C'est déjà rassurant... ouf pour vous!

L'ACP a-t-elle déjà la personnalité juridique?

L'acte de base est-il transcrit?

Je vous conseille de trouver un syndic professionnel qui pourra utilement vous conseiller. Qu'il vous remette une offre afin de pouvoir l'élire à la première AG. Et faites une pétition pour qu'une AG s'organise avec au menu:
1. Constitution du bureau
2. Composition et élection d'un conseil de gérance
3. Election d'un syndic
4. Explication du promoteur sur les retards des travaux
5. Réception provisoire et réceptions définitives.

Aucune réception n'a eu lieu? Vous occupez déjà dans les appartements? Attention attention, car occupation veut dire réception provisoire tacite... si aucune remarque n'a été effectuée, vous êtes mal barré...

Heureusement que vous avez gardé les clés tant que la garantie n'était pas versée...

Votre recommandé est parfaitement valable.

Idéalement, il faut tout de même qu'il soit prévenu... Je vous conseille donc de lui envoyer un courrier simple (ou de le glisser sous la porte comme le propose jacq)

Un coup de fil est parfois une bonne idée... cela permet d'avoir une réaction en "direct live" et de prévoir de potentielles difficultés à venir...

Je l'ai retrouvé...

Il est évidemment encore possible de faire enregistrer votre bail si c'est un bail écrit. Si c'est un bail verbal, c'est plus dur...

Vous aurez une amende à payer, mais cela en vaut la peine.

Normalement, l'enregistrement coute +/-25€. L'amende sera égale soit à du 7% par an, soit au montant des droits dûs, soit au tout... Je ne suis pas vraiment spécialiste.

Si vous faites enregistrer votre bail, merci de nous partager votre expérience et de préciserr le coût et les justifications données par l'administration... cela en aidera certains à l'avenir.

A quoi faire attention quand on cherche un bien d'investissement?

Il est un peu tard sans doute. Mais j'ai oublié de dire qu'il faut d'abord et avant tout se sentir à l'aise avec le bien en question. Avec les montants en jeu. Avec l'environnement de l'appart. Avec le genre de clientèle.

N'achetez pas un bien de grand luxe si vous n'aimez pas traiter avec les parvenus. N'achetez pas un studio pour une personne dans les quartiers défavorisés si vous n'aimez pas les problèmes sociaux.

N'achetez pas un appart qui est laid et inaméliorable simplement parce que son rendement théorique est bon. J'aimerais pas avoir honte de montrer ce que j'ai à louer...

N'achetez pas un grand bien unique avec un énorme PH si vous êtes limite financièrement et que vous dépendez intégralement du loyer pour payer le PH en question... (même si la banque veut bien vous prêter...) Soyez plus prudent que votre banquier...

Le premier temps, c'est l'explication que j'ai donné. Le deuxième temps, c'est l'explication de l'effet de l'inflation et de l'effet de levier.

Si j'ai changé ma méthode, c'est simplement en augmentant l'effet de levier. Plutôt que d'emprunter prudemment 70-80% du prix d'achat, je suis hardiment monté à 90-100%...

Et sans le moindre sentiment désagréable...

Si vous mettez vos 140.000 euros en banques, ils deviennent 140.000 euros au bout de 20 ans.

Si vous achetez 3 apparts avec prêt de 60.000€ chacun, vos 100.000 euros investis deviennent, après remboursement de la banque, 3x75.000€=225.000€.

Pour votre placement bancaire, avec l'inflation, en comptant 2%/an (ce qui est faible...), ils ne valent plus que 95.000 euros d'aujourd'hui. Vous avez perdu 1/3 de votre patrimoine.

Pour ce qui est de la brique, elle garde sa valeur. Votre patrimoine dans 20 ans vaudra 225.000€ d'aujourd'hui. Ou, avec l'inflation de 2%, on peut espérer que la valeur dans 20 ans devienne 335.000€.

Bien entendu, le placement bancaire rapporte plus en liquide immédiatement. Sur le long terme, il est évident que cela rapporte beaucoup plus, avec l'effet de levier (on met 30.000€ sur la table, on emprunte 60.000€)

Il est en outre aisé de comprendre que la brique est un outil formidable pour se prémunir de l'inflation. Si vous avez de la brique, l'inflation peut venir, vous garderez votre brique.

Les explications simples (voires simplistes) mentionnées ci-dessus ne doivent pas vous faire perdre de vue le risque immobilier: impayés, retards de payement, dégats locatifs, vide locatif, travaux, taxes et impôts, risque juridique, frais d'avocats si il doit y avoir expulsion, risque politique d'augmentation des impôts des propriétaires, etc.

Pour limiter le risque d'impayé, il vaut mieux avoir 3 apparts de 75.000€ qui vous rapportent 1000€ qu'une villa de 225.000€ qui vous rapporte 1000€. Dans le premier cas, si un locataire ne vous paye pas, vous devriez être capable d'assumer. Dans le second, c'est plus difficile...

Ces quelques explications ne doivent pas non plus vous faire perdre de vue les obligations de propriétaire: rapports parfois tendus et conflictuels avec les locataires, fermeté avec les mauvais payeurs, rigueur du suivi des payement, information et formation juridique permanente (par exemple avec le SNP ou Pim...), signature des contrats, temps passé à la remise en état, aux visites, aux signatures de contrat, aux démarches administratives, disponibilité, etc.