L’accord gouvernemental fédéral 2025-2029 annonce la volonté de supprimer «aussi vite que possible» cette annexe et de travailler à une alternative moins contraignante, mais à ce jour, la suppression n’est pas encore effective et la formalité reste applicable pour l’exercice d’imposition 20242025

Votre situation est courante et soulève plusieurs points juridiques importants en Wallonie concernant la colocation et la sous-location. Voici une analyse détaillée des options, de leurs risques et des meilleures pratiques.

## 1. Sous-location : conditions et risques

La sous-location en Wallonie est strictement encadrée. Elle est interdite sauf accord écrit et préalable du bailleur[10][2][1]. Si le bail principal ne prévoit rien à ce sujet, il faut une autorisation expresse de votre part. En cas de sous-location non autorisée, vous pouvez mettre en demeure le locataire principal et, en cas de persistance, saisir le juge de paix qui peut prononcer l’expulsion du sous-locataire, la résiliation du bail principal et éventuellement des dommages et intérêts[6][12].

**Risques de la sous-location :**
- Le locataire principal reste seul responsable vis-à-vis du bailleur pour toutes les obligations (loyer, dégâts, etc.) et pour celles du sous-locataire[12][7].
- Le sous-locataire n’a pas de lien contractuel direct avec vous, ce qui limite vos recours en cas de problème.
- La structure “locataire principal + sous-locataire” n’implique pas de solidarité entre les occupants : le sous-locataire n’est pas responsable du loyer total, mais seulement envers le locataire principal[7].

## 2. Colocation : cadre légal et sécurité

Depuis 2018, la Wallonie a instauré un régime spécifique pour la colocation, bien plus sécurisé pour le bailleur et les occupants[4][5][3][8].

**Obligations et fonctionnement :**
- Un bail de colocation est signé entre le bailleur et tous les colocataires, avec un pacte de colocation obligatoire détaillant la répartition du loyer, des charges, les règles de vie, les modalités d’arrivée et de départ, etc.[5][3][8]
- En cas d’arrivée d’un nouveau colocataire, il faut établir un avenant au bail, signé par toutes les parties, et l’enregistrer[3][4][8].
- Les colocataires sont généralement solidaires pour le paiement du loyer et des charges, ce qui protège mieux le bailleur[7][5].
- Le pacte de colocation et l’avenant assurent la transparence et réduisent les risques de conflits[3][8].

**Risques limités :**
- Responsabilité solidaire des colocataires.
- Encadrement légal des départs et arrivées (préavis, remplacement, etc.)[4][11].
- Enregistrement obligatoire du bail et de ses avenants, ce qui renforce la sécurité juridique[5][3].

## 3. Peut-on laisser le bail tel quel ?

Si vous laissez le bail en l’état, avec un seul locataire, l’ami accueilli ne sera pas protégé et vous non plus. Il n’aura aucun droit vis-à-vis de vous, et vous ne pourrez pas exiger de lui le paiement du loyer ou des charges. Cela peut poser problème en cas de conflit, d’impayé ou de départ du locataire principal.

## 4. Quelle est la meilleure option ?

**La solution la plus sûre et conforme en Wallonie est :**
- De faire signer un avenant au bail existant, transformant le bail classique en bail de colocation avec pacte de colocation, en y ajoutant le nouvel occupant comme colocataire officiel[3][4][8].
- Cet avenant doit être enregistré et accompagné du pacte de colocation, qui précise les droits et obligations de chacun[3][5][8].
- Cela garantit la solidarité entre colocataires et vous protège en cas de départ ou d’impayé.

**La sous-location peut être envisagée, mais elle présente plus de risques pour le bailleur et n’est pas recommandée sauf cas très particulier, et toujours avec un accord écrit formel et des contrats adaptés[2][7][10][12].**

## 5. Points pratiques

- Exigez une preuve de solvabilité du nouvel occupant[4][8].
- Faites signer l’avenant et le pacte de colocation à toutes les parties.
- Enregistrez l’avenant dans les deux mois[5][3].
- Vérifiez que l’assurance incendie couvre tous les colocataires[5].

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**En résumé :** 
La meilleure pratique est de formaliser la colocation par un avenant au bail existant et un pacte de colocation, plutôt que de recourir à la sous-location. Cela réduit vos risques, clarifie les responsabilités et est conforme à la législation wallonne[3][4][5][8].

Citations:
[1] https://callmepower.be/fr/demenagement/ … s-location
[2] https://optigestion.be/gestion-locative … -belgique/
[3] https://optigestion.be/gestion-locative … rietaires/
[4] https://www.test-achats.be/maison-energ … colocation
[5] https://flora.insure/fr/blog/obligation … -belgique/
[6] https://www.lebonbail.be/articles/sous- … -principal
[7] https://www.lebonbail.be/articles/comme … colocation
[8] https://www.notaire.be/nouveautes/detai … on-reussie
[9] https://optigestion.be/gestion-locative … elgique-2/
[10] https://lebail.be/sous-location-et-cession-de-mon-bail/
[11] https://www.smovin.app/fr-be/bail-locatif/colocation/
[12] https://www.justifit.be/b/sous-location … -encadree/
[13] https://www.notaire.be/immobilier/louer … location-1
[14] https://logement.wallonie.be/storage/lo … -06-24.pdf
[15] https://www.notaire.be/immobilier/louer … colocation
[16] https://www.droitsquotidiens.be/fr/cate … s-location
[17] https://be.brussels/fr/logement/locatio … s-location
[18] https://www.justifit.be/b/sous-location … -encadree/
[19] https://ladds.be/wp-content/uploads/202 … 018-06.pdf
[20] https://logement.wallonie.be/storage/lo … locat.docx
[21] https://www.uvcw.be/logement/focus/art-6981
[22] https://www.droitsquotidiens.be/fr/ques … n-wallonie
[23] https://optigestion.be/gestion-locative … ez-savoir/
[24] https://www.bruxelles-j.be/te-loger/la- … sabilites/
[25] https://www.droitsquotidiens.be/fr/ques … -bruxelles
[26] https://www.lebonbail.be/articles/la-cl … colocation
[27] http://viwta.be/Blog/sous-location-belgique.html
[28] https://www.lebonbail.be/articles/les-p … locataires
[29] https://www.wikifin.be/fr/logement-et-e … nte-y-t-il
[30] https://www.lebonbail.be/articles/l-enr … bligatoire
[31] https://fin.belgium.be/fr/particuliers/ … ntrat-bail
[32] https://contigo.immo/louer-bien-colocation-avantages/
[33] https://www.lebonbail.be/articles/les-d … -locataire
[34] https://lebail.be/bail-de-colocation/

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## Déclaration fiscale des revenus immobiliers pour un bien partiellement loué à une société

Dans votre situation, vous et votre conjoint êtes copropriétaires d’un immeuble à Bruxelles, dont la partie supérieure est votre habitation propre et le rez-de-chaussée est loué à une société à des fins exclusivement professionnelles. Vous percevez 8.400€ de loyers annuels pour cette location, et le revenu cadastral global (non indexé) du bien est de 1.260€.

Voici comment déclarer ces revenus dans votre déclaration fiscale 2025 :

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### 1. **Répartition du revenu cadastral**

- Vous devez ventiler le revenu cadastral (RC) entre la partie que vous occupez comme habitation propre et la partie louée à la société.
- Si la répartition n’est pas précisée dans l’acte ou le cadastre, une clé de ventilation objective (surface, volume, usage) doit être appliquée. Par exemple, si le rez-de-chaussée représente 40% de la superficie totale, alors 40% du RC (soit 504€) sera attribué à la partie louée, et 60% (soit 756€) à votre habitation propre[3][4][5].

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### 2. **Déclaration de la partie habitation propre**

- La partie du RC correspondant à votre habitation propre (ici, 756€ dans l’exemple) n’est pas imposable, mais doit être mentionnée dans la déclaration pour le calcul d’avantages fiscaux éventuels (ex.: déductibilité des intérêts d’emprunt)[3].

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### 3. **Déclaration de la partie louée à des fins professionnelles**

- La partie du RC correspondant à la surface louée à la société (504€ dans l’exemple) doit être déclarée.
- Vous devez également déclarer le loyer brut annuel perçu pour cette partie, soit 8.400€[1][2][4][5][6].

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### 4. **Codes à utiliser dans la déclaration fiscale**

Pour la partie louée à des fins professionnelles:

| Élément à déclarer                       | Code (Déclaration papier) | Montant à indiquer      |
|------------------------------------------|--------------------------|-------------------------|
| RC non indexé de la partie louée         | 1109/2109                | 504€ (exemple)         |
| Loyer brut annuel (hors charges locataire)| 1110/2110                | 8.400€                 |

Pour la partie habitation propre:

| Élément à déclarer                       | Code                     | Montant à indiquer      |
|------------------------------------------|--------------------------|-------------------------|
| RC non indexé de la partie habitation    | 1106/2106                | 756€ (exemple)         |

*Remarque: Les codes peuvent différer selon la déclaration électronique (Tax-on-web) ou la version papier, mais la logique reste identique[5].*

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### 5. **Calcul de la base imposable**

- Pour la partie louée à la société, vous serez imposé sur le loyer brut annuel diminué d’un forfait de 40% (soit 3.360€), donc sur 5.040€[1][2][4][6].
- Le fisc applique un plafond: la déduction forfaitaire de 40% ne peut dépasser 2/3 du RC revalorisé (RC x coefficient annuel). Ce calcul est fait automatiquement par l’administration[4][5].

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### 6. **Points d’attention**

- Si le bail ne précise pas la ventilation entre usage privé et professionnel, ou si le bail n’est pas enregistré, l’administration considérera que l’intégralité du bien est louée à des fins professionnelles, ce qui est fiscalement désavantageux[4][5].
- Les intérêts d’emprunt relatifs à la partie louée peuvent être déduits des revenus immobiliers, selon la proportion du prêt affectée à cette partie[2][5].

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### 7. **Résumé des étapes à suivre**

- Déterminez la clé de répartition du RC entre habitation propre et partie louée.
- Déclarez chaque part au code adéquat.
- Déclarez le loyer brut annuel pour la partie professionnelle.
- Appliquez la déduction forfaitaire de 40% sur le loyer brut (le fisc s’en charge pour le calcul final).
- Vérifiez que le bail est bien enregistré et que la ventilation est claire.

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#### **Sources principales**
- FAQ PIM[4][5]
- Billy.tech[2]
- Wikifin[1]
- Optigestion[6]

N’hésitez pas à consulter un comptable ou fiscaliste pour la ventilation précise et l’optimisation de la déclaration, surtout en cas de spécificités (prêt hypothécaire, charges, etc.).

Citations:
[1] https://www.wikifin.be/fr/impots-emploi … pour-votre
[2] https://billy.tech/revenus-locatifs-belgique/
[3] https://weinvest.be/fr-BE/blog/b2c/unde … rty-income
[4] https://www.pim.be/faq-items/taxation-d … -locatifs/
[5] https://www.pim.be/faq-officielle-de-la … e-version/
[6] https://optigestion.be/gestion-locative … e-complet/
[7] https://fin.belgium.be/fr/particuliers/ … s/declarer
[8] https://fin.belgium.be/fr/particuliers/ … fessionnel
[9] https://www.lecho.be/monargent/analyse/ … 47307.html
[10] https://www.accountable.eu/fr-be/blog/d … dependant/
[11] https://www.notalex.be/documents/Quel-s … eserve.pdf
[12] http://fin.belgium.be/fr/particuliers/h … fessionnel
[13] https://financien.belgium.be/nl/node/1232
[14] https://www.accountable.eu/fr-be/blog/i … -locatifs/
[15] https://pareto.be/fr/actualite-fiscale- … mobiliers/
[16] https://www.yescapa.be/aide/questions-q … otisation/

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Réponse de Perplexity: pplx.ai/share

https://www.pim.be/barometre-immobilier … mentation/

Sauf que pour le locataire c'est à répéter tous les 3 mois (alors que pour la garantie, ce n'est qu'une fois)

Si tous les copropriétaires sont présents ou représentés : valable - non contestable - aussi si représentés ?

Ah oui: j'ai oublié... :
Bienvenue sur notre forum (intuitif ?)