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#4821 Copropriétés forcées » Le débat sur la copropriété du 29/01 » 02-02-2007 07:14:15
- luc
- Réponses : 26
Bonjour,
C’est calme sur le forum “Copropriété”. Surtout comparé avec la semaine passée.
En effet hier (29/01) une phase importante s’est clôturée avec un débat organisé par la sénatrice Clotilde NYSSENS. Elle y avait invité tous ceux qui l’avaient contacté récemment concernant la problématique de la copropriété.
Une cinquantaine de copropriétaires étaient présents, ainsi qu’un délégation de l’IPI, ABSA et SNP. Les interventions de tous démontraient une énorme variation des situations locales et suggestions de solutions.
Marquant par leurs extrêmes opposés étaient ceux d'un président d'AG/CG, qui a distribué à tous un texte de 4 pages, et d'un copropriétaire d'une petite ACP, qui a ouvert la série des interventions. Mais celle d'un copropriétaire du groupe initial fût fort apprécié, comme toujours, ainsi que d’autres. Le témoignage d’un syndic professionnel fût aussi fort apprécié, bien que certains n’étaient pas toujours d’accord avec lui.
Les cas des seigneuries wallonnes ainsi que les parcs à bungalows ont été brièvement expliqué. Les intervenants ont su démontrer que la loi actuelle n'est pas appliqué dans leurs cas.
En plus je reconnaissais dans les autres interventions toute une série de cas, dont on a parlé sur ce forum, ou dans le « cahier des doléances » initial d’une dizaine de copropriétaires. Les immeubles étaient situés d'Ostende à Liège, en passant par d'autres villes.
Le délégué de l’ABSA a su démontrer que l’IPI n’est pas l’organisme monolithique qu’on croit.
Le SNP a su éclaircir certains de ses propositions, sans qu’on soit allé en détail.
Les propositions concrètes de l’IPI/ABSA, ainsi que ceux du CNIC, seront pour plus tard, vu qu’ils ont adopté un calendrier moins rapide, mais probablement avec des propositions plus approfondies.
Le succès de ce débat est certainement pour une partie due au fait que PIM a ouvert ce forum et permis un débat. On ne sait pas sous-estimer l’importance de ce fait.
Je sais qu’on lui a causé parfois beaucoup de soucis, ainsi qu’à Grmff, mais son initiative a été et est un apport constructif à une meilleure solution de la problématique des copropriétés.
Ce succès n’implique pas qu’une solution est réalisée. Au contraire, loin de là.
La seule chose qu’on a obtenu en pratique, grâce au travail de la sénatrice NYSSENS, est qu’un dossier étoffé existera dans la commission de Justice, quand le nouveau parlement 2007-2011 entre en fonction. Pas plus ni moins.
Voulez-vous que cela change (ou que cela ne change pas) ? Contactez votre candidat au parlement fédéral lors des élections de juin 2007.
Demandez à lui que la problématique de la copropriété soit inscrite dans l’accord gouvernemental 2007-2011.
PS Ceci ne reflète que mes impressions personnelles, qui sont peut-être trop optimiste et certainement subjectif. Si un participant a d’autres impressions, qu’il le dit.
#4822 Re : Copropriétés forcées » Plainte contre la cogérance dans une ACP » 29-01-2007 19:28:18
2.- "copropriétaire tabassé": cela date de quand ?.... (cela m'étonnerait que ce soit sous l'actuelle législature)
Cela date de l'ancienne legislature. Ce cas est maintenant traité devant un tribunal correctionnel.
3.- Il faut cesser de présenter l'IPI comme un ensemble monolithique.
Le circuit des plaintes est traité par les Chambres Exécutiives (et d'appel) de manière totalement autonome du reste de l'IPI.Il y a une réelle "séparation des pouvoirs" entre l'exécutif/législatif (Bureau, Conseil National, etc.) et le judiciaire (Chambres Exécutives), avec de nombreuses frictions entre ces instances...
J'ai vécu avec une plainte la transition entre l'ancien et le nouveau système. Ma plainte est aussi classé verticalement, mais probablement dû au rapporteur de l"l'ancien système".
Vu les tribulations internes de l'IPI et le changement de la déontologie, j'ai attendu à déposer plainte à nouveau, bien que j'ai assez d'éléments pour le faire.
Il est fort probable, mais pas certain, que je dépose à nouveau une plainte à l'IPI, me basant exclusivement sur des actes du syndic datant après le 01.01.2007. Tout dépend du résultat d'autres actions actuellement en cours. Je ne perd pas de vue le principe de '"l'économie des procès".
#4823 Re : Copropriétés forcées » On achète même sa certification ! » 04-02-2007 10:33:19
Dans le "Eigenaarsmagazine" de janvier 2007 je lis à la page 15-117 entre autres que la SNP a reçu 7 plaintes durent les années 2005 et 2006.
6 ont été rejeté pour des motifs divers:
- décharge déjà donné par l'AG pour les comptes contestées
- manière de travailler qui ne correspond pas à la charte: c'est au CP de mettre le point à l'OJ de l'AG suivante pour obtenir la démission du syndic
- une plainte anonyme (suite au peur de représailles) n'est pas admis
- une plainte contre une décision d'AG n'est pas accepté
Est finalement accepté et a donné lieu à une réprimande:
- UNE plainte suite à des insultes écrites contre le CP plaignant.
En Hollande on certifie des ACP ... .
En Grande-Bretagne ce système n'existe pas, puisque les copropriétés n'y existent que depuis 2004 (voir Wikipedia)
#4824 Re : Locations et baux » Garantie locative de maximum 2 mois de loyer: c'est décidé ! » 12-02-2007 17:04:44
Ben, quand je lis le compte rendu du conseil des ministres du 19 janvier, je ne trouve rien de tel.
Leur information est donc erronée.
La phrase suivante :
Le Conseil des ministres a pris les décisions suivantes :
ne dit pas qu'on a communiqué toutes les décisions.
Ne sont communiqués que les décisions pour lesquels le Ministre a demandé de préparer un communiqué de presse.
#4825 Re : Locations et baux » taxe du syndic pour emménagement » 27-01-2007 17:20:14
Ceci dit, cette indemnité peut être mise à la charge du locataire….
Sous condition que ce locataire a été averti correctement de ce supplément de charges, décidé par l'AG. Donc le syndic ou vous ont dû l'avertir de ce changement par recommandé. Si non le locataire peut refuser de payer cette charge.
D'où l'intérêt de chaque bailleur à envoyer une copie du PV de l'AG à son/ses locataires.
Et le syndic devra prouver qu'il a averti les locataires, ... et les copropriétaires, qui ne sont pas membre de l'AG, de la date de l'AG et le fait qu'ils peuvent poser des questions (locataires, ...) ou mettre de points à l'OJ (copropriétaires qui ne sont pas membre de l'AG, ...).
#4826 Re : Copropriétés forcées » Quand le syndic est-il organe ou mandataire ? » 17-02-2016 23:43:33
Pour ABSA
Le syndic refuse l'accès aux documents de contrôle, puisque c'est lui qui gère les ascenseurs envers le SECT, ... .
J'ai essayé d'être succinct ... Je voulais en fait dire:
Le syndic refuse l'accès aux documents de contrôle, puisque c'est lui, selon lui, qui gère les ascenseurs envers le SECT, ... .
Mais vos répliques, ainsi d'autres participants sur ce forum, ont été utile à bien cerner la problématique. Un débat sans polémique est toujours utile.
Une solution claire, nette et légale existe, qui est 100% conforme avec la nouvelle déontologie, mais nécessite l'ajout de quelques mots au Code Civil. Comme l'idée initiale vient d'une autre personne, je vais d'abord la présenter à cette personne lundi. Puis je la communique sur ce forum.
#4827 Re : Divers (hors achat/location) » Présence d'extincteurs » 26-01-2007 07:41:01
Bonjour Luc,
J'allais poser la question concernant les extincteurs et voit que vous y avez déjà répondu
Mais désolée n'ai pas trouvé sur Règlement général pour la protection du travail. Donc je viens vous déranger.
Dans mon immeuble 2 gros extincteurs sont placés dans cage d'escalier depuis des lunes et chaque année l'entretien est effectué par la même firme à un prix scandaleux je trouve.
Si il y a un incendie dans l'immeuble le plus grand risque est chez un occupant (dans sa cuisine par exemple) et c'est à l'occupant à prévoir une couverture anti feu par exemple car les crasses de poudre d'extincteurs c'est la cata.
Il n'y a pas de concierge à demeure dans l'immeuble mais une technicienne de surface
Donc est ce obligatoire d'avoir deux extincteurs (14 appartements) et faut il vraiment entrer dans cette spirale de coût d'entretien.
Si je suis obligée d'avoir un ou deux extincteurs, suis je obligée de souscrire un contrat d'entretien (à prix usurier).
Merci
Mon ACP vient d'être contrôlé ce mois-ci par les pompiers. J'aurai leur réponse dès que j'ai une copie de l'attestation des pompiers, par la voie du syndic ou l'IBGE. En principe début février, mais le dossier à déjà été reporté deux fois ... .
J'en donnerai une synthèse dans le sujet "Permis d'environnement", et probablement ici pour ce qui concerne les extincteurs.
PS C'est quoi, une technicienne de surface???
#4828 Re : Copropriétés forcées » Le couple infernal syndic/conseil-de-gérance. » 02-07-2011 11:28:30
Aurelie,
J'ai répondu dans un autre sujet: Plainte contre la cogérance dans une ACP, vu la longueur de ce sujet, mais aussi la complexité probable dans votre ACP.
Le syndic de mon immeuble ne cesse avec l'appui du Cg qui cosigne certaines de ses décision de me matraquer au cours des AG parce que j'ose mettre en doute ses propos sur base d'arguments juridiques ou techniques.
A plusieurs reprises il a donné des informations volontairement inexactes.
Je suis maintenant contrainte de saisir le juge de paix pour faire annuler certaines décisions prises par l'AG sur cette base.
Certains d'entre vous ont-ils l'expérience de ce type d'action et quels sont les éceuils à éviter?
Merci
#4829 Copropriétés forcées » Plainte contre la cogérance dans une ACP » 29-01-2007 19:28:18
- luc
- Réponses : 16
Aurélie,
Vous avez posez dans le long sujet « Le couple infernal syndic/conseil-de-gérance. » la question suivante le 25/01/2007 à 03h46.
Le syndic de mon immeuble ne cesse avec l'appui du Cg qui cosigne certaines de ses décisions de me matraquer au cours des AG parce que j'ose mettre en doute ses propos sur base d'arguments juridiques ou techniques.
A plusieurs reprises il a donné des informations volontairement inexactes.
Je suis maintenant contrainte de saisir le juge de paix pour faire annuler certaines décisions prises par l'AG sur cette base.
Certains d'entre vous ont-ils l'expérience de ce type d'action et quels sont les écueils à éviter ?
Merci
J’ouvre un sujet séparé, parce que votre cas est spécifique (comme tous). Le sujet initial traite de problème en général.
Expérience d’une action d’annulation ? Oui j’en ai. En concret l’AG 2001 (annulation du PV refusé par le Juge). Et tous les AG à partir de celui de 2004 : annulation de toutes les décisions suite à une organisation irrégulière, en plus d’une série de décisions.
Écueils à éviter …. Là c’est complexe et la liste est longue. Mon ACP compte 250 appartements dispersé dans 2 blocs de 3 immeubles. Tout le CG réside dans un bloc. Aucun CP de l'autre bloc est présent dans ce CG.
J’ai perdu le procès de l’AG 2001, puisque je n’avais pas un avocat spécialisé.
J’ai pris un avocat spécialisé et gagné le procès pour l’AG 2004, mais ils ont ratifié l’AG annulé de 2004 par une AG extraordinaire, sans autoriser une délibération. Le procès de l’annulation de cette AG est encore en cours, tout comme les autres procès.
J’ai obtenu par jugement en 2005 l’accès aux pièces de l’ACP (y compris implicitement la liste des adresses). Ils m’ont quand même refusé l’accès maintenant, parce que le jugement ne s’appliquait selon eux que sur les documents de 2004.
Actuellement l’ACP et le syndic utilisent en tout 6 avocats contre les CP de mon groupe, payés par l’AG ou par l’assurance du syndic.
Parce qu'on est à plusieurs. Certains noms sont "publics", mais d'autres soutiennent sans être connu par le pouvoir en place.
Il m’est impossible, surtout vu les procès en cours, de vous expliquer en public comment éviter tous les écueils. La liste est longue, mais ils sont évitables.
Il en a un qui émerge du tas : pas envoyer de lettres ouvertes et toujours témoigner du respect pour le petit groupe du « pouvoir en place ». Donc pas d’insultes, … . Comme on dit en football : « Jouez la balle, mais pas l’homme. »
Ex : Pas dire que le pouvoir en place sont des fraudeurs, mais bien dire que le document X présenté par le syndic est selon vous un faux en écritures, puisqu’il ne reflète pas la réalité. Et donc contraire à sa déontologie.
Dans un sujet récent l’ABSA a expliqué que l’assurance du syndic couvre les dégâts causés par le syndic de ce type (manque d’information, …), sans qu’un procès soit nécessaire. Donc il suffit de mettre votre syndic en demeure, après une lettre normale, pour qu’il réagisse correctement. Cela va régler les cas « normaux ». Naturellement pas des cas comme chez moi.
Contactez les associations de défense des intérêts du consommateur/CP, comme Test-Achats, SNP, CNIC, ... . Devenez en membre, si c'est utile dans votre cas. Je suis membre des trois.
Parlez de votre problèmatique sur le plan général, avec votre parlementaire fédéral, régional ou même votre conseiller communal, pour qu'on tienne compte de la copropriété dans les lois futurs.
Last but not least: lisez les interventions sur ce forum. C'est long, mais vous y trouverez des cas similaire au votre.
Voulez vous des conseils plus spécifiques? Exposez le problème sur ce forum. Mais généralisez (pas de dates exactes, ni montants exactes, ni nombre d'appartements, ...). Je ne l'ai pas fait ... conséquence: un membre du CG a déjà pris 3 alias différents pour m'attaquer sur ce forum. C'est plus de travail (il faut tenir à jour une fiche avec la description de votre ACP fictif), mais très rentable.
C'est probablement la seule chose que j'aurai fait autrement sur ce forum, si je pouvait recommencer. Attention les détails de ce type n'ont pas été exacts à 100%, mais les dates l'étaient souvent. Mon ACP était donc identifiable.
#4830 Re : Copropriétés forcées » Réflexions sur les propositions de la SNP pour changer la loi de 1994 » 25-01-2007 18:16:08
Comment on fait avec les liens donnés du SNP par Luc (?) ?
Je clique et bof : serveur introuvable ?merci
cloclo
Sorry. Erreur de moi. J'avais oublié d'effacer le "html://" initial. C'est corrigé.
#4831 Re : Copropriétés forcées » Quand le syndic est-il organe ou mandataire ? » 17-02-2016 23:43:33
Cher Luc,
Je confirme et signe, le syndic est le gestionnaire des ascenseurs en copropriété. Il le fait au nom et pour le compte de l'ACP mais il est le gestionnaire. Et c'est lui que vise la loi.
Le nom du gestionnaire doit être affiché dans l'ascenseur. Lisez-vous le nom de votre ACP ou celui de votre syndic?
Aucun des deux ... . Sont affichés le coordonnées du SECT et de la firme d'entretien. La non-conformité des ascenseurs n'est qu'un problème mineur" dans mon ACP. Le syndic refuse l'accès aux documents de contrôle, puisque c'est lui qui gère les ascenseurs envers le SECT, ... .
Le syndic affiche dans le hall d'entrée encore ses coordonnées d'il y a 5 ans (il a déménagés entre temps). Il est agréé IPI, membre du CSA et du CIB Bruxelles.
Que le gestionnaire est visé par l'AR concernant les ascenseurs est correct. Mais le syndic est le représentant unique et exécutant unique du gestionnaire (= l'ACP).
La différence est qu'il ne peut agir qu'en fonction du mandat conventionnelle et explicite qu'il a reçu. La loi ne lui donne pas le mandat explicite comme organe de faire plus que les actes qui sont et urgents et provisoires.
Donc le choix des firmes revient à l'AG et pas au syndic, etc ... .
Je suis d'accord que la différence entre ma définition (légale) et la vôtre (appliqué en pratique) est minime, comme la différence entre 49 et 51%.
Mais cette différence est exploité par des syndics peu scrupuleux pour dire que c'est eux qui décident pour tout, puisqu'ils sont le gestionnaire.
Fermons donc cette porte, pour entre autres améliorer le renom de la profession. Un syndic correct n'aura rien à craindre d'être transparent et de rendre compte de sa gestion interne envers l'AG.
Mais le syndic peu scrupuleux oubliera de dire qu'il n'est pas responsable de la gestion des parties communes envers des tiers externes et des organismes externes. Jusqu'il ya des problèmes. Alors il dira laconiquement ... j'ai eu décharge.
#4832 Re : Copropriétés forcées » Quand le syndic est-il organe ou mandataire ? » 17-02-2016 23:43:33
Luc connait-il le rôle réel du Greffier en Justice et surtout son importance ????
Oui je le connais, ayant travaillé professionnellement le siècle passé directement avec des greffiers de tribunaux. Son rôle est très important. Mais ... le greffier ne peut en aucun cas se mettre à la place du Juge.
Le syndic peut se mettre à la place de l'AG pour des décisions urgentes et provisoires. Et c'est lui-même qui doit juger en premier lieu si c'est urgent et provisoire.
Il y a donc un conflit d'intérêt entre sa fonction de "greffier de l'ACP" et sa fonction de "exécutant des décisions de l'ACP".
Conclusion: un cumul des deux fonctions n'a pas de valeur ajouté.
D'ailleurs ... la plupart des conflits commencent avec une rédaction incorrecte du PV de la séance de l'AG. On ne reprend pas de paroles essentielles sur le PV (exemple réel: la phrase suivante du syndic "les ascenseurs sont à bout et nécessitent une rénovation urgent" n'apparaît pas dans le PV.)
Le greffier (ou le secrétaire communal) est responsable dans les assemblées constituées (et les Tribunaux) des PV de séances, ... . Un faux en écritures du greffier est très, très sévèrement punie pénalement.
Reprenons l'exemple de la commune. Là une décision n'est valablement communiqué que s'il est signé par le bourgmestre (le décideur) et le secrétaire communal (le greffier communal). Pour petitfuret ... mon père a été secrétaire communal, donc je sais de quoi je parle.
Depuis environ 2002 les faux en écritures commis par un syndic, comme secrétaire de l'AG ou représentant de l'ACP, sont déjà punissable pénalement (niveau 5 à 10 ans de prison).
#4833 Re : Copropriétés forcées » Quand le syndic est-il organe ou mandataire ? » 17-02-2016 23:43:33
Je ne peux qu'être accord à 100% avec ABSA, mais l'exemple suivant est je crois pas pertinent.
...
Le syndic peut être "responsable directement envers une autorité compétente". L'exemple de la loi sur les ascenseurs est le plus claire. Cette loi précise tous ce que doit réaliser le gestionnaire de l'ascenseur et elle définit le gestionnaire comme suit: "le propriétaire ou celui qui met de la part du propriétaire l'ascenseur à la disposition des utilisateurs." En copropriété, il s'agit clairement du syndic en direct et non comme représentant de l'ACP.
L'Art. 577/3 CC dit:
§ 3. L'association des copropiétaires ne peut avoir d'autre patrimoine que les meubles nécessaires à l'accomplissement de son objet, qui consiste exclusivement dans la conservation et l'administration de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis.[u]
C'est donc claire: la gestion des parties communes, et donc des ascenseurs communs, est confié à l'ACP, représenté par le syndic, et pas directement au syndic.
Et l'Art. 577/11 CC dit:
§ 1er. En cas de transmission de la propriété d'un lot, le notaire instrumentant est tenu de requérir, par lettre recommandée, du [u]syndic de l'association des copropriétaires l'état:
...
La loi de 1994 est on ne peut plus claire: le syndic est un "syndic de l'ACP". On doit donc en tenir compte pour l'application de l'AR de 1992, puisqu'une loi à priorité sur une arrête royale (AR).
Mais on peut aussi dire que le profession de syndic de l'ACP n'est plus réglementé, tant que l'AR de 1992 n'a pas été adapté à la loi de 1994.
Je sais, c'est un des points sur lequel on a d'opinions divergentes.
Le Syndic "greffier" de l'ACP. L'idée est à creuser.
Un greffier est par l'essence neutre et ne participe en rien dans l'exécution des décisions de l'assemblée concerné. C'est un sorte de notaire, tout comme l'officier de l'Etat-Civil, ... .
Si on veut l'appliquer en pratique, cela revient à faire nommer un notaire comme secrétaire et/ou président de l'AG. Une idée qui en principe me plaît, puisque garant d'une impartialité plus grande. Mais vu les frais, cela devrait être limité aux cas jugés opportuns par le Juge ou par exemple 20% des CP.
#4834 Copropriétés forcées » Réflexions sur les propositions de la SNP pour changer la loi de 1994 » 25-01-2007 18:16:08
- luc
- Réponses : 11
Le moteur de recherche de PIM ne permet pas de rechercher des mots de trois lettres, comme snp, luc, … . Il m’est donc impossible de voir si le sujet a déjà été traité.
Je visite mensuellement le site de la SNP, puisque je ne reçois comme membre de l’AES que le « Eigenaarsmagazine ». Je l'ai visité hier soir.
On retrouve sur le site du SNP les trois fichiers suivants :
- Propositions de la SNP – Partie n° 1 (7 pages)
- Propositions de la SNP – Partie n° 2 (6 pages)
- Propositions de la SNP – Partie n° 3 (6 pages)
Tout d’abord je suis heureux que la SNP a donné suite aux demandes pressantes de leurs membres (voir entre autres les discussions sur ce forum mi 2004) pour s’intéresser de près de la problématique des propriétaires des appartements privatifs en copropriété forcée, qui sont accessoirement copropriétaires des parties communes de la copropriété.
Et encore plus qu’ils se sont jetés dans l’eau pour avancer des propositions. C’est en effet plus facile de critiquer que de proposer.
La SNP a en effet réagit à la parution de différentes articles dans la presse nationale en août 2006, suite à l'envoi aux Ministres concernées d’un cahier des doléances d’une dizaine de copropriétaires d’origine divers, ayant tous un problème : les zones grises de la loi actuelle de 1994.
SNP a écrit : Comme annoncé dans Le Cri de septembre 2006, nous entamons l’analyse des projets de réforme de la loi du 30 juin 1994 que le Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires suggère.
Les pistes ainsi explorées n’ont d’autre but que de susciter la réflexion et les réactions de toutes les parties intéressées par la copropriété.
Celles-ci devront dès lors être peaufinées et améliorées.
C’est le propre d’un syndicat vivant et actif que de « se jeter à l’eau » pour permettre, au profit de tous les copropriétaires, une amélioration réelle de cette loi.
Les propositions méritent une étude approfondie. Certains reflètent certainement un consensus plus que général (la comptabilité, …). Mais d’autres suscitent plutôt des questions, et même des réactions plus vives que la loi de 1994 lui-même. Ne prenons que leur proposition de faire du conseil de gérance implicitement un conseil d’administration.
Toute proposition n’est rentable que quand il diminue les zones grises. La proposition ne peut donc pas créer des incertitudes en plus.
Dans un groupe de propositions on retient psychologiquement plus facilement la première et la dernière. Des professionnels comme la SNP le savent. Analysons ces deux propositions, parce que commenter plus que 30 propositions dépasse les limites de ce sujet.
Contrariété entre le texte de la loi et les statuts existants (Art. 577/3 CC).
La doctrine hésite maintenant entre une « caducité » (opinion majoritaire) et une « nullité relative » (opinion minoritaire). Au lieu de trancher l’avocat de la SNP propose une variante :
SNP a écrit :« Les dispositions statutaires non conformes à la loi nouvelle sont inapplicables, mais sur base de la nouvelle disposition légale, des copropriétaires pourraient d’office s’appuyer sur la loi en cas de contrariété des statuts avec celle-ci ».
Donc introduction d’une nouvelle possibilité juridique «l’inapplicabilité » des statuts avec maintes litiges juridiques en perspective. Donc une zone grise en plus, si on suit cette proposition.
Simplification de la responsabilité du syndic (Art. 577/8 § 5,6 et 7 CC) (dernière page du fichier 3).
Ici le vice-président de la SNP propose :
SNP a écrit :Il nous apparaît préférable d’en limiter les libellés de la manière suivante:
§5 Le syndic est seul responsable de sa gestion.
§6 L’assemblée générale peut toujours révoquer le syndic.
Les autres développements des textes actuels ne nous semblent rien apporter de plus. Bien au contraire cela ouvre des portes à des délégations, des désignations complémentaires etc.. qui vont à l’encontre du caractère indivisible du syndic et de sa responsabilité vis-à-vis de la copropriété. C’est par ailleurs à lui d’apprécier si dans certaines circonstances, dans l’intérêt de la copropriété et sous sa responsabilité, il doit être assisté, en sollicitant au besoin l’avis du Conseil de gérance s’il existe et/ou de l’assemblée générale. Par ailleurs, si le syndic en place est défaillant (sauf le cas d’empêchement provisoire dont il n’est pas responsable), quel est l’intérêt de voir désigner un syndic provisoire, autant procéder tout de suite à la révocation du premier et à la désignation d’un nouveau…
Le résultat de cette simplification serait entre autres :
- le Juge peut suite à la proposition de la SNP lui-même choisir et nommer un syndic effectif avec un mandat de cinq ans, où actuellement il ne peut que nommer des syndics judiciaires ou provisoires. Encore une atteinte à la liberté des propriétaires.
- l’ACP se retrouve dans l‘impossibilité d’appliquer la réglementation concernant les demandes de permis d’environnement dans la Région Bruxelloise, si le syndic n'a pas les connaissances techniques requises par l’ordonnance Bruxelloise concerné et doit faire appel à un sous-traitant. Donc impasse qui va à l’encontre d’une gestion correcte de l’environnement. Un merci d’Al Gore ?
- ...
J‘ai donc des doutes quand à l’utilité de cette simplification.
Vue d’ensemble
Dans ma jeunesse j’ai appris que tout texte doit pouvoir être résumé, après une lecture diagonale, dans quelques mots, si non il y a un problème.
J’hésite à le dire, et j’espère d’avoir mal compris, mais ma première impression est que toutes les propositions de la SNP se résument dans cette petite phrase :
« Fonçons sans réfléchir pour faire avancer les choses. »
Ceci en opposition d’autres propositions de changement de la loi, qui se résument avec :
« L’information impartiale génère des décisions plus correctes ».
Donc j’espère que la SNP comparera ses propositions avec les principes de « Corporate Governance » qui exigent une information impartiale, et les amendera où il faut.
#4835 Re : Locations et baux » Garantie locative de maximum 2 mois de loyer: c'est décidé ! » 12-02-2007 17:04:44
...
Au RBDH par exemple, ...
Pour information:
RBDH = Rassemblement Bruxellois pour le Droit à l'Habitat
#4836 Re : Copropriétés forcées » Liste des adresses des copropriétaires » 15-09-2025 17:47:18
Pour info:
Dans son édition datée de janvier 2007, le mensuel Le Cri, édité par le SNP, commente (page 17) un jugement rendu favorable à la thèse selon laquelle chaque copropriétaire peut disposer des coordonnées de chaque copropriétaire.
Merci pour cette info précieuse mais aussi à cloclo pour poster rapidement l’article et à la SNP-AES pour en consacrer un article dans "Le Cri" de ce mois-ci.
Mais … notre système est basé sur le Code Napoléon et pas sur le système Anglo-Saxon, donc … un Juge n’est pas lié par une jurisprudence antérieure.
Même si vous obtenez un jugement favorable, l’année suivante le pouvoir en place peut rejouer le même jeu.
Ce pouvoir en place a un grand avantage : ils ne jouent pas avec l’argent d’eux mais avec l’argent de ceux qui osent parler et surtout l'argent de la masse silencieuse. Cette masse silencieuse est assez souvent dèsinformé, manipulé et/ou intimidé.
D'où une urgence de détailler dans la loi beaucoup plus la responsabilité de tous les mandataires de l'ACP (syndic, CG, vérificateurs, président d'ACP, secrétaire d'AG, ...).
Ici le pouvoir en place profite en plus du principe que la loi oblige en général à respecter seulement la liberté des autres, mais ne vous oblige pas à se conduire comme un bon père de famille.
Mais la loi sur la copropriété de 1994 est succincte et claire:
Art. 577/5 § 3. L'association des copropriétaires ne peut avoir d'autre patrimoine que les meubles nécessaires à l'accomplissement de son objet, qui consiste exclusivement dans la conservation et l'administration de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis.
"Conserver" veut dire selon moi maintenir en état, comme un bon père de famille ferait.
Donc selon moi on peut en déduire que toute acte d'un mandataire de l'ACP qui est contraire à une attitude de "bon père de famille" est contraire à la loi.
Faire d'une ACP une société secrète, dont les membres ne peuvent pas se connaître, est en effet en contradiction avec une attitude de "bon père de famille".
#4837 Re : Copropriétés forcées » Quand le syndic est-il organe ou mandataire ? » 17-02-2016 23:43:33
Des réflexions sur les réflexions d'ABSA:
En général je suis d'accord avec ABSA, sauf quelques zones grises ....
La personnalité juridique des ACP est la grande avancée de 1994.
D'accord, mais la loi a laissé des zones grises en ce qui concerne la répartition des tâches, comme la définition "assistance du syndic par le CG", pour la différencier de la mission "cogérance" d'avant 1995.
Un exemple:
Les syndics sont responsables de leurs gestions de part la loi de 1994.
Envers qui?
Un autre:
Ils existent d'autres responsabilités (du syndic) qui découlent d'autre législation (comme par exemple le loi sur les ascenseurs).
Responsable directement envers l'autorité compétente ou comme représentant de l'ACP? Pour par exemple un permis d'urbanisme, ...
Il est donc important que le syndic prévoit dans son contrat de manière claire ses honoraires complémentaires. Il est évident que pour "nettoyer l'étable", comme dit Luc, il ya un surcroît de travail qui doit être payé au syndic.
Mais il est aussi évident qu'une AG, agissant comme un bon père de famille, va mettre les honoraires complémentaires du nouveau syndic pour "nettoyer l'étable" à charge du syndic partant, en ne lui donnant pas une décharge générale, mais une décharge provisoirement limité, en attente d'un accord mutuel (ou décision judiciaire) pour le cas en litige.
#4838 Re : Copropriétés forcées » changement répartition quotités » 21-01-2007 00:02:12
D'abord votre réponse est très difficile à distinguer de mon texte. Ce qui le rend de fait illisible pour les autres. Pim a mis je crois un petit manuel disponible en ligne pour vous guider à utiliser le forum. Mais cela n'empêche que c'est lisible pour moi. Je peux donc répondre.
Chaufferie commune : ce sont des calorimètres individuels, il n'y a plus aucun radiateur dans les parties communes
Comme chez moi. Une seule chaufferie pour tous les appartements privatifs, sans radiateurs dans les parties communes (hall, ...). L'élément commun dans les appartements privatifs est l'eau chauffé. Elle dispense sa chaleur par des radiateurs privatifs. Mais la surface de ces radiateurs doit être connu pour déterminer la consommation des calories communes.
L'ajout de radiateurs peut déséquilibrer la circulation d'eau chaude. Donc à vérifier par le syndic.
c'est Bruxelles je peux confirmer que le changement de la destination d'un local nécessite une permis d'urbanisme. : il l'a demandé, il est en règle pour tous les papiers, mais le permis d'urbanisme n'inclut aucune clause au niveau des quotités de copropriété.
Ma réponse partait d'une demande d'urbanisme en cours.
Question supplémentaire: L'acte authentique et transcrite du changement de l'acte de base existe? Avec le plan général "as build" de la cuisine, ... et le texte des changements des parties communes?
Si oui, contactez ce notaire, pour avoir son avis quand au changements des quotités.
Si non, demandez au syndic de mettre ce point à l'OJ de l'AG suivante, avec la désignation d'un notaire (de préférence celui d' acte de base originale) et donner l'autorisation au notaire de désigner un expert-géomètre pour déterminer si les quotités ont être changé ou non. La manière que les quotités sont calculés n'est pas votre problème.
A noter que tous les frais de l'ACP, lié à ce changement, sont en principe à charge de l'interessé.
Et aussi que le permis d'urbanisme doit être affiché pendant plus qu'un mois. Copie des dates d'affichage doit se trouver dans le dossier à la commune (et chez le syndic). Si non, le permis n'existe pas. En effet la commune donne l'autorisation, mais c'est seulement l'affichage, endéans un an je crois, qui active le permis. A partir de la date d'affichage l'interessé a je crois un an pour faire les travaux, prolongeable avec un an.
#4839 Re : Copropriétés forcées » Contrat du syndic - pénalités réciproques » 20-01-2007 11:45:42
Le syndic étant l'un des organes de l'ACP, cela me paraît juridiquement peu évident à mettre en place....
Là je suis à 100% d'accord que ce ne sera pas facile.
Il faut d'abord résoudre le noeud gordien entre le cumul possible d'organe de l'ACP et de mandataire de l'ACP. Ce qui reviendra à une sorte de dé-cumul, à imposer par la loi. Donc ... fini le cumul entre syndic et courtier d'assurances, pour ne donner qu'un exemple.
Ce qui mettra la rentabilité de certains agences en difficulté. D'où opposition, ... .
Pour l'organe de l'ACP on devra inscrire la réciprocité dans le règlement de copropriété. Le contrat avec le syndic pourra alors être très simple: fixer son honoraire, durée du contrat et obligation réciproque de respecter les statuts.
Pour le mandataire de l'ACP la réciprocité devra être inscrit dans son contrat, type ou non, mais écrit ... . Celui qui a un mandat non-exclusif de contrôle (= membre du CG) devra donc le confirmer par écrit. Fini par exemple les membres fantômes, qui sont élues, mais jamais présent ni à l'AG ni au CG (leur existence permet à exclure d'autres candidats, puisque siège occupé) .
#4840 Re : Copropriétés forcées » changement répartition quotités » 21-01-2007 00:02:12
Où puis-je trouver un texte légal où "on explique que les quotités pour 1 m2 de cour ou de garage ne sont pas les mêmes que pour 1 m2 d'appartement. et de plus il y a changement d'affectation"
et qui soit plus fort légalement que l'acte de base de la copropriété ?
C'est là que je coince !
Merci !
Il est possible que les quotités doivent être changé. C'est fort probable en cas de chaufferie commune. Mais ... c'est dans un stade suivant. Concentrez vous d'abord sur la modification de l'immeuble. Est-ce des parties communes ou servitudes communes sont impliqué?
Si oui, vérifiez si l'AG a donné un accord positif pour les travaux à une majorité d'au moins 75%. Vérifiez si le demandeur a appliqué tous les conditions de l'avis positif de l'AG. Vérifiez si le demandeur a obtenu l'accord individuel de tous les CP pour changer l'acte de base.
L'urbanisme est une matière régionalisé. Pouvez vous indiquer dans quelle région l'immeuble est situé?
Si c'est Bruxelles je peux confirmer que le changement de la destination d'un local nécessite une permis d'urbanisme. A cette demande doit être jointe un accord de tous les CP ou la preuve (= recommandé ou huissier) que tous les CP ont été averti de la demande concrète et en ont reçu une copie.
Avis récent d'une commission de concertation bruxelloise: changement de d'emplacement de voiture ouvert (garage-peinture) vers un garage-box dans un parking souterrain nécessite le changement des plans originaux et donc une demande d'un permis d'urbanisme.
L'acte de base lui-même est une convention authentique et transcrite chez le conservateur des hypothèques. Il nécessite l'accord de tous les signataires (ou de leur successeurs) pour changer l'acte de base. Pour le changement du règlement de copropriété des majorités spécifiques sont prévus.
Comme dans cette acte de base la destination des locaux est spécifié dans le texte et dans les plans, alors ... il faut l'accord de tous (ou un jugement ou une loi) pour pouvoir le changer.
Résumons: on change les plans ... alors il faut l'accord de tous.
Conseil:
Va au service d'urbanisme de votre commune et demande de pouvoir voir le dossier d'urbanisme de votre immeuble. Prenez (si autorisé) une photo digitale des plans pour les parties de l'immeuble en cause.
Puis demandez si une demande de permis d'urbanisme est déposé pour une partie de votre immeuble. Si oui, demandez si:
1. un avis favorable de l'ACP est jointe. Si oui, demandez en une copie.
2. le demandeur a prouvé qu'il est propriétaire exclusif des parties qu'il change. Si oui, demandez en une copie
3. le demandeur a prouvé si aucune servitude commune existe pour la partie privatif qu'il change (esthétique, ...). Si oui demandez-en une copie.
4. demandez si une enquête publique est prévue. Si oui, il est fort probable que vous n'aurez accès au dossier que durant la période d'enquête.
Finalement demandez si un permis de lotissement, PPAS, ... existe qui affecte votre immeuble. Si oui, demandez à pourvoir le lire. Cherchez entre autres les parties qui limitent l'usage de la zone "cours et jardins". En principe seulement un pourcentage spécifique (voir PPAS ou lotissement) peut être bâti.
Compliqué? Oui, rien n'est simple. Mais ces textes vous donneront la possibilité de contacter la partie adverse d'une façon neutre. Vous n'allez pas demander qu'il se conforme à vos voeux, mais bien à ceux de l'autorité communale, l'AG, ...
Et en fait, quelle est la position du syndic dans tout cela? C'est un professionnel ou un copropriétaire bénévole? un syndic , bénévole ou professionnel, doit être impartial et défendre les intérêts de l'ACP et pas ceux d'un (groupe de) copropriétaires, même majoritaire.
Ceci n'est que mon avis personnel et rien de plus.
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