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#23221 Re : Locations et baux » préavis fin de bail départ anticipatif » 06-06-2006 10:14:44
Si vous avez reçu votre préavis de 6 mois au bout de votre bail de 9 ans, vous devez continuer le bail jusqu'à son terme, et payer jusqu'à son terme.
Ce n'est pas parce que vous recevez le préavis que vous ôuvez arrêter de payer. Il faut arrêter de payer seulement une fois que vous quittez.
#23222 Re : Locations et baux » locataire parti sans remettre les clefs » 05-06-2006 17:35:54
Je ne connais pas la définition de honorablement connue, ni cette procédure de pouvoir reprendre possession des lieux avec 2 personnes honorablement connues.
A mon sens, si vous rentrez avec deux amis chez votre locataire expulsé qui a déménagé, vous ne risquez rien, si ce n'est de ne pas récupérer quoi que ce soit pour les dégats locatifs.
Comme je suppose que votre locataire est insolvable, il n'y a rien à attendre...
En bref, foncez!
#23223 Re : Locations et baux » comment juger si degradation ou usure normal?? » 07-06-2006 08:57:49
Je confirme.
Parce que si on commence à payer des joints à nos locataires, on est pas sortis de l'auberge. 
#23224 Re : Locations et baux » Garantie locative via compte bloqué : document(s) de la banque. » 03-06-2006 09:31:27
A mon avis, l'attestation de propriété que fait le notaire (quand on la demande...) doit suffire pour prouver que le nouveau propriétaire a repris les prérogatives de l'ancien propriétaire.
#23225 Re : Locations et baux » Bail de fait » 03-06-2006 09:27:01
A mon sens, le sous-locataire n'a jamais plus de droit que le locataire principal.
Si le locataire principal est expulsé, vous n'avez d'autre option que de partir. En outre, ce n'était même pas au propriétaire de vous le signifier, mais au locataire principal. C'est bien que le propriétaire vous ait mis au courant.
Pour ce qui est du loyer, il n'y a aucune raison de le payer chez le propriétaire, sauf si le locataire principal a été expulsé pour défaut de payement. En ce cas, le propriétaire peut saisir l'argent chez la personne de son choix (voir jugement) Cela ne semble toutefois pas le cas ici, puisque le propriétaire ne vous en a pas parlé.
Vu l'embroulliamini de choses saugrenues, je vous conseille d'attendre avant de payer: parlez-en au locataire principal, faite un courrier aux deux parties demandant de justifier leurs positions respectives.
Je suppose que le propriétaire ne vous a pas écrit. Demandez-lui un écrit. Et demandez un écrit de la part du locataire principal.
Attention, si vous recevez un écrit, il est possible selon la situation de devoir payer deux fois si vous obtempérez, ou si vous n'obtempérez pas, selon le message que vous recevez.
Pour ce qui est de l'augmentation, je serais bien curieux de savoir quelle est la justification donnée. Sans justification, elle est illégale. Refusez-la tout net.
#23226 Re : Locations et baux » Garantie locative via compte bloqué : document(s) de la banque. » 03-06-2006 09:31:27
Voici ce qu'en dit le code civil, applicable aux locataires comme aux propriétaires:l
Art. 9. Transmission du bien loué.
Si le <bail> a date certaine antérieure à l'aliénation du bien loué, l'acquéreur à titre gratuit ou à titre onéreux est subrogé aux droits et obligations du bailleur (à la date de la passation de l'acte authentique), même si le <bail> réserve la faculté d'expulsion en cas d'aliénation. <L 1997-04-13/43, art. 11, 002; En vigueur : 31-05-1997; précisions art. 15 de la L %%1997-04-13/43%%>
Il en va de même lorsque le <bail> n'a pas date certaine antérieure à l'aliénation, si le preneur occupe le bien loué depuis six mois au moins. Dans ce cas, l'acquéreur peut cependant mettre fin au <bail>, à tout moment, pour les motifs et dans les conditions visés à l'article 3, §§ 2, 3 et 4, moyennant un congé de trois mois notifié au preneur, à peine de déchéance, dans les trois mois qui suivent (la date de la passation de l'acte authentique) constatant la mutation de la propriété. <L 1997-04-13/43, art. 11, 002; En vigueur : 31-05-1997; précisions art. 15 de la L %%1997-04-13/43%%>
Evidemment, pour un bail non enregistré, les critères normaux s'appliquent:
1. Bail de type court (3 ans ou moins): voir le bail
2. Bail normal: 6 mois de préavis.
#23227 Re : Locations et baux » Mise en ménage - proprio + conjointe » 02-06-2006 15:32:10
Vous pouvez aussi faire un contrat entre vous de cohabitation. Il me semble que rien ne s'y oppose...
Mais, comme dit Pim, si rupture il y a, aurez vous vraiment encore envie de vivre ensemble?
Comme dit finement Baxter, une fois qu'il y a trouble de jouissance...
#23228 Re : Locations et baux » Mise en ménage - proprio + conjointe » 02-06-2006 15:32:10
Le mariage, peut-être...
#23229 Re : Locations et baux » renouvellement bail courte durée » 02-06-2006 07:46:27
Un nouveau contrat de bail de 3 ans qui suit un contrat de 3 ans sera considéré comme un contrat de 9 ans qui a commencé au début du premier bail.
Vous vous retrouverez donc dans la 4e année d'un contrat de 9 ans.
Quant à "pas d'indemnité si vous êtes propriétaires", c'est du n'importe quoi.
Par contre, pas d'indemnité si le propriétaire vient habiter sur place. (que le locataire soit propriétaire par ailleurs ou non)
#23230 Re : Copropriétés forcées » Avocat/syndic » 13-06-2006 17:06:10
Le propriétaire peut être syndic, sans être soumis à une déontologie quelconque. Mon message était erroné (et je l'ai corrigé), je me suis mal exprimé. Pitié, pas frapper le monsieur.
Quant aux ingénieurs, s'ils s'affilient à l'ordre des architectes, ils sont soumis à un ordre...
A noter que c'est le cas pour la plupart des diplomes universitaires et quelques graduats avec le tableau de l'IPI...
#23231 Re : Copropriétés forcées » Avocat/syndic » 13-06-2006 17:06:10
J'en conclu que l'agréation IPI ne s'adresse donc qu'aux agents immobiliers qui ne peuvent se prévaloir d'être en plus avocats, architectes, ingénieurs, comptables, médecins(?); etc..
De mémoire, il faut que le syndic soit propriétaire, ou soit soumis à un organisme, ordre, institut.
C'est le cas des médecins, des avocats, des architectes, des agents immobiliers, des notaires, des comptables.
Ce n'est pas le cas des ingénieurs.
Je sais que les avocats, comptables et architectes sont habilités à être syndic. Je ne me suis pas posé la question pour les médecins.
Je pense que c'est le cas des géomètres et/ou des experts également, mais je ne sais pas sur quelle base. Demandons à Francis s'il existe un ordre des géomètres et expert immobilier?
#23232 Re : Copropriétés forcées » gestion syndic bénévole : questions » 01-06-2006 22:03:41
Par inconscience (ou abus d'alcool ? ), j'ai accepté la place de syndic bénévole dans notre petit immeuble. Ca se passe globalement bien,
C'est un bon début. J'ose croire que l'alcool n'y est donc pour rien, hors de la gueule de bois...
mais j'aimerais vous soumettre quelques petites questions :
1. Des souuuus.
1.1. La plus simple : de quelles carottes et bâtons puis-je disposer pour récupérer les charges impayées par les copropriétaires.
Ce sont toujours les mêmes, je parie. Une petite minorité de 10 à 20%. Il faut faire voter en AG les frais de rappel, la méthode de rappel, les intérets de retard, etc.
Et il faut que les frais et intérêts soient suffisants pour que les propriétaires marchent droit.
A part un copropriétaire dont je soupçonne fortement la mauvaise volonté, les autres sont plus "négligents" que malhonnêtes (ouf). Par contre je me lasse des coups de fil, emails et autres documents de rappel. Puis-je envoyer un recommandé et imputer le du recommandé aux seuls frais du copropriétaire qui ne se serait pas remis en ordre ? Ou suis-je condamné à supplier ?
Avec une bonne procédure décidée en AG (voyez aussi votre acte de base. Document lon et ch... mais un must à lire.), vous pouvez être sûr que vous aurez 2x moins de problèmes.
Certains syndics vont jusqu'à faire voter que seuls ceux qui mettent un ordre permanent échappent aux intérêts de retard...
D'autres comptent 10% des sommes en retard avec un minimum de 125€ de supplément (indemnité)
D'autres vont en justice (conciliation gratuite ou requête par avocat, selon les cas, selon le temps...) dès le 2e rappel.
1.2. J'ai parcouru rapidement certains posts du forum qui m'inquiètent : la comptabilité de l'immeuble, tenue sur un "bête" fichier Excel est-elle valable ? Je me vois mal annoncer l'acquisition d'une licence Ciel tout de même…
Une compta tenue sur Excell peut être tout à fait valable. Point besoin d'un logiciel de compta pour 50 factures par an à répartir suivant 2 clés de répartition.
2. Concierge ou syndic ?
C'est à vous de voir... QUe dit votre mandat?
J'ai du rester deux fois à disposition de l'immeuble une journée complète : 3 visites de l'organisme de contrôle pour le matériel incendie, et l'autre journée le remplacement de la serrure de la porte d'entrée principale, suivi de la réalisation de 40 clés et leur distribution…
Et vous êtes le seul à pouvoir faire ce genre de chose? Il n'y a pas un pensionné dans l'immeuble qui peut s'en charger? Vous ne pouvez pas vous faire aider?
Je suis bénévole, je veux bien donner de mon temps. Mais avec 20 jours de congé par an auprès de mon employeur, ca fait mal. Je précise que pour toutes les autres opérations, j'essaie de voir les corps de métier en dehors de mes heures de bureau ou lors de mes congés déjà posés.
Pour ces deux fois, j'ai compté à la copropriété un "forfait" pour ce temps de présence qui me permettra de couvrir les congés sans solde que je prendrai plus tard. Ce forfait est clairement identifié dans les comptes, traité comme une facture et la méthode de calcul est mentionnée : salaire brut x 13.92 / nbr. jours ouvrables.
Certains copropriétaires sont déjà au courant et sont d'accord sur le principe.
Si un copropriétaire n'était pas d'accord avec ce forfait, serais-je obligé de le restituer ?
Le tout est de voir si vous en aviez parlé lors de votre candidature. Ceci dit, même hors toute prédisposition, c'est à vous de voir l'esprit de la copropriété. Si votre salaire brut est compté sur 5000€/ mois, cela va faire grincer les dents... Sinon, si vous avez l'aval de la majorité à l'AG, tant pis pour les râleurs...
Point de vue impôt, j'imagine que je dois le mentionner à la rubrique "revenus divers" ?
Voyez les dispositions sur le bénévolat: assurance, limites de "défrayement" etc.
#23233 Re : Copropriétés forcées » Avocat/syndic » 13-06-2006 17:06:10
Non, de nombreux avocat sont syndic de copropriété.
#23234 Re : Divers (hors achat/location) » Mitoyen ou pas ? Convocation chez le juge de paix ! » 01-06-2006 14:36:42
Si cous voulez qu'on voie les photos, il faut aussi les publier sur internet, et mettre les liens corrects sur votre site.
Actuellement, elles pointent vers votre disque dur, inaccessible depuis internet (voir les propriété des images avec un clic droit/propriété...)
#23235 Re : Ventes et achats » annulation de contrat de vente exclusif avec agence immo. » 29-06-2006 14:59:06
Si votre adresse est mentionnée, et que la clause des 7 jours n'est pas mentionnée, le contrat est purement et simplement NUL!
C'est comme s'il n'avait jamais existé. Vous pourriez même les laisser vendre et refuser de leur donner une commission: ils n'ont pas de contrat!
#23236 Re : Ventes et achats » annulation de contrat de vente exclusif avec agence immo. » 29-06-2006 14:59:06
Il est a noter que si la clause n'est pas mentionnée au contrat, le contrat est frappé de nullité dans son entièreté.
Reste à voir ce qui est mentionné au contrat: est-il mentionné la ville de signature? Pouvez-vous prouvez que vous avez signé chez vous?
#23237 Re : Locations et baux » Inhabitabilité pour raison de circonstances exceptionnelles » 30-05-2006 18:15:07
Généralement, en cas de déclaration d'inhabitabilité, les gens sont expulsés par les forces de l'ordre endéans un certain délai. A mon sens, ni le locataire, ni le propriétaire ne peuvent s'opposer à un avis d'expulsion.
Un de mes locataires a été dans le cas récemment, avec des placards sur la porte "avis d'inhabitabilité" avec comme raison invoquée "non respect de la législation sur le permis de location" Le locataire en question a simplement déménagé avec l'accord de son avocat.
(Je tiens à préciser qu'il a déménagé pour venir dans un des logements que j'avais en location, et non le contraire... 
)
#23238 Re : Copropriétés forcées » copropriété et dégâts des eaux » 23-06-2006 19:21:50
Certes, mais elles sont difficiles à encaisser.
La bave des crapauds n'atteint pas les Etoiles... surtout montée sur un engin pareil
#23239 Re : Ventes et achats » condition suspensive prêt » 15-06-2006 14:05:56
Si vous voulez vraiment la maison, accrochez-vous et allez voir un autre organisme. Gardez en tête quand même que les refus sont le signe de quelque chose...
Si vous avez un refus, vous pouvez envoyer un recommandé au vendeur et/ou à son représentant signalant que vous n'avez pas votre prêt, que vous avez un refus, et donc que la vente est nulle. Demandez également le remboursement de l'acompte éventuel.
#23240 Re : Copropriétés forcées » copropriété et dégâts des eaux » 23-06-2006 19:21:50
A mon sens, vous pouvez vous faire assister de la personne de votre choix.
Si le syndic refuse l'entrée à cette personne, faite le bien savoir à l'AG: c'est à l'AG de prendre position, pas au syndic. Si le syndic ose faire obstacle, il perdra de la crédibilité face à l'AG. Il ne s'y opposera donc pas.
En dernière minute, vous pouvez encore donner procuration à la personne de votre choix.
A noter que les e-mails insultants en réponses à vos demandes sont des points pour vous. Les insultes sont toujours les armes des faibles.
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