Ce syndic N'est PAS un sponsor du CNIC, mais il était un des HUIT participants du symposium. Il a eu droit aux petits avantages liés à cette participation. D'autres participants étaient des personnes près du SNP, ... .

Mais le CNIC n'est pas un vrai syndicat. Il informe. Le fait que maintenant deux syndics professionnels ont ouvertement dans un contexte public dit comment ils gèrent leur cabinet donne l'avantage qu'on peut débattre, sur ce forum de PIM ou autre part, sur leur manière de fonctionner en corrélation avec la loi.

Des symposiums sont nécessaire afin de connaître publiquement la positions des parties en cause. Ils ne résolvent pas le problème mais sont une étape nécessaire.

Le CNIC utilise quand même l'information en sa possession suite aux nombreuses demandes d'informations et leurs interventions dans des cas individuels. Ils ont constitué le groupe de travail "577", qui va en faire la synthèse. Le résultat devrait être une proposition concrète pour au moins informer le parlement de son point de vue.

Quand? Je ne sais pas.

Un point important qu'on ne doit pas oublier: la "formation" du copropriétaire banalisé.

Un petit évènement lors de l'AG que je viens de subir tantôt comme membre d'un groupe d'opposante :

Un CP me dit que les jugements sont quand même faux, puisqu'on connaît la qualité de la justice belge. Je ferais mieux de résoudre mon litige autrement, si je veux obtenir un résultat effectif.

Je lui demande alors ce que je dois faire quand on m'interdit de parler depuis 5 ans à les AG, qu'on écrit multiples lettres ouvertes contre moi à tous les résidants et copropriétaires et que je ne réplique pas puisque le forum normal est l'AG? Tout ceci en supposant que j'ai raison.

Sa réponse était ... d'aller en justice. Et il était gèné.

J'ai su parler avec d'autres membres de la majorité silencieuse.  Tous sentaient au moins un gène envers moi ou donnaient des réponses semblables. Situation classique d'un groupe qui n'arrivent à expliquer individuellement ce qu'ils ont fait quelques minutes avant comme meute.

D'où l'importance capitale de la fonction du président de la séance. Voir un article de M. TIMMERMANS dans TAppt 2006/1. Il faut arriver à vraiment le responsabiliser explicitement. Maintenant ils croient que tout est permis, puisqu'il n'y a pas de jugements.

L'argument capitale du conseil de gérance était: la doctrine avancé par M. TIMMERMANS ne se trouve pas explicitement et textuellement dans la loi. En ne doit donc pas en tenir compte. Je rappelle que M. TIMMERMANS est l'assesseur juridique (N) de l'IPI et le rédacteur en chef de la revue TAppt.

Je dois dire que le président de ce soir n'était pas tout à fait neutre, puisqu'il a déposé une plainte contre moi en justice pour que je soit condamné à subir ce que l'opposition devait subir du temps de Stalin en Russie (et je n'exagère pas). C'était donc normal qu'il laissait la parole sans limite à ceux "opposé" à moi et limitait le temps de parole d'un membre du groupe d'opposants à 2 minutes.

Le syndic (et pas l'ACP) a demandé qu'un huissier soit présent ... je me demande ce que le contenu de son PV sera et surtout si le PV va entr'autres mentionner que le comptage des votes des points 7 à 13 n'a débuté qu'après la clôture de la séance.

Bref, c'est une nouvelle croix de mon calvaire ... mais j'ai en tout cas constaté que l'effectif de la meute ne s'agrandit pas et n'arrive pas à dépasser les 15 à 30%. Ils ont besoin de la présence des couples pour agrandir l'impact de la meute.

A spécifier donc très clairement que les copropriétaires sans droit de vote ne peuvent pas être présent à l'AG, sauf comme conseiller (= pas de droit de parole).

Zitoun,

Je crois qu'on utilise sensiblement les mêmes techniques pour contrer les majorités abusives, sauf la diminution des provisions.

Mais en lieu et place je refuse de payer sur le compte proposé pour payer les provisions et je paie sur le compte de l'avocat de l'ACP. Ceci parce que le syndic ne veut ou ne sait pas prouver que ce compte appartient à l'ACP.

Un CP de notre groupe d'action a déjà utilisé la technique de diminution des provisions pour une petite somme avec succès.

Vu le nombre et le sujet de questions posés à la fin: oui.

Mais certains d'entre eux étaient des syndics bénévoles ou des présidents de CG.

Je rappelle que les séances sur les ascenseurs, .. ont eu lieu le soir à Bxl et à Anvers.

Il est difficille d'organiser une journée bilingue, donc de 4h (4 orateurs) * 2 séances le soir.

Zitoun,

Vivant un calvaire semblable au vôtre, je peux comprendre votre réaction.

Mais ayant eu une formation professionnelle pour aller à la guerre je sais que la guerre est le moyen ultime pour atteindre le bût final: la paix.

Le stratège militaire par excellence (Clausewitz) préconisait d'éviter le plus possible la guerre et de n'utiliser ce moyen que quand tout autre possibilité diplomatique était entièrement épuisé.

La guerre au niveau de l'ACP est une plainte pénale contre le syndic.

Vous n'y êtes pas encore. Et vous arrivez lentement au stade très pénible de la guerre civile.

Je refuse d'abandonner et de recourir aux moyens illégaux, tel que le pouvoir en place utilise contre moi. Donc pas de guerre civile. Il est impensable que je fais ce que je reproche à la partie adversaire.

Ceci ne veut pas dire que je me laisse faire. J'utilise tout moyen légal que je peux. Je viens d'envoyer hier une lettre 100% légale qui normalement va avoir un effet dévastateur pour leur manière (illégale) de travailler.

Il m'est actuellement impossible de dévoiler sur un forum public toutes les techniques légaux que j'utilise pour atteindre mon bût. Je veux y arriver sans créer deux clans 100% opposés dans notre complexe. Selon la sociologie c'est possible, mais pas facile.

Le chef réel du "pouvoir en place" c'est fait finalement connaître ce mercredi passé, après exactement 5 ans. Il a une formation en sciences sociales assez poussé et les "utilise" pour diriger la minorité active et ainsi dominer la gestion de notre complexe sans avoir une fonction dans notre ACP. Ce n'est pas le syndic, mais un copropriétaire. Le syndic profite seulement de la situation.

Ceci confirme ce que les agents immobiliers sérieux disent: dans la plupart de cas les problèmes d'une ACP sont dûs aux CP mêmes. Un mauvais syndic ne peut pas fonctionner si l'AG fait correctement son boulot.

C'est pourquoi je me concentre surtout sur le commissaire aux comptes, le conseil de gérance, le président de l'AG, ... .

Le syndic de votre ACP n'aurait jamais pu fonctionner tel quel qu'avec l'accord des autres organes de l'ACP. Vous avez probablement aussi une minorité active chez vous qui domine l'AG. Chez vous aussi cette minorité est dirigé par un petit groupe. Et ce petit groupe est commandé par une personne. En fait la structure classique d'une dictature.

Les changements urgents de la loi devait rendre cette situation illégale plus difficile à réaliser et surtout rendre cette situation visible à tous.

Ne prenons qu'un élément possible: limiter la durée des mandats du conseil de gérance, en limitant aussi le nombre des mandats possible (par exemple : au maximum 10%+1 du nombre des lots). Cela imposerait une tournante. Comme une dictature n'a qu'un chef, ceci rendait son "travail" plus difficile.

Dans ma lettre de hier j'ai utilisé un moyen préconisé par M. TIMMERMANS, assesseur juridique IPI (N), pour certifier l'ordre du jour d'une AG comme légale. L'AG se tient mardi soir. On va voir ce que ça va donner.

C'était la même chose chez moi il y a quelques années.

Vous pouvez demander à votre syndic qu'il lise l'article (en néerlandais) que Roland TIMMERMANS a écrit sur le président de l'assemblée générale dans la "Revue Copropriété et Droit Immobilier", No 2006/1 (janvier 2006), p. 19-21.

Je renvoie au point 4 et 5 de cet article. Selon l'auteur, assesseur juridique de la Chambre Exécutive de l'IPI pour les agents immobiliers néerlandophones, le président de l'AG ne peut pas être le syndic. Ce président devra être élu au début de l'AG par 50%+1 des présents et représentés.

Puis il devra contrôler la liste des présences, les procurations et vérifier que l'ordre du jour est conforme avec la loi.

Il a alors le choix:
- ou bien il ouvre la séance de l'AG, si tous les conditions prévues par la loi sont présent
- ou bien il notifie que les conditions ne sont pas réunies, motive sa décision et demande au syndic de reprendre sa motivation dans le PV pour l'envoyer aux copropriétaires.

J'y ajoute qu'à l'ouverture de la séance le président de l'AG doit communiquer que les conditions légaux pour l'ouverture de la séance sont réunies. Il doit à ce moment communiquer le nombre des présents, représentés, ... ainsi la liste nominative des procurations refusées, copropriétaires refusées (lot en indivision avec représentant non-désigné, ...).

Le livre d'Eric Riquier "127 questions et réponses sur l'assemblée générale des copropriétaires" est moins détaillé, mais la question 76 résume bien la situation:

Même chez les Luxembourgois en consultant certains textes du Grand-Duché ...

Vous pouvez aller au service d'urbanisme de votre commune et demander de voir cette demande. A ce moment vous pouvez dire à ce service que cela concerne une copropriété et que le toit est une partie commune. En principe le demandeur doit joindre une autorisation de l'AG à sa demande.

Si cette personne est le syndic de votre ACP (ou se présente tel quel), la commune va le croire s'il dit qu'une autorisation est donné. Il faut à ce moment contester à la commune l'attribution de cette demande.

Mais il est plus simple et plus constructif de demander au service d'urbanisme qu'un inspecteur d'urbanisme, qui a des pouvoirs de police judiciaire, vienne voir la situation sur place, en présence des trois copropriétaires.

Soyez patient. Je crois que vous avez la majorité derrière vous. Attendez l'AG.

Faites d'abord élire un président et deux assesseurs, que votre groupe propose. Ce bureau désigne le secrétaire, qui ne doit pas être un copropriétaire, mais qui doit être présent. Ce secrétaire va faire à fur et mesure sur place le PV.

Le PV devra être signé par tous les membres du bureau pour accord, et par les copropriétaires qui le veulent signé "pour vu". Le PV doit reprendre les décisions (texte, décompte des votes et résultat), une "synthèse" des délibérations et ce qu'un copropriétaire présent demande à être inscrit sur le PV. Ce système rend une contestation de votre PV très difficile.

Constatez, comme bureau, que pour certains points les éléments nécessaires pour prendre une décision n'étaient pas présent à temps et que le point doit être postposé à l'AG suivante.

Pour le point "élection du CG": proposez un amendement qui constate que, vu la situation, que l'existence du CG n'a plus de sens, proposez que l'annulation du CG soit mis à l'ordre du jour de l'AG suivante par le syndic ET qu'en attente les mandats des membres du CG sont suspendu. Cet amendement est attaquable en justice, mais il résout le problème pour au moins le temps nécessaire à convoquer une AG extraordinaire qui peut annuler le CG.

Soumettez une motion qui demande au syndic de réunir d'urgence une AG avec l'ordre du jour que vous spécifiez. Cette motion doit obtenir au moins 20% des quotités de tous les copropriétaires (= présents+représentés et absents), pour être valable. Elle ne doit pas se trouver sur l'ordre du jour, puisque c'est une demande et pas une décision.

Ceci n'est qu'un avis. Vérifiez que la procédure proposé n'est pas en conflit avec l'un ou l'autre point de vos statuts.

Contactez moi par mail privé le 28.03.2006. Pas plutôt. Il est possible, mais pas certain, que je serai à ce moment en possession d'un jugement récent qui pourra peut-être vous être utile.