Ceci est le plus mauvais conseil qu'on puisse donner : ne pas payer, c'est se mettre en défaut et se déforcer.

Le Syndic de mauvaise foi pourra toujours vous envoyer des rappels, mises en demeure, etc.

Concernant le fameux contrat de 2006, si celui-ci enfreint des dispositions législatives, il pourrait se faire annuler par le Juge ad-hoc.

Encore que... La Cour de Cass a érigé en principe intangible le caractère définitif des décisions d'AG qui n'auraient pas été contestées en temps utile, quand bien même ces décisions sont contraires au caractère impératif de la Loi ! (Arrêt du 4 février 2008)
Notez que cet arrêt offre une similitude d'analyse dans la mesure où il se positionne sur un moyen fondé sur le changement législatif de 1994.

Il pourrait s'en déduire que si le contrat de 2006 a fait l'objet d'une décision valable de l'AG, il est couvert par cette dernière - et, le cas échéant, le principe de tacite reconduction qu'il contiendrait.

Sur ce point, je raisonne tout haut et n'étant pas juriste il se peut qu'une autre approche puisse être soutenue.

Une approche pragmatique, qui vous évitera de devoir recourir aux conseils d'un avocat (et je pense que le problème que vous soulevez est une délicieuse combinaison des poupées russes et de la boîte de Pandore, et qu'un conseil spécialisé sera bien nécessaire si vous voulez aller en Justice), serait de signifier un renom au Syndic actuel - en respectant les délais prévus par le contrat et le quorum des copropriétaires pour ce faire, et dans la foulée proposer un nouveau Syndic.

Si le cinquième des copropriétaires vous suit, vous pourriez même provoquer une AG extraordinaire.

La chance que je vous souhaite, c'est que le contrat initial soit d'un délai de 5 ans sans tacite reconduction. Ce contrat serait alors mort de sa belle mort, et vous seriez légalement en carence de Syndic.
Vous seriez alors fondée à demander, le cas échéant seule, la désignation d'un Syndic provisoire et d'éjecter de facto l'actuel qui occupe cette fonction sans posséder de mandat légal.

Enfin, je vous invite, ainsi que tous les copropriétaires dépités dont je lis les témoignages sur ce forum, à porter plainte à l'IPI.
D'autant que dans votre cas, la faute déontologique est très facile à établir :
Art. 78
L’agent immobilier syndic respecte les dispositions du Code civil relatives à la
copropriété et les obligations qui lui sont imparties en tant que tel en vertu d’une loi,
de statuts ou de règlements afférents à un bien et qui ne contreviendraient pas à des
dispositions légales contraignantes, ainsi que celles résultant de la convention qui le
lie à son commettant.

Si l'IPI est mou du gland (oups, je le dirai plus), c'est fort de tous les copropriétaires qui baissent les bras avant même d'avoir entrepris quoi que ce soit.
Alors, bon sang de bonsoir, agissez !!!

Petite suggestion au modo (non modérable ;o) ) du site : ce serait sympa que les blogueurs puissent joindre des pièces - j'ai cette faculté sur d'autres forums que je parcours.
Ça aurait notamment permis à Croquette de joindre le contrat de 2006, histoire qu'on y trouve toutes les failles pour flinguer ce Syndic indélicat 

Un petit "up" : quelqu'un a-t-il réussi à glaner des infos ?

Notamment cette fameuse "note technique" dont parlait Luc.

Merci

M. PANCHITO, vous êtes fairplay. Cela me touche, et vous honore, sincèrement...

J'ajouterais, simplement, que les avocats qui trouvent ce bail excellentissime, semblent être les avocats des... bailleurs.

Mon rêve, mon idéal serait que ce bail rencontre le consensus des bailleurs et des preneurs...

Et, entre mon rêve et la réalité, il y'a le consensus à la belge...

Donc, bien entendu, sans rancune !

Nous construisons ?

Belle soirée.

X. NINANE

Reprenons nos fondamentaux :
Art. 1709 du Code Civil : le louage de choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer
En l'espèce, nous sommes en présence d'un contrat à titre onéreux dont l'une des contreparties, le prix, est le loyer. Le loyer est donc le prix du bail.

Les charges éventuelles sont un accessoire.
Notez à cet égard que si tant la langue française que les textes et les professionnels utilisent des termes différents (loyer, charge) c'est bien parce qu'une distinction existe entre ces catégories.
Voyez notamment le Code Civil qui introduit une distinction entre ce qui concerne une révision du loyer et ce qui concerne une révision des charges. Ces deux éléments sont envisagés indépendamment et suivent des règles différentes.
Nous parlons bien de révision, et non d'indexation.

Asséner de but en blanc que "La partie loyer n'est pas distincte de la partie charge. L'ensemble forme le loyer de base..." n'est pas correct au sens de la Loi.

L'esprit de l'indexation porte sur le prix de la jouissance du bien, c'est à dire la mise à disposition de celui-ci par le bailleur.
Le cas des biens en copropriété pourrait complexifier le raisonnement.
On pourrait notamment évoquer qu'un appartement en copropriété impose un Syndic et ses frais de fonctionnement.
Est-ce que ces frais de Syndic sont un accessoire ou une composante de la chose qui est louée, et donc une partie intégrante du loyer ?
Dans tel immeuble, il existe un abandon de recours contre les occupants - propriétaire, locataires, à titre gratuit, etc.
Est-ce que la surprime d'assurance consiste en un accessoire ou une composante de la chose louée, et donc une partie intégrante du loyer ?

Aucune règle n'existe en la matière et la liberté des agents économiques pour la fixation du prix prévaut.
Autrement dit : liberté contractuelle.

Par analogie, nous pourrions prendre l'exemple de deux formules de vacances :
1/ l'une "all inclusive". Autrement dit, la chambre louée inclut divers services accessoires : restauration, activités diverses, transport depuis l'aéroport, etc.
2/ l'autre qui vous donne l'accès à la chambre pour la période réservée. Toutes autres prestations, accessoires, étant facturées suivant un tarif défini (mini-bar, communication téléphonique, excursion, etc.).

Transposé à notre loyer, cette analogie nous permet de percevoir plus clairement les déclinaisons des options choisies :
1/ Le "all inclusive" est une formule qui ressemble à ceci : "le loyer, incluant toutes les charges diverses et variées, sans exception aucune, est fixé à la somme de xx €" Ce loyer toutes charges comprises suivra le principe d'indexation repris à l'art. yy de la présente convention.
2/ Un loyer indexable suivant la Loi ; et des charges qui seront établies distinctement dans la même convention et vivent leur propre vie.

Quelles sont les conséquence et contraintes de l'une ou l'autre de ces options :
1/ la formule "all inclusive" permet de se "faciliter" la vie tout en bénéficiant de la protection du régime automatique de l'indexation. Simple, clair, précis
2/ ne pas inclure les charges dans le loyer - solution de bons sens - permet de coller à la réalité et de pratiquer une imputation juste des accessoires à la location.

Conseil de professionnel : sauf cas expressément spécifique, n'incluez jamais les charges dans le loyer. Ne confondez pas les genres et réservez-vous d'exploiter au mieux ce que la Loi permet pour chacune de ces entités.
Si vous mêlez charges et loyer, vous risquez de ne pas pouvoir prétendre la révision de l'un ou l'autre, car on ne connaîtra pas l'assiette de chacun des deux.

En effet, en matière de charges, la liberté contractuelle permet toutes les solutions équitables que l'esprit humain peut envisager.
Ainsi, il vous est loisible de déterminer que telle charge est fixée forfaitairement au montant annuel (mensuel) de xx €.
Lequel montant sera indexé sur base de l'indice des prix à la consommation - oui, vous avez bien lu : indice des prix à la consommation. Seul le loyer doit suivre l'indice santé. En matière de charge, vous pouvez, si vous le souhaitez, envisager la fluctuation moyenne du prix de la tonne de petits poids pour la période concernée.

Et donc, rien n'empêche de préciser que telle charge est forfaitaire et que telle autre est réelle.

Pratiquer de la sorte permettra enfin, pour les charges forfaitaires, de demander au Juge de Paix de transformer ces charges forfaitaires en charges réelles - pour peu que ces charges réelles soient calculables, cela va sans dire.
Un merveilleux filet de secours si ces charges venaient à augmenter singulièrement sans que la seule indexation ne couvre le dérapage.

En résumé : le loyer n'est pas les charges. Confondre les deux genres est un système facile, certes, mais limitatif.

Belle journée,

X. NINANE

Ce site est-il réservé à des catégories bien définies ?
Doit-on, avant de livrer ses réflexions, signer une charte du bon propriétaire et faire allégeance à une obédience quelconque ?

M. PANCHITO, je fréquente ce forum parce que je vis dans un État libre, en démocratie, et je que je vais où bon me sied.
Que fort heureusement, je vis dans un État de droit qui m'offre ma liberté de penser et ma liberté d'expression.

Et surtout, parce que j'ai rencontré sur ce forum des interventions positives, constructives et qui n'étaient pas aussi dogmatiques que les vôtres.

Pour le surplus, vous aurez constaté que mes interventions sur ce forum s'inscrivent dans des thématiques précises par rapport auxquelles j'apporte mon expérience de professionnel.
Dans le cadre de ce salon, je n'ai posé aucune question, mais j'ai bien apporté mon point de vue de professionnel.

En quoi cette information est pertinente ? Doit-on être locataire ou propriétaire pour alimenter une réflexion ?
Ne serait-on capable, en faisant partie de l'une ou l'autre de ces catégories, d'avoir un point de vue raisonné et posé ?

Bref, votre intervention est stérile et ne fait pas avancer le débat.

Je vous souhaite une excellente soirée et n'envisage pas de continuer cette vague polémique qui se situe au ras des pâquerettes.

X. NINANE

Certes, mais on a régulièrement à faire à des Syndics qui dans leurs offres proposent, contre supplément de facturation, pareils services de répartition des charges en bailleur et preneur.

Bonjour à tous,

Il faut croire que le Belge confirme sa brique dans le ventre à lire certains échanges "musclés" sur ce salon 

Je suis membre d'un comité de rédaction d'un ouvrage spécifiquement orienté vers le bail (de tout type).
Je n'en ferai pas la publicité, mais c'est un des ouvrages les plus répandus en la matière.

J'ai donc prudemment parcouru ce que cet ouvrage dit sur les charges et leurs modes de répartition.
Force est de constater, vu l'absence d'encadrement législatif, qu'il n'y a pas de consensus.
Le jugement d'Etterbeek (qui date de... 1980) est effectivement cité, ainsi que d'autres assez contraires : il y a donc de la jurisprudence pour tout le monde, en fonction de ses intérêts...

Je rappelle un principe : méfiez-vous de la jurisprudence qui est citée "ex abrupto", sans tenir compte des circonstances de la cause et des éléments de faits et de droit qui ont mené le Magistrat à prendre cette décision.
Il est plus pertinent d'analyser le jugement et le raisonnement qui ont mené à la décision pour tenter d'en sortir un principe général.

Toujours est-il que sur le cas des honoraires du Syndic, la Loi est muette. Et que le principe général est la liberté contractuelle.

Un autre grand principe est que dans cette liberté contractuelle, les "faiblesses, incohérences, lacunes" de ces clauses seront interprétées en faveur du preneur.
Si un bailleur veut "verrouiller" certains principes, il a tout intérêt à faire rédiger ou amender son projet de contrat par un professionnel.
Dernier élément si on décide de contractualiser les participations des uns et des autres dans le contrat de bail : les droits et obligations des protagonistes doivent être équilbrés. Si il y a une disproportion manifeste entre bailleur et preneur, certaines dispositions du bail pourraient être anéanties ou recadrées par le Magistrat...

Je poursuis ma réflexion : quid si le bail est silencieux sur les répartitions entre bailleur et preneur des honoraires du Syndic ?
On s'en remettra au bon sens et au principe de loyauté.
Ainsi, et je cite l'ouvrage dont je faisais référence :

A défaut de clause précise, la doctrine et la jurisprudence s'accordent à imposer au propriétaire tous les frais et charges relatifs à la propriété et au locataire ceux qui résultent de l'usage et de la jouissance du bien loué.

M. B. LOUVEAUX reprend ainsi dans son ouvrage consacré au droit au bail, les principes de répartition usuellement retenus par la jurisprudence :

Il cite parmi les charges incombant au preneur :
- la taxe d'égouts, la taxe d'enlèvements des immondices ;
- les frais de consommation d'eau, de gaz, d'électricité, de chauffage (en ce compris les redevances) ;
- les redevances et abonnements relatifs à la télédistribution, au téléphone,... ;
- l'entretien périodique du brûleur, de la chaudière, de l'ascenseur, de la ventilation, ... ;
- la quote-part dans le chauffage, l'éclairage et l'entretien des locaux communs en ce compris le salaire de la concierge ou de la femme de ménage ;
- la prime d'assurances de l'occupant ;
- les frais de relevés des calorimètres.

Par contre, incombent normalement au bailleur :
- le précompte immobilier et les impôts sur la propriété ;
- le matériel d'entretien des communs, les plantations des communs et leur entretien ;
- l'entretien des locaux de la concierge ;
- la prime d'assurances du propriétaires ;
- le salaire du Syndic nommé par l'assemblée générale.

Nous rappelons cependant que des clauses dérogatoires à ces usages sont admises mais qu'en cas de litige, elles s’interpréteront en faveur du preneur.
La plus grande rigueur s'imposera donc au bailleur qui entend faire supporter contractuellement par son locataire des charges qui lui incomberaient par nature.

Je clôture ma réflexion sur ce point : il n'entre pas dans la mission du Syndic de ventiler les charges entre preneur et bailleur. Il n'est pas le mandataire du propriétaire, mais bien de l'ACP.
De plus, un Syndic prudent refusera d'appliquer les conventions d'un contrat de bail qui pourraient potentiellement être litigieuses.
Le propriétaire qui décide de faire supporter à son locataire des charges qui relèvent normalement du propriétaire doit assumer son choix et faire ses décomptes lui-même - ou confier cette tâche à un gestionnaire de biens.

J'espère que ces quelques éléments vous permettront d'y voir (un peu) plus clair.

Belle journée à tous.

X. NINANE

Le rapport motivé qui fixe les quotes-parts est une annexe des Statuts et sera transcrit dans la foulée.

Concernant les plans qui seraient joints à ce rapport, de deux choses l'une :
1/ soit ces plans consacrent en même temps les divisions entre lots, leur confèrent des limites (entre eux ; avec les parties communes ; voire, quod non, avec des bâtiments voisins) et en ce cas ils sont de la prérogative du géomètre-expert seul.
2/ soit ce plan est un support qui permet de déterminer les quotes-parts, sans autre conséquence juridique que cela, et alors n'importe qui peut le réaliser.

Dans les deux cas de figure, une erreur dans ces plans n'est pas sans conséquence ! Le professionnel qui a rédigé le rapport motivé engage sa responsabilité par l'acte professionnel qu'il pose !
A quoi bon confier certaines missions, de manière protégée, à certains professionnels déterminés si ce n'est justement pour garantir le consommateur, le cas échéant à travers la responsabilité du praticien.

A ce titre, le géomètre-expert a une obligation légale de s'assurer pour pouvoir exercer les prérogatives que la Loi lui octroie.
Je serais curieux de savoir si les assurances RC des notaires et des agents immobiliers couvrent les actes de rédaction de ce rapport motivé...

Reste alors la voie tierce dans la personne du SNP. Je ne suis pas un ardent défenseur de cet organisme et me départit de certaines de leurs prises de position, mais leur combat, légitime, dans la stigmatisation des syndics indélicats et du rôle mollasson de l'IPI mérite d'être alimenté par des plaintes répétées.

Merci pour ces infos.
Je ne suis pas agent immobilier (j'exerce les activités de Syndic en ma qualité de géomètre-expert) donc ne pourrai prétendre aux formations IPI.

Quant aux fonds 323, je vais me renseigner, mais je ne suis pas employeur...

X. NINANE