Je ne pense pas que ma copropriété soit particulièrement problématique, bien sur le bâtiment date de 1968 donc il y a des travaux de réfection habituel mais :

- un syndic oublie de payer l’assurance incendie, un cp est avisé de la prochaine révocation de son prêt.
- un gestionnaire (grosse boîte) ne fait rien, on vote en AG des choses simples qui ne demande que d’approuver un devis … rien.
- la gestionnaire nous fait une AG avec un mois de retard dans un bâtiment annexe non chauffé au mois de décembre.
- laisse traîner un devis approuvé en AG et au final avec l’hyperinflation la facture augmente de 4000 €.
- ignore les obligations légales (chaufferie, comptabilité énergétique, cuve mazout, contrôle électricité commun), même le
paiement de la taxe sur les établissements insalubres etc est oubliée.

On paie près de 600 € / mois, pour cela on doit quand même avoir droit à quelques heures d’attention. Comptons une heure pour la compta (une dizaine de factures à scanner/ encoder et éventuellement payer si pas domiciliées). Une fois par trimestre sortir les relevés et les envoyer par mail. Reste la gestion mais la plupart des mois il n’y a rien et au pire envoyer un mail à un prestataire habituel ou demander un devis.

Je ne pense pas que cela soit trop demander.

Mon sentiment est que l’activité syndic n’intéresse pas beaucoup, c’est de l’argent qui rentre chaque mois mais l’intérêt est plutôt du côté des transactions immobilière, 2-3% de commission c’est quand même plus alléchant même si cela demande plus de travail.

Dans toutes les ACP que je connais, c'est le CdC qui valide les conclusions.

Bonjour,

Je souhaiterais pour une fois enfin voir un contrat de vérification des comptes de  car je constate pour toutes les copropriétés que je connais :
1° Aucune mise en concurrence des offres CAC
2° Aucun contrat
3° A fortiori le CAC est en roue libre, même si l'on m'a expliqué hier au salon que les modalités de controle des comptes de l'ACP doivent être précisées dans le ROI, j'estime que cela ne peut remplacer un petit contrat d'une page en bonne et due forme signée au nom de l'ACP avec le CAC avant le début de sa mission ( même logique en droit que pour le contrat écrit avec le syndic  qui entré dans la loi seulement depuis 2010)

"si vous ne vous occuppez pas du droit, le droit s'occuppera de vous"

J'ai trop bu ou ce sont plein de gentils compliments de notre pafeuse de compet'? 
Allez, on prend (moi en tout cas). Même si on sait que le pot n'est pas loin!

C'est souvent une question de nature: outre les 16 intervenants à répétitions , il y a aussi de très nombreux visiteurs anonymes qui se félicitent, lorsqu'il interviennent finalement, de l'utilité du forum.
A l'instant où j'écris ceci, le compteur affiche "2 membres en ligne et 715 invités en ligne"...

Merci ;-) en effet, les moustiques me piquent... mais j'ai le cuir dur.

Mon avis est que le forum de Pim n'a ni haters ni troll. Juste des intervenants réguliers, somme toute peu nombreux, avec chacun leur mode de fonctionnement. On est 16 a avoir plus de 1000 messages, dont certains qui ne posteront plus jamais...
Et pas mal de visiteurs qui postent une ou deux questions et s'en vont une fois la réponse obtenue.

Réponse sous réserves d'usage de Perplexity:

Votre ressenti est fondé : il s’agit bien d’une actualité en droit belge, puisque le **nouveau Livre 6 du Code civil sur la responsabilité extracontractuelle** est entré en vigueur au 1er janvier 2025. Voici l'essentiel à retenir pour votre situation en copropriété (ACP/syndic):

**1. Possibilité contractuelle d’exclure la responsabilité extracontractuelle**
- Le nouveau régime est « supplétif » : par **clause expresse**, il est possible d’exclure contractuellement la possibilité pour les parties d’agir sur la base de la responsabilité extracontractuelle plutôt que contractuelle.
- **Cependant** : ces clauses doivent être conformes à l’art. VI.83 du Code de droit économique, qui interdit les clauses créant un déséquilibre manifeste au détriment du consommateur (clause « léonine »).[1][2]

**2. Clauses de limitation/exclusion abusives ?**
- De telles limitations peuvent être considérées comme **inopposables** si elles dérogent aux règles d'ordre public, comme celles protégeant l’intégrité physique, les fautes lourdes/intentionnelles, etc.[3]
- La validité d’une clause dépendra de sa rédaction, du contexte, et du contrôle du juge qui appréciera si elle n’est pas abusive ou manifestement déséquilibrée.
- Concernant le plafonnement à la couverture d’assurance, ce plafonnement n’est valable que si la faute n’est pas intentionnelle ou d’une gravité telle que la loi l’interdit.

**3. Obligation/doute sur la gestion “configurée à 15 €/mois”**
- Il n’existe pas (à ce jour) d’obligation légale ou réglementaire imposant un “forfait de gestion configurée” au montant de 15 €/mois. Il s’agit sans doute d’une modalité contractuelle proposée par le syndic, qui n’a pas de portée générale.

**4. Vos craintes concernant les dérives**
- Ce type de clause a précisément fleuri face aux risques accrus pesant sur les syndics depuis la fin de la « quasi-immunité » ; mais leur validité réelle, surtout en cas de faute grave ou intentionnelle, reste soumise à l’appréciation des tribunaux et ne saurait aboutir à une irresponsabilité totale du syndic.
- Les clauses de limitation/exclusion sont autorisées, sauf hypothèses strictes et limites posées par la loi (faute lourde, fraude, atteinte à la personne).[3]
- L’assurance IPI (AXA) couvre typiquement les actes professionnels sauf fraude ou vol.

**5. Retour d'expérience / pratique**
- Ces clauses sont conseillées par certains assureurs/syndics, mais beaucoup de copropriétés et d’avocats immobiliers s’en méfient et préfèrent un équilibre contractuel.
- L’entretien d’un dialogue avec le syndic et la prise d’avis indépendants (avocat, association copropriétaire, etc.) sont recommandés avant approbation.

**Conclusion :**
- Il est possible contractuellement d’exclure la responsabilité extracontractuelle du syndic, mais sous contrôle du juge et dans les limites prévues par le Code (économie, sociétés, travail).[2][1][3]
- Ces clauses peuvent être écartées si elles créent manifestement un déséquilibre ou en cas de faute grave, intentionnelle ou contraire à l’ordre public.
- Rien n’exige une gestion forfaitaire à 15 €/mois.
- Prudence : privilégiez un contrôle sur le contenu du contrat/ROI, et ne signez pas sous la pression sans avis indépendant.

**Sources/Pour aller plus loin** :
- lexgo.be et centrius.be — analyse du nouveau Livre 6 et des limites des clauses d’exclusion[1][2]
- pia.be — conditions et limites contractuelles valables[3]

N’hésitez pas à partager le texte précis des clauses proposées pour un avis plus circonstancié.

[1](https://www.lexgo.be/en/news-and-articl … n-pratique)
[2](https://www.centrius.be/le-nouvel-artic … te-civile/)
[3](https://pia.be/fr/nouvelles/nouvelles-r … ter-de-202)
[4](https://www.droitbelge.be/news_detail.asp?id=1155)
[5](https://www.vandessel.be/fr/connaissanc … clin-doeil)
[6](https://www.grantthornton.be/fr/the-fie … rs-belges/)
[7](http://justice.belgium.be/fr/bwcc)
[8](https://www.antarius-avocats.com/action … du-syndic/)
[9](https://www.deloittelegal.be/lg/en/blog … loy-s.html)
[10](https://www.yago.be/fr/entreprise/refor … tractuelle)

Vous ne comprenez décidemment rien et ramenez tout à votre personne, en vous cachant derrière un pseudo et vous vous permettez de donner des leçons... je ris.

Essayez de vous exercer à ne pas confondre des éléments factuels avec des réflexions juridiques sur des imprécisions légales ou des failles ou encore des pistes d'ajustement de la loi.

Si vous parvenez à faire cet exercice, promis, je vous envoie vos chipolatas.

A ce stade, présomption d'innocence.

Je donne une dernière information : lorsqu'il y a débâts sur cette question de l'imputation de 40 € à titre privatif, du fait de l'envoi par recommandé à une propriétaire absent et non représenté à une AG (je ne redévelopperai pas ici l'objectif de cette démarche) , nous proposons au "plaignant" de poser clairement la question à l'assemblée générale.   SI celle-ci décide que le syndic n'applique plus la mesure, elle est abandonnée.  Ces 40 euros ne sont pas un revenu déguisé (ou alors on aurait considéré 75 ou 100 euros).  Il y a déjà 10 euros de timbres, du travail administratif, de l'encodage comptable et un lourd travail administratif derrière à se justifier face à certains propriétaires récalcitrants.
Par contre, et d'expérience, dans les copropriétés où la mesure a été abandonnée, nous avons plus souvent des insuffisances de quorums (il n'y a plus cette motivation à renvoyer sa procuration pour éviter les 40 euros) et nous devons alors tenir une AG en seconde séance qui elle est une source de revenu complémentaire bien supérieure à ces 40 euros.   
En boutade, mon conseil serait, d'un point de vue purement financier et égoïste : abandonnons cette disposition !