PIM,

Merci pour votre conseil d'il y a 4 ans, que j'ai suivi. J'ai obtenu des jugements qui confirment que l'AG doit respecter la démocratie et si les CP ils ne le font pas, qu'ils doivent en subir les conséquences.

Si les CP ne sont pas d'accord de payer les dégâts, causé par un dysfonctionnement de certains mandataires de l'ACP, sans aller en appel et sans s'opposer aux jugements récents, alors ces mandataires de l'ACP, qui ont commis des fautes, volontaires ou non, devront être mis devant leur responsabilité par l'AG.

En fait le Juge a rappelé que l'ACP est une association de tous les copropriétaires.  Tous les copropriétaires, sans aucune exception, ont le droit de proposer des points, de parler à l'AG, de délibérer, de se présenter comme candidat pour n'importe quelle fonction au sein de l'ACP, etc ... .

Un "petit" problème reste: le devoir (confirmé par jugement) du syndic d'informer tous les copropriétaires d'une manière impartiale sur base de documents fiables.

Mais cela se règle en principe cette année. Par exemple l'ex-syndic vient après 22 mois d'obstruction de remettre finalement il y a quelques semaines les archives 2004 de l'ACP à son sucesseur.

La formule est en fait une « simple » règle de trois : réduire les quotités (réduire les 10.0000 initiaux augmenté des quotités de la conciergerie à 10.000), mais vous ne connaissez pas les quotités de conciergerie, tel que déterminé par l’expert.

Formule primaire de réduction :
-> A = X * (Q/(Q+X))
Q = quotités actuelles = connu = 10.000
X = quotités de la conciergerie, avant réduction à Q quotités = inconnu
A = quotités de la conciergerie, après réduction à Q quotités = connu = 243

Formule dérivé (= mettre à gauche ce qui est inconnu, mettre à droite ce qui est connu)
-> X = (A * Q) / (Q-A)
-> X = (243*10000) / (10000-243) = 249 ou 249,07063 ou 249,070628

Quotités initiaux de le conciergerie : probablement 249.

Il est un fait que les arrondis vont jouer un rôle important et déterminant.

Quand on calcule les quotités de parties communes, divisés en dix millièmes, on doit travailler avec au moins 5 chiffres après la virgule.

J’ai l’impression que dans la table proposée, que le bureau, A1, A2 et A3 sont avantagés, par rapport au reste. Les garages sont les grands perdants. Il y a aucun motif à les exclure du calcul de réduction à 10.000 quotités.

La réduction à 10.000 quotités est en fait une exigence du syndic, probablement due au fait que le logiciel qu’il utilise n’est pas configurable dans ce sens. Dans ce cas chaque copropriétaire ne peut pas avoir un effet négatif des arrondis et le syndic doit mettre le montant global des arrondis à sa charge. Ce qui va le stimuler à installer un logiciel plus performant.

Tout ceci part du fait qu’on détermine d’abord les quotités de la conciergerie par rapport aux lots privatifs existants. Francis pourra éventuellement le confirmer (ou pas).

Bonjour,

Le Juge a décidé. Je viens de recevoir son jugement. Il y a 15 jours le Juge de Paix a entre autres annulé pour la 3ème fois l’AG 2004 de notre ACP (= le point 7 de la session du 15.10.2008 de l'AG 2007) et renvoyé l’excédent de ma demande au rôle.

Ceci est ma première et probablement dernière réaction concernant ce jugement en dehors du groupe des CP, qui me soutient.

Le texte de ce jugement sera probablement publié dans un périodique de jurisprudence, puisque ce jugement est un exemple constructif comment un juge dit droit, dans le cas d’obstruction par un très petit (en %) groupe de CP qui désinforme un groupe plus grand de CP. Le Juge tient compte des intérêts de tous les copropriétaires, inclus la majorité silencieuse de 80% des CP.

Par son jugement « sur les bancs », bref et cryptique, il rend possible que l’AG, donc 100% des copropriétaires (et pas seulement « 20% des CP de notre ACP, qui étaient effectivement présent lors de l’AG »), reprend démocratiquement les reins pour le futur (= reprend sa souveraineté en tenant compte de l’article 544 du Code Civil).

Ceci en mettant les deux groupes (« l’ex-pouvoir en place » et « l’ex-opposition ») sur le même pied.

Ceci en mettant l’avocat de l’ACP, nommé de fait par ce groupe de « l’ex-pouvoir en place », face à ses responsabilités déontologiques.

C’est un fait que je n’ai plus envoyé une lettre ouverte à tous les CP ces derniers mois. Entre 2001 et 2008 j’en ait écrit une seule.

Un jugement de juin 2008 a donné de fait le monopole d’information des CP de notre ACP à notre syndic provisoire.

Je constate que j’ai déjà reçu depuis 2003 une dizaine de lettres ouvertes de deux copropriétaires, avec en total plus de 120 pages. Le rythme s’est accéléré les derniers 12 mois et les derniers jours.

L’auteur de la dernière lettre a demandé officiellement au juge que je paie les frais de ses lettres ouvertes, …, estimés par lui à +4.000 euros.

Le Juge n’a pas (encore) jugé ma demande d’annuler la décision de supprimer le conseil de gérance, prise par l’AG sur proposition de l’auteur des lettres ouvertes.

Dans les faits ce conseil de gérance ne pourra être reconstitué qu’après le Juge a jugé sur ce point. Le Juge a donné la possibilité aux autres CP d’intervenir volontairement dans la procédure en renvoyant « l’excédent » de ma demande au rôle. Mais ils doivent de fait prouver que leurs intérêts sont lésés depuis ... 1999.

L’auteur de la dernière lettre ouverte, qui est aussi le CP qui a proposé de supprimer le conseil de gérance (ce qui a été accepté par l’AG 2007) est intervenu volontairement il y a quelques jours dans ce procès et a déposé des documents chez le Juge. Je demandais à l’AG de revenir aux statuts de 1980 : un assesseur par entrée de bâtiment (6) plus un (vice-)président par bloc (2).

Les auteurs des lettres ouvertes ont été destitués de fait par le dernier jugement comme commissaire aux comptes. Ce qu’un d’eux a annoncé lui-même dans la dernière lettre ouverte. Ils n’ont plus de mandat au sein de notre ACP, mais il est probable qu’un d’eux a un mandat de « porte-parole » d’un groupe de CP (98% si on se base sur le nombre de ceux qui ont voté lors de l’AG 2007 ou 20% si on se base sur le nombre de présents lors de ce même AG).

Marcel,

En bref j’estime que les mots suivants de vous s’appliquent surtout à l’auteur des lettres ouvertes depuis juin 2008 :

Petit détail typique de ce dossier. C’est grâce à une des lettres ouvertes que j’ai su qu’un jugement avait été diffusé. Donc ces lettres ouvertes sont parfois utile.

Selon moi ma réaction actuelle est nécessaire pour signaler aux visiteurs l’évolution de ce dossier concret, après que le Juge a tranché.

C’est à tous les copropriétaires, sans aucune exception, de prouver qu’ils s’intéressent de près à la bonne gestion et la conservation correcte de leur copropriété et donc à la bonne gestion et la conservation correcte de leur investissement, tant sur court terme que sur long terme.

Il faut être riche pour pouvoir bricoler.

En principe l'assurance de l'immeuble couvre les dégâts de vandalisme de parties immobilières privatives.

C'est le cas chez vous? Si oui, est-ce votre assurance est intervenu? si non il est peut-être possible qu'elle intervienne partiellement dans les travaux nécessaire à conformer l'esthétique dans le palier.

Si votre assurance couvre ce cas de vandalisme et si le CP n'a pas fait appel à l'assurance, alors le CP a un problème.

Hormis l'assurance l'ACP (syndic) doit mettre en demeure le CP en question pour se conformer aux statuts. Si non la responsabilité du syndic (profesionnel ou non) peut être mis en cause.

Si le CP en question ne se conforme pas, le syndic doit mettre le problème sur l'ordre du jour de l'AG suivante, en proposant les solutions possibles, et leur conséquences pour la copropriété, le syndic, le CP en question et tous les CP.

Se conformer aux règles est parfois pas évident, mais celui qui ne se conforme pas aux règles ne doit être surpris, au moment qu'il se retrouve à l'autre coté de la barrière.

L'essentiel d'un état des lieux est qu'elle est fait d'une façon contradictoire, pour être utile en justice, le cas échéant. Dans le cas normal les frais sont à charge des deux parties, pro rata de 50%.

Vos photos ne sont qu'un début de preuves, utile mais il vous faudra plus en cas de problèmes.

Il me paraît logique que, vu que la faute (volontaire ou involontaire) est votre cas probablement entièrement du coté de votre voisin, qu'il paie l'état des lieux.

Il en faut en principe deux:
- un avant les travaux
- un après les travaux (souvent oublié, mais nécessaire en cas de problèmes et c'est la décharge officielle de votre voisin, si vous ne contestez pas l'état des lieux après travaux).

Ils sont en principe à charge de la partie qui prend les frais des travaux à charge.

Vivica,

En complément à la réponse de saxo, je vais un peu plus en détail ...

Êtes vous (ou votre ami) locataire ou copropriétaire?
Combien d'appartements?
Il est possible que votre syndic est membre d'une association de syndics, dont un membre éminent est actif sur ce forum.

Quelle type de syndicat (défense des intérêts des travailleurs, des locataires ou des copropriétaires) ?

Dans le dernier cas seulement veuillez indiquer si c'est le SNP ou le CNIC. Des responsables des deux associations de défense des intérêts des copropriétaires sont activement présent sur ce forum.