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#361 Copropriétés forcées » Devoir d'Enquête » 06-10-2024 08:19:32
- Yves Van Ermen
- Réponses : 32
La RTBF va diffuser un reportage consacré aux litiges entre plusieurs copropriétaires et leurs syndics ce mercredi 23/10 dans l’émission Devoir d’Enquête qui débute vers 20h20 sur la Une télé.
#362 Re : Copropriétés forcées » Quel est le délai d'envoi des décomptes aux copropriétaires? » 20-10-2019 05:22:29
Bonjour,
Il n'y a pas de délai légaux pour réaliser les décomptes.
Il peut y avoir des délais statutaires ou contractuels.
Habituellement le délai est de 1 mois
#363 Re : Copropriétés forcées » sinistre sous franchise qui paie? » 04-10-2019 09:55:54
Si c'est un problème sur la machine à laver, c'est la RC Familiale de son propriétaire qui doit intervenir
#364 Re : Copropriétés forcées » Décision d'AG contestée en justice » 18-09-2019 18:23:47
Bonjour,
Une décision a été prise en AG pour supprimer un article de l'acte de base (disant que les magasins au rez ne devaient pas participer aux frais d'eau ni de chauffage).
L'Acte de Base à ce niveau, ne correspond pas à la situation "as build" car en fait de magasins, ce sont des restaurants, coiffeurs etc...
Ils ont tous radiateurs, toilettes etc...et c'est même le coiffeur qui a les consommations d'eau les plus élevées de toute la copropriété.Cela fait plus de 2 ans que le Syndic ne tient pas compte de cette décision d'AG parce qu'un seul copropriétaire a attaqué cette décision en justice et que ce procès est toujours pendant.
A-t'il le droit?
A priori, la réponse est non au vu des infos données.
Deux remarques:
- Une modification des répartitions de charge implique la réalisation d'un acte authentique.
- Le fait d'attaquer une décision d'assemblée générale n'a pas d'effet suspensif sur la dite décision. Voilà pourquoi, je pense que celle-ci doit être appliquée.
#365 Re : Copropriétés forcées » Départ d'un copropriétaire pendant une AG, quid de ses votes? » 10-09-2019 09:46:05
Art. 577-6
§ 8. Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés au moment du vote, sauf si la loi exige une majorité qualifiée. Les abstentions, les votes nuls et blancs ne sont pas considérés comme des voix émises pour le calcul de la majorité requise.Pour qu'un vote d'un copropriétaire (présent ou représenté) soit comptabilisé il convient qu'il le soit , présent ou représente,au moment du vote.
Il n'est pas possible de comptabiliser un vote d'un copropriétaire non présent lui-même ou par procuration au moment du vote.
Par ailleurs, il ne faut pas confondre le quorum nécessaire pour l'ouverture d'une AG valable et le quorum au moment des votes. Ce sont des notions différentes.
Je suis d'accord avec GT et Grmff mais... comme dirait nos amis avocats, cela se plaide. Et je ne suis pas prêt à parier sur le résultat.
De toute manière, et comme il a été dis très justement, il faut attendre le pv de l'AG. C'est lui qui va déterminer qui devra agir
#366 Re : Copropriétés forcées » réception parties communes: mission du syndic? » 23-08-2019 16:49:05
BMCTools a écrit :(...)
Au niveau des réceptions, il est normal que le syndic intervienne dans celles-ci puisqu'il est l'organe représentatif de l'ACP. Au vu de la décision d'AG, il sera assister pour ce faire par un expert. Procédure normale. Rien d'extraordinaire.
(...)Normal? Oui, sous condition que le syndic a un mandat explicite de disposer. Un mandat normal de syndic n'est qu'un mandat à gérer (Art. 577-8 §4 3° et 4° CC).
Lisez la page suivante du SPF Economie: Réception provisoire.
Il faut lire aussi le 577-8 §4 6°
#367 Re : Copropriétés forcées » réception parties communes: mission du syndic? » 23-08-2019 16:49:05
Au niveau des infiltrations, les syndic dois prendre les mesures conservatoires afin de stopper celles-ci. Et gérer cela ensuite comme un sinistre => déclaration assurance, etc
Au niveau des réceptions, il est normal que le syndic intervienne dans celles-ci puisqu'il est l'organe représentatif de l'ACP. Au vu de la décision d'AG, il sera assister pour ce faire par un expert. Procédure normale. Rien d'extraordinaire.
A la question qui doit faire bouger les choses. La réponse est simple, le syndic.
#368 Re : Copropriétés forcées » calcul des quote-parts de copropriété » 20-08-2019 23:42:40
Je suis d'accord avec Rexou lorsqu'il dit "La base reste de conserver de bonnes relations entre les deux CP de manière à éviter un conflit".
Effectivement, le mieux c'est le dialogue avec l'autre copropriétaire.
Il est possible pour les toutes petites copropriétés comme la vôtre de ne pas être soumise à la loi sur la copropriété sous certaine condition. ( Art 577-3 "Il peut être dérogé à la présente section si la nature des parties communes le justifie, aussi longtemps que tous les copropriétaires s'accordent sur cette dérogation et moyennant un acte de base créant des parties privatives distinctes.")
Mais néanmoins, il doit avoir un acte de base avec de manière impérative une répartition des charges. Le changement de destination d'une partie d'un immeuble implique automatiquement un changement de quote-part. Car un grenier aménageable n'a pas la même valeur qu'un grenier aménagé.
Vous êtes 2 propriétaires, faites le nécessaire pour mettre les quotes-parts en ordre. Et demandez au Notaire de réaliser l'acte modificatif en même temps que l'acte de vente pour économiser les coûts.
Les conséquences de cette modification de quote-part sont nulles pour le propriétaire vendeur, il n'a donc pas de raison à s'opposer, et vous serez tranquille par rapport au propriétaire acquéreur.
#369 Re : Copropriétés forcées » calcul des quote-parts de copropriété » 20-08-2019 23:42:40
Vous avez raison pour le syndic. Le règlement intérieur datant de 1989 précise que le syndic est élu par l'AG, pour une durée d'une année, de préférence parmis les copropriétaires.
Pour la modification de répartition des quotités, c'est l'AG des deux copropriétaires qui a signé.
Mes questions restent posées sans réponse :
Puis-je considérer la terrasse comme une partie privative à prendre en considération dans le calcul des quotités ?
Idem pour le grenier aménagé ?
Comme le deuxième propriétaire à l'étage veut vendre son bien, le notaire lui aurait dit qu'il était d'accord de faire un correctif sur base de cette décision de l'AG modifiant les quotités. Comme elle n'est plus selon moi à jour, je souhaite la contester. Comment faire ? Faire appel à un expert mobilier au nom de l'AG ? D'accord mais je souhaite alors payer selon la nouvelle répartition et pas l'ancienne; est-ce possible ?
A priori et au vu des informations que vous fournissez , la modification de la terrasse et du grenier implique la modification de quotes-parts en copropriété. Vous devez mettre ce point à l'ordre d'une AG. Les nouvelles quotes-parts doivent être fixée sur base d'un rapport motivé (réalisé par un géomètre-expert ou architecte ou un agent immobilier ou le Notaire) sur base de Art 577-4§1er.
Si la modification n'est pas acceptée par l'AG, vous pouvez agir auprès du juge de paix sur base de l'article 577-9 § 6 "Tout copropriétaire peut demander au juge de rectifier :
1° la répartition des quotes-parts dans les parties communes, si cette répartition a été calculée inexactement ou si elle est devenue inexacte par suite de modifications apportées à l'immeuble;
2° le mode de répartition des charges si celui-ci cause un préjudice propre, ainsi que le calcul de celles-ci s'il est inexact ou s'il est devenu inexact par suite de modifications apportées à l'immeuble."
#370 Re : Informations en vrac... » Trente-quatre faux agents immobiliers condamnés en 2018 » 25-06-2019 11:10:11
Le nombre de suspension, blâmes, avertissements et radiations est impressionnant.
Quel contraste par rapport à il y a 10-15 ans. J'ai le souvenir de ce syndic, suspendu pour 6 mois, qui avait convoqué une AG pendant sa suspension.
Informée, l'IPI avait classé l'affaire, malgré la preuve que le syndic en question n'avait pas du tout arrêté ses activités pendant la période de suspension.
"Vous comprenez, on a déjà eu tellement de mal à obtenir une condamnation. Si en plus on doit vérifier qu'il obtempère..."
Je peux vous dire en tout les cas qu'en 2019, un syndic a été radié pour avoir continué son activité alors qu'il était suspendu... Il faut dire que l'inscription des syndics dans les données des ACP de la BCE, nous aide bien....
#371 Re : Copropriétés forcées » Qui décide que le quorum d'AG est atteint ? Qui est responsable ? » 27-05-2019 15:32:10
Bonjour,
Pour la première question, ma réponse est le syndic. L' assemblée générale ne pourra délibérer que lorsque elle sera correctement constituée.
Pour le deuxième question, je rejoins l'avis de grmff
#372 Re : Copropriétés forcées » Convocation AGO » 17-05-2019 17:13:18
BMCTools a écrit :En ce qui me concerne, c'est purement et simplement illégal de convoquer de la sorte.
Cette manière de faire n'a pour but que de contourner le prescrit de la loi.
Donc une action pour annulation de l'Ag et, faite moi plaisir, une bonne plainte à l'IPI!!
Oui c'est illégal. Et l'IPI ne peut raisonnablement le cautionner.
Mais cette manière de faire n'a pas pour but "que de contourner le prescrit légal" le but est de simplifier la vie des CP et de leur faire économiser des frais supplémentaires. Personne n'est préjudicié il me semble et je ne comprends dès lors pas la vindicte exprimée ici.
Copropriétaires, vous voulez économiser de l'argent et vous simplifier la vie!!!
Facile, venez à la première AG!! Intéressez vous à votre bien !!!
Pousser les syndics à adopter une manière de faire irrégulière parce que les copropriétaires ne se préoccupent pas de leurs propres biens, vous trouvez cela normal ?
Mais, il y a peut-être une autre solution. Que les syndics mettent dans leurs honoraires complémentaires la tenue d'une deuxième AG à 1.000€ !
Je rigole. Quoique...
Et maintenant, si vous ne voyez pas le risque de dérive (un petit groupe de CP bien présent qui décide de tout dans la copro) et les risques juridiques (annulation de décisions d'AG car irrégulière - coût d'avocat - procédure longue). J'en suis désolé et j'espère que cela nous vous arrivera jamais. En tout les cas, il ne faudra pas venir pleurer ici :-)
#373 Re : Copropriétés forcées » Convocation AGO » 17-05-2019 17:13:18
Je sais que je nage à contre-courant, mais j'aimerais une justification autre que le simple contournement d'une obligation légale rigide.
Vous donner une justification autre que le respect de la loi ? J'en ai pas.
En ne pas la respecter entraîne des risques juridiques qui peuvent coûter beaucoup plus cher que les montants que vous voulez économiser.
Mais vous avez sans doute raison. Mettons toute cette loi rigide sur la copropriété à la poubelle. Cela ira mieux.
#374 Re : Copropriétés forcées » Convocation AGO » 17-05-2019 17:13:18
BMCTools a écrit :grmff a écrit :Le terme "si" ne change rien. On peut parfaitement mentionner exactement ce que la loi stipule et fixer la date, heure et lieu de la 2e séance dans la convocation initiale.
A enfin, je ne suis pas d'accord avec Grmff :-)
Tout arrive...
Qu'en pense l'IPI?
L'IPI pense comme moi :-)
En tous les cas un syndic a été condamné à un avertissement et ce point faisait partie des griefs reprochés au syndic.
Et tous les avis juridiques autour de moi sont dans le même sens....
Je regarde à de la jurisprudence
#375 Re : Copropriétés forcées » Modifier un acte de base: quelle majorité ? » 13-05-2019 09:49:26
Une AGE est convoquée notamment à ce sujet.
Si le double quorum n’est pas atteint, il y aura lieu de convoquer une 2e AG , avec le même ordre du jour, qui se réunira valablement indépendamment du nombre de présents: la règle des 4/5e requis des présents ou représentés reste, je suppose, d’application et ce même s’il n’y a, par exemple, qu’une minorité de présents/représentés ?
Je suppose que oui, mais je viens vérifier ici.
C'est tout à fait exact
#376 Re : Copropriétés forcées » Convocation AGO » 17-05-2019 17:13:18
Le terme "si" ne change rien. On peut parfaitement mentionner exactement ce que la loi stipule et fixer la date, heure et lieu de la 2e séance dans la convocation initiale.
A enfin, je ne suis pas d'accord avec Grmff :-)
#377 Re : Copropriétés forcées » Convocation AGO » 17-05-2019 17:13:18
Je confirme et je signe, c'est illégal.
D'une part, la loi stipule "Si aucun des deux quorums n'est atteint, une deuxième assemblée générale sera réunie après un délai de quinze jours au moins et pourra délibérer quels que soient le nombre des membres présents ou représentés et les quotes parts de copropriété dont ils sont titulaires." (Art 577-6 §5 dernier alinéa)
Et le "si" est le point principal. La 2ème AG est convoquée sous condition que la première n'a pas atteint le quorum. Ce qui n'est pas le cas de la procédure évoquée.
D'autre part, agir de cette manière est pousse les ACP à tenir des AG sans quorum. Porte ouverte à beaucoup de dérive....
#378 Re : Copropriétés forcées » Convocation AGO » 17-05-2019 17:13:18
En ce qui me concerne, c'est purement et simplement illégal de convoquer de la sorte.
Cette manière de faire n'a pour but que de contourner le prescrit de la loi.
Donc une action pour annulation de l'Ag et, faite moi plaisir, une bonne plainte à l'IPI!!
#379 Re : Copropriétés forcées » Mise en conformité et Certification ascenseur ACP avec employé ou sans » 07-05-2019 03:26:30
Les critères pour certifier un ascenseur après mise en conformité sont-ils plus stricts si l'ACP a des employés (concierge)?
Non
#380 Re : Copropriétés forcées » Modifier un acte de base: quelle majorité ? » 13-05-2019 09:49:26
Une entité doit faire l'objet d'une division en 2 entités, avec le même total de quotités.
Je suppose que cela nécessite une modification de l'acte de base et qu'un vote doit intervenir au niveau de l'ACP: avec quelle majorité ?
Bonjour Erik,
La division d'un lot en plusieurs lots se vote au 4/5ème voies présentes ou représentées ( Art577-7 §2 g )
Il faut aussi voter sur la modification des quotes-parts qui sera voté aussi au 4/5ème vu l’exception prévue à l'article 577-7 §3 2ème alinéa.
Bien à toi,
Yves
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