Loin de moi l'idée de tels propos

Et à ce moment, dans ce cas précis, ne serait-ce pas ce genre de profil d'expert dont nos dirigeants auraient besoin pour déterminer ce qu'il y a lieu de faire dans le domaine dans l'intérêt de TOUTES les parties ?
Vous avez compris que l'on peut évidemment appliquer ce système à bien d'autres domaines que l'immobilier.

Les mauvaises langues parleront de repenti au lieu d'expert. Mais ne fait-on pas de meilleur garde-chasse qu'avec le pire des braconniers ? Frank Abagnale est un très bel exemple illustratif.

Bonjour,

Comme souvent, plusieurs possibilités, mais ceci m'interpelle directement :

Dans un achat immobilier en Belgique, l'importance de l'apport peut être objectivée en suivant la règle générale bancaire suivante : les fonds propres doivent couvrir les frais d'achat (acte, notaire, crédit...) ainsi que 20 % de la valeur du bien acheté, le reste est finançable par emprunt hypothécaire.
Dans les grandes lignes, cela signifie que pour la totalité du coût de l'achat, vous en financez 1/3 sur fonds propre. Avec 140000 euros, vous visez un bien de 350000 euros (prix de vente). Toute autre clé de répartition est possible au cas par cas. Donc il est compliqué de vous aider sur cet aspect.

Ensuite, vous dites que les banques vous refusent de toute façon un prêt. Sans indiscrétion, quelles en sont les raisons ? Quels sont les biens que vous avez visés ?

Stratégiquement à présent, et en supposant que vous avez un financement bancaire.

Vous avez globalement deux options :
1. vous achetez votre bien, vous mettez votre renon à votre propriétaire et dans x années (fonction de la durée de votre emprunt), vous êtes chez vous sans dette bancaire.
2. vous vivez dans un bien que vous louez et vous achetez un bien pour mettre en location. Faut calculer si c'est rentable en fonction des biens que vous visez ainsi que de votre loyer. C'est aussi du cas par cas. Dans cette option, au bout du crédit, vous êtes propriétaire d'un bien mais vous êtes aussi toujours locataire. Vous pouvez enchaîner les opérations et même rester locataire toute votre vie si vous le désirez. Faut calculer.

L'option 1 est la plus courante et la plus sereine.
L'option 2 est un peu plus sportive... surtout avec le banquier qui part frileux pour prêter pour investir alors que l'on est locataire. Ce n'est pas impossible, mais le banquier est plus frileux. Aussi, toutes les charges et risques inhérents au bailleur (taxes, impayés, turn over...).

Il y a évidemment 1 bis qui est entre 1 et 2 et qui consiste à acheter (avec ou sans emprunt) un bien pour y vivre et un autre bien (idem pour les emprunts) pour mettre en location. Je ne développe pas mais vous avez compris le raisonnement.

Une chose est certaine, et quoiqu'en disent certains soit-disant gourous de l'investissement immobilier sur internet dont l'objectif principal n'est pas de vous faire performer dans l'investissement immobilier mais bien de vous vendre leurs formations, livres et autres conférences :
toutes autres choses étant égales, emprunter pour acheter un bien locatif, alors que l'on est locataire, ne va pas augmenter votre capacité d'emprunt.
Même si cela fonctionne sur papier, il y a une chiée de postulats que ces guignols prennent pour que leur modèle fonctionne. Sauf que votre modèle a beau performer sur papier, votre banquier a généralement appris à réfléchir un minimum et/ou a des règles à respecter, règles qui sont généralement transgressées par ces modèles. Ces guignols vous pondent des modèles divergents, donc tendant vers l'infini (sur papier, vous pourriez réaliser une inifinité d'opérations à la chaîne et/ou en parallèle), alors que la réalité est un modèle convergent (on peut réaliser plusieurs opérations à la chaîne ou en même temps mais on converge très vite vers, par exemple, trois achats coup sur coup avant de devoir attendre de rentrer des liquidités et/ou prendre de la valeur pour en réaliser un nouveau).

Bonjour,

On aura la réponse trois semaines avant...

Personnellement, je suis prêt à mettre mon billet que cette mesure va continuer ad vitam eternam, voire s'accentuer. Quelles sont les raisons que le politique pourrait avancer pour ne pas reconduire la mesure ? Surtout à moins d'un an des élections.
La mesure est électoralement porteuse vis-à-vis :
- du pouvoir d'achat : "Regardez, on limite les indexations pour les passoires énergétiques" ;
- de la question énergétique et environnementale : "Regardez, on incite les propriétaires à rénover leurs biens".

Ce qui précède est sujet au résultat de l'action en annulation menée par le syndicat des propriétaires pour annuler la décision de l'an dernier (mettez les bons termes juridiques si les miens ne sont pas corrects mais vous avez compris le sens).

On mêle les deux ensemble, on ajoute une larme de dramaturgie et un soupçon de menace d'imposition supplémentaire et vous avez un parfait cocktail pour l'apéro de la (grosse) campagne électorale qui arrive (européenne, fédérale, régionale et un peu plus tard communale).

Il est illusoire de penser que c'était un one shot d'un an. C'était dans les cartons, la crise énergétique a été l'élément déclencheur.
Je reste dubitatif cependant sur le long terme : comment rénover de manière efficace l'ensemble du bâti :
- coût : on part sur environ 300 milliards d'euros (trois cents milliards), et il n'y a pas un balle dans les caisses publiques. Ne pas oublier qu'il n'y a aucune raison que le bâti public ne soit pas soumis aux rénovations ;
- matériaux : il va en falloir de la laine de roche ;
- main d'œuvre et artisans : on a déjà du mal à avoir un rendez-vous pour un devis à moins de six mois...
- démographie : la demande de logements est supérieure à l'offre et l'on ajoute une contrainte supplémentaire non réaliste aux bailleurs privés.

Tout cela mis ensemble, vous avez une échelle de temps incompatible, donc le projet global est éventuellement réaliste mais irréalisable.

Bonjour Mustela,

Merci d'être revenu donner les suites.

Plusieurs choses intéressantes.

Oui, pour être bailleur, même d'un seul bien, il faut parfois faire preuve de courage, de ténacité et laisser sa rancœur derrière soi. Tout bailleur a forcément été confronté à :
- "j'appelle mais je n'ai pas lu" ;
- "je fixe rendez-vous mais je ne vais pas" ;
- "je fixe rendez-vous, je confirme ma venue une heure avant... mais je ne vais quand même pas" ;
- "je fixe rendez-vous, je préviens que je ne viendrai pas" Oui, au moins une fois dans votre vie de bailleur vous devriez l'avoir celle-ci, heureusement ;
- "je visite et j'annonce que je remplis toutes les conditions, mais je ne fournis jamais les documents." Entre temps, vous avez ralenti (un peu la cadence des visites) parce que le feeling n'était pas mauvais et c'est ok si les "documents" sont ok ;
- "je visite, c'est top, je me projette vraiment, je vais mettre ma table ici, mon divan là. Et mes enfants... ah, mes enfants... Oui, ben la grande chambre pour ma fille et la petite chambre pour mon fils... Moi ? Ah mais dans le canapé, avec mon nouveau compagnon qui vient une semaine sur deux voire un peu plus" ;
- "je visite, c'est cool, je suis en couple et ma femme attend un enfant". On oublie de dire qu'il y en a déjà deux autres et on est devant le fait accompli le jour de l'emménagement alors que ce n'est clairement pas prévu pour un ménage de deux adultes et trois enfants ;
- "je visite et je remets un dossier complet. Même si je ne remplis pas tous les critères." À la limite, pourquoi pas, la transparence et l'honnêteté peuvent être avantageuses ;
- "je ne gagne pas assez, mais je vous promets que je vais payer" ;
- "je ne gagne pas assez, mais je vais augmenter mon temps de travail". Je vais, c'est conjugué au présent mais cela indique du futur... incertain ;
- "ah vous avez déjà un bon candidat ? Et si je vous paie cash là maintenant en liquide une caution de trois mois, vous me prenez ?" On peut compléter avec "et je ne gagne pas assez mais ça va aller, la preuve je peux vous payer trois mois en liquide".

J'arrête mais la liste est loin d'être exhaustive et je laisse tout un chacun la compléter.

Concernant votre approche et votre dossier, perso, j'aime bien. Et quand je louais moi-même j'arrivais avec tous les documents tout bien ficelés et je n'allais voir que ce qui était dans mon budget et dans ma situation familiale. J'ai cependant vite compris qu'il fallait être plus "offensif" et faire comme pour un boulot : courir plusieurs lièvres en même temps. Une partie des bailleurs "rôdés" connaissent aussi la musique en fonction de certains biens. Ils savent que certains biens à la forte demande sont reloués très vite donc sont moins attentifs en première lecture au dossier complet. Personnellement, un candidat qui débarque avec son dossier, j'aime bien.

Tiens, et tant que l'on y est, si elle décide de vendre, qu'en est-il des obligations de l'acquéreur par rapport aux travaux votés ?

À mon tour de confirmer rexou.

Réunir et lister (pas une simple liste bullet points, vraiment avec des cas concrets, argumentés, datés, etc.).
Se renseigner auprès des autres (et pas juste chez Madame Grincheux qui discute toujours avec Monsieur Ronchon du même palier) pour avoir leurs impressions. Tout dépend de la taille de la copropriété aussi. C'est plus facile de faire basculer lorsque l'on est quatre que lorsque l'on est soixante.
Une première approche est de "provoquer" la discussion lors d'un point lié à quelque chose (vos vannes par exemple) pour prendre la température (eau chaude, eau froide, température, vous avez suivi la vanne ?  ). Vous aurez de suite une idée sur quel aspect il vous faudra consacrer votre énergie : convaincre du monde ? chercher la perle ? les deux ?

Ensuite, ne pas oublier que trouver le remplaçant n'est pas comme aller chez Colruyt parce que Delhaize n'avait plus de jambon dans ses frigos. Une des premières questions qu'un futur (bon) syndic devrait vous poser est notamment la raison pour laquelle vous voulez changer et/ou ce que vous avez à reprocher à l'actuel syndic et/ou pourquoi la relation n'est pas bonne. C'est comme pour un entretien d'embauche, chaque partie est dans le rôle du candidat.

L'intérêt serait éventuellement de convoquer une nouvelle AGO en ajoutant le point à l'ordre du jour sur demande d'un copropriétaire.

Pour moi, beaucoup pour pas grand chose.

Pas nécessairement une AGE, pour moi une AG suffit pour rompre le contrat à la condition qu'il y ait un vote favorable à la question "Êtes-vous d'accord de rompre le contrat actuel ?" qui aura été inscrite à l'ordre du jour sur demande d'un copropriétaire. En l'état, toutes autres choses étant égales, c'est foutu pour dégager le syndic fin juin.
Donc il faudra attendre la prochaine AG ou convoquer une AGE. Et préparez vos arguments vis-à-vis des autres copropriétaires : casser un contrat avec indemnités, faut avoir de sacrés griefs à l'encontre du syndic.