le rendre immédiatement coupable de l’infraction de maintien de ces infractions.
Pour éviter autant que possible cette situation, les communes bruxelloises seront tenues dès le 1er novembre 2014 de communiquer les informations suivantes sur la situation de droit du bien, au regard des éléments administratifs à leur disposition
A l’heure actuelle, le CoBAT prévoit qu’à l’expiration du délai de validité des permis d’urbanisme à durée limitée, le demandeur doit remettre les lieux dans leur état d’origine. En cas de carence, ces travaux seront effectués d’office par les autorités compétentes.
Désormais, cette procédure de remise en état est élargie à toute hypothèse de travaux réalisés sans permis d’urbanisme alors qu’un tel permis était requis.
Autres textes et documents :
- Le projet – A-481/1
- Le rapport parlementaire – A-481/2
- L’origine probable du projet
- La synthèse du secrétaire d’État concerné
- le commentaire d’un journal – La Capitale
- Infraction urbanistique dans le passé – commentaire de la commune d’Uccle
#2091 Re : Copropriétés forcées » Questions comptables... » 08-10-2015 15:47:02
Le compte unique au niveau copropriété a été supprimé en 1995 (suite au faillite de certains promoteurs qui avaient utilisés dans les années 80 les fonds des copropriétés pour investir).
Après lecture et pour éviter toute interprétation je change cette phrase comme suit :
Le compte unique au niveau syndic a été supprimé en 1995 (suite au faillite de certains promoteurs qui avaient utilisés dans les années 80 les fonds des copropriétés pour investir) et remplacé par un compte bancaire par fonds (pas obligatoire, donc un compte bancaire au nom de l’ACP restait légale).
#2092 Re : Copropriétés forcées » Questions comptables... » 08-10-2015 15:47:02
Concernant la question 2:
2. Comptes copropriétaires
Dans mon système, chaque copropriétaire a un compte unique avec les acomptes au débit et ses règlements au crédit ; le solde est également unique ce qui semble le plus simple à gérer mais dans les exemples de la Commission des Normes comptables et le PCMN on trouve les deux séries distinctes :
410000 - pour les acomptes sur fonds de réserve
410100 - pour les acomptes sur fonds de roulement...
Le compte unique au niveau copropriété a été supprimé en 1995 (suite au faillite de certains promoteurs qui avaient utilisés dans les années 80 les fonds des copropriétés pour investir).
Un compte bancaire séparée pour les fonds de roulement et de réserve a été rendu obligatoire en 2010 (sauf en pratique pour les petites ACP).
Dans vos comptabilités, avez-vous vraiment deux comptes par copropriétaire ???
Réponse à cela plus tard, dès que j’ai fini mon tour des logiciels qui existent actuellement. Néanmoins je peux dire qu’un des plus grand syndics ne l’applique pas, mais il a été vendu à une société allemande qui ne peut pas admettre une telle négligence.
La séparation de ces deux comptes est nécessaire et logique, puisque quand l’appartement est vendu, le montant du premier compte est transféré sur uencompte comptable interne au nom de l’acheteur et celui du deuxième est remboursé physiquement au vendeur.
#2093 Re : Copropriétés forcées » Questions comptables... » 08-10-2015 15:47:02
Le Code Civil français et belge sont des frères. Ils ont tous les deux le même père (le Code Civil de Napoléon née en 1804), mais ils ont évolués séparément.
Le législateur français a évolué vers une législation détaillée et centraliste, mais le législateur belge a évolué vers une législation succincte, qui laisse en fait beaucoup de pouvoir aux pouvoirs locaux (communes, …) et l’individu.
Exemple : dans le cas concret de l’application de la « classe comptable 10 » le Code Civil Belge dispose que l’ACP n’a pas de patrimoine. Les dispositions applicables aux ACP sont repris dans une annexe du bulletin 63 de la CNC.
Art. 577-5 CC.
§ 3. L'association des copropriétaires ne peut avoir d'autre patrimoine que les meubles nécessaires à l'accomplissement de son objet, qui consiste exclusivement dans la conservation et l'administration de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis.
En marge : comme administrateur au NICM-CNIC asbl (une association de défense des intérêts des CP) j’ai participé à tous les réunions de travail préparatoire de ce bulletin. J’ai donné quelques jours après la publication de ce bulletin ma démission au NICM-CNIC asbl vu mon âge pour laisser la place à des « jeunes loups ».
#2094 Re : Copropriétés forcées » Co propriétaire contestant décision AG, CP et Syndic. » 05-08-2014 19:54:26
Je peux vous dire qu'à Woluwe-Saint-Pierre, notre copropriété avait fait ériger un petit enclos en bois au coin de notre jardin pour y cacher les poubelles.
Ensuite on y avait mis un toit car on avait remarqué que des personnes totalement inciviques venaient jeter leurs ordures dans notre enclos. C'était donc devenu un petit chalet.
La commune de WSP (service urbanisme) nous a contraint à démolir ce chalet car on n'avait pas de permis!
Une construction analogue (cloturée mais sans toit) dans mon ACP a obtenu un permis de la commune (en 1978). Elle n'est pas repris dans les statuts (de 1975), ni les plans joints à ces statuts.
Il falait une autorisation communale avant le COBAT et il faut un permis d'urbanisme maintenant.
#2095 Re : Copropriétés forcées » commissaire aux comptes » 05-08-2014 12:49:09
Il a averti le syndic mais a-t-il démissionné ?
Il a été élu pour un an et donc, il peut très bien remplir sa mission jusqu'à la nomination du prochain commissaire aux comptes même s'il n'est plus propriétaire.
Correct. Sa démission ne peut être acceptée (= prend ses effets) que par celui qui l'a nommée (=l’AG). Il devra donc finaliser comme commissaire démissionnaire le contrôle de la comptabilité de 2013 et présenter son rapport à l’AGO 2014.
En marge: un commissaire des comptes est nommé par année comptable et cela avant le début de l'année comptable concernée. Il présente son rapport à l’AGO de l’année qui suit la fin de l’année comptable.
#2096 Re : Copropriétés forcées » Co propriétaire souhaitant forcer passage par notaire » 05-08-2014 10:23:23
Toute cette argumentation du syndic (et son avocat) est selon moi probablement farfelue et ne sert qu'a couvrir les intérêts privatifs du syndic. Il n'a pas le courage d'assumer sa reponsabilité.
Il faut une décision d'AG. L'ACP ne sait pas réunir une majorité pour le première convocation? Alors on convoque une deuxième fois. Cette AG peut décider sans quorum de 50%, si elle est dans les limites de la loi (avant le 01.09.2014).
Si maintenant l’ACP a des dégâts (frais d’acte authentique, …) alors l’AG peut se retourner contre syndic. Son assurance RC doit payer, même dans le cas d’une faute involontaire. Si le syndic refuse, alors l’AG peut lui adjoindre un syndic provisoire avec seulement cette mission concrète .
#2097 Re : Copropriétés forcées » Co propriétaire contestant décision AG, CP et Syndic. » 05-08-2014 19:54:26
Dans cas (commune bruxelloise) il serait utile de consulter le sites suivantes :
- Le Code Bruxellois de l'Aménagement du Territoire (CoBAT)
- Les règlements d’urbanisme (RU)
- Le Règlement Régional d’Urbanisme (RRU)
Dans ce dernier site le fichier suivant vous intéressera :
- Titre I : caractéristiques des constructions et leurs abords
Quand à ce qui concerne votre commune, je regrette de devoir constater qu’il n’y pas de RCU.
- Les Règlements Communaux d'Urbanisme (RCU)
- Woluwe-Saint-Pierre : Urbanisme
#2098 Re : Copropriétés forcées » Co propriétaire contestant décision AG, CP et Syndic. » 05-08-2014 19:54:26
Au regard du paragraphe précédent, qui doit finalement être assigné pour cette cabane, Le bailleur ou l'ACP, voir les deux ?
Un ou plusieurs CP peuvent demander endéans les 4 mois à annuler la décision de l'AG à laisser la cabane en état, puisque contraire à une décision antérieure.
Question: votre copropriété est-elle situé dans le région Bruxelloise ou non?
Si oui, une cabane "temporaire" doit je crois aussi avoir un permis d’urbanisme.
** Il a signé le PV d'asemblée
Avoir signé le PV de l'AG ne veut pas dire qu'on est d'accord avec les décisions, mais que les faits relatés sur le PV correspondent avec la réalité.
#2099 Re : Copropriétés forcées » Co propriétaire souhaitant forcer passage par notaire » 05-08-2014 10:23:23
Sa démarche est-elle téméraire et vexatoire ? (Hors délais, volonté de nuire)
Non, puisque l’ACP n’a pas suivi la procédure imposé par la loi, entre autres en déléguant la mission d’approbation à un comité.
Risque-t-il de se retrouver assigné par des copropriétaires s'estimant lésés par sa démarche ? (frais de notaire).
Oui, mais les CP en question risquent d'être condamné à une indemnité pour procédure téméraire et vexatoire.
#2100 Re : Copropriétés forcées » Charges Distinguo? » 27-07-2014 22:57:42
Dans les copropriétés que je connais soit:
1/ Le Syndic refuse toute forme de communication avec des locataires car il n'a aucun lien juridique entre lui et des locataires.
Le lien juridique existe par la voie de l'Art. 577-10 CC.
Le Syndic doit se justifier auprès des copropriétaires et du Conseil de Copropriété MAIS pas auprès de locataires.
Ce qui prouve que dans ces ACP la loi de 1924 (= Art. 577-2) est en fait la seule réellement appliquée (= la cogérance, aussi nommé le « pouvoir en place »).
C’est ce pouvoir en place qui décide ce qui est à charge du bailleur et ce qui est en charge du locataire, telle que la loi de 1924 permettait.
Mais c'est aussi un fait que ces ACP mènent un combat d'arrière-garde. Leur nombre diminue à fur et mesure, et diminuera fortement dès que les premiers jugements tombent concernant des décisions d'AG après le 01.09.2014 (coordination des statuts) sur des faits après le 01.01.2013 (AR du 12.07.2012).
En plus ils diminueront nettement dès que les logiciels comptables, utilisés par les syndics professionnels, seront agréée directement ou indirectement par la CNC après un audit impartial. A ce moment la rubrique « bailleur/locataire » disparaîtra à 100%.
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