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#741 Re : Copropriétés forcées » Propriétaire est-il obligé de transmettre au syndic les coordonnées du locataire » 02-08-2018 09:34:55
Bonjour,
Pour qu'un syndic exécute correctement ses obligations, entre autres, informer les détenteurs d'un droit réel ou personnel..., de la date d'une AG etc etc . Je pars du principe que chaque propriétaire bailleur devrait transmettre ces données au syndic...
un propriétaire conteste fortement le fait que je lui demande de me transmettre Nom, prénom et adresse email de ses locataires en arguant "intrusion dans la vie privé etc etc.
qu'en pensez-vous?
bàv
pour l'adresse email il faut au moins une décision définitive d'adaptation des statuts ou ROI (dès 2019) par l'AG. Décision qui n'est pas contestée depuis +4 mois. Voir pour le reste ma replique à Bada.
#742 Re : Copropriétés forcées » Propriétaire est-il obligé de transmettre au syndic les coordonnées du locataire » 02-08-2018 09:34:55
Je ne vois pas pourquoi vous avez besoin des coordonnées du locataire. Votre seul interlocuteur est le copropriétaire, quoiqu'il se passe.
Attention, la loi du 18.06.2018 a peaufiné les dispositions antérieures. Ils sont d’application depuis avant-hier.
Il s’ensuit que c’est confirmé que des changements dans le statut personnel (= locataire, …) doivent être communiqué au syndic, selon les modalités repris dans les statuts (ou le ROI dès le 01.01.2019).
Art. 577-10.
§ 1. Les dispositions des statuts peuvent être directement opposées par ceux à qui elles sont opposables et qui sont titulaires d'un droit réel ou personnel sur l'immeuble en copropriété.
§ 1er/1. Chaque membre de l'assemblée générale des copropriétaires informe sans délai le syndic de ses changements d'adresse ou des changements intervenus dans le statut personnel ou réel de son lot.
(…)
#743 Copropriétés forcées » Nouveautés Loi 2019 - changement du nombre des lots » 10-07-2018 06:16:47
- luc
- Réponses : 0
Un changement va avoir des conséquences pour les divisions et/ou réunions de lots qui n'ont pas été intégrés dans les statuts par acte authentique, si les statuts d’origine prévoient qu’un accord entre les propriétaires voisins suffit.
Art. 577-7.
§ 1. L'assemblée générale décide :
(...)
2° à la majorité des quatre cinquième des voix :
(...)
g) de la division d'un lot ou de la réunion, totale ou partielle, de deux ou plusieurs lots;
(...)
#744 Copropriétés forcées » La coordination du Code Civil disponible » 09-07-2018 16:16:32
- luc
- Réponses : 2
La loi du 18 JUIN 2018 portant dispositions diverses en matière de droit civil et des dispositions en vue de promouvoir des formes alternatives de résolution des litiges a été intégré dans le Code Civil du 21 MARS 1804. - LIVRE II : Des biens et modifications de la propriété (art. 516-710bis).
(NOTE : Consultation des versions antérieures à partir du 26-07-1994 et mise à jour au 02-07-2018)
Lien: Justel
#745 Re : Copropriétés forcées » Soi-disant légataire universelle » 25-07-2018 15:45:00
Comme on a une assurance charges impayées chez Altradius, on a décidé de leur transférer ce dossier. La dette de charges sera ainsi payées et c'est eux qui se retournent ensuite avec leurs avocats sur les débiteurs.
D'abord l'AG "souveraine" perd le contrôle concernant les procedures judiciaires. Puis je crois que les charges sont en fait les charges du fonds de roulement. Donc vos possibilités de grands travaux sont fortement diminué, si décidé après la date que Altradius prend en charge "les charges impayées ".
#746 Re : Copropriétés forcées » copropriété et assurance incendie » 06-07-2018 20:10:42
luc a écrit :GT a écrit :Quel est son intérêt ds la cadre du problème soumis eu égard aux discussions en cours?
Informatif, puisque analogue.
Ce forum n'a pas la volonté d’être un manuel. Je me rappelle quand j'écrivais de longs posts complets qu'on me critique d'être complexe. Que voulez vous? La règle générale avec ou sans les exceptions?
Et ce n'est pas parce qu'une association partielle existe avec contrat d'assurance séparé, qu'elle est légale.
Visitez mon quartier et recherchez les ACP. De petites surprises vous attendent.La règle générale est sans doute la règle applicable à la situation que vous vivez dans votre copropriété à propos de laquelle vous nous entretenez régulièrement de manière décousue. Malgré ma meilleure volonté,j'éprouve malheureusement de grandes difficultés à suivre certaines interventions.
Ne vous inquiétez pas. Je crois disposer de quelques connaissances en ce qui concerne les associations partielles dotées de la personnalité juridique (loi 2010) qui auraient souscrit un contrat d'assurance "incendie" séparé dans le respect de la légalité.
Par ailleurs, je n'envisage pas d'ouvrir un sujet séparé à ce propos ni de visiter votre quartier pour rechercher des ACP susceptibles de me surprendre.
Comme ce forum n'est pas un forum de mon ACP, les mentions concernant mon ACP seront toujours donnés d'une manière décousue.
La règle générale est une ACP sans ACP partielles. votre argumentation est truffée d'arguments plus vieux que 35 siècles, mais déjà invalidées en justice depuis 35 siècles. utilisez une argumentation un peu plus moderne. mais je sais que cette manière de raisonner est devenu très populaire.
Ne vous inquiétez pas. Je crois disposer de quelques connaissances en ce qui concerne les sujets mentionnés par vous. Dommage que vous refusez déjà le débat.
Et qu'en plus vous citez des cas pratiques connues par vous mais refusez de prendre connaissance de cas pas connus par vous.
#747 Re : Copropriétés forcées » copropriété et assurance incendie » 06-07-2018 20:10:42
Quelles sont les références du projet de loi cité ci-avant ? Personnellement, je l'ignore.
Un sujet séparé sera ouvert dans les jours qui viennent, en reprenant les références en possession de vous et de moi.
Quel est son intérêt ds la cadre du problème soumis eu égard aux discussions en cours?
Informatif, puisque analogue.
Ce forum n'a pas la volonté d’être un manuel. Je me rappelle quand j'écrivais de longs posts complets qu'on me critique d'être complexe. Que voulez vous? La règle générale avec ou sans les exceptions?
Et ce n'est pas parce qu'une association partielle existe avec contrat d'assurance séparé, qu'elle est légale.
Visitez mon quartier et recherchez les ACP. De petites surprises vous attendent.
#748 Re : Copropriétés forcées » Vérification de la liste des copropriétaires » 06-07-2018 14:32:55
Bonjour,
J'habite dans une nouvelle copropriété de 28 logements.
D'après la liste fournie par le syndic (qui est également le promoteur), il reste 13 logements à vendre (ce qui lui permet de détenir une majorité de fait).
J'aimerais dès lors vérifier l'exactitude de cette liste mais le cadastre refuse de me fournir cette information (respect de la vie privée) ; seules les identifications de mes 2 voisins directs peut m'être communiquée (via la matrice cadastrale) ; est-ce légal ?
Comment pourrais-je m'assurer que la liste des copropriétaires (notamment le fait que 13 logements sont toujours détenus par le promoteur) est exacte ?Merci d'avance,
Olivier
Ayant un problème analogue je sais qu'il faut le demander par la voie d'un avocat.
En pratique après citation. Demande d'un document "avant de dire droit".
Il y a sur leur site un formulaire qui énonce tous les cas et ce qu'on doit faire.
Moi-même j'entame la procédure début septembre (contestation de la liste de présence de l'AG du 09.05.2018 -+250 CP - frais estimé: 500 EUR).
#749 Re : Copropriétés forcées » Syndic -contrat - déontologie » 06-07-2018 09:00:51
Déontologiquement, la convention qui lie le syndic à son commettant peut-elle contenir des dispositions qui dérogent aux dispositions du Code civil relatives à la copropriété ainsi qu'au statut ou au règlement d'une copropriété ?
Notion clé. Qui, j'espère, sera clarifié dans la déontologie 2018.
En pratique quelle preuve? Décision syndic, décision AG ou jugement?
#750 Re : Copropriétés forcées » Budget de l'acp voté en AG » 05-07-2018 15:25:08
on vote un budget, en général (du moins chez nous) basé sur les dépenses de l'an dernier.
lorsque je consulte les décomptes des dépenses je constate que des frais purement privatifs et indépendants de la gestion s'y trouvent.
par ex:
un plombier intervient pour une sdb, les frais sont renseigné "privatif", mais pourquoi le syndic doit-il avancé l'argent et donc de ce fait le budget est faussé.Peut-on exiger en AG, que ce genre d'intervention soit directement facturé du prestataire au cp sans passer par le syndic?
de cette façon, il y a aussi une multitude de petites dépenses que le syndic ne doit plus gérer!
-/-
Non, des frais privatifs qui passent par le syndic de l'ACP (commande et/ou paiement) doivent être repris dans la comptabilité de l'ACP.
Je motive:
En fait ce sont des prestations du syndic comme régisseur soumis à la TVA je crois. Si le syndic n'a pas de contrat de régisseur avec le CP ce sont des prestations accessoires comme syndic pas soumis à la TVA. ils doivent être repris dans la comptabilité du syndic de l'ACP. C’est mon point de vue, mais pas celui qui prétend être syndic de mon ACP.
Par jugement du 20.10.2016, confirmé par jugement du 24.05.2018 (remplacement de l’expert), un expert judiciaire devra entre autres étudier cet aspect et donner rapport.
Pourquoi ? En pratique cette technique de mettre hors comptabilité certains frais/recettes permet de contourner tout contrôle efficace de la comptabilité de l'ACP. J'y reviens dès qu'utile et possible.
En pratique pour l’immeuble en sujet: des parties privatives pourraient avoir une incendie et être la cause d'une augmentation significative de la prime. Comment le savoir à l'avance si les mouvements concernant ce sinistre ne soient pas inscrit dans la comptabilité?
Le budget de l'ACP est un budget de dépenses ET recettes. En principe les frais de sinistres privatives sont pour 100% à charge du CP, donc budget de 0 EUR.
Il reste le problème des provisions des sinistres privatifs d’un CP majoritaire. La loi de 2018 permet je crois de scinder les frais privatifs par groupe de CP, donc de voter des provisions par groupe dès le 01.01.2019 (à vérifier).
#751 Re : Copropriétés forcées » copropriété et assurance incendie » 06-07-2018 20:10:42
parties qui communiquent entre les 2 batiments,
selon l'acte de base:
le pkg en sous sol des 2 batiments, il n'y a qu'un seul sous-sol qui forme un grand pkg.
le jardin entre les 2, qui est commun.
-/-
S'il y a un seul sous-sol il y a un seul immeuble avec 2 batiments, puisque le sous-sol (parking) est commun.
Ceci tient compte ave la loi de 1994, de 2010, et je crois aussi la loi de 2018 (à verifier), mais je crois que le projet de loi, en discussion au parlement depuis mai, pourrait changer la donne dès probablement 2020.
Mon ACP ce compose d'un immeuble à 1 terrain cadastral, 2 batiments chacun à 3 entrées, une chaufferie, un sous-sol à 2 niveaux, une entréé voitures rez, une entrée voitures sous-sol, .... .
Une assurance globale depuis le début.
#752 Re : Copropriétés forcées » copropriété et assurance incendie » 06-07-2018 20:10:42
oui et non. l’assurance doit couvrir les parties communes. il y a t-il des parties communes dans l’immeuble 2, selon les statuts?
#753 Re : Copropriétés forcées » Nouvelle loi sur la copropriété » 05-07-2018 16:09:05
(...)
L'acte de base,le règlement de copropriété, le règlement d'ordre intérieur ne sont pas des lois. (...)
Ces documents ne sont pas des lois, c'est un fait. Mais ils doivent être adaptés en suivant des règles publiés dans le Moniteur. Il est donc impératif de vérifier si cela est le cas.
Concrètement lors de l'AG du 09.05.2018 de mon ACP "la cogérance" a dit qu'une proposition de statuts complets, partiellement diffusée en 2011, est approuvée puisque les conditions de la loi du 18.06.2018 étaient remplies selon lui et la cogérance. Cette "décision" du 019.05.2018 est en cours d'être contesté chez le JP. Plus dans un autre sujet si utile.
#754 Re : Informations en vrac... » IPI: vers un nouveau code de déontologie des agents immobiliers » 15-11-2025 22:53:07
C’est un des éléments que toute ACP, et donc tout membre de -l'AG souveraine, doit connaître, avant de s'exprimer concernant une convention syndic-ACP.
Effet rétroactif au 01.09.2010, puisque certains éléments de la déontologie actuelle sont incompatible avec la loi du 02.06.2010 ?
Est-ce cette déontologie tiendra compte de la loi du 18.06.2018 ? Ce qui veut dire que la proposition ne peut pas être daté avant la publication de cette loi.
Refus de tenir compte de la doctrine juridique, qui sera publié dans les mois qui viennent.
On verra ... je suis au moins curieux, pour ne pas dire plus.
#755 Re : Copropriétés forcées » Nouvelle loi sur la copropriété » 05-07-2018 16:09:05
Pour la consolidation officielle du code civil, s'agit-il d'une question de jours ou de semaines ?
Personnellement, dès que j'ai eu connaissance du texte concernant les "modifications diverses concernant la législation relative à la copropriété" adopté en séance plénière de la Chambre pour être soumis à la sanction royale, j'ai élaboré ma propre consolidation "officieuse" (dans le code civil : remplacements de textes, suppressions de textes, modifications de textes, insertions de textes)
En principe c'est une question de jours, vu la multitude de livres, journées d'étude, ... prévues avant fin septembre. Mais cela dépend aussi d'autres éléments.
Le problème de l'utilité des coordinations officieuses a été démontré avec l'article 19 §2 de la loi du 02.06.2010. Certaines coordinations officieuses, publié par des organisations de professionnels , ont ajouté cet article au code civil et ainsi donné lieu à une multitude de malentendus et de problèmes (encore durant l'AG du 09.05.2018 de mon ACP).
Mon approche depuis toujours (1970) est et reste de faire l'analyse sur base du texte officiel, après coordination pfficielle. C'est moins rapide, mais finalement plus efficace à moyen et long terme.
Par ailleurs, j'avais écrit dans un autre sujet sur ce forum que le texte qui serait publié ne devait pas faire l'objet d'une soumission préalable au Sénat. Et effectivement cela a été le cas.
La partie du texte initial qui devait suivre la procédure Sénat (communautés) a été retiré du projet initial pour former un projet de loi séparé qui suit son cours au Sénat. Aucun élément de ce projet ne concerne la copropriété.
Un projet de loi en cours depuis début mai aura un effet technique sur les dispositions "copropriété" du Code Civil, puisque en pratique les articles du Code seront regroupés et renumérotés par "Livre".
#756 Re : Copropriétés forcées » Nouvelle loi sur la copropriété » 05-07-2018 16:09:05
La nouvelle loi a été publiée au Moniteur Belge de ce 2 juillet 201.
Entrée en vigueur le 1er janvier 2019
Le texte du Code Civil n’a pas encore été coordonné avec cette loi du 18.06.2018. Ce qui sera probablement fait dans les jours qui suivent.
Lien : JUSTEL – Législation consolidée –21.03.1804 - Code Civil – Livre II
Pour des motifs d'efficacité il vaut probablement mieux d'attendre cette coordination avant de se poser des questions concernant cette loi de 2018 dans ce salon.
Autres liens signifcatifs:
Projet de loi portant dispositions diverses en matière de droit civil et des dispositions en vue de promouvoir des formes alternatives de résolution des litiges. (pas encore complété avec les données du Moniteur)
PIM dans ce salon: Loi Copropriétés: recommandations au Ministre de la Justice
#757 Re : Législations régionales » Numéro d'appartement- RW » 15-08-2018 12:48:55
(...)
Samedi, l'agent de quartier (nouvelle qui remplace son collègue parti en pension), m'a dis que l'immeuble n’était pas aux normes urbanistiques car il n'y avait pas de plan a la rue qui préciser la configuration des appartements ni par où il fallait passer pour rejoindre les différents appartements, et que j’étais obligé d'indiqué sur chaque entrée le numéro de l'appartement.
(...)
Au niveau fédéral on veut dans le futur indiquer les logements au lieu des maisons.
Pour un appartement la numérotation serait par exemple 12.14.16 (appartement n° 16 du 14ème étage de l'entrée/N° de police 12). Ceci dans le cadre de la sécurité des personnes. J'ai déjà trois fois constaté que les pompiers/ambulances se présentent à la mauvaise entréé. Une fois c'était limite.
Une indication sommaire (comme c'est le cas dans immeuble concerné et dans mon immeuble) suit le principe de priorité de la sécurité des biens sur la sécurité des personnes. Ce conflit fédéral/régional n'est pas encore résolu. Mais la norme régionale a priorité.
Le problème de votre agent de quartier est probablement sa formation. Si on a expliqué à elle le futur alors je comprends.
Mais c'est à l'agent d'imposer les règles actuelles et pas de raisonner. Ils doivent se retrouver dans le règlement de police de la commune ou de la zone de police.
#758 Re : Ventes et achats » Reconversion d'un bureau en appartement : implications » 03-07-2018 08:25:54
Si vous avez un changement d'affectation du bien (s'il est bien cadastré comme bureau et non comme appartement), vous devez introduire un permis d'environnement pour ce changement.
Mais le plus simple est de demander à votre notaire. Le vôtre, pas celui du vendeur.
A Bruxelles il faut introduire une demande de permis d’urbanisme (on a eu le cas dans mon ACP en 2008)
A titre d’information un lien vers une analyse juridique de 2016:
Quelques évolutions récentes en matière de changement d'utilisation et de destination en région de Bruxelles-capitale / Joël van YperseleAugust 5, 2016
Comme indiqué par Xtof.vl allez d’abord chez votre notaire.
#759 Re : Copropriétés forcées » AG toujours des décisions pour les communs? » 01-07-2018 21:12:45
Si j'ai bien compris un CP X se présente avec "3 proc. total de 7409 quotités" et les autres présents/représentés (9 ou 13 ?) ont 1925 quotités.
Question1: combien de quotités au total ? 10.000 ?
Question2: syndic pro ?
les quotités sont ramené lors chaque vote à 1925 pour X (donc = 50% des votants présents/représentés).
Ce qu'il fait que X a besoin du vote d'un des autres.
Il est logique que dans cette situation de majorité de blocage des CP ne viennent pas à l'AG.
Et cela continuera jusqu'au moment qu'un CP se lève et "organise l'opposition".
L'opposition ne commence pas avec gueuler mais en exigeant le respect des procédures ... points faibles sont toujours la comptabilité et la liste des propriétaires.
#760 Re : Divers (hors achat/location) » Mes petites jurisprudences... » 09-07-2025 15:51:29
Je suis assez proche d’un juge (de police et pas de paix, mais c’est très proche) et je peux affirmer que le boulot des juges n’est pas si évident que cela. D’accord, ils sont nommés et gagnent le même (joli) salaire qu’ils traitent 100 ou 1000 dossier mais ils ne sont pas les seuls intervenants dans le monde judiciaire. Il y a aussi les greffiers, les juristes, les huissiers d’audience, etc. Etc.
Souvent, d’après ce que j’entends, les retards sont souvent du à un manque de personnel.
Si vous voulez critiquer la justice, commencez par examiner leur budget, surtout par rapport aux pays voisins, et vous verrez une une sacré différence à notre désavantage bien sur.
Il y a aussi les avocats qui peuvent perturber la suite logique d’une audience car certains oublient leur serment et sont prêts à tout pour soustraire leurs clients à leurs responsabilités !Personnellement, je conserve ma confiance dans notre justice !
Même constats mais d'un angle différent pour trois tribunaux très différents, comme plaignant (2018), comme défendant (2013), comme membre (1999).
Même conclusion: je conserve ma confiance dans notre justice.
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