Je suis d'accord avec vous. Je me rends compte que peu de CP prennent leur responsabilité... à prévoir, à financer, à consulter les dossiers.
C'est une des difficultés pour les syndics.

Aucune mention légale exclut les jours de week end et les jours fériés (dans le droit commun, le samedi est un jour ouvrable).

Donc il est possible de convoquer ses jours là.

Toutefois, car rien est marqué dans le marbre, certaines doctrines préconisent de convoquer à des jours et heures accessibles à la majorité.

'Suivant l'article 1992 du Code civil, « le mandataire répond non seulement du dol mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion». L'article 577-8, § 5 qui dispose que le syndic est seul responsable de sa gestion est dès lors une transposition de la règle consacrée au mandat. Conformément à 1' article 1993 du Code civil, tout syndic est tenu de rendre compte de l'exécution de sa mission et de justifier au mandant tout ce qu'il a reçu en vertu de ses pouvoirs mais aussi tout ce qu'il a reçu dont il n'est pas redevable à l'égard du mandant (Civ. Bruxelles, 21 février 2011, R.C.D.I., 2012/1, p. 48)' .

La boite ACP à l'immeuble n'a plus une utilité légale, sauf si le syndic est dans votre immeuble et que c'est l'adresse inscrite à la BCE

C'est l'adresse du syndic inscrit à la BCE qui compte.

Avant la publication ci jointe sur la même question que je me suis posé sur l'IPI du titre de ce post... Nous voyons une amélioration de formation, de pédagogie, des agents immobiliers, dont l'ipi a joué un rôle.

Toutefois, interpellé de certaines situations et par des personnes, je me suis permis de poser la question directement à l'IPI dont je me demande si j'aurais une réponse:

Mesdames,
Messieurs,

Je me suis permis de lire votre rapport annuel qui permet de voir les actions entreprises et qui devraient permettre à tout législateur et tout citoyen d'évaluer l'accomplissement de vos missions d'OIP tant de manière qualitative et quantitative.

Quant aux dossiers disciplinaires, de nombreuses questions restent en suspend
il y a 1900 dossiers ouverts, avec seulement 391 faisant l'objet d'une décision et 280 décisions disciplinaires
Que devient alors le delta de 1620 dossiers?
Pourquoi les décisions disciplinaires ne sont plus publiées? Cela permettrait de voir l'effectivité et la pertinence de celles-ci.

Quels sont les objets de vos réunions, quelles sont les grosses thématiques? Le Ministre Clarinval a dit avoir fait des groupes de travail avec vous tout en restant très vague lors d'une discussion avec son cabinet comme dans son dernier courrier. Certes, cela a débouché à quelles propositions concrètes? Au lieu de votre publicité bien faite pour valoriser le métier de syndic, est-ce que l'IPI est demandeuse ou pas d'une amélioration de la loi de la copropriété? Lesquelles?

Entre autre, je reste interpellé que les notaires n'arrivent pas à avoir les documents probants en cas de transmission de lot, et que de nombreux syndics n'informent pas et ne prennent pas les mesures nécessaires pour assurer la sécurité technique et incendie de base. La présidente de l'UDS m'a fait part de ses difficultés aussi avec les AG et donc les CP de les mettre en place.

Quelle est votre position? Et quel rôle doit prendre le syndic sur le respect de normes de base techniques et incendie, les syndics se prévalant parfois de votre avis disent que cela n'est pas leur prérogative et qu'ils ne doivent pas venir au moins une fois par an sur le terrain même pour établir un budget adéquat et professionnel.

Excepté le stage et cette publicité, je voudrais connaitre les avancées réelles de vos réunions pour le bénéfice de vos agents et non aussi citoyens. Etant donné parfois les confusions sur les roles du syndic parfois par les syndics, et souvent par les gens, je pense que peut etre l'institution d'un ombudsman meme par l'IPI aurait le bénéfice de faire augmenter la pédagogie et mettre un processus d'amélioration de l'activité des syndics.

Croyez moi que je crois beaucoup au métier des agents immobiliers et de syndic, mais il y a du travail à faire.

Je vous remercie d’avance.

Je vous souhaite une belle journée

Le syndic judiciaire de 2023 en a fait de même.

Pour rappel, le syndic a une mission de mandat de droit commun:

"La convention de mandat est un contrat par lequel le mandant donne au mandataire la charge et le pouvoir de le représenter pour l’accomplissement d’un ou de plusieurs actes juridiques, le mandataire s’obligeant à remplir la mission qui lui est confiée et à rendre compte de sa gestion. Ne peut donc être qualifiée de convention de mandat qu’une relation contractuelle impliquant l’accomplissement d’un acte juridique et non d’un simple acte matériel." Benoît KOHL Marie LANSMANS François ONCLIN1, le mandat, Kluwer, page 19

"En sa qualité d'organe de l'association, le syndic n'est pas qu'un simple mandataire, il s'identifie complètement à l'association dans tous ses rapports externes. Il ne doit donc présenter aucun mandat express.
Cela a pour conséquence, que la faute de l'organe entraîne la faute de l'association.
Le syndic représente donc valablement l'association, mais doit toutefois indiquer dans les actes qu'il signe, qu'il intervient pour le compte de l'association et cela en vertu de la décision de nomination de l'assemblée générale.
A défaut, il court le risque de rester personnellement tenu en son nom personnel des dispositions qu'il a prises.

Par contre au sein de l'association, le syndic est un mandataire, il devra comme tout mandataire, obtenir sa décharge (le quitus) auprès de l'assemblée générale, quant à l'exécution de sa mission.

« Conformément aux règles de droit commun du mandat, le syndic doit, aux termes de son mandat, rendre compte de sa gestion afin que les copropriétaires puissent lui donner décharge, décision pour l’assemblée approuve la gestion passée et libère le syndic de toute responsabilité » (Corinne MOSTIN, le Syndic de copropriété, Wolters Kluwer, 2020, p.61 ; J.P. Ostende, 9 mars 2000, T. App. 2002/3, p.25 ; Civ. Bruxelles, 21 février 2011, RCDI, 2012/1.870)."

"Rappelons que le syndic est tantôt qualifié d'organe de l’association des copropriétaires et tantôt de mandataire, notamment dans ses rapports internes avec la copropriété (décharge), qu’il peut être professionnel ou bénévole. Toutefois, s’il exerce son activité à titre professionnel, il sera soumis à l’arrêté royal du 6 septembre 1993 protégeant le titre professionnel et l’exercice de la profession d’agent immobilier. Il devra également être soumis à la déontologie des agents immobiliers. Rappelons que les avocats, les architectes peuvent être syndic professionnel, et seront redevables devant leur ordre respectif.

Les nouvelles dispositions confirment l’obligation de tous les syndics d’assurer leur responsabilité civile professionnelle (art.577-8, §4, 10°), concernant les bénévoles l’assurance souscrite sera à charge des copropriétaires. On appelle "les bénévoles", les personnes qui assument certaines charges au sein de l’association des copropriétaires, comme syndic ou membre du conseil de copropriété. "  http://www.copropriete-ejuris.be/syndic … iete.shtml

"Il faut également rappeler qu’à la fin de son mandat, le syndic n’est pas pour autant libéré de certaines de ses obligations vis-à-vis de l’association qui l’a mandaté, même s'il a obtenu une décharge." http://www.copropriete-ejuris.be/syndic … iete.shtml

Le contenu ne doit pas se réusumer au strict minimum avec juste les opéarations de l'année, cela doit recouvir certes la gestion menée mais aussi cela qui sera menée à l'avenir tant au niveau technique (entretien, planning, ...), comptable ( optimalisation des dépenses, budget prévisionnel), juridique et globale... Le syndic doit prouver sa bonne gestion dans le cadre et les missions qui lui sont déléguées expréssément par la loi et par décision d'assemblée générale. Sur certaines matières, il a un droit d'initiative qui lui appartient seul.

Le code civil oblige effectivement la confection d'un budget prévisionnel du fonds de réserve et du fonds de roulement.

La jurisprudence le confirme majoritairement

- « Obligation du syndic de préparer le budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, ainsi qu'un budget prévisionnel pour les frais extraordinaires prévisibles ; ces budgets prévisionnels sont soumis, chaque année, au vote de l'association des copropriétaires; ils sont joints à l'ordre du jour de l 'assemblée générale appelée à voter sur ces budgets.] (Le cas échéant, le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale la question des travaux extraordinaires à prévoir pour les années à venir.)» (Art. 577-8, par. 4, 18°C.civ.). ü Le droit de la copropriété "Nouvelle édition incluant les modifications de la loi du 18 juin 2018 » Martine Wahl P 337 - Wolters Kluwer)

- « Sont irrégulières, les décisions qui ne font pas l'objet d'un vote formel constaté dans le procès- verbal et dont il est impossible de détecter si la majorité absolue a été obtenue ainsi que celles portant sur un appel de fonds exceptionnel et une augmentation des charges, qui ne sont pas précédées de la communication d'un budget prévisionnel de nature à les justifier ». (J.P. Schaerbeek (2) n° 12°1773, 26 mai 2014, R.C.D.I. 2015, liv. 1, 66).

- Il a par ailleurs été jugé que, le budget prévisionnel contenant un planning de l’avenir de la copropriété pour une période d’un an, lequel et établi sou forme chiffrée, ce qui se traduit par la contribution de chaque copropriétaire, il doit nécessairement être joint à la convocation, afin de permettre aux copropriétaires de l’examiner avant de passer aux votes et de formuler si nécessaires des observations. A défaut de respecter une telle exigence, la décision doit être déclarée irrégulière (J.P. Bruxelles, 4ème canton, R.C.D.I. 2014, liv. 2, p. 25).

- "le  syndic  est  ainsi  désormais  tenu  d’inscrire  à  l’ordre  du  jour  de  l’assemblée générale un point reprenant les travaux extraordinaires à prévoir pour les années  à  venir,  cette  nouvelle  obligation  découlant  du  nouvel  article  577-8,  § 4, 18°, du Code civil.À  nouveau,  cette  mission  s’inscrit,  à  notre  sens,  dans  l’attention  particulière  portée  par  le  législateur  au  vieillissement  du  parc  immobilier,  les  copropriétaires étant désormais informés (à tout le moins lors de l’assemblée générale)  de  la  nécessité  d’entreprendre  dans  un  futur  plus  ou  moins  proche  d’importants travaux touchant les parties communes." Dimitri OLDENHOVE, Karim BERRADA, Timo TALLGREN, L’évolution des acteurs de la copropriété,  Jurim Pratique - Revue pratique de l'immobilier, 2019/3 - 17 novembre 2020, page 92

- 'Les travaux préparatoires indiquent concernant cette contribution, vue comme une obligation de principe pour les copropriétaires (qui peuvent toutefois, à certaines conditions, s’enexonérer), qu’elle résulte de l’idée que, d’une part, il convient derenforcer «l’efficacité de la copropriété sur le plan financier, étant donné qu’elle permettra demieux répartir les gros frais dans le temps »(25) et que d’autre part, l’association doit développer une perspective davantage axée sur lel ong terme(26). Cette idée soutenue par le législateur de 2018 se traduit, certes, dans la nouvelle obligation financière qui veut que les copropriétaires consacrent chaque année une part déterminée du budget de la (21)Depuis la loi du 18 juin 2018.(22) Définitions qui étaient précédemment reprises à l’article 577-11, § 5, al. 2 et 3, C. civ. (dis-position consacrée à la mutation d’un lot).(23)Voy. pour le droit transitoire spécial attaché à cette disposition, l’article 179, alinéa 7, de la loi du 18 juin 2018 lequel énonce que « L’obligation de l’article 577-5, § 3, du Code civil de constitution de fonds de réserve s’applique également immédiatement, pour les exercices comptables complets qui suivent l’entrée en vigueur de la présente loi, aux bâtiments dont les parties communes ont été provisoirement réceptionnées depuis au moins cinq ans à la date d’entrée en vigueur du présent titre ».(24)Notons que plusieurs orateurs auditionnés à la chambre, notamment le représentant de CIB Vlaanderen et celui de l’UVS, ont déploré la possibilité de dérogation à cette obligation qu’offre le nouveau texte de loi et ont précisé qu’en pratique, le pourcentage retenu, à savoir 5 % de la totalité des charges communes ordinaires, semble insuffisant pour financer les travaux de rénovation et de restauration nécessaires dans bien des immeubles, voy. Doc. parl., Ch. repr., sess. ord. 2017-2018, 5e sess., 54e législature, no 2919/006, pp. 113 et 116, www.lachambre.be.(25)  copropriété àune contribution au fonds de réserve, mais également dans la règle nouvelle selon laquelle, il incombe désormais au syndic d’inscrire la pers-pective à long terme à l’ordre du jour de l’assemblée générale, lorsqu’il l’estime nécessaire. Le fait de soumettre le planning pluriannuel de la copropriété, à l’assemblée générale, s’inscrit dans la bonne gestion d’une association par son syndic mais elle permet aussi d’éclairer les copropriétaires sur les besoins definancement du fonds de réserve, et ce afin de leur permettre, le moment venu, de faire face aux dépenses de travaux exceptionnels à venir lesquelles émerge-ront,la plupart du temps, du planning pluriannuel présenté par le syndic(27). Si le syndic a désormais la mission de mettre ce planning àl’ordredu jour,lorsqu’il l’estime nécessaire, «l’examen et la concrétisation de ce planning» relèvent de la compétence exclusive de l’assemblé générale, organe décisionnel souverain de l’association (sauf en matière d’actes conservatoires et d’adminis-tration provisoire(28)).'  Revue de la Faculté de droit de l’Université de Liège – 2019/3 ◆ 565 Finances et conflits : solidarité et efficacité  dans la pratique belge ?Arianne saL véMaître de conférences à l’ULiège Avocate

Toutefois, le juge de paix garde un large pouvoir discrétionnaire et d'appréciation en n'obligeant pas des normes impératives. Je renvois à ce jugement de la juge de paix du premier canton de Wavre I de 2020 dont il n'y a pas eu de budget prévisionnel de 2009 (à 2023)

Cela ne répond pas à la volonté du législateur, et même au principe de bonne gestion financière et ici meme technique de sécurité incendie et technique des copropriétés.

Est-ce que le vendeur a une obligation d'informer la non mise en conformité incendie?
Est-ce que cela fait partie des devoirs ou obligation des agents immobiliers d'avertir les acquéreurs? ou les notaires?
Y aurait-il une base légale pour cela?