Sur pied de l'art. 1732 et sachant qu'une garantie locative est généralement constituée pour garantie de toutes les obligations qui résultent du bail (à vérifier tout de même dans le votre s'il n'y a pas de limitation à cet égard), je serais tenté de dire que vous pouvez retenir le montant de la franchise sur la garantie. Demandez cependant au syndic qu'il vous transmette les pièces pertinentes pour que vous puissiez transmettre ces justificatifs en temps opportun, si ce n'est déjà fait d'ailleurs.

Attention tout de même, l'art. 1732 se situe dans la partie du Code civil relative au droit commun du bail. Cet article est considéré comme supplétif de la volonté des parties au contrat et vous devez par conséquent bien vérifier si son application n'a pas été écartée ou réduite par une disposition du bail.

Si vous suivez cette voie, il est possible, voire probable, que vous ne vous entendiez pas avec le locataire sur la libération de la garantie locative. Et dans ce cas, il n'y a plus que la voie judiciaire qui s'offre aux parties pour obtenir cette libération. A vous d'apprécier si le jeu en vaut la chandelle ...

Je découvre à l'instant votre complément de réponse. Il me semble qu'en l'espèce, le syndic n'a pas à intervenir dans les relations contractuelles que le bailleur entretient avec son locataire (il doit, bien au contraire, s'en abstenir faute de quoi il pourrait engager sa responsabilité). Il ne lui appartenait dès lors pas à mon sens d'imputer la franchise sur le locataire dans le décompte des charges. Autrement dit, ce n'est pas parce que le syndic entend récupérer la franchise auprès de vous que vous perdez votre droit de répéter à votre tour cette somme sur le (légalement présumé) responsable, à savoir le locataire.

Bien à vous,

Pourtant, selon l'article 1732 du Code civil, le preneur "des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute."  (?)

La jurisprudence considère également que le preneur, en ce qu'il occupe les lieux, est toujours présumé responsable des dégradations qui se déclarent pendant son occupation, à moins qu'il ne démontre qu'aucune une faute lui est imputable. C'est donc une présomption de responsabilité qui pèse sur lui, mais qui est réfragable, c'est-à-dire dont il peut apporter la preuve contraire.

Une telle présomption de responsabilité qui pèse sur le locataire est évidemment confortable pour le bailleur.

Savez-vous sur quoi se base votre avocat pour affirmer que sans rapport d'expertise la responsabilité vous incombe ? Cette absence de rapport devrait plutôt nuire au locataire me semble-t-il.

Bien à vous,

Votre locataire se voit reconnaître le droit d’organiser sa vie familiale comme elle l’entend et la législation ne pourrait porter atteinte à ce droit que dans des conditions très strictes qui ne pourraient être rencontrées dans le cas d’espèce.

Cela ne veut toutefois pas dire que votre locataire peut faire n’importe quoi.

D’abord, dans le cadre de l’exécution du bail dit, votre locataire a comme obligation principale « d’user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention » (art. 1728 du Code civil). Cela emporte notamment l’obligation d’apporter au logement les soins consciencieux, tels ceux d’une personne normalement avisée et prudente. Or, d’après vos explications, le logement se dégraderait rapidement. Le non respect de cette obligation principale vous autorise à demander la résolution du bail aux torts du locataire.

N’oubliez pas que la mise en demeure est une condition préalable nécessaire à toute action en justice. Commencez donc pas exiger la remise en parfait état d’entretien locatif des lieux dans un délai raisonnable (un mois par exemple). Exigez à l’issue de ce délai de pouvoir visiter les lieux afin de constater la bonne exécution de l’obligation. Si elle n’a pas été exécutée, n’hésitez pas à saisir le juge de paix, au besoin, mais ce n’est pas indispensable, en recourant à la procédure en conciliation. Cette dernière est facile d’accès et peu onéreuse.

Dans votre mise en demeure, n'hésitez pas à décrire exhaustivement dans quelles conditions le logement a été loué (maman seule avec deux enfants) afin d'établir qu'il existait une corrélation entre le logement loué et la composition du ménage qui allait l'occuper.

Si vous deviez entamer une action judiciaire, il serait utile de vérifier si les exigences du code du logement qui s’applique à la situation du logement loué (chaque Région a en effet son propre code) sont rencontrées. Dès lors que les contraventions aux dispositions en matière d’habitabilité des logements sont généralement assorties de sanctions pénales, les juges admettent que ces dispositions relèvent de l’ordre public. Par voie de conséquence, lorsque le contrat est exécuté en contradiction avec les exigences en question, sa caducité, voire sa nullité pourrait être invoquée devant le juge de paix, aux torts de la partie défaillant évidemment.

Bien à vous,

Oups, en effet. Je n'avais pas saisi qu'il s'agissait du renvoi de l'original et non pas d'une demande de copie.

Quelqu'un a déjà essayé de présenter un bail à l'enregistrement par la voie électronique ?

Voyez aussi la circulaire ministérielle ci-après reproduite :

"Circulaire n° 18/2007 (E.P.2241/20) dd. 19.12.2007

Délivrance de renseignements par le receveur - Rétributions

Rétributions dues aux receveurs de l’enregistrement pour la délivrance de renseignements, certificats, copies ou extraits. Adaptation à l’indice des prix à la consommation

    Un arrêté ministériel du 20 juin 2002 fixe les rétributions dues aux receveurs de l’enregistrement pour la délivrance de renseignements, certificats, copies ou extraits.

    Cet arrêté prévoit que la rétribution soit adaptée tous les trois ans à partir du 1er janvier 2005. L’adaptation doit se faire sur base des variations de l’indice des prix à la consommation.

    L’indice initial de référence est celui du mois de novembre 2001 soit 109,79 (1996 = 100)

    L’adaptation des rétributions au coût de la vie est obtenue en appliquant la formule suivante : rétribution de base multipliée par le nouvel indice des prix à la consommation du mois de novembre qui précède l’adaptation et divisée par l’indice initial.

    L’indice des prix à la consommation du mois de novembre 2007 est 124,24 (1996 = 100).

    Par conséquent, les montant des rétributions dues aux receveurs de l’enregistrement en application du dit arrêté ministériel doivent, pour la période du 1er janvier 2008 au 31 décembre 2010, être adaptés en remplaçant les montants initiaux figurant dans l’arrêté ministériel par les montants indexés conformément au tableau ci-dessous.

Montant initial    Montant indexé
0,25 EUR              0,28 EUR
0,50 EUR              0,57 EUR
2,50 EUR              2,83 EUR
5,00 EUR              5,66 EUR

l’Administrateur général
de la Documentation patrimoniale,

D. DE BRONE."

L'arrêté ministériel précise quant à lui :

"Les rétributions dues aux receveurs de l'enregistrement pour la délivrance de renseignements, certificats, copies ou extraits en exécution des articles 90, 143 à 146 et 160 du Code des droits de succession et de l'article 236 du Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe, sont fixées comme suit :

[...]

3° pour toute autre recherche d'acte ou déclaration :

2,50 EUR par document recherché;

[...]

6° pour la copie ou l'extrait d'un acte, d'une déclaration ou d'un enregistrement :

0,25 EUR par copie avec un minimum de 2,50 EUR par demande." 

Bien à vous,

Par Google, du moins c'est ce dont je crois me souvenir, à moins que c'était au détour d'un clic innocent, voire d'un acte manqué. Enfin, j'ai voté et c'est l'essentiel ...

rendez-vous sur http://www.dictionnaire-juridique.com/definition/subrogation.php pour une définition.

Autrement dit, bien que normalement les contrats (de bail aussi donc) ne lient que les parties qui les ont conclues, de par l'effet de la loi , l'acquéreur se met en quelque sorte à la place du, en manière telle que le contrat continue à être exécuté, comme si le bailleur avait toujours été le même.

En ce qui concerne les baux de résidence principale du preneur, voyez l'article 9 des dispositions du Code civil en la matière :

"Si le bail a date certaine antérieure à l'aliénation du bien loué, l'acquéreur à titre gratuit ou à titre onéreux est subrogé aux droits et obligations du bailleur à la date de la passation de l'acte authentique, même si le bail réserve la faculté d'expulsion en cas d'aliénation.

Il en va de même lorsque le bail n'a pas date certaine antérieure à l'aliénation, si le preneur occupe le bien loué depuis six mois au moins. Dans ce cas, l'acquéreur peut cependant mettre fin au bail, à tout moment, pour les motifs et dans les conditions visés à l'article 3, §§ 2, 3 et 4, moyennant un congé de trois mois notifié au preneur, à peine de déchéance, dans les trois mois qui suivent (la date de la passation de l'acte authentique) constatant la mutation de la propriété."

Pour le bail commercial, voyez l'article 12 des dispositions du Code civil en la matière (je sais, c'est pas évident, mais le législateur a préféré recommencer la numérotation en plein milieu du code, plusieurs fois de suite, pour finalement reprendre celle-ci là où il l'avait interrompue : en clair, voyez après l'article 1762bis) :

"Lors même que le bail réserverait la faculté d'expulsion en cas d'aliénation, l'acquéreur à titre gratuit ou onéreux du bien loué ne peut expulser le preneur que dans les cas énoncés aux 1°, 2°, 3° et 4° de l'article 16 , moyennant un préavis d'un an donné dans les trois mois de l'acquisition et énonçant clairement le motif justifiant le congé, le tout à peine de déchéance.
Il en va de même lorsque le bail n'a pas date certaine antérieure à l'aliénation, si le preneur occupe le bien loué depuis six mois au moins."

Pour tout autre type de bail (je présume que la possibilité d'un bail à ferme n'est pas une hypothèse réaliste en l'espèce  ), voyez les articles 1743 et suivants du Code civil (enfin une numérotation logique).

Et puis, c'est vrai qu'il est bien fait ce site. Sincères félicitations à son/ses auteurs, concepteurs, père/mère spirituel(le)s.

Encore une précision. Pour des raisons fiscales, il vaut mieux parler de "garantie" que d'acompte, surtout lorsque la vente est assortie d'une condition suspensive (obtention du prêt par exemple).

Gof.

Il est évident que l’agent immobilier a agi comme mandataire du bailleur. Même s’il aurait été prudent qu’il joigne sa procuration à l’effet de signer le bail et de poser tout acte nécessaire à cet effet, ce n’était pas non plus indispensable. Il disposait des clés et vous les a remises à la signature du bail en plus d'accepter le paiement de la garantie relatée dans le bail. Le bailleur a par la suite accepté vos paiements de loyer et ne vous a jamais inquiété quant à la garantie locative. C’est bien la preuve de ce que tout lui semblait être en ordre.

Par conséquent, à défaut de pouvoir prouver que l’agent disposait d’un mandat pour pouvoir réceptionner la garantie, tout le laissait supposer. La jurisprudence accepte cette apparence comme suffisante (elle appelle cela la théorie du mandat apparent).

Il s’ensuit que votre bailleur est réputé avoir perçu cette garantie, le mandataire s’étant effacé de la relation contractuelle qui a été établie entre le bailleur et vous-même dès après la conclusion du bail.

Etant réputé être en possession de la garantie, votre bailleur aurait dû en placer le montant « auprès d’une institution de crédit ; les intérêts sont capitalisés […]. » (ancien art. 10 des dispositions du Code civil relatives au bail de résidence principale du preneur).

A défaut de s’être exécuté le bailleur « est tenu de payer au preneur des intérêts au taux moyen du marché financier sur le montant de la garantie, à partir de la remise de celle-ci. » (toujours l’ancien art. 10).

Vous avez donc le droit d’exiger la restitution de votre garantie, intérêts compris.

Par contre, et sauf dispositions contractuelles à détailler, le bailleur n’est pas obligé de vous restituer la garantie à la sortie des lieux. Cela s’explique par le fait que la garantie est en général offerte pour toutes vos obligations qui résultent de l’exécution du bail, y compris le paiement des charges. La garantie est par conséquent libérable après établissement du décompte final, décompte qui doit être établi dans les délais habituels.

Bien à vous,

De mémoire aussi, s'il est prévu que le vendeur fournisse une attestation du contrôle de l'installation électrique pour vérifier sa conformité au RGIE, il ne s'ensuit pas que l'installation doit être nécessairement conforme au moment de la vente ou, si elle ne l'est pas, que le vendeur ait l'obligation de la mettre en conformité ...