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#821 Re : Copropriétés forcées » Pigeons sur balcon » 13-07-2018 11:50:46
Dans nos copropriétés, ils sont envahissants dès lors qu'il n'y a pas de concierge ou des balcons/zones vides de présences humaines ( cfr la photo que j'ai postée)
Ce qui n'est pas le cas dans mon ACP, mais ils y sont.
Le pigeon s'installe là où il n'est pas pourchassé.
si la copropriété ou ses "mandataires" les donnent à manger (pain par casserole) selon un horaire fixe.
Moyen efficace dans le contexte de mon ACP : rappeler en personne mais sans se fâcher le contenu du règlement de police et les amendes assortis. Ne coûte rien. A refaire tous les trois mois ... cela devient à nouveau le moment. Ce matin un groupe de cinq pigeons essayait d’atterrir sur ma terrasse ...
#822 Re : Copropriétés forcées » Quelques QUESTIONS » 31-05-2018 20:53:54
1. Fissure dans un mur.
Nous sommes dans les temps de la garantie décennale. La fin de la construction a eu lieu en 2010.L'architecte, contacté, signale qu'il n'est pas responsable en rejetant la responsabilité sur la société qui a calculé la stabilité. Est-ce un discours normal ou.... de tentative d'excuser une erreur lui appartenant.
2. Floraison de plantations " illégales"sur le terrain de la copropriété, même un ménage de locataire... s'il y a une règle, tous doivent la respecter. Inertie du syndic !! Quel conseil donneriez-vous?Merci d'avance pour vos conseils ou remarques
Appartement faisant partie d'une copropriété ou maison individuelle ?
#823 Re : Locations et baux » Inscription au registre de la commune » 26-05-2018 07:34:45
Une page officielle du site "SPF Intérieur" (Ministère Fédéral de l'Intérieur) pourrait donner un début de réponse à votre question:
#824 Re : Copropriétés forcées » fond spécial et frais divers » 23-05-2018 10:06:58
Je ne suis pas d'accord avec Grmff.
Comme en justice, pour pouvoir prétendre à quelque chose, vous devez prouver le préjudice subi.
Dans ce cas, nous ne savons pas aider Billen à résoudre son problème sans même savoir quel est son préjudice, qui est évidemment totalement différent s'il est propriétaire ou locataire.
Je ne suis pas d'accord avec panchito.
Ce forum n'est pas un tribunal mais en essence un lieu d'entre-aide.
Entre-aide pour essayer de résoudre un problème concret et pas pour essayer à tout prix de gagner un procès.
Pour moi le but de ce salon est d'améliorer la conservation des parties communes au niveau du CP, du syndic et de l'AG.
Dès que cela arrive au niveau "ACP" on arrive au 4ème niveau "Juge de Paix". Ce qui dépasse souvent le contexte de ce forum, s'il s'agit d'un problème complexe. Ne parlons pas du 5ème niveau (appel) et le 6ème (cassation), encore plus complexe.
#825 Re : Copropriétés forcées » fond spécial et frais divers » 23-05-2018 10:06:58
thanks, Luc,
ces frais de stationnement font bien partie du budget du chantier?
-/-
Devraient en faire partie.
#826 Re : Copropriétés forcées » fond spécial et frais divers » 23-05-2018 10:06:58
en 2015 nous avons refait le toit, completement.
pour cela le cp avaient cotisé dans un fond spécial, c'est courant.
je remarque dans le rapport du commissaire au compte que pour ces travaux, le syndic s'est acquitté, à la commune, d'une taxe de réservation de stationnement sur voie publique.
le syndic à sorti cette taxe du fond de réserve.
ne devait-il pas sortir ces frais du fond dédié?
-/-
oui.
en marge: ce fond dédié est en fait un sous-compte comptable du fond de réserve.
#827 Re : Copropriétés forcées » chômage locatif » 22-05-2018 19:17:32
(...) peut-il demander un chômage locatif et qui paye?
(...)
non.
le CP paie.
#828 Re : Copropriétés forcées » planter arbre sur dalle de béton » 21-05-2018 16:10:46
rexou a écrit :Quant à chercher des lois... je ne nettoie pas ma cuvette de wc et je ne tire jamais la chasse... c'est tout sale et entartré... je suis sur que quelqu'un trouvera une loi qui règlemente la fréquence des entretiens des cuvettes avec le bon dosage des produits...
Si vous ne nettoyez pas votre cuvette, votre WC finira bouché, et votre bien, sans WC, devient insalubre. Un logement est insalubre s'il n'a pas de WC. Il est dès lors obligatoire de faire le nécessaire pour éviter que les toilettes se bouchent.
De même, si on plante un arbre sur une dalle en béton, les racines de l'arbre finissent pas percer l'étanchéité et par causer des dégâts. Il est dès lors interdit de planter un arbre qui finira par faire des dégâts à la copropriété.
C'est et reste interdit si pas explicitement autorisé par l'ACP.
En principe la plantation d'un arbre exige en plus un permis d'urbanisme (adaptation des plans de construction - changement de zone des jardins vers une zone boisée/mixte ?).
Mais un permis n'autorise pas de le planter si la décision de l'AG est négative. Un permis c'est un avis, pas plus ni moins.
Exemple: sur le terrain de mon ACP il y a des zones délimitées de différents type.
je serai surpris que le permis permettrait par exemple des arbres sur une dalle.
@MarcoBrux
Vos statuts rendent possible pour que l'AG puise continuer à exercer son pouvoir souverain.
Planter une plante qui va rester et devenir un arbre exige en principe un permis ou doit se faire dans une zone qui le permet explicitement par voie de permis d'urbanisme (lire le COBAT si dans la région de Bruxelles).
#829 Re : Copropriétés forcées » planter arbre sur dalle de béton » 21-05-2018 16:10:46
GT a écrit :@MarcoBrux
La plantation par un propriétaire d'un arbre sur un bien commun, même à usage privatif, n'est, à mon avis, pas autorisée.La plantation par un propriétaire d'un arbre sur un bien commun, même à usage privatif, est, à mon avis formellement INTERDIT par aucun texte juridique.
Selon le Code Civil cet arbre appartient dès sa plantation aux propriétaires de ce terrain en indivision forcée et pas à un propriétaire spécifique, sauf accord explicite conclut par ce dernier avec l'AG.
La nouvelle loi en cours de vote définira mieux le type d'accord nécessaire (je crois que cela sera traité comme une servitude, mais je ne suis pas sur)
C'est donc probablement à l'AG à décider ce qui doit se passer avec cet arbre, sur base de son droit de disposition. Tout CP peut alors endéans les 4 mois aller chez le JP pour faire désigner un expert ... .
Art. 546. La propriété d'une chose, soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu'elle produit, et sur ce qui s'y unit accessoirement, soit naturellement, soit artificiellement.
Ce droit s'appelle droit d'accession.
(...) pas expressément interdit= autorisé"... (...)
Source: Déclaration des Droits de l'Homme de 1789
Article 8.
La Loi ne doit établir que des peines strictement et évidemment nécessaires, et nul ne peut être puni qu'en vertu d'une Loi établie et promulguée antérieurement au délit, et légalement appliquée.
Mais bien lire ce qui est écrit dans cet article 8 très vieux et pas y insérer des choses qui n'y sont pas écrits.
Une loi doit donc explicitement exister, mais il n’est nulle part prévue que tous les dispositions légales autre que ceux des Art. 577-2 à 577-14 C.Civ. ne sont pas applicables au sein d'une copropriété forcée. La copropriété est bien exclu de certains dispositions (arbitrage, ..) dans un contexte spécifique.
Pour une ACP il faut tenir compte dans le contexte du sujet de la signification des dispositions suivantes:
Art. 577-8. § 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
(...)
3° d'exécuter et de faire exécuter les décisions prises par l'assemblée générale;
4° d'accomplir tous actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire;
(...)
Donc le syndic peut "provisoirement" couper l'arbre à ses risques et périls.
Il peut exécuter la décision de l'AG dès le jour J + 4 mois aux risques et périls de l'ACP.
#830 Re : Copropriétés forcées » Statuts ACP de 1995 » 19-05-2018 15:07:59
nous avions demandé au syndic de nous envoyer une copie des statuts de notre ACP, qui ont été déposé en 1995.
il nous envoie une copie de l'acte de base de 1973 de 43 pages, que nous avions déjà.
cet acte de 1995 est probablement une adaptation ou peut-être une coordination de l'acte de base initial de 1973.
Ayant eu un problème analogue avec l'acte de ce type pour mon ACP, je vous conseille de consulter l'acte original de 1995 chez le conservateur des hypothèques. Puis demandez une copie complète de tous les actes depuis 1973 à votre syndic (doit être fourni aux frais de l'ACP). Il est extrêmement important d'avoir une copie complète de tout acte authentique.
#831 Re : Copropriétés forcées » planter arbre sur dalle de béton » 21-05-2018 16:10:46
merci Luc,
Ma question porte avant tout sur la réglementation ou usages ou autres concernant le fait de planter des arbres sur une dalle et le risque éventuel que cela peut causer. autrement dit existe-t-il une législation, réglementation ou autres qui en parle.
Pour autant que je sache non, sauf l'Art. 1382 CC.
L'ACP a besoin dans le cas de travaux compliquées d'un expert indépendant (pas un entrepreneur), si on ne veut pas jeter l'argent par la fenêtre pour des travaux en somme inutile. un entrepreneur "conseille" en fonction des machines et expérience présent dans sa firme, pas plus ni moins.
Le diagnose dans le contexte d'une infiltration d'eau est toujours compliquée.
#832 Re : Copropriétés forcées » planter arbre sur dalle de béton » 21-05-2018 16:10:46
Autre approche: l'Art. 1382 C. Civ.
Lisez la page "Le lien de causalité" du site "Actualites du Droit Belge" et les pages connexes.
#833 Re : Copropriétés forcées » planter arbre sur dalle de béton » 21-05-2018 16:10:46
En pratique c'est toujours un peu plus compliquée.
Exemple pas tellement fictif :
2001: expert nommé par l'AG pointe vers la façade et toit comme origine des infiltrations
2002: expert limogé
2004: infiltration d'eau à la chaufferie attestée (existait mais CP pas informés)
2008: coupe d'un arbre au dessus de la chaufferie (même cas que le votre)
2017: grand travaux d’isolation complète de la chaufferie (problème pas résolu - visible lors les travaux)
2019?: travaux réparation toit et façade à faire par voie d'un administrateur provisoire ?
#834 Re : Copropriétés forcées » copropriétaire - copropriété = associé dans l'association? » 18-05-2018 09:01:45
oui mais ca c'est compliqué Luc!
D'accord, mais c'est pas compliqué quand vous recevez le bilan de l'ACP fait de cette manière. il fait clairement apparaître sur une dizaine de lignes ce qu'on a provisionné, ce qu'on a fait avec cela et ce que les dettes et avoirs sont.
Parfois des choses très techniques, comme une voiture moderne, sont en fait très simple à utiliser.
C'est la même chose avec une comptabilité normalisée, utilisé depuis des siècles partout dans le monde et normalisée depuis 1975 en Belgique.
Il faut respecter des normes, les suivre passivement et les utiliser activement. Ce que certains syndics refusent obstinément. Ce sont par hasard aussi ceux qui veulent cogérer avec un petit groupe de CP.
La cogérance n'est pas compatible avec la transparence.
#835 Re : Copropriétés forcées » copropriétaire - copropriété = associé dans l'association? » 18-05-2018 09:01:45
la question;
dans une copropriété forcée de plusieurs bâtiments sur un même terrain,
les cp sont-ils obligés de faire partie d'une ACP?
(...)
Question aussi posé dans mon ACP du même type que le votre.
(...)Le mot "associé" est inapproprié en matière de copropriété.
Exact.
@billen
Votre confusion justifiée vient entre autres d'une application incohérente des normes comptables par certains syndics, dont le mien (expertise judiciaire en cours). Je me concentre ci-après sur cet aspect comptable, la clé de la transparence imposée par la loi de 2010.
Plus d'info:
Le plan comptable minimal de 2012 n'autorise pas l"existence de comptes comptables de la classe 1, autre que du groupe 17 (= dettes à plus d'un an). Ce n'est pas pour rien que la classe 1 a été nommée pour le plan comptable minimal des ACP "dettes à plus d'un an" et pas "Fonds propres, provisions pour risques et charges et dettes à plus d'un an" comme dans le PCMN. Ceci en application de différentes dispositions des lois de 1994 et 2010.
En d'autres mots aucune ACP ne peut avoir des "actions" au nom des propriétaires.
L'ACP est depuis 1995 une entreprise de gestion de biens d'autrui et pas une société d'actionnaires. Le nouveau code des entreprises (en cours de vote) va être plus explicit.
Une ACP peut gérer des biens d'autrui mais pas en disposer sans l'accord unanime des propriétaires. D’où le circulaire des SPF Finances de 1995.
Le code du droit économique (CDR) impose les règles comptables en Belgique, dont le PCMN. Pour des entités comme les ACP ce CDE détermine que des règles spécifiques sont d’application.
Les huit classes du Plan Comptable Minimal Normalisée Belge (PCMN) comprennent entre autres la classe comptable 1 : « Fonds propres, provisions pour risques et charges et dettes à plus d’un an. »
Cette classe 1 se subdivise en :
- Fonds propres : comptes 10 à 15
- Provisions pour risques : comptes 16
- Charges de dettes à plus d’un an : comptes 17
Application, au sein d’une ACP, depuis en fait la loi de 1994:
1. De ces trois subdivisions de la classe 1 seule la dernière (comptes 17) est autorisée dans une comptabilité d’une ACP qui suit les règles d’une comptabilité normalisée (AR du 12.07.2012). Procédure obligatoire pour les ACP de 20 et plus, et autorisée pour ceux de -20 appartements.
2. La classe 3 n’est pas prévue non plus, puisque (simplifiée) l’ACP ne peut pas gérer des stocks vendables, … .
3. Le circulaire du SPF Finances de 1995 en est une application concrète.
#836 Re : Copropriétés forcées » copropriétaire - copropriété = associé dans l'association? » 18-05-2018 09:01:45
Oui.
Le terrain est la base' de l'indivision forcée.
Un terrain = un acte de base.
Avec en plus pour l'immobilier:
Art. 552. La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous.
La proposition de loi en cours de vote est plus spécifique, mais ne change pas le principe.
Exemple réel:
Mon immeuble est construit dans un lotissement de deux lots, avec chacun un immeuble et son acte de base, son numéro cadastral, ... .
Pour chaque immeuble il y a 5 ou 6 permis d'urbanisme (avec leur N° de police) .
#837 Re : Copropriétés forcées » Loi Copropriétés: recommandations au Ministre de la Justice » 09-06-2018 17:25:34
Etape suivante au Parlement:
Commission de la Justice
Mardi 22/05/2018 à 10 h.30
1. Projet de loi portant dispositions diverses en matière de droit civil et portant modification du Code judiciaire en vue de promouvoir des formes alternatives de résolution des litiges, n°s 2919/6 et 7. Dossier 54K2919
(Deuxième lecture, art. 83 Rgt.).
#838 Re : Copropriétés forcées » Combien de commissaires aux comptes pour un immeuble de plus de 20 logements ? » 17-05-2018 15:26:20
Actuellement: un et un seul.
Dans quelques semaines/mois (dès que la nouvelle loi est votée): la création d'un collège de commissaires aux comptes sera possible, après que l'AG a fixé les modalités de fonctionnement (qui fait quoi quand ...).
Suivre le sujet "Loi Copropriétés: recommandations au Ministre de la Justice" de ce forum pour en savoir plus.
#839 Re : Copropriétés forcées » Rénovation d'une clôture » 17-05-2018 02:07:42
J'aime bien le phrasé simple et clair de grmff
Le jardin et la clôture sont le long du trottoir et donc sans voisin. Mais pas d'infos sur le moment et qui la posée : à la construction ou par un propriétaire précédent du RDC.
Les poteaux métalliques ont été rongé par la rouille au-niveau du sol (il ont une dizaine d'années).
Et donc, s'agit-il d'un manque d'entretien des locataires et propriétaires, de vétusté normale ou d'une mauvaise installation initiale ? Mystère :-)
Le voisin est la commune, donc suggestion de lire le permis d'urbanisme et le dossier communal.
Pour mon ACP s'y retrouve une lettre interprétative du permis concernant ... la clôture entre le terrain et le trottoir.
#840 Re : Informations en vrac... » Plus de code EAN par téléphone (+ débat sur RGPD) » 17-05-2018 17:04:47
(...)
Par contre, Panchito, faudrait que vous expliquiez votre exemple du notaire et du testament: je ne vois pas clairement le rapport. Mais, avec ce RGPD, je commence à ne plus y voir clair du tout...
Ayant été l’aîné d'un groupe d'héritiers il y a quelques années, je crois que l'existence d'un testament doit être communiqué en même temps à tous les héritiers/personnes concernés, ... .
Quand le notaire informe "la succession" il devra informer tous en même temps. Je ne crois pas que c'est une nouvelle règle GDPR, mais ce changement a probablement rappelé l'existence de la règle que tous les membres de la succession doivent être informé en même temps.
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