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#3761 Re : Copropriétés forcées » Comptabilité normalisé de l'ACP » 30-11-2010 09:57:47
C'était pour ne pas froisser les syndics !
Pas de code secret, alors.
Le code secret est en fait
- ou bien un code d'accès à un site protégé AVEC logging des accès (IP, ...).
- ou bien un logiciel du type Home Banking Plus, qui permet un accès en lecture (pouvoir lire), mais pas en écriture (= pouvoir payer).
Je ne suis pas partisan de mettre des données d'une ACP dans une zone publique. Je teste actuellement un logiciel du type "Internet Cloud" protégé qui a ses fonctionnalités, gratuit pour le copropriétaire, mis qui doit être couplé avec un accès du type "Home banking".
Un test limité mais réel est en cours dans mon ACP pour ce type d'accès au comptes bancaires, sauf pour les comptes qu'on a chez une grande banque. Cette Banque ne permet pas ce type d'accès sans payer une montant élevé. Elle va rater le train des ACP ... .
Mon syndic actuel, bien qu'il n'est pas mon syndic préféré, prépare un site chez un provider français très connu (et pas cher) avec entre autres le logiciel CMS gratuit DRUPAL, installé automatiquement par ce provider.
Dans le temps des premiers trains vers 1838 on disait aussi des choses ... ceux-là ont raté le train. Mon village natal paie encore toujours le prix. Notre gare se trouve à 2 km du centre.
Voulez-vous rater le train du 21ème siècle ???
#3762 Re : Copropriétés forcées » Loi sur copropriété: dépôt proposition de loi Hamal & Nyssens » 22-07-2010 06:16:55
Pour l'AR sur la comptabilité je suggère d'aller au sujet Comptabilité normalisé de l'ACP
#3763 Copropriétés forcées » Comptabilité normalisé de l'ACP » 30-11-2010 09:57:47
- luc
- Réponses : 53
Le syndic de l'ACP devra probablement suivre "une structure normalisé d'une comptabilité en partie double" pour la comptabilité à partir de 2011.
Un Arrêté Royal, qui va être publié dans les deux mois du vote du projet de loi sur la copropriété, donc avant le 30/06/2010, va le rendre probablement obligatoire à partir du 01/01/2011.
Je suggère que les idées, suggestions et commentaires soient publiés dans ce sujet ou d'autres similaires, pour qu'ils puissent être utiles.
#3764 Re : Copropriétés forcées » Loi sur copropriété: dépôt proposition de loi Hamal & Nyssens » 22-07-2010 06:16:55
La commission de Justice du Sénat a voté les articles du projet de loi (et ses je crois 132 amendements ...). Il y avait un consensus avec au maximum 1 ou deux abstentions ou votes contre. Un seul amendement a fait l'objet d'un débat de dernière minute, mais il a finalement été accepté.
Le Ministre de Justice est venu soutenir avant le vote en personne le projet lors de la discussion des derniers amendements, qui étaient en fait des textes de consensus, en formulant une synthèse de divers amendements (qui ont été retiré pour permettre un consensus).
Les étapes restants sont:
1. Le vote de l'ensemble (et du rapport) par la commission est prévue pour mardi 30/3 ou mercredi 31/3.
2. Le vote en séance plénière du Sénat pour le jeudi 01/04.
3. Puis le projet passe à la Chambre ou elle sera proposé normalement au vote le jeudi 22/4, en principe en acceptant les changements du Sénat "ne varietur". Ce serait publiable dans le Moniteur vers le 30/04.
4. Au maximum deux mois après la publication de la loi dans le Moniteur un arrêté royal doit être publié avec le détails de la comptabilité normalisé, donc avant le 01/07.
Encore encore 99 jours ... .
#3765 Re : Copropriétés forcées » Thermographie » 20-03-2010 18:34:39
Ceci dit, quand on analyse quelque peu de manière générale la carte, l'on constatera que les quartiers a grande déperdition calorifique coïncident de manière frappante avec les quartiers populaires de Bruxelles. (...)
Donc avec une concentration d'immeubles avec bailleurs, plutôt que de propriétaires, qui y résident eux-mêmes. On pourrait donc, en suivant ce type de raisonnement, en conclure que les bailleurs n'ont pas les moyens financiers d'entretenir leurs biens ... .
Ceci n'est pas mon opinion. Mais il y a bien un lien direct entre la volonté de rénover et les investissements de ce type.
Le problème réel est que les investissements sont pour le bailleur et les bénéfices pour le locataire dans cette zone de Bruxelles avec un groupe significatifs de locataires (ou de propriétaires âgées qui n'ont plus de moyens à rénover).
#3766 Re : Copropriétés forcées » Thermographie » 20-03-2010 18:34:39
(...)
Sans autre mesure, je puis dès lors prédire, avec plus ou moins de précision, à quoi va aboutir l'audit financier ...
Et prédire la décision de l'AG .... exiger le maintien du standing en payant rien pour résoudre le problème sur base d'un rapport d'un pseudo-expert, qui par hasard propose la solution qui donne la perception que ce qu'il propose ne coûtera rien.
#3767 Re : Copropriétés forcées » Thermographie » 20-03-2010 18:34:39
Trouvé sur le site de la firme de spécialistes qui a formé les premiers auditeurs énergétiques pour le compte de l'IBGE.
(...)Le concept est simple, des ingénieurs vont étudier le comportement thermique de votre immeuble et donner des solutions pour réduire vos factures énergétiques de manière efficace.
Ensuite, le dossier d'audit passe dans les mains de nos financiers qui vont réaliser un calcul de rentabilité pour chaque mesure proposée. (...)
Tout comme les experts-comptables agréés pour vérifier les comptabilités, les géomètres asermentés pour déterminer les quotités, il faut des spécialistes pour utiliser la thermographie infrarouge.
Francis a très bien situé le problème: il faut être spécialiste pour analyser une thermographie. Le faire c'est facile, mais l'utiliser sans bricoler c'est autre chose.
#3768 Re : Copropriétés forcées » Collaboration » 06-07-2010 09:25:08
Vaste débat. Est-ce seulement cela ? Je crains qu'il ne faudra creuser un peu plus loin.
Que le débat est vaste et que tout n’est pas exclusivement blanc ou noir est un fait.
En outre, si l'une des caractéristiques du contrat de mandat est d'être conclu intuitu personae, la règle n'est pas absolue. Et puis, n'oublions pas qu'un mandataire peut se faire substituer, sous sa responsabilité, évidemment.
On est déjà d’accord sur le principal : le contrat de mandat est conclu intuitu personae .
Ceci dit, prenons le cas de l'absorption, et uniquement du point de vue des missions qui relèvent du mandat. L'absorption n'emporte pas la fin d'une société (lisez les art. 693 et s. du Code des sociétés et vous remarquerez qu'une fusion par absorption n'emporte pas la dissolution de la société absorbée ni, partant, sa mise en liquidation. Par contre, je n'y trouve aucune règle qui dit qu'une société prend fin au moment ou son numéro BCE d'inscription n'est plus actif, car, avouez, ce serait kafkaïen).
J’ai lu les articles 693 et s. et je constate qu’ils concernent la procédure de fusion, pour les définitions voyez la fin de ma réplique.
C’est un fait que les sociétés absorbées continuent à exister durant la procédure de fusion, mais il ressort clairement du texte de la loi qu’à la fin de la procédure que la société absorbante devient responsable pour l’ensemble.
Sur Wikipedia je lis concernant l’absorption-fusion en France :
La fusion-absorption est l’opération par laquelle une ou plusieurs sociétés, dissoutes mais non liquidées, transmettent à une société existante ou nouvelle, leur patrimoine entier, actif et passif compris.
Sur le site du BCE Public Search on trouve entre autres sur la page « Questions fréquemment posées » ce qui suit :
3. Grâce à l’application internet BCE Public Search, vous pouvez rechercher des données publiques actuelles de toute entreprise active ou de tout établissement actif inscrit à la Banque carrefour des Entreprises (BCE) et les consulter en ligne.
On entend par ‘données actuelles’ celles qui sont inscrites à la Banque carrefour des Entreprises à la fin du jour ouvrable précédant votre recherche.
4. Vous pouvez rechercher tant les données publiques actives de l’entreprise que les données publiques actives de l’unité d’établissement (…)
Les firmes qui ne sont pas « actif » sont ceux qui ne peuvent poser aucun acte juridiquement valable (les sociétés en voie de création avant publication au Moniteur, les sociétés absorbées après la date de la fusion, … ).
Et lorsque vous concluez un contrat intuitu personae avec une personne morale, c'est avec cette société et non pas avec ses organes que vous contractez (ou comme le disais mon vieux prof de droit des sociétés, une personne morale a beau être une personne juridique, on ne couchera jamais avec - il s'agissait de nous faire comprendre, aux pauvres hères que nous étions, qu'une société était nécessairement représentée (tiens encore ce mot) par ses organes).
Là je vous suis entièrement. La personne morale « ACP » est représenté exclusivement par l’organe « syndic ». Cet organe est constitué par le mandataire « syndic », la personne physique ou morale.
Mais la personne morale "syndic" peut désigner un représentant permanent auprès de l'ACP. Que cette personne doit être un agent immobilier ou non donne actullement lieu à un vaste débat dans les coulisses de l'IPI ou autres instances publics.
A suivre l'analyse, d'aucuns, ce serait un fait gravissime qu'une société de syndic(s) se fasse absorber par une autre, même si l'on y retrouve les mêmes personnes (physiques cette fois-ci, j'entends), mais aucun souci lorsque cette société change de main et que l'on y retrouve un autre administrateur. Je m'interroge sur la logique de la démonstration (j'ose).
Je sais que cette problématique de par exemple le remplacement d'adminsitrateur qui est un agent immobilier chevronné par un jeune agent immobilier stagiaire avec quelques semaines d’expériences peut poser des problèmes plus graves, qui devaient au moins résulter à une diminution des honoraires durant le stage et une décision explicite de l'AG.
Là je vous suis aussi.
Comme dessert, je cite le texte des Art. 671 et 672 du Code des Sociétés, qui reprend les définitions …
Section I. - Fusions.
Art. 671. La fusion par absorption est l'opération par laquelle une ou plusieurs sociétés transfèrent à une autre société, par suite d'une dissolution sans liquidation, l'intégralité de leur patrimoine, activement et passivement, moyennant l'attribution à leurs associés d'actions ou de parts de la société absorbante et, le cas échéant, d'une soulte en espèces ne dépassant pas le dixième de la valeur nominale des actions ou parts attribuées, ou à défaut de valeur nominale, de leur pair comptable.
Art. 672. La fusion par constitution d'une nouvelle société est l'opération par laquelle plusieurs sociétés transfèrent à une nouvelle société qu'elles constituent, par suite de leur dissolution sans liquidation, l'intégralité de leur patrimoine, activement et passivement, moyennant l'attribution à leurs associés d'actions ou de parts de la nouvelle société et, le cas échéant, d'une soulte en espèces ne dépassant pas le dixième de la valeur nominale des actions ou parts attribuées ou, à défaut de valeur nominale, de leur pair comptable.
#3769 Re : Copropriétés forcées » Collaboration » 06-07-2010 09:25:08
Je viens de vérifier sur le site du BCE les trois sociétés du groupe F, étant la firme d'Anvers, celle de Bruxelles et le holding lui-même.
Une seule est agréé par l'IPI, celle d'Anvers. Elle mentionne QUATRE établissements (en fait les syndics absorbées).
(...)
Nombre d’unités d’établissement (UE): 4 Liste UE - Données et Activités par UE
(...)
Autorisations
Reconnu par l'Institut Professionnel des Agents Immobiliers
Depuis 1 mars 1995
Un établissement n'a pas de statuts propres ni la personnalité juridique pour se faire représenter en justice. Elle est dons "morte" comme société indépendante mais continue à exister comme établissement dépendante.
Voir: BCE Public Search.
PS: Écrit avant d'avoir lu la réplique de Gof. Merci pour cette réplique, mais j'y répondrai demain.
#3770 Re : Copropriétés forcées » Collaboration » 06-07-2010 09:25:08
Un autre approche, qui confirme ce que j'ai dit tantôt:
Art. 577-8 CC
§ 5. Le syndic est seul responsable de sa gestion; il ne peut déléguer ses pouvoirs sans l'accord de l'assemblée générale et seulement pour une durée ou à des fins déterminées.(...)
Art. 2010 CC:
(..) ses héritiers doivent en donner avis au mandant, et pourvoir, en attendant, à ce que les circonstances exigent pour l'intérêt de celui-ci.
"En donner avis" = expliquer lors d'une AG
"en attendant" = en attendant une décision de l'organe décisionnel (= AG)
"pourvoir en attendant" = affaires courantes en attendant une élection du nouveau syndic.
#3771 Re : Copropriétés forcées » Collaboration » 06-07-2010 09:25:08
Brève incursion dans ce salon, que j'évite pour les raisons que vous savez.
Cher Luc, je crains que vous ne vous trompiez et que Grmff voit juste (la dissolution étant une autre cause de fin de la personne morale).
L'absorption ou la fusion d'entreprises n'emporte pas la fin d'une société.
Retenir cette solution reviendrait à reconnaître la caducité de tous les contrats de banque de BNP-Paribas-Fortis, conclus à l'époque par Fortis, au simple motif que BNP a "absorbé" Fortis.
Avouez que cela n'a pas de sens.
Pour échapper à cela, l'on peut cependant prévoir contractuellement que le contrat est passé intuitu personae.
Gof,
Merci d'être passé.
Je vous signale quand même qu'un contrat de syndic n'est pas un contrat de prestations, mais un contrat de mandataire et de représentation. Il est donc conclu, comme vous le dites, "intuitu personae" et cela automatiquement.
#3772 Re : Copropriétés forcées » Collaboration » 06-07-2010 09:25:08
A mon sens, l'absobtion d'une société par une autre ne signifie pas la mort de la société. Seule la faillite est l'équivalent de la mort de la société.
L'existence d'une société prend fin au moment que son numéro BCE d'inscription n'est plus actif.
Deux soiétés qui travaillent ensemble forment un association de fait, qui est une nouvelle entreprise et doit recevoir un numéro BCE.
Et même en cas de faillite, le curateur peut parfaitement revendre le portefeuille de contrat sans que l'ACP n'ait quoi que ce soit à dire.
Donc quand l'ACP nomme mandataire (syndic) le mandant (ACP) s'est vendu au mandataire (copropriétaire)?
Pour ce contrat de "vente" l'ACP doit encore payer .... . Je trouve cela un peu cru.
C'est en tout cas valable pour les contrats tels que ascenseurs, électricité, gaz, entretien, nettoyage, etc.
NON.
C'est d'ailleurs une des zones grises que le Parlement est en train de faire disparaître.
Je ne vois pas pourquoi cela ne serait pas valable pour les syndics.
L'ACP confie en fait la gestion de la fortune privé des copropriétaires à quelqu'un de confiance. C'est une relation personnelle, basé sur des facteurs individuels.
Je ne vois pas pourquoi on doit réglementer par la voie de l'IPI, etc ... une profession si elle serait purement commercial.
Est-ce un médecin peut vendre son clientèle fidèle et les obliger à aller chez son successeur ?
#3773 Re : Copropriétés forcées » Collaboration » 06-07-2010 09:25:08
Si vous avez donné mandat à une société, et que cette société est absorbée, vendue ou fusionnée, le mandat envers la société reste valable.
NON.
L'article 2010 CC est d'application si l'ancienne firme est absorbé (= "mort"):
Art. 2010. En cas de mort du mandataire, ses héritiers doivent en donner avis au mandant, et pourvoir, en attendant, à ce que les circonstances exigent pour l'intérêt de celui-ci.
La nouvelle firme doit gérer l'ACP en "affaires courantes" et convoquer une AG pour faire élire un syndic.
#3774 Re : Copropriétés forcées » Achat appartement - Création Syndic ? » 05-03-2010 18:06:43
(...)
Autre question est-ce que la création de la copropriété engendre des frais particuliers (coûts de création, coûts de gestion, coûts pour la reconnaissance juridique, etc. ?).
(...)
creation: à chrage du vendeur
gestion: à charge des propriétaires pro nata. Si l'ACP fonctionne bien alors les couts seront plus as que si vou srestez séparé.
reconnaisance juridique = est fait par le conservateur des hypothèques dès réception de l'acte de base. Votre association des Copropriétaiers (ACP) sera repris dans le BCE (Banque Carrefour des Entreprises).
assurance: doit être commun pour l'immobilier.
#3775 Re : Divers (hors achat/location) » Fournisseurs d'énergie: pas un pour rattraper l'autre » 24-09-2025 10:07:25
#3776 Re : Copropriétés forcées » contrat syndic » 22-10-2011 06:20:50
J'attire dans le contexte du sujet l'attention à l'article 72 de la déontologie du syndic professionnel:
Art. 72
Dans le cadre de sa mission d’information, l’agent immobilier administrateur de biens formule en temps utile tous les conseils et recommandations à son commettant.Il informe en temps utile le commettant des prescriptions légales et réglementaires relatives au bien et attire, le cas échéant, l’attention de ce dernier sur les mesures, droits et obligations qui en découlent, ainsi que sur les risques qu’il encourt à défaut de respecter ces prescriptions.
#3777 Re : Législations régionales » Flandre: "habiter sa propre région" » 19-08-2010 13:50:21
Un extrait d'un article dans mon journal préféré d'aujourd'hui, qui cite un article dans Le Soir.
'Drie dossiers hebben sinds september een negatief advies gekregen: het Franstalige koppel uit Brussel, een Antwerps koppel en een Oostends koppel. Dit is dus helemaal geen taalkwestie.'
Source: Brussels koppel niet welkom aan de Kust
En gros le décret a déjà été appliqué contre des couples d'Ostende et Anvers.
Le décret va probablement être corrigé, puisque l'intention du législateur était de l'appliquer à des nouvelles zones d'extension ("woonuitbreidingsgebied"), et pas à des zones existantes d'extension.
#3778 Re : Copropriétés forcées » Conseil de Gérance » 07-03-2010 20:35:48
(...)
Il semble donc que le tribunal de première instance de Bruxelles (jugement du 05/12/2007) ne soit pas du même avis que lui.
(...)
J'y reviens dès que le rapport du sénat est publié (en principe fin de ce mois).
#3779 Re : Copropriétés forcées » contrat syndic » 22-10-2011 06:20:50
Posez la question à l'IPI.
A mon sens, le syndic est seul maître de sa gestion. Se laisser bloquer par un propriétaire par le mécanisme de la double signature ne me semble donc pas légal.
Déja fait dans le passé.
Réponse dans le passé: le syndic doit exécuter les décisions de l'AG. Classé sans suite par l'IPI. Si pas d'accord il faut aller chez le Juge de Paix dans les 3 mois de la décision contesté.
Si l'AG rèpète cette décision tous les années, il faut aller chaque fois aller chez le Juge, ... . La loi du "Survival of the fittest" jouera alors pour couper ce cercle infernal.
Attention. Déposez plainte à l'IPI dans tous les cas ou le syndic agréé IPI enfreint clairement sa déontologie, mais soyez sélectif. Prenez un point clair et net, comme Grmff l'a déja expliqué plus en détail.
Je constate que la mentalité à l'IPI commence à changer très lentement. Espérons que ce changement perdure.
#3780 Re : Copropriétés forcées » Loi sur copropriété: dépôt proposition de loi Hamal & Nyssens » 22-07-2010 06:16:55
La commission du Sénat a fini le 1er tour des amendements (en total au moins 85).
Le 2ème tour se fera demain, le vote dans la commission probablement la semaine prochaine et le vote en session plénière vers Pâques (espérons que ce soit le 25/03/2010).
Il y a encore quelques points à trancher, mais la liste n'est plus longue. Il y a un esprit de consensus, avec le but que le changement de la loi coûte le moins possible au copropriétaire.
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