Rixensart, 8 h du mat, dès mon retour, OK c'est moi... Pour l'agent immobilier, pas de problème , c'est un gars correct, et je ne le dis pas parcequ'il me renseigne comme expert.  Mais comme pour tout le monde, parfois cela coince un peu et aussi, on ne peut pas plaire à tout le monde,   sauf moi, off course.  J'essayerai de rentrer de vacance mais entre la Belgique et le Périgord + la Vendée, cela va être durrrrrrr.

aie, je suis en vacances jusqu'au 26 juin (à partir du 8 seulement).  Je suis peut-être l'expert... Je suis assez actif en Brabant Wallon aussi.  en ce cas sorry mais je ne changerai pas mes dates de vacances.

Els pim

Il y a beaucoup de questions dans ce post et je vais essayer de répondre en simplifiant parfois.

Pour simplifier : état des lieux d’entrée = ele et état des lieux de sortie = els.

Depuis le 1er janvier 1984 la simple mention au bail de bon état ne suffit pas, il faut un ele détaillé.  A défaut la présomption profite au locataire (c’est l’évolution de la législation depuis des dizaines d’années).

Dans ce cas, la solution pour le locataire est peut-être de contester tous les dégâts que l’expert veut lui imputer sur des éléments qui n’ont pas été mentionnés ou décrits dans l’ele, ou qui ont été mal décrits.  Par exemple, un dégât est relevé à la porte entre le living et la cuisine, or cette porte n’est pas mentionnée ou décrite à l’ele, donc cette porte est sensée ne pas exister, donc pas d’indemnité possible.

Un ele  correct doit contenir une énumération et une description de tous les éléments qui composent un bien loué.  Cela va de l’interrupteur à la pelouse de 5 ha.  Le simple fait de mentionner dans un ele « toutes les portes sont peintes en bleu » ne veut pas dire qu’il y a une porte à chaque pièce.  Si, par exemple, pour un living (pas un wc, devinez pourquoi), donnant sur un hall, on ne mentionne de porte ni lors de la description du living, ni lors de la description de la cuisine, elle est « non existante » et aucun dégât ne peut être compté pour cette porte.

Quant à l’expert qui est intervenu dans cet els, je ne serai pas étonné qu’il ne s’agisse pas d’un réel expert (la profession n’est pas vraiment protégée et il y a des experts et des gens qui se prétendent experts) mais d’un agent immobilier (je n’ai absolument rien contre les bons agents immobiliers) qui n’a pas assez de travail et qui se prends tout ce qui passe.  N’est-il pas aussi l’agent chargé de la gestion du bien ?  location, gestion, expertise… beaucoup de casquettes pour un seul homme !

Dans un cas semblable, le professionnel doit essayer de figer la situation pour éviter que les dommages augmentent.  Si une des parties refuse de signer un PV d’els, il convient de rédiger un document qui reprend les positions des différentes parties et qui permets la libération des lieux et donc la relocation.  Les photos numériques ont bien aidé pour cela.  Avec ce document, chaque partie peut faire valoir sa position en justice sans subir un manque à gagner (loyer non perçu ou à payer en attendant le jugement).

Pour l’obligation de faire ele et els de la même façon, à l’amiable ou par expert, je ne suis pas d’accord.  L’ele est à prendre comme une assurance, qu’il faut avoir mais espérer ne pas devoir utiliser.  Qu’un propriétaire, ou un locataire, préfère le rédiger entre parties à « l’amiable » (au début de la location, tout le monde il est beau, tout le monde il est gentil) pas de problèmes, mais la situation peut évoluer et une des parties se révéler malhonnête et l’autre vouloir prendre toutes ses précautions pour être défendues dans les règles.  L’autre cas est aussi intéressant, ele fait par expert mais peu de problème ou dégât, et donc l’els fait entre parties.  D’un point de vue «  € « , tout le monde y gagne, sauf l’expert, snif.

Pour les dégâts relevés par jeanbrussel, sauf mention spéciale au bail, le locataire n’est pas responsable de la force majeure, et donc des effractions.  L’entretien des boilers, ou des chauffe-eau ok, mais 200€ pour 2…c’est un peu cher et il faut voir ce que prévoit le bail ?  Pour des boilers électriques en particulier.  Pour tout ce qui n’était pas mentionné et décrit à l’ele, voir plus haut.  Si l’escalier en pierre n’est pas uniquement réservé au locataire, par exemple escalier commun, pas de possibilité de mettre cela au compte d’un locataire en particulier.

Que faisait le fils de l’ « expert » dans cette affaire ?

Ne pas oublier toutefois que de nombreuses locations se passent parfaitement, qu’il y a autan de propriétaires corrects, que de locataires, que d’agents immobiliers, que d’experts compétents.  Il faut dénoncer les exceptions et ne pas mettre tout le monde dans le même panier, n’est-ce-pas Laurette ?

En conclusion, dans ce cas précis, sur base des infos , le recours à la justice de paix est la seule solution.

Excusez-moi pour la longueur, le retard et aussi peut-être pour ne pas avoir répondu à tout.

Je rentre à l'instant à 23h et découvre les interbentions sur ce post qui m'interpelle (merci Pim pour le mp)
je suis trop vanné pour répondre correctement ce soir (cette nuit).
Je prendrai le temps d'examiner tout cela et de répondre correctement demain soir.  Patience!!!

chiche qu'elle n'oserai pas intervenir ici ! Quelqu'un la connaît ?

Bravo à PIM

Le Mrax... à prendre avec des pincettes...Ils ne sont pas toujours aussi blanc (sans jeu de mots) que ce qu'ils prétendent.
J'ai eu, et j'ai encore, des locataires de toutes origines et il ne faut en aucun cas généraliser.  On a parfois de bonnes surprises mais aussi de mauvaises. 
Il faut aussi admettre qu'il y a une énorme différence entre l'éducation d'un attaché d'ambassade et le réfugié économique du même pays, quoique parfois...

j'investirai dans l'immobilier, avec un fort complément par prêt hypothécaire, en créant en plus mon propre service de travaux de petite rénovation.  et dans la foulée pourquoi pas reprendre les sociétés de logement social de Charleroi et Mons.

L’indemnité locative pour « dégâts locatifs » n’est pas à confondre avec le coût réel de la remise en peinture.  L’indemnité est sensée représenter la moins value apportée au bien loué, ou le surcoût supporté par le propriétaire suite à une dégradation du bien loué.
Explication : les murs d’une pièce étaient peints à neuf au moment de l’entrée.  La superficie des murs est de 30 m2.  La location a duré 2 ans et la durée de vie de la peinture estimée, pour l’exemple à 6 ans.  L’état des murs à la sortie est tel qu’une remise en peinture est absolument nécessaire.  Le coût d’une nouvelle peinture est de 10 € le m2 (pour l’exemple) soit 300 € pour l’ensemble.  Comme la vétusté est de 2 ans, ou 33% de la durée de vie estimée, l’indemnité est de 66% de la réparation soit 200€. 
Le locataire assumera donc le paiement d’une indemnité de 200 € et le propriétaire paiera une facture totale de 300 € à son peintre.
Le locataire serait resté 6 ans, il n’aurait, en principe rien eu à payer.

Il s’agit ici d’un exemple et il ne faut pas tenir compte tel quel des prix unitaires et de la durée de vie estimée de la peinture.  Le coût et l’espérance de vie d’une peinture dépendent de sa qualité, de sa mise en œuvre, de son support et e.a. de la destination du local.

une couche de peinture (dite couche de propreté) se compte souvent entre 8 et 10€ le m2 et 2 couches à 12 ou 13€ le m2

J'ai des trous dans le clavier ... il a été corrombu (nouveau cas de lettre qui manque) par un virus particulier.