Bonjour à vous aussi,

Un bail de 3 ans n'est pas résiliable par anticipation, ni par le preneur, ni par le bailleur, ni par l'acheteur, ni pour travaux, ni parce que le bailleur voudrait occuper le bien personnellement, etc.

Un bail de 3 ans ne peut donc être résilié par anticipation que du commun accord des parties, même si l'appartement à été vendru entre-temps.

L'acheteur est en effet purement et simplement subrogé dans les droits et obligations du bailleur/vendeur. C'est en quelque sorte comme si l'acheteur avait lui-même conclu le bail.

Vous faites par ailleurs référence à la possibilité de contre-préavis du preneur lorsque le bailleur résilie le bail en conformité de la loi. Le contre-préavis réduit à 1 mois n'est toutefois prévu que pour les baux de 9 ans.

Dans votre cas, le bail serait réputé conclu pour 9 ans si à l'échéance des 3 ans pour lequel il a été conclu, aucun du bailleur ou du preneur n'y aurait mis un terme.

Tout ce qui est expliqué ci-avant résulte des dispositions du Code civil relatives aux baux de résidence principale du preneur. Ces dispositions sont dites impératives. Pour faire simple, cela veut dire que toute convention contraire est nulle.

Bien à vous et tenez nous au courant,

Un bail de bureau est un bail de droit commun dans lequel les parties sont très libres d'organiser leurs relations comme elles l'entendent.

Par contre, lorsque l'on est en présence d'un bail commercial, celui-ci est régi par une législation impérative, c'est-à-dire qui s'impose aussi bien au preneur qu'au bailleur, sans que ceux-ci puissent y déroger. En très résumé, c'est un bail de 9 ans qui peut être renouvelé à différentes reprises par le preneur et peut aller ainsi jusqu'à 36 ans.

Les dispositions du Code civil relatives aux baux commerciaux précisent :

Bien à vous,

Article 1583 du Code civil :

C'est donc l'acheteur qui supporte tous les frais généralement quelconque qui résultent de la vente, à moins qu'il ne soit convenu d'autre chose dans le contrat de vente (le compromis si vous voulez).

Lorsqu'un immeuble est loti, en général le vendeur fait l'avance des frais et les récupère par tantièmes auprès de chaque acquéreur, sur présentation d'un jusitificatif, le jour de l'acte authentique.

Bien à vous,

Littré, édition 2006 : "(...) Qui sert à prouver ce qu'on allègue (...)"
Idem dans le Larousse, édition 1959.

Une preuve donc, un document qui établit de manière irréfutable que les charges exigées correspondent à des dépenses réelles exposées par le bailleur, tel un avertissement-extrait de rôle, une facture relativement détaillée, une note d'honoraires, ...

Votre locataire occupe son logement dans le cadre d'un bail de 9 ans.

Il peut mettre fin au bail à n'importe quel moment, moyennant le respect d'un délai de préavis de 3 mois.

Aussi longtemps qu'il ne vous notifie pas son congé, vous ne devez rien faire de votre côté, le bail restant en vigueur.

Le fait qu'il n'y a pas d'état des lieux d'entrée vous met dans une situation difficile puisque votre locataire est présumé vous remettre le logement dans l'état où il l'a reçu. C'est à vous de démontrer qu'il aurait dégradé le logement au delà ce qui est admis comme usure normale.

Bien à vous,

Vous avez conclu un bail avec un preneur qui affecte le logement à sa résidence principale. Le fait qu’il se domicilie à cette adresse ou non n’a pas d’importance. C’est l’affectation qui importe et le simple fait d’y résider suffit.

Ce bail de résidence principale vous lie donc au preneur, mais seulement au preneur et à personne d’autre.

S’agissant d’un bail de résidence principale, les dispositions du Code civil y afférentes précisent notamment :

D’après vos explications, vous n’avez autorisé ni cession de bail ni sous-location partielle. La fille du preneur ne doit donc, dans votre chef, être considérée ni comme cessionnaire du bail ni comme sous-locataire.

Vous agissez contre le père et la résolution du bail emporte la résolution automatique de tout acte subséquent conclu en fraude de vos droits légaux. En clair, la fille n’a aucune prétention à faire valoir à votre égard. Lorsque le père se fait expulser, le logement est libéré de tous ses occupants, y compris les membres de son ménage (parce que l’on peut difficilement  considérer la fille et la mère comme autre chose). Si ces derniers ont quelque titre à faire valoir, ils doivent s’expliquer avec le preneur. Mais ils ne peuvent certainement pas vous inquiéter vous.

Continuez donc la procédure, comme cela vous a déjà été conseillé par d’autres intervenants.

Bien à vous,

Désolé, mais je ne partage toujours pas cet avis en ce qu'à mon sens, ceci serait contraire au principe de la protection de la propriété privée consacré par les articles 16 et 17 de la Constitution et par l'article 1er du Premier protocole additionnel à la CEDH.

A ma connaissance (et hormis le cas de la confiscation spéciale des biens acquis suite à une infraction pénale, mais c'est une autre question), l'Etat ne peut être envoyé en possession des biens d'autrui que pour cause de deshérence et ce, seulement au terme d'une procédure judiciaire et dans le respect d'une publicité adéquate, laquelle doit permettre aux héritiers de se déclarer.

Par la force des choses, en ce 21e siècle, un immeuble a toujours un propriétaire en Belgique. Mais l'on ne peut présumer de ce que celui-ci aurait abandonné son droit qui porte sur la chose pour se l'approprier. Vous voyez le tableau : extrait du Moniteur belge : Vu que le sieur Luc est présumé avoir abandonné une conciergerie en ce qu'elle est inoccupée et qu'aucune quotité n'y est affecté dans l'acte de base, nous décidons que ce bien revient à l'Etat belge. Cela risquerait de donner des idées à certains en manque de budget  .

A défaut d'un titre d'acquisition (vente, donation, dévolution testamentaire, héritage, etc.) la seule manière d'acquérir un bien d'autrui, hormis le cas de la deshérence donc, est la prescription trentenaire. A cet effet, il faut, pendant une période ininterrompue de trente ans une possession paisible et à titre de propriétaire.

Je me demande en conséquence de quelle manière une copropriété pourrait faire établir un état trentenaire dans un titre de propriété dont il ressortirait qu'elle est le verus dominus et garantir de la sorte que le nouvel acquéreur ne soit jamais énervé dans ses droits de propriété. Impossible à réaliser selon moi.

Pour la petite histoire et si mes souvenirs ne me trahissent pas, dans la Rome antique, il appartenait à chacun de prouver que son droit de propriété était fondé sur une chaîne ininterrompue de transmissions de ce droit, sans que cette dernière ne soit affectée d'un vice quelconque. Cela fragilisait évidemment le titre de propriété et les jurisconsultes ont par conséquent mis au point la technique de la prescription acquisitive. Par cette technique, il ne fallait pas remonter au delà d'un délai donné pour démontrer l'incontestabilité de son titre.

Je ne crois pas que la simple absence de détermination, dans un acte de base, de quotités pour un lot privatif, emporte de droit pour la copropriété de s'approprier le bien d'autrui.

Par contre, le cas d'une indivision ordinaire sur un lot privatif, que cette indivision existe au profit de Pierre et Paul, ou au profit des tous les copropriétaires d'ailleurs, est une autre histoire. Mais comme vous le dites, quand c'est privatif c'est privatif, et quand c'est commun c'est commun.

Bien à vous,

Heeeuuu, vous partez donc de la supposition que le promoteur aurait renoncé à son droit de propriété. En effet, à défaut de vendre les emplacements, qui sont généralement réputés parties privatives, elles restent la propriété du promoteur. Mais dans ce cas, il n'est même pas nécessaire d'attendre 10 ans puisque la chose se trouve sans maître. Je ne pense pas que l'on soit dans ce cas.

Par contre, l'art. 577/2 ne permet pas l'acquisition de la propriété immobilière par l'écoulement d'un délai.

Pour pouvoir prescrire, il faut, à défaut d'un juste titre, une occupation paisible, à titre de propriétaire, pendant 30 ans (art. 2262 du Code civil).

Une question qui me turlupine. Quelle est la différence entre l'article 577-7 qui précise :

et le paragraphe 3 de cet article que vous citez ?

Le principe de la TVA, qui n'est pourtant pas si ancien, a justement été mis au point pour éviter, dans un marché unique, l'effet pervers de la taxation levée sur une taxation précédente qui est immanquablement imputée sur le prix du produit.

Exemple : précédemment un exportateur voyait son produit taxé à l'exportation. Qu'à cela ne tienne, il répercutait la taxation sur le prix du produit. L'importateur devait s'acquitter d'une taxe d'importation. Qu'à cela ne tienne, il augmente le prix du produit d'autant. A l'occasion de la transformation du produit et de sa revente à un producteur, une taxation était levée. Qu'à cela ne tienne, le coût en était répercuté sur le produit. Finalement, au plus la chaîne de production était longue, au plus la taxation devenait importante.

Le principe de la TVA devait éviter cet écueil justement, en réduisant la taxation uniquement sur la valeur ajoutée au produit pour chaque intervenant dans la chaîne.

Est-ce à dire que d'aucuns airaient la mémoire courte, à moins qu'il ne s'agisse là que d'un relan de nostalgie ?

Autant dire que si cette proposition passe le cap de la Commission, ce serait la preuve de ce que les miracles existent.

Pourquoi ne pas tout simplement réduire alors le taux TVA au celui des droits d'enregistrement (d'application en Flandre évidemment  ) .

Nos esprits se rencontrent