1. Cette décision (nombre = 5 ) doit être  prise avec une majorité de 3/4
2. après on peut passer à l'élection  des membres. Chaque candidat doit obtenir une majorité de 50%+1 pour être élu
3. Le président du CC est nommé par ses pairs au début de leur première réunion.

Vous êtes un optimiste …

Dans mon ACP l’AG 2013 avait nommé en mars un CC de 4 CP. Suite au fait qu’un enter eux a perdu un procès (engagé par lui contre un CP), 3 membres ont démissionné. Il en reste 1 (le président).
Il faut la présence de 50%+1 de l’effectif élu … donc 3.
Résultat : le CC ne peut plus se réunir.
En plus le syndic (professionnel !) refuse de signaler ce fait aux membres de l’AG.

Quelle région?

Explicitement non, mais implicitement oui, si on tient compte d'un jugement du 28.11.2012 (Canton St Josse ten Noode - pas encore publié).

Exemple 1

Ce jugelmenet réfère aux principes de la loi. Un offre n‘est opposable à l’ACP que si elle a été notifié à l’ACP, et donc à son représentant légal.

L’AG ne peut décider de ce qui est transmis à l’ACP. L’AG n’a pas qualité de personne morale. Et ne peut donc agir qu’au sein de l’ACP et par la voix du représentant de l’ACP (= le syndic conventionnel ou provisoire).

En plus le syndic doit, selon ce juge, rechercher des candidatures, s’il est syndic provisoire, puisque son mandat de syndic provisoire n’est pas renouvable. Donc un syndic conventionnel ne doit pas chercher d’autres candidats, sauf si les statuts l'imposent.

Exemple 2

Une citation est actuellement en cours devant un Tribunal de Paix contre un syndic A, nommé par l’AG 2012, qui avait « oublié » de communiquer ses données, la proposition de contrat et la preuve d'assurance RC au syndic en place.

Dans cette proposition la firme A confiait en fait et d'une façon "un peu" occulte la mission de syndic à la firme B, du même groupe. Les firmes A et B ont le même agent immobilier agréé.

Ni la firme A ni la firme B ont su prouver l’existence d’une assurance RC au nom de leur firme.

L'offre a été changé trois mois plus tard par le CdC, sans accord préalable ni mandat explicite de l'AG.

En plus l’affichage obligatoire du syndic à l’entrée de l’immeuble est nettement différente du coté public qu’à l’intérieur, entre autres quand à la dénomination de la firme B.

Je suis curieux du résultat.

Qui est le représentant de l'ACP?

Les noms (et adresse), ou la dénomination sociale (et N° BCE) si c'est un firme, doivent, selon moi, figurer explicitement dans l'OJ (ou une annexe).

Une candidature doit être posé en toute transparence depuis 2010.

Les candidats syndics doivent de fait, selon le Juge de Paix de mon canton, informer le syndic en place de leur candidature, et lui communiquer leur proposition de contrat ainsi que la preuve de leur assurance civile.

Tous les membres  de l’AG, et pas seulement ceux qui sont présents, mais aussi les représentés et les absents, doivent pouvoir prendre connaissance au moment de l'invitation de la proposition de contrat, ainsi que de l’attestation d’assurance, chez le syndic en place (ou la personne désigné par le règlement de copropriété).

Allez-vous élire un syndic qui est moins cher, mais qui n’a pas d’assurance ? Mais serait plus cher s’il avait une assurance ?

1. Une partie des parties privatives du duplex (ex. concret: la cage d'escalier) deviendra inévitablement commun (à l'usage de deux lots), donc appliquer Art. 577-7. 2° e) CC (= 4/5)
2. Une scission de lots n’est pas mentionné explicitement dans l’Art. 577-7 CC, donc appliquer Art. 577-7. 2° a)

Mais ... tout dépendra surtout du fait si il sera aisé de compartimenter les lost issu de cette division, pour obtenir un avis favorable des pompiers. En d’autres mots quelle est la résistance au feu du plancher entre les deux niveaux du duplex. Si ce n’est pas au moins le même qu’entre deux lots existant, alors on peut probablement oublier de fait de scinder le duplex.

Des travaux sont probablement nécessaires (augmenter la résistance au feu des deux portes d'entrée des deux appartements).

Il vous faut une demande de permis d'urbanisme, fait/déposé par un architecte. Cette demande doit avoir en annexe l'accord écrite des CP avec au moins de 4/5 des quotités (un PV d'AG avec l'accord nominatif de 4/5 des votes oui et non suffit).

Comme c'est un changement des statuts, le texte de ce point doit donner un mandat au syndic pour faire adapter par acte authentique les statuts aux frais du CP initial du duplex. A ce dernier d'imputer, lors de la vente (une partie de) ces frais aux nouveaux CP des deux lots.

Demander aussi au courtier d'assurance si ce changement augmentera la prime de l'assurance. Prévoir alors dans le point "scission" que l'augmentation de la prime sera être répercuté dans les frais privatifs des CP des deux lots et déterminer le mode de calcul (possible si les statuts contiennent cette disposition). Si non il faut une décision de l’AG explicite et séparée.

OUI.

Exemple : je les ai déjà deux fois obtenus (et utilisés en justice) pour mon ACP depuis 2004. Environs 350 EUR pour 250 CP.

La liste est en fait la même avec laquelle le fisc demande de payer le précompte. Elle est mis à jour vers avril/mai avec les données transcrites chez le conservateur des hypothèques jusqu'au 31/12 de l’année précédente.

La liste mentionne les indivisions en détail (nu-propriétaire, usufruit, habitant, …) ainsi que tous els lots (appartement, cave, garage-emplacement, garage box, …) ainsi que leur N° suivant l’acte de base. Il ne tient pas compte avec les permis d’urbanisme (changement de destination, …).

Sans problème si on en fait un usage, tel que autorisé par la loi sur le protection de la vie privée. Voir l’avis 08/2008 pour le syndic.

Un CP comme moi peut l’utiliser pour contacter les autres CP (j’ai eu une plainte pénale contre moi pour cela et j’ai obtenu raison).

Un voisin peut l’utiliser pour essayer de régler un problème de voisinage, si l’identification du syndic n’est pas affichée dans la hall (coté public). Si oui, il ne peut probablement pas l’utiliser, puisqu’il peut passer par le syndic.

Les adresses des CP à l’étranger sont mentionnées. Pour mon ACP il y a des CP en Italie, France et Amérique.

Le 1er lien réfère à un document officiel belge (l’avis 22/2008 de la CPVP). J’en connais le contenu, l’ayant utilisé dans le cadre de mon litige avec certains membres de l’ex-conseil de cogérance de mon ACP, en cela avec succès (liste des dettes, accès aux pièces privatifs, point 44 de l’avis, …).

Le 2ème lien réfère à un document français de JPM, un expert privé français, avec lequel je suis en contact, mais dont le commentaire (en rouge) concernant le 1er lien n’a aucune utilité dans le cadre de ce sujet.

L’avis (donné avant la publication de la loi de 2010) ne concerne que les responsabilités de l’ACP et du syndic de l’ACP, ce qui ressort entre autres du point 17 de l’avis :

Cet avis n’est d’aucune utilité dans le cadre de ce sujet.

Mais la loi du 8 décembre 1992 relative à la protection de la vie privée à l'égard des traitements de données à caractère personnel est certainement utile. Il est possible que si le locataire divulgue à des tiers les info obtenus de son bailleur, que ce locataire enfreint aux dispositions de cette loi. 

Selon moi opinion il serait utile pour le bailleur (comme responsable du traitement des info dans le cadre du bail) d’indiquer lors de la transmission de documents clairement qu’ils sont remis dans le cadre du contrat de location à des fins personnels. Cette indication n’est pas obligatoire mais utile.

Je crois que tant les copropriétaires que le secteur immobilier ont malcompris les intentions du législateur.

Il n’exige pas des connaissances techniques ni juridiques ni comptables du syndic (pro ou bénévole), ni d'autres mandataires de l’ACP, ni des copropriétaires, mais il exige de fait des qualités de « management équitable » du syndic (savoir travailler avec des personnes, les motiver/informer/...).

Les qualités de manager, selon moi de fait requis pour un syndic, deviennent de plus en plus important, tant l’ACP est complexe (nombre d’appartements, nombre des entrées, quantité des installations techniques, vétusté de l’immeuble, …). Ce syndic doit avoir une attitude de neutralité ferme envers le courtier d’assurance, les fournisseurs, les CP, les résidents, …  .

Il doit mettre comme un vrai mandataire les besoins de l’ACP (son mandant) avant ses propres besoins (si c’est impossible il doit démissionner).

Déontologie du syndic professionnel

L'IPI vieux style (1993-2013) formait des agents immobiliers, mais pas de syndics. En plus ils réduisait la mission de syndic à une gestion technique de pierres. L’IPI considérait en fait le syndic comme le chef de immeuble, mais ignorait que depuis 1994 (confirmé en 2010) que c’est l’AG qui est le chef.

L’IPI nouveau style (2013-?) est né ce 01.09.2013. Voir le texte de la " 11 FEVRIER 2013. -Loi organisant la profession d'agent immobilier ". Loi applicable 10 jours après sa publication au moniteur, mais il y a encore des AR à publier pour certaines parties.

Attention ... la formation correcte ne sera donné qu’avec 100% de certitude qu’aux syndics, agréés après cette date et qui n’étaient pas agréé avant le 01.09.2013.

Un exemple: un agent immobilier ne doit rien connaitre selon l'IPI vieux style quand à l'utilisation de la technique de requête, qui évite qu’un CP doit aller en justice avec avocat/huissier/... .

Code de droit économique

En plus toutes les lois avec un impact économique sont en train d'être  coordonné (en principe avant mai 2014) dans un « Code de droit économique ». Actuellement tous ces dispositions sont dispersés et permettent à des pro mal intentionnés/formés/informés ou incapables de semer la pagaille.

Dans ce cadre le législateur décidé que l’association de copropriétaires (ACP) n’est pas un consommateur (puisque pas une personne physique), mais est une entreprise non-commerciale.

L’ACP est donc soumis à certains règles économiques généraux. Ils sont spécifiés dans :