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#23821 Re : Copropriétés forcées » AG extraordinaire » 23-01-2006 23:33:21
Je trouve la réponse de Persévérant très équilibrée.
Celui qui convoque abusivement une réunion peut se voir imputé les frais. Ne pouvait-il pas attendre la réunion suivante?
Celui qui convoque une réunion extraordinaire pour un problème ponctuel nécessitant une décision urgente de l'assemblée générale, même si ce problème est personnel, ne peut se voir imputer les frais.
En règle générale, c'est le syndic qui convoque. Si le syndic refuse de convoquer, en général il a de bonnes raisons.
Exemples: un propriétaire veut installer un vélux. Modif de l'aspect extérieur = décision d'AG.
Il est pressé et fait convoquer une AGE: à ses frais
Il demande au syndic de le mettre à l'ordre du jour, et le syndic oublie: aux frais du syndic
Le point est mis à l'ordre du jour et une discussion de 2H s'ensuit. Le syndic, qui facture à l'heure, facture donc 2H après 20H à 75€ de l'heure. Pas aux frais du proprio, mais au frais de l'AG.
Bref, il y a tellement de cas, qu'il faut parler de choses concrêtes...
#23822 Re : Ventes et achats » Evolution des prix » 13-10-2026 17:32:52
Immoreal est bien pessimiste. Il regarde notre évolution par rapport aux voisins, mais ne regarde pas la valeur de notre immobilier par rapport aux voisins.
Quand l'immobilier bruxellois atteint 3000euros au m2, on crie à la folie, à la bulle qui va éclater, à l'arnaque, à la spéculation.
Quand l'immobilier parisien atteint 7000euros au m2, on parle de stabilisation...
Mon avis? Bruxelles est trop cher et va continuer à augmenter lentement. La Wallonie est bon marché et va continuer à augmenter jusqu'à rattraper Bruxelles.
Quand on voit que certains batiments bien contruit valent moins que leur valeur de prix de revient au m2 à la construction, on est en droit de se poser quelques questions sur la compréhension du marché de ceux qui disent que cela va descendre encore.
Perso, je reste à l'achat... si vous êtes vendeur...
#23823 Re : Copropriétés forcées » Démission du syndic bénévole » 19-01-2006 22:32:24
C'est génial de savoir qu'on a dans ce forum des personnes compétentes et expérimentées. Merci Messieurs.
De rien... (si c'était pour moi...
Si vous permettez, je voudrais vous exposer plus clairement le problème causant la démission du syndic bénévole:
"Lors de l’Assemblé Général tenu habituellement le premier lundi de l'année, un co-propriétaire a démontré une mauvaise méthode de calcul du décompte de la part du syndic. Le syndic lui a expliqué sa logique en indiquant que le co-propriétaire en question n’a pas payé ses provisions pour les 2 derniers mois. Les deux ne sont pas parvenu à s'entendre sur la somme restant due. On avait passé plus d'une heure sur ce premier point dans l'ordre du jour... Le co-propriétaire concerné ne voulait pas passer au point suivant tant qu’on ne s’est pas mis d’accord sur la méthode de calcul. Les deux parties demandent un vote pour approuver l’une ou l’autre méthode. L’AG n’y répondait pas car ce n’est plus du tout clair… L'AG s'est embrouillé (ne sachant plus qui a raison!)... Le syndic a craqué... Enfin des courses, le syndic a claqué la porte en partant... Les co-propriétaires ne savent pas quoi faire... Le jour d'après, la co-propriété reçoit une lettre du syndic expliquant sa démission due aux divers faits moraux subis et demandant aux co-propriétaires de trouver un syndic au près du juge de paix dans le plus bref délai..."
Le tout est de savoir qui a raison. Lors d'une Assemblée générale, ce n'est pas évident d'y voir clair. Mais à 7 personnes, il devrait y avoir moyen de s'entendre. Rencontrez à part le proprio récalcitrant, et le syndic. Faites vous expliquer le point de vue de chacun. Faites-vous votre opinion en étant le plus neutre possibe.
Ca fait 10 jours maintenant… Le but de la co-propriété dans le premier est de trouver un terrain d'entendre pour les parties concernées. Malheureusement, nous n'avons aucune compétence, ni référence pour savoir qui est en tord, qui est en droit. C’est pour cette raison que nous avons besoin de vos différents avis.
Difficile de donner un avis par internet sur un sujet aussi complexe si vous ne comprenez pas grand chose...
Exemple : quelle est la méthode pour calculer les décomptes ?
Normalement, les frais sont répartis suivant quotités.
Un co-propriétaire, a – il le droit de mettre le montant des provisions sur un compte à lui, au lieu de le mettre dans le compte de la copropriété comme tous les autres ?
Non, il n'a pas le droit.
Quelques questions à se poser:
- Qu'est-ce qui est contesté par le propriétaire? La méthode de répartition? Les frais répartis? Certaines factures?
- Comment les frais sont-ils répartis? Par quotités (=millièmes)? Par critères de surface? Par compteurs?
Expliquez mieux, et on pourra mieux vous guider dans vos recherches.
#23824 Re : Copropriétés forcées » Documents à transmettre d'un syndic à l'autre » 21-03-2006 12:11:57
Vous vous trompez de site, très cher... le débat lancé ailleurs ne ferait-il pas double emploi? Ne pensez-vous pas que les mêmes intervenants passent sur divers sites, avec divers pseudos?
#23825 Re : Locations et baux » Bail enregistré ou non » 17-01-2006 16:44:33
L'enregistrement est une taxe. On vous la vend comme étant avantageuse pour le locataire, car elle lui donne date certaine.
Certains payent leur taxe, mais je suis loin d'être sûr que c'est la majorité...
Perso, je mets l'enregistrement à charge du locataire, et le charge de faire la démarche. S'il ne le fait pas, mon bail prévoit que les amendes sont à sa charge également.
Su ma carrière de proprio, les locataires qui m'ont présenté un bail enregistré se comptent sur les doigts d'une main passée dans un broyeur...
#23826 Re : Copropriétés forcées » Situation du syndic stagiaire IPI » 17-01-2006 14:53:54
C'est vrai que j'ai été virulent sur la certification... comme quoi, on change il n'y a que les imbéciles qui ne changent pas d'avis...
Pour ce qui est de l'IPI, des bruits de couloirs me font dire que tout n'est pas parfait. Mais le présent forum est-il le lieu?
#23827 Re : Ventes et achats » méthode de recherche » 17-01-2006 08:39:45
Perso, c'est comme cela que je cherche les occasions qui se présentent à moi.
Peut m'importe le "marché", je n'y achète pas des haricots. Ni des tapis.
Quand je trouve une belle opportunité, je la saisis. Comment reconnait-on une belle opportunité? Les trois première fois, c'est assez facile: ce sont celle qui vous passent sous le nez.
#23828 Re : Copropriétés forcées » Situation du syndic stagiaire IPI » 17-01-2006 14:53:54
Je ne me permettrai pas de commenter le cas lamentable que vous mentionnez. (lamentable pour la crédibilité de l'IPI, et de la profession)
Pour ce qui est de la qualité des stagiaires, il est certain qu'un stagiaire ne peut être dirigeant de l'IPI. Comme un agent immobilier dans la profession depuis moins de 8 ans ne peut être maître de stage. Comme il faut 25 ans pour être élu parlementaire et 40 pour être sénateur (je ne me souviens plus des ages exacts, mais c'est l'idée.)
Est-ce pour autant qu'un jeune de 24 ans est un sous-citoyen? Non.
Est-ce pour autant qu'un stagiaire est moins bon agent immobilier? Non. Certes, ils sont moins expérimentés, mais pas moins qualifié...
#23829 Re : Divers (hors achat/location) » Justice de paix » 19-01-2006 20:08:44
Jugement pris par défaut = 1 mois à partir de la date de signification.
Qu'il ne se soit pas présenté en conciliation n'y change rien. S'il n'est plus domicilié en Belgique, ce n'est sans doute pas évident de signifier le jugement. Voyez avec un huissier, qui pourra à mon avis signifier chez la mère, pour autant qu'il soit présent.
#23830 Re : Ventes et achats » méthode de recherche » 17-01-2006 08:39:45
Outre ce que vous mentionnez, il faut également visiter les biens offerts. Parce que appart 1chambre peut vouloir dire 30m2, mais aussi 95m2...
#23831 Re : Copropriétés forcées » Démission du syndic bénévole » 19-01-2006 22:32:24
Il est évident que pour une petite copropriété de 6 lots avec procédures judiciaires en cours ne pourra être en "tout compris".
Mais, pour ce qui est du "normal et standard", vive le tout compris, disent les propriétaires.
Le tout compris est une demande répétitive, suite à de nombreux syndic qui facturaient selon barême IPI, mais sans le mentionner dans le contrat. Tout acte était alors sujet à tarification.
#23832 Re : Copropriétés forcées » Situation du syndic stagiaire IPI » 17-01-2006 14:53:54
Le stagiaire est agent immobilier à part entière. Tant qu'il est sur la liste des stagiaires, il a donc droit d'être syndic à part entière.
Le maître de stage n'a à mon sens aucune responsabilité des actes du stagiaire, face aux clients du stagiaire.
#23833 Re : Copropriétés forcées » Réélection du conseil de gérance - Assemblée générale extraordinaire. » 16-01-2006 20:32:16
Question n°1 :
Je suis président du conseil de gérance de mon immeuble. Avant l'AG le conseil de gérance comptait 6 membres, 3 ont démissionné et 2 nouveaux se sont présentés. Le conseil de gérance a été réélu à une très large majorité mais ne possédait pas les 3/4 des voix comme je croyais que c'était la règle selon la nouvelle loi de 1994.
C'est pourtant le cas. L'AG décide à la majorité de 3/4 des voix de la création et de la composition d'un conseil de gérance. Les noms des membres, ce n'est pas la composition?
N'étant pas juriste et ignorant que pour la réélection une majorité simple suffisait, j'ai donc annoncé que le C de G n'était pas réélu et le syndic, pourtant membre agréé de l'IPI ne m'a pas contredit.
Normal, vous aviez raison...
Le C de G a été constitué en 1999 par vote secret et au 3/4 des voix comme prévu. Au départ nous étions 3. De 2000 à 2004 nous sommes passés de 3 à 6 membres, il n'y a plus jamais eu de vote au 3/4 des voix et en 2003 le C de G a même été réélu sans vote du tout. J'ai retrouvé sur notre acte de base (datant de 1959) que l'AG prend ses décisions à la simple majorité sans plus de restrictions.
A mon sens, le conseil de gérance doit être élu avec 3/4 des voix. Chez nous, il est généralement reconduit à l'applaudimètre, parce qu'il n'y a pas assez de candidats...
En tout cas, pour passer de 3 à 6 candidats, c'est clair qu'il faut 3/4 des voix. Idem pour passer de 6 à 5...
Pouvez-vous me confirmer au vu de tout ce qui précède si l'usage de la majorité simple est valable pour la réélection du C de G?
A mon sens, non. Mais j'avoue ne jamais avoir eu le cas.
Question 2 :
Notre syndic ayant été remercié à l'occasion de la même AG, je suis actuellement à la recherche d'un nouveau syndic qui sera soumis au vote lors d'une prochaine AGE.
Notre acte de base (1959) prévoit qu'à cet effet les 2/3 de la copropriété doivent être présents ou représentés et que le vote se fait à la majorité simple.
Quelle est la marche à suivre dans le cas où ces 2/3 ne seraient pas présents pour assurer la validité de cette AGE?
A mon sens, si la majorité requise n'est pas atteinte, une seconde AG peut être convoquée, au cours de laquelle le quorum n'a plus d'importance.
Ca a l'air de balancer pas mal, dans votre copropriété... Quelle ambiance de fête...
#23834 Re : Copropriétés forcées » Démission du syndic bénévole » 19-01-2006 22:32:24
Sympa. Je suis en tout compris...
#23835 Re : Copropriétés forcées » adaptation d'un ancien acte de base. » 17-01-2006 15:18:40
Perso, et malgré tout le respect que j'ai envers la nouvelle équipe, j'attribue les mêmes qualités à l'IPI qu'à la justice... lente et inefficace.
Je prie certes pour que cela change, mais je ne me fais pas d'illusion: les intérêts des uns et des autres sont trop divergeants. Les prises de positions sont trop exacerbées. Et il y est encore trop question de gros sous mal dépensés, avec trop de dirigeants qui ont les mains liées par les vrais décideurs, cachés.
#23836 Re : Copropriétés forcées » adaptation d'un ancien acte de base. » 17-01-2006 15:18:40
Mais quel "truc" donnez-vous aux copropriétaires minoritaires pour contrer un syndic abusif ? Et croyez-moi, cela existe aussi, je les ai même rencontrés !
C'est vrai. Absolument. Vous avez farpaitement raison.
Le seul truc est de le mettre dehors. En réunissant assez de propriétaire pour vous transformer en majorité.
#23837 Re : Copropriétés forcées » adaptation d'un ancien acte de base. » 17-01-2006 15:18:40
Sorry, je déteste les fautes d'orthographe, alors lisez:
Mais quel "truc" donnez-vous aux copropriétaires minoritaires pour contrer un syndic abusif ? Et croyez-moi, cela existe aussi, je les ai même rencontrés !
Il existe la fonction "edit" au bas de vos textes...
#23838 Re : Copropriétés forcées » adaptation d'un ancien acte de base. » 17-01-2006 15:18:40
Pourquoi ne faites-vous pas appliquer l'art. 577-9 §7
Parce qu'il faut convoquer par huissier les réalcitrants, un par un, et que cela peut couter assez cher. Ensuite, si le jugement est favorable, il faut signifier le jugement par huissier également.
#23839 Re : Locations et baux » Nouveau locataire » 19-01-2006 14:52:03
La loi est la loi. Mais la loi est dure alors que nous sommes humains. Vous avez appliqué la loi (indexation sur les 3 derniers mois)
Les locataires ne comprennent pas tous la loi. Sans doute moins que vous. Dès lors, une explication de personne à personne est parfois nécessaire.
Peut-être qu'une explication téléphonique suffira. Sinon, conciliation, action en justice de paix et expulsion sont les suite logiques d'un désaccord entre proprio et locataire.
La conciliation est gratuite, et si le juge est malin, il peut expliquer le droit aux deux parties en bonne intelligence et à moindre frais.
#23840 Re : Copropriétés forcées » adaptation d'un ancien acte de base. » 17-01-2006 15:18:40
Si je suis d'accord sur le fond avec Zitoun et Luc, il est impossible de tout régler par AG.
Vous avez beau croire que "coordonner n'est pas modifier", je pense que cela est faux. Coordonner, c'est modifier le texte.
Or, dans de nombreuses AG, c'est l'unanimité des propriétaires présents à l'AG ou absents de l'AG qui est requise.
Ma proposition vise donc à réduire la possibilité de minorités abusives. Et cela aussi existe...
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