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#3541 Re : Copropriétés forcées » calorimètres » 30-08-2010 10:45:43
rexou a écrit : C'est à chacun des CP qu'il incombe de participer, de s'intéresser à la gestion de son bien...
Je m'intéresse à la gestion de mon bien .
Les point mis à l'ordre du jour , je ne les connais que grand maximum 15 jours avant l'A.G.
Comment voulez-vous que, sur ce laps de temps, je me renseigne dans des domaines que je ne connais pas, dont je n'ai même pas l'idée de comment ça fonctionne.
Rien que pour acheter un GPS, il me faut 8 jours pour faire un choix, comparer les prix etc....
Avec le nouvelle loi les points doivent être connus en pratique un peu plus tôt. Les règles sont à déterminer par la première AG après le 01.09.2010, en restant dans le cadre de la loi de 2010.
#3542 Re : Copropriétés forcées » proposition d'un nouveau syndic » 31-08-2010 08:29:59
Oui, et si vous saviez comme ça réconforte de savoir qu'on n'est pas seul à avoir ce point de vue.
Exact.
... conseil de (cogérance) recevant une indemnité (120€ / an et par personne !!!) il est payé pour gérer l'immeuble ...
A titre d'information: une indemnité (ou forfait pour des dépenses), même d'un eurocent par mois, suffit à changer lourdement la donne quand à la responsabilité de cses mandataires "payés".
Une organe qui cogère s'appelle un conseil de cogérance depuis 1921 et est supprimé depusi le 01.08.1995.
#3543 Re : Copropriétés forcées » Procuration - Nouvelle loi » 14-09-2010 15:23:42
(...)
Personne ne dit qu'il doit refuser une procuration qui le ferait dépasser son quota de voix, mais les voix dont il dispose seront automatiquement limitées.
Si mes souvenirs sont bons, la loi dit que le mandataire ne peut acecoeter des procurations, qui dépassent les norme imposés de par la loi.
N'oublions pas que des mandats en blanc ou en cascade sont maintenant clairement interdits.
#3544 Re : Copropriétés forcées » Assemblée Générale » 30-08-2010 10:29:39
(...)
Ne serait-il pas judicieux de demander aux syndics d'indiquer sur la convocation où il est indiqué (en résumé) : au cas où vous seriez dans l'impossibilité d'assister à cette assemblée , vous voudrez bien remettre la procuration ci-jointe au mandataitre de votre choix .........
que le mandataire ne peut recevoir que 3 procurations, ou plus à condition de na pas dépasser les 10% etc......
Si mes souvenirs sont bons, c'est rendu obligatoire par la nouvelle loi ....
ET toute AG organisé le 01.09.2010, ou plus tard, est soumis aux modalités de la nouvelle loi, connus depuis le 28.06.2010, par tout professionnel de la branche (syndic, avocat, notaire, ...).
Et cela même si l'invitation était envoyée avant le 01.09.2010.
#3545 Re : Copropriétés forcées » Propriétaire responsable des actes de son locataire? » 23-08-2010 23:10:30
(...)
J'ai, dans le feu d'une conversation, cité le nom d'une personne que j' avais vu mettre des encombrants dans les communs. Cette conversation est arrivée au oreilles du Président du C.G. qui m'a dit que c'était scandaleux de dénoncer.
(...)
Je cite une partie de la page Wikipedia -Dénonciaton:
Dénonciation comme « alerte »
Une dénonciation est un acte destiné à alerter la communauté de faits jugés ou ressentis comme répréhensibles, abus , délits ou crimes.
On peut dénoncer celui qui nous nuit comme celui qui nuit à des tiers. Dans ce dernier cas, il s'agit d'un témoignage à charge.
Comme le témoignage, la dénonciation est un acte ambivalent et qui en appelle à la responsabilité du dénonciateur. En effet, une dénonciation peut être directement calomnieuse pour se réduire à la délation. Comme le témoignage, la dénonciation pose une question d'éthique.
La dénonciation peut aussi correspondre à un devoir civique dans le but d'alerter la collectivité contre les abus ou les crimes d'individus ou de groupes d'individus. Des militants ou des groupes de pression, associations ou ONG dénoncent ou participent régulièrement à des actes de dénonciation honorables.
La dénonciation peut se faire par voie de divers médias : presse, radio, télévision, Internet etc. ou directement au pénal.
Dénoncer à lui-même scandaleux? NON.
Dénoncer, sans apporter des preuves, comme ce syndic le fait: OUI.
A titer d'exemple: Les statuts de mon ACP n'admettent qu'une déclaration écrite ET signé d'au moins deux CP, qui sont des témoins directs, comme une preuve.
#3546 Re : Copropriétés forcées » Propriétaire responsable des actes de son locataire? » 23-08-2010 23:10:30
@grmff et francis
D'abord j'apprécie beaucoup vos interventions, avec une tendance d'assertivité (grmff) ou très pratique (francis). Vous ne refusez pas le débat, ce qui est trop le cas dans des copropriétés.
Dès mes premières interventions sur ce forum en 2004 on me reprochait d’être trop détaillé et complexe dans mes solutions proposés.
Depuis juin 2009 je suis devenu lentement moins longs dans mes interventions, ayant compris que certains copropriétaires ne veulent pas comprendre ce qui n’est pas dans leur intérêt privé ET ne tiennent pas compte de l'intérêt général.
Je ne passe de plus en plus que des tuyaux, et plus des solutions.
Dans ce cas concret je ne parlais que des possibilités d’après le 01.09.2010. Entre temps l’ancienne méthode 1994 reste naturellement d’application.
Mais … il ne faut pas oublier la formule suivante reste d’application, pour au moins 90 des 102 changements que la loi du 02.06.2010 a apporté :
CC 1994 +jurisprudence 1995-2009 = CC 2010
.
Donc au lieu de décrire moi-même la solution (que je connais, qui est très simple à expliquer à un technicien, mais plus compliqué pour un non-comptable), j’ai préféré vous citer les textes officiels, qui seront disponibles dans les jours qui viennent.
En marge: un des témoins à la création de l'IPI en 1993, m'a expliqué pourquoi les agents immobiliers disent qu'ils ne sont pas des comptables. Eh bien, je n'en serai pas fier si je serais un agent immobilier en fonction principale. En plus la position prise en 1993 envers les comptables, joue maintenant contre eux en ce qui concerne l'AR à publier.
La vérité fait surface, tôt au tard ....
#3547 Re : Copropriétés forcées » Propriétaire responsable des actes de son locataire? » 23-08-2010 23:10:30
(…)
@Zlurp : Le syndic n'a pas à se conduire en justicier, mais il peut agir "pour le mieux", en se basant sur sa conviction fondée sur des témoignages concordants. Sa décision peut être contestée par la personne incriminée et le point porté à l'ordre du jour en AG. Enfin, la décision de l'AG peut encore être contestée devant le juge...
Mon cher rexou,
Le mot « incriminer » m’a fait bondir. C’est un mot qu’on utilise dans une salle de Justice, mais pas dans une copropriété, si on veut qu’elle ne se comporte pas comme dans une pétaudière.
Note : On dit plutôt aujourd’hui « mettre en examen » dans le sens judiciaire (à ne pas confondre avec le sens juridique)
Procéder à l’inculpation d’une personne que l’on pense être coupable d’un délit ou d’un crime.
Solution: la loi du 02.06.2010
L'enlèvement des "objets indésirables" causent un dégât, donc des frais, donc une facture ... . Si non, ... .
La facture doit, pour être imputable à charge de l'ACP ou d'un copropriétaire par la voie de l'ACP, réunir certaines conditions. Si non cette facture est à charge de celui qui a commandé ce travail.
Quelles ont ses conditions? On le saura dès que l'AR sur la comptabilité des copropriétés de 20 appartements et + publié .... . Donc un peu de patience.
Mais dans le futur ... parlez plutôt d'une "facture à imputer concernant des frais d'enlèvement d'objets dans les communs" et ne montrez pas des gens du doigt en disant pratiquement qu'ils sont des criminels, pour un fait qui est ni un délit ni un crime.
Note optimiste
Si on "décriminalise" cette problématique, on arrive à des solutions. Si non pas. Comme on a dit dans d'autres sujets. Seul la médiation aide. Je viens d'ailleurs d'en avoir un exemple très concret il y a quelques heures.
#3548 Re : Copropriétés forcées » Propriétaire responsable des actes de son locataire? » 23-08-2010 23:10:30
(...)
Perso, en temps que syndic, je gère comme pour moi! (enfin, je devrais...)
@tous
D'accord, avec cette limitation:
Un mandataire doit mettre les intérêts de son mandant avant ses propres intérêts ou se retirer en permettant au mandant de choisir un autre mandataire.
C'est mis explicitement dans la déontologie des avocats, mais je ne crois pas que c'est mis explicitement dans la déontologie du syndic (si oui où?).
@grmff
Je sais que vous fonctionnez comme décrit ci-devant.
#3549 Re : Copropriétés forcées » Propriétaire responsable des actes de son locataire? » 23-08-2010 23:10:30
(...)
Dans mon cas, je le ferai volontiers, sauf que, le débat que j'ai soulevé concerne le devoir d'impartialitédu syndic qui doit aussi faire preuve de bon sens et ne pas provoquer par une attitude péremptoire, sans une approche de conciliation, ni même un simple dialogue (il semble que votre ex-locataire etc...) un conflit au sein de la copropriété quand la solution de BXL propreté existe. Le syndic selon moi a manqué à ses devoirs car il aurait dû faire enlever les objets quand le locataire était là; il aurait dû au moins en parler avec moi, sinon quoi? vous devez les croire sur parole alors que l'on ne cherche même pas à vous entendre?....
Sa déontologie l'oblige à être impartial. Vous pouvez en informer l'IPI à ce@ipi.be. Il ne faut pas espérer un résultat immédiat pour votre cas, spécifique, mais c'est un grain de sable que vous apportez pour faire résoudre cette problématique d'une façon structurelle. Vous savez que les dunes composés par des grain de sable et de l'herbe arrêtent la mer.
Et puis, le conseil de gérance dans tout cela? Pourquoi n'est-ce pas lui qui est intervenu, n'est-ce pas dans ses compétences de relever ce genre de problème et de les résoudre et en dernier recours seulement faire intervenir le syndic?
Le conseil de gérance est un organe facultatif de surveillance. Pas plus ni moins. La cogérance a été supprimé en 1994, mais survit encore.
La loi du 02.06.2010, applicable dans quelques jours (le 01.09.2010), a pour confirmer la suppression de la cogérance, supprimé le conseil de gérance le 01.09.2010, et rendu obligatoire les organes suivantes:
- le commissaire aux comptes pour la surveillance financier
- pour les ACP de 20 appartements et +, le conseil de copropriété pour la surveillance non-financier. Ils doivent dans ce contexte envoyer un rapport écrit semestriel à tous les copropriétaires.
- des missions explicites et très limités, décrit d'une façon détaillé préalablement, qui ne concernent pas les missions de l'AG ni du syndic, peuvent être confié à des membres du conseil de copropriété sous des conditions de responsabilité beaucoup plus sévères et strictes qu'avant. Le temps du mandataire "irresponsable" est révolu.
En pratique dès le 01.09.2010
Dans votre cas concret, si cela survient après le 01.09.2010, le CdC devra le constater, le signaler directement au syndic et dans son rapport semestriel (il faut être transparent), puis éventuellement (si le problème perdure) mettre ce point à l'AG. Le CdC peut de par la loi comme organe mettre des points à l'ordre du jour.
Mais pour que le CdC puisse fonctionner ses règles de fonctionnement doivent d'abord être fixé par l'AG (mission exclusive) et ses membres élues (mission exclusive).
Et pour que l'AG puisse se réunir ils doivent être réunie en AG par lettre recommandé aux frais de l'ACP (ou du syndic selon le contrat). S'est seulement l'AG qui peut définir les autres moyens éventuels de convocation, avec les majorités requises.
N'oublions pas que le recommandé (ou l'acte authentique) sont les seules garants du respect des procédures par l'ACP et ses mandataires. Les cas limités prévues par la loi doivent être respecté, si la transparence puisse être présent.
Toute lettre, envoyée par recommandé, ne porte pas la date mis sur la lettre, mais bien celle de la date de l'envoi.
#3550 Re : Locations et baux » locataire en grande diffuculté » 18-08-2010 17:46:55
Une voie possible serait peut-être celle de l'administrateur provisoire.
#3551 Re : Copropriétés forcées » problème chien voisin » 18-08-2010 17:48:38
@rico
Luc la plupart du temps, ces plaintes, tant que le chien n'a mordu personne, restent sans suite....
Je sais. Le sang doit couler avant que la police intervienne efficacement. Elle est un peu handicapé dans la phase "préventive".
Néanmoins elle intervient correctement quand des menaces racistes, intimidantes, ... sont prononcés.
C'est mon expérience. Je réside dans une commune avec un service de prévention très efficace qui résoud 98% de ce type de problèmes, tant qu'il s'agit des conflits entre résidents. Si un de ces résidents dit qu'il est syndic, ... alors ils ne peuvent plus intervenir.
@zlurp
Vous avez raison. Toute la problématique des copropriétés se résume en un mot:
RESPECT
#3552 Re : Copropriétés forcées » non paiement charges copropritété » 17-08-2010 18:21:08
(...) Depuis plus de 3 ans un coproprietaire refuse de payer 100% des charges qui lui incombent soit plus de 20000 euros cumulés. (...)
20.000 EUR pour 3 ans, donc environs 600 EUR par mois.
Il y a probablement plus qu'un simple problème de non-paiement.
Quels sont les frais d'avocat de l'ACP?
Sont ils compris dans les 20.000 ou pas?
Dans le nouveau système comptable on devra en principe imputer les honoraires d'avocats à un compte spécifique et pas sur le compte individuel du copropriétaire.
Si ces frais ont été imputé sur son compte individuel, alors c'est la porte ouverte pour ce copropriétaire à disputer tous ces frais, en allant 10 ans en arrière.
L'ACP n'approuve que les comptes des parties communes. Elle ne peut pas approuver les comptes des frais privatifs.
#3553 Re : Copropriétés forcées » problème chien voisin » 18-08-2010 17:48:38
Je crois qu'on discute ou polémique sans écouter l'autre.
Je suggère de lire "en entier" un des deux textes qui suivent, avant de repliquer concernant ce sujet.
1. Un peu long (66 pages): LES POUVOIRS DE POLICE DU BOURGMESTRE face aux nuisances occasionnées par les animaux et en matière de protection animale , une étude de MENTEN Stéphanie (Séminaire de droit administratif - Université Catholique de Louvain)
2. Plus court (3 pages), venant du site "www.advocaten.be": Wat als de huisdieren van de buren voor overlast zorgen?
Autres textes courtes d'une page:
- Les nuisances canines (Namur)
- Un bon maître connaît la loi !
#3554 Re : Copropriétés forcées » problème chien voisin » 18-08-2010 17:48:38
(...) D'autre part, les occupants sont locataires, et à ce titre, le bailleur peut restreindre voire interdire les animaux, par contrat de bail. (...)
L'acte de base est un contrat, ... .
#3555 Re : Copropriétés forcées » Perles de syndics » 12-08-2010 08:41:59
Lors d'un contact avec un syndic renommé, membre d'un groupe de travail concernant les syndics d'une instance publique, il m'a expliqué avec beaucoup de sérieux et de détail comment il allait tout mettre en place avant le 01.09.2010, avant que l'AG puisse intervenir.
J'en tire qu'une conclusion:
Syndics pseudo-professionels: arrêtez de jouer.
Attention, je suis certain que d'autres syndics (agents immobilier agréés ou copropriétaires bénévoles) travaillent d'un façon très professionnelle et pas amateuriste. Ils existent.
Mais ces perles se cachent de fait. Ils ne seront visibles qu'à la fin (avant le 01.09.2011), quand ils ont exécuté les décisions de l'AG, après avoir informé l'AG et permis les copropriétaires d'en délibérer préalablement en AG.
Je crois que cette note n'est pas la seule dans ce genre.
Cette note est de fait similaire à ceux qui ont circulé en 1994/1995, et ont été la cause structurelle de la nécessité de la loi de 2010.
Que fera l'IPI et son groupe de travail?
#3556 Re : Copropriétés forcées » Légalité des frais de mutation ? » 18-05-2011 20:35:53
En plus que gof a dit je suggère à demander au syndic:
- une copie de ce contrat
- un copie de la décision de l'AG qui a donné mandat aux signataires pour l'ACP de ce contrat
Attention: les statuts peuvent prévoir que par exemple le Conseil de Gérance signera pour l'ACP (le syndic peut difficilement signer lui-même pour l'ACP).
En plus ce contrat ne vous est directement opposable que quand il a été communiqué à tous les CP avec l'invitation de l'AG qui a nommé le syndic (alors la signature n'est pas nécessaire, s'il été approuvé tel quel lors de l'AG) ou après l'AG dès qu'il est signé par les représentants de l'ACP et du syndic.
En lisant à l'instant la réplique de PIM, je crois qu'il a raison. Vérifiez d'abord votre acte de vente. si c'est la cas, payez, si non voir plus haut.
#3557 Re : Copropriétés forcées » Le caractère impératif de la loi de 2010: changement ? » 05-08-2010 21:17:11
(...)
La technique du "de plein droit et sans mise en demeure préalable" est empruntée au droit des obligations et plus particulièrement à celui des contrats.
L'on y recourt en général pour prévoir les conséquences d'une inexécution contractuelle. Il est donc étonnant de retrouver cela dans une obligation légale. Le législateur aurait pu se passer de cette adjonction sans réduire d'un iota la force obligatoire de la loi.
Je commence lentement à y voir clair, puisque l'acte de base est un contrat.
La loi du 02.06.2010 est truffé de rappels de principes fondamentaux, que le législateur de 1994 n'a pas jugé utile à mettre dans la loi, à juste titre.
Mais certains personnes ont jugé utile de se baser dés 1995 sur le principe: "Ce qui n'est pas interdit par la loi, limitée aux articles 577-2 à 577-14, est autorisé". Ils ont ainsi rendu nécessaire à répéter dans la loi de 2010 certains principes de base.
Encore aujourd'hui un syndic professionnel, avec une haute fonction dans le monde immobilier, à essayé de me convaincre qu'il suffit de montrer l'extrait bancaire du 1 janvier, un listing des mouvements et l'extrait du 31 décembre, pour faire vérifier les mouvemente bancaires par un commissaire aux comptes. Ceci malgré le jugement du ledit "RB".
Doit-on vraiment mettre dans la loi future que le syndic doit montrer tous les extraits du compte bancaires au copropriétaire (qui le demande avant l'AG annuelle) ou commissaire aux comptes (à sa demande durant l'année)?
#3558 Re : Copropriétés forcées » Le commissaire aux comptes » 06-02-2011 09:58:41
@gof
Je lis sur Wikipedia concernant le commissaire aux comptes en France:
Un commissaire aux comptes (CAC) exerce une profession agréée dans tous les pays de l'Union européenne. C'est un acteur extérieur à l'entreprise ayant pour rôle de contrôler la sincérité et la régularité des comptes annuels établis par une société ou autre institution, et pour cela de faire un audit comptable et financier. Il s'agit d'une mission légale, toutefois elle peut être décidée volontairement par l'entreprise.
Concernant votre commentaire qui suit, je ne peux que me joindre à votre opinion. Les deux rapports parlementaires confirment que le législateur belge n ne veut pas suivre la méthode française, qui est resenti comme trop détaillé.
Le législateur belge fait confiance aux notaires (établissement des statuts) et les juges (pour les interprétations).
Une loi impérative est d'interprétation stricte, sinon c'est la porte ouverte à l'Etat totalitaire.
.
Pour moi c'est une zone grise.
La nouvelle loi a certes diminué les zones grises, mais en a laissé d'autres, plus petits, mais très très réels.
Cette zone grise peut être rempli par le droit commun, mais dont des personnes de mauvaise volonté vont abuser et imposer leur interprétation en disant "ce n'est pas interdit par la loi".
Un élément du droit commun est le fonctionnement du contrôle au niveau des parlements belges.
Je renvoie au site du SPF Budget & Contrôle de la Gestion. Clique dans le menu à gauche sur "Un budget" et puis sur "monitoring" et lis les 5 pages suivantes:
- Principes
- Contrôle des Engagements
- Inspection des Finances
- Contrôle Ministériel
- Cour des comptes
Je cite une partie du texte de la page "Cour des comptes":
La Cour des comptes est un organe du pouvoir législatif, exerçant, pour le compte des assemblées parlementaires et des conseils provinciaux, le contrôle des recettes et des dépenses de l’État fédéral, des communautés et des régions, des provinces et des organismes publics. Les Membres de la Cour sont nommés par la Chambre pour une période de six ans.
La mission de la Cour des comptes est triple :
- elle contrôle la réalité,
- la légalité
- et la régularité des dépenses publiques.
et ...
Elle contrôle, uniquement a posteriori, le bon emploi des deniers publics ; elle s’assure du respect des principes d’économie, d’efficacité et d’efficience. La Cour ne se prononce jamais en faveur ou contre l’opportunité politique des recettes ou des dépenses.
C'est sur ces principes que devrait se baser une AG pour déterminer la mission exact du Commissaire aux comptes.
Tout autre choix va tôt ou tard d'abord mener à une augmentation des frais réels des CP et puis probablement mener à une 2ème loi de "transparence" en 2015 ... .
Un commissaire aux comptes dans une copropriété se limite assez souvent au contrôle de la réalité, sans s'occuper de la légalité (par exemple sur quelle décision de l'AG se base la décision) ni de la régularité (facture légale, facture au nom de l'ACP, ...).
Le contrôle des engagements est un contrôle interne de la firme du syndic.
Elle nécessite de fait une comptabilité séparé sous la responsabilité du syndic (art. 577-8 §4 5°). Tout personne qui y participe est nécessairement un mandataire (bénévole ou payé) du syndic.
Ce contrôle d'engagements existe encore dans maintes ACP et est en fait un "souvenir" de la cogérance, interdit depuis 01.08.1995.
Le législateur belge compte sur le fait que le copropriétaire belge va réagir individuellement comme un bon père de famille et pas suivre collectivement le joueur de flûte.
Il espère ainsi de limiter les frais des CP. A court terme il aura probablement raison, mais à long terme ... .
#3559 Re : Copropriétés forcées » Le commissaire aux comptes » 06-02-2011 09:58:41
(...)
Si je comprends bien l'objectif du législateur, il est par contre trop vague en ce qui concerne cet organe dorénavant légal. Il ne prévoit pas en quoi doit consister le contrôle, sur quoi il porte, ou comment il doit être exercé. (..)
La loi n'est pas vague, mais laisse beaucoup de liberté à l'AG, sous condition quelle respecte le cadre imposé par les lois.
Quelqu'un a-t-il davantage d'informations sur cette question ?
Oui, mais il faudra attendre quelques jours.
N'y a-t-il pas double emploi avec le conseil de copropriété ?
Non. Les missions du CdC et du CaC sont nettement différents. Lire et comparer 577-8/1 et 577-8/2. Aussi lire le rapport de la commission du Sénat (qui comprend aussi l'avis du Ministre) et l'avis du Conseil d'Etat.
#3560 Copropriétés forcées » Le caractère impératif de la loi de 2010: changement ? » 05-08-2010 21:17:11
- luc
- Réponses : 6
Le texte de l'article 577-14 à déjà donné lieu à des débats homériques sur ce forum. Le législateur à voulu donner une solution, en confirmant une jurisprudence.
Une phrase a été ajouté (en gras):
Sous-section VI. - Du caractère impératif.
Art. 577-14. Les dispositions de la présente section sont impératives. Les dispositions statutaires non conformes à la législation en vigueur sont de plein droit remplacées par les dispositions légales correspondantes à compter de leur entrée en vigueur.
La définition des mots "de plein droit" m'intrigue (voir cette page).
Question:
Peut-on demander l'annulation (ou mise à jour) des dispositions statutaires non conforme après le 01.01.2011 (01.09.2010 + 4 mois), si l'ACP refuse de le faire?
Idem s'ils datent d'avant le 01.08.1995 ?
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