Erico a écrit:
d'où l'intérêt de demander la garantie en cash pour moi car il y a souvent d'autres débiteurs privilégiés : l'ONSS, la TVA, etc...

Ayant vécu 4 faillites,le curateur a toujours vidé les lieux endéans les 30 jours (en me laissant même sur le dos les meubles fixés au mur)  j'ai toujours récupérer la garantie bancaire déposée en banque.
Le propriétaire est privilégié par rapport  aux autres créanciers, je peux par expérience l'affirmer.

Pour info:

Rupture. Si votre locataire dépose les clés dans votre boîte aux lettres, il vous fait en fait savoir qu’il souhaite mettre fin à la location du jour au lendemain. S’il n’a pas de donné de préavis au préalable, il rompt ce faisant le contrat. Mieux vaut alors toutefois être prudent et prendre d’abord certaines précautions. Sinon, vous risquez p.ex. de voir le locataire se raviser et prétendre qu’il vous loue toujours le bien. Si dans l’intervalle, vous louez déjà celui-ci à quelqu’un d’autre, il pourrait même vous réclamer des dommages et intérêts. Le fait d’accepter sans broncher les clés peut aussi être considéré comme une confirmation que le locataire a laissé le bien loué en bon état.

Huissier. Contactez donc un huissier de justice et demandez-lui de vous accompagner à l’habitation louée. Il pourra alors entrer avec vous et constater que le locataire est effectivement parti. Il pourra aussi voir d’emblée s’il y a encore des meubles ou s’il y a des dégâts à l’habitation. Demandez aussi à l’huissier de relever les compteurs. Demandez-lui éventuellement de prendre certaines photos de l’état de l’habitation. L’huissier peut consigner ses constatations dans un p.-v. Vous disposerez ainsi d’une preuve solide, qu’il sera difficile de contester par la suite. Ce p.-v. vous coûtera toutefois quelques centaines d’euros.

Lettre recommandée. Envoyez ensuite une lettre recommandée où vous indiquez que vous n’avez réceptionné les clés que pour ne pas laisser l’habitation abandonnée. Confirmez que sauf avis contraire dans les sept jours, vous considérerez que le locataire a rompu le bail et remettrez le bien en location. Invitez aussi le locataire à venir établir un état des lieux de clôture à une date et une heure précises. Mettez-le en outre en demeure de payer les arriérés, l’indemnité de préavis et l’éventuelle indemnité supplémentaire pour cause de résiliation dans les trois premières années. Réservez-vous aussi le droit de demander la réparation des dégâts locatifs. Demandez enfin au locataire de confirmer qu’il marque son accord sur une libération de la garantie locative à votre profit.

Adresse ? Demandez à l’huissier de justice de vérifier dans le registre national où le locataire est à présent domicilié. S’il a toujours son domicile dans votre immeuble, demandez à l’agent de quartier de passer pour constater que l’habitation est vide. Sur base de cette constatation, vous pouvez demander une radiation d’office. Contactez aussi les fournisseurs d’eau, de gaz et d’électricité et faites mettre les compteurs à votre nom, sans quoi ils risquent d’être fermés.

Juge de paix. Vous pouvez à présent de nouveau louer le bien sans avoir besoin de l’autorisation du juge de paix. Vous devrez toutefois vous adresser à lui pour libérer la garantie, obtenir des arriérés de loyer et une indemnité de rupture. Il désignera souvent aussi un expert pour évaluer les dégâts. Voyez toutefois si le jeu en vaut la chandelle si votre locataire est introuvable et que les dégâts ne sont pas importants. Souvent, votre locataire aura en effet accumulé les dettes et vous risquez donc de devoir en plus supporter les frais d’expertise.

Requête. La façon la moins coûteuse de régler la question consiste à introduire une «requête», ce qui vous permettra de plaider vous-même votre affaire sans l’intervention d’un avocat. Vous devez en principe y joindre un certificat de domicile récent délivré par la commune. Si votre locataire a disparu, vous aurez donc un problème. C’est pourquoi il vaut mieux insérer dans son contrat de bail une clause d’élection de domicile via laquelle il se domicile dans le bien loué tant pour la durée de la location que pour toutes les conséquences du bail. Si le bail contient une clause d’élection de domicile, vous n’avez pas besoin d’un certificat de domicile (C. jud. art. 1034quater) .

Pas de clés. Si le locataire a disparu, qu’il ne paie plus et qu’en plus, il a emporté les clés, la situation est plus délicate. Vous ne pouvez alors pas dire purement et simplement que le locataire a rompu le bail et ensuite relouer le bien. Faites constater par un huissier que l’immeuble est abandonné. Mettez le locataire en demeure d’honorer ses obligations locatives (occuper le bien, payer le loyer, etc.) dans les deux semaines. S’il ne le fait pas, adressez-vous au plus vite au juge de paix pour demander la résolution du bail. Réclamez aussi les arriérés de loyer et une indemnité de rupture. Réservez-vous le droit de demander la réparation des dégâts locatifs et demandez la désignation d’un expert pour évaluer ces dégâts.

Si votre locataire dépose les clés du bien loué dans votre boîte aux lettres avant de disparaître, faites faire les constatations nécessaires par un huissier et envoyez un recommandé au locataire. Vous pourrez ainsi remettre le bien en location peu après. Pour obtenir la libération de la garantie locative et réclamer d’autres arriérés, vous devrez toutefois vous adresser au juge de paix. Le moyen le moins coûteux consiste à introduire une requête, mais il vous faudra alors un certificat de domicile. Vous pouvez éviter ce problème en insérant une clause d’élection de domicile dans le bail. Si le locataire emporte les clés, vous devrez aussi vous adresser au juge de paix avant de pouvoir remettre le bien en location.

FAUX  vous êtes tous dans l'erreur, vous devez prendre un jugement et casser le bail et si il est disparu signifier le jugement dans les mains du procureur du roi de Nivelles, Charleroi, Bruxelles....... Que ferez vous si le locataire revient après un mois d'absence ?????? ET il veut occuper son logement?????

Erico a écrit :

en banque ? mais sur un compte à quel nom ?

moi je la demande en cash, je la mets sur mon compte et je la restitue en tout ou en partie et les intérêts suivent la garantie

et c'est tout à fait légal
en banque ? mais sur un compte à quel nom ?

En cas de faillite que ferez vous de la garantie ? LE CURATEUR est en droit de vous la réclamer et seulement après deux ou trois ans vous pourriez peut être la récupérer.
Par contre si la garantie est déposée en banque elle ne bougera pas de place et vous êtes certains qu'elle vous sera restituée.

Un bail commercial ou un bail de bureau il me semble que l'usage est le même, il suffit d'écrire que les lieux sont loués a usage de boulangerie et qu'aucun autres commerce ne pourra être exploité sans l'accord écrit du propriétaire. Mais vous devrez qu'en même prévenir votre assurance du changement de destination.
Il est prudent d'indiquer l'identité de tous les copropriétaires, représenté par vous, y joindre le mandat qui vous autorise a signer.
Le locataire devra être assuré en rc en qualité de commerçant et devra comme tous les autres locataires être responsable des dégâts occasionnés par autrui et être couvert en incendie, vol, bris de vitre, dégâts aux ouvertures et fermeture de portes.( il devra vous soumettre le contrat)
Rien ne vous oblige d'indiquer que vous réduisez le loyer mais vous pouvez fixer conventionnellement que le loyer sera de 500€ par mois la première année, la deuxième année 600€ par mois, la troisième année par mois 700€ et les années suivante que  le bail sera indexé; en espérant que votre locataire reste.
Pour le détecteur de fumée, vous pouvez l'imposer dans les clauses particulière de votre bail.
Dans tous les baux commerciaux que je signe la clause le preneur déclare élire domicile dans les lieux loué durant toute la durée du bail est une clause particulière qui évite ainsi de devoir assigner le preneur en cas de litige à Namur si son domicile privé s'y trouve alors que votre local commercial se trouve à Bruxelles
l'impôt foncier dans le cas d'un bail commercial est toujours a charge du locataire.
Concernant la garantie locative je préfère que la garantie soit déposée en banque cela vous évitera des litiges concernant les intérêts.

Si vous avez un bail à usage résidentiel et que la société paye pour le locataire je ne me tracasserais pas de trop; le loyer est payé ce n'est pas vous qui êtes responsable de cette situation c'est lui qui devra s'expliquer avec les contributions
Pour votre tranquillité j'écrirais a cette société qu'elle n'est pas locataire et de bien vouloir vous confirmer qu'elle vous paye le loyer pour le compte de Mr xxx

Personnellement, lorsque j'ai un bail de courte durée je n'augmente pas le loyer, je réajuste le loyer lorsque je remets en location le bien.
Pour le bail de 9 ans j'augmente seulement tous les 2 ans et encore j'écris suivant nos bonnes relations je réduis cette augmentation ex: suivant l'index votre augmentation sera de 15€ je la limite à 10€.
La pilule passe mieux

C'est quoi un 747  ?

4 avocats sur ce dossier 2 sont morts et un suspendus durant 6 mois pour malversation notamment celui qui m'a défendu et gardé sous son bras ses conclusions et le 4 éme est un bâtonnier pensionné à ce jour; je possède toujours la garantie dans ma poche, et puis après 25 ans lorsqu'un dossier est déposé au rôle et qu'il ne bouge plus ,il faut réintroduire l'affaire ,la partie adverse probablement a payé plus à ces avocats que la somme qu'il me devait, il a probablement abaissé les bras.
Je suis comme sœur Anne tant que je ne vois rien venir j'attends
Le seul endroit où la justice est droite se sont les murs

Je me trouve dans un cas qui n'est pas similaire au vôtre mais bien dans le cadre du sujet de la déontologie des avocats, après une attente de 12 ans j'ai été condamné a indemniser le locataire parce que mon avocat avait gardé le dossier sous son bras et n'avait pas déposé son dossier au greffe du tribunal.
actuellement CE DOSSIER est en attente depuis 25 ans en appel car l'avocat de la partie adverse n'a toujours pas déposé aussi déposé ses conclusions.