L'IPI a dit :

J'aurais préféré qu'il ajoute à ce paragraphe, "et les copropriétaires".

Grumff a dit :

Pouvez-vous m'expliquer comment on peut imposer une sanction au syndic qui ne fait pas enregistrer une modification au règlement de copropriété ? Comment le bureau des hypothèques, peut-il savoir qu'une modification doit être enregistrée ? J'ignorais qu'il existait des sanctions en cas de manquement. Pouvez-vous nous donner quelques explications à ce sujet ? Merci d’avance.

Le problème des modifications aux statuts, se pose dans le cas de transmission de l'acte de base, lors de la vente d'un appartement. Comment le nouveau propriétaire peut-il être certain que le document qui lui est remis, possède bien les dernières modifications ?
Dans votre rôle de syndic, quand une modification aux statuts était approuvée, comment faisiez-vous pour mettre l'acte de base à jour ?
Ce qui importe en fait, ce n'est pas que la modification soit enregistrée, c'est que les statuts en possession des CP soient toujours la dernière version. Voici ma suggestion :
Le syndic reprend sur une liste, tous les N° d'articles des statuts. A côté de chaque N° est noté la date d'application de cet article. En cas de litige non résolu devant un tribunal, on le signale.
Cette liste est datée par le syndic et signée.
En plus de cette liste, chaque article des statuts, reprennent à côté du N°, la date d'application.
A chaque AG, cette liste est fournie avec l'ordre du jour. De cette manière chaque copropriétaire peut vérifier si son acte de base est bien la dernière version en application. En cas de vente, l'acquéreur reçoit cette liste du syndic, et il peut s'assurer que le document qui lui est transmis est correct.
Avec un tel système, je ne vois plus l'intérêt de faire authentifier les modifications. Tout au plus, on envoie au bureau des hypothèques la copie de la liste modifiée, afin qu'elle soit archivée officiellement.

Ceci est simple et résout tous les problèmes de mises à jour. A part dans notre copropriété, je présume qu'on ne modifie pas les statuts tous les ans ?

J'approuve ce que Luc dit, ce dont nous avons besoin, avant n'importe quoi, c'est de trouver un système qui assure que les règles soient respectées et qu'elles soient  appliquées à tous les syndics pro ou pas. Plus simple sera ce système, mieux il fonctionnera.
Aujourd'hui on me répond, il y a la justice, je réponds : NON, c'est trop lent et trop onéreux pour des petites malversations ou pour le non-respect de règles indiscutablement établies.
L'assemblée générale, elle n'est pas suffisamment impartiale pour sanctionner des manquements. Son seul recours serait de liquider le syndic. La sanction la plus grave n'est pas souvent la plus adéquate, il faut une gradation en rapport avec la faute. De plus, il n'y a pas que les syndics qui puissent commettre des malversations, les règles prévalent pour tout le monde. Un CP qui ne paie pas ses charges sans motif valable est un bon exemple.

Selon vous quelle est la meilleure méthode à appliquer ?
Elle doit être efficace, simple à appliquer et compréhensible pour tous les acteurs.

Personnellement, je n'ai pas de réponse valable à ma question, car je n’ai pas encore trouvé la solution acceptée par tout le monde.
Bien à vous et en toute amitié.

Je ne vais pas polémiquer sur le rôle de mon syndic, mais pour votre information, sachez qu'il est syndic copropriétaire. Il est pensionné et il est rémunéré comme salarié, en dehors de ses frais professionnels (?) Son salaire est fixé (par lui-même) en  fonction du montant maximum autorisé comme activité complémentaire. Comme ce plafond va être relevé, le syndic va pouvoir s'augmenter. De son aveu, il n'a aucun contrat et son salaire n'a jamais fait l'objet d'un débat au cours d'une AG. Comme les comptes sont approuvés tous les ans, on peut en déduire que son salaire l'est également.
Notez que personne ne savait qu'il était un employé salarié de l'ACP. Je l'ai appris, via le service social du ministère de l'emploi et du travail. Nous avons même un autre CP qui assiste le syndic (sans faire partie du conseil de gérance) qui est employé également. De nouveau personne n'était au courant, mais tout le monde s'en fout.
Pis le syndic a été obligé de s'inscrire à la TVA au 1°juillet 2007, pour la gestion des services privatifs qu'il gère(illégalement) dans la copropriété. Donc nous avons un syndic soumis au régime de la TVA qui est employé salarié !
Un chat n'y retrouve pas ses jeunes dans cette copropriété.
Au sujet du mandat je vous invite à lire ce qui se dit à ce propos sur le lien ci-dessous. On parle du transport, mais je présume que les règles sont valables pour tout mandat.

Mandat

Vous pouvez également consulter les articles du code civil se rapportant au titre XIII "du MANDAT" art. 1984 à 2010. Pour votre information, ce titre XIII fait référence au décret du 19 ventôse an XII (10 mars 1804) promulgué le 29 ventôse(20 mars 1804).

Dans le livre IV. Les principaux contrats usuels, dans la section trois, je lis que lorsque le mandat est salarié, le contrat devient synallagmatique, parce que l'obligation de payer le salaire naît dès la formation du contrat et de cette formation même (supra ibidem)

Sans vouloir m'occuper des oignons des autres, je me demande pourquoi, l'ABSA semble prendre la défense de l'IPI ?
Sont-ils vraiment indépendants l'un de l'autre comme ils devraient en principe l'être ? Il est vrai que certaines personnes sont actives dans les deux organismes ou au moins très proches. Est-ce normal ?
L'ABSA est le syndicat des syndics, c'est leur droit le plus strict d'exister et de défendre leurs membres, mais est-ce le devoir de l'IPI ?
L'IPI est avant toute chose un organisme qui attribue et contrôle l'accès à la profession aux agents immobiliers et aux syndics.
Selon ce que je crois (?), l'IPI n'est pas une association de défense des copropriétaires, ils examinent simplement si les plaintes qu'ils reçoivent sont justifiées ou pas. Celui qui se plaint, a tout intérêt à avoir un dossier en béton armé, faute de quoi l'affaire sera classée sans suite. Il n'est pas toujours évident de se construire un tel dossier, quand tout vous est dissimulé. Un CP n'a aucun pouvoir d'investigation, il ne peut donc tout prouver. Je connais un copropriétaire qui a un dossier en béton armé et cela n'a servi à rien. Nombres de personnes se sont déjà exprimées dans ce sens dans les divers forums de la copropriété. Il est donc logique que le "CNIC" se pose des questions, pour répondre à ses membres. Chacun à sa vérité, mais il n'existe qu'une vérité. Le Cardinal Daneels dit dans une interview qu'il accorde au journal "Vers l'Avenir" : La religion du simple peuple est-elle différente de la religion un peu plus docte, de celle des théologiens, voire de l'Église ? Si je transpose, je dirai : La vie en copropriété vécue par le simple copropriétaire est-elle différente de la vision un peu plus docte de l'IPI, voire des syndics et de l'ABSA ?
Il poursuit : Pour moi, c'est clair :notre religion docte est...un peu trop docte. On s'occupe beaucoup de la tête et pas assez du cœur. Dans la copropriété, c'est pareil.
Il est possible que je n'aie rien compris au fonctionnement des deux organismes, si je dis des bêtises, je m'en excuse auprès de l'ABSA et de l'IPI.  Si nécessaire, je leur accorde donc le droit de réponse pour remettre le béjaune que je suis peut-être, sur le droit chemin de la vérité.

Mon syndic gère une copropriété de 34 appartements et 32 studios et les services privatifs qui sont fournis à environ 85 résidants du troisième et quatrième âge. Il gère un budget de 795.000 €. Il est employé de l'ACP,organe de l'ACP, mandataire de l'ACP et PDG de l'ACP. Pour couronner le tout, il n'a pas de contrat, même pas un contrat d'employé. C'est lui qui décide de son salaire.

Je ne peux pas me plaindre de mon syndic auprès de l'IPI, il n'est pas professionnel, il n'est pas membre de l'ABSA, il n'est certifié ni par le "CNIC" ni par le "SNP", donc en un mot à part la justice il est intouchable. Pour lui, il n’existe aucun code de déontologie, il ne sait même pas ce que cela signifie.

L'IPI doit contrôler l'accès à la profession, une fois cet accès accordé, le membre fait partie de la corporation et à ce titre il sera défendu comme membre. L’IPI et l’ordre des médecins, c’est la même chose. L’ordre des médecins est-il un organisme de défense des malades ?
Une proposition de loi existe, pour créer un organisme qui aurait en charge de contrôler tous les syndics et rien que les syndics. Voilà de quoi ont besoin les copropriétaires.

J'approuve les derniers commentaires. je pense qu'il serait intéressant que les points qui sont mis à l'ordre du jour par un ou des CP, puissent être présentés à l'assemblée par leurs auteurs et non pas par le président. Chez-nous chaque fois que je demande de mettre des points à l'ordre du jour, le président de l'AG, les placent toujours en dernier lieu, quand les CP sont fatigués par plus de trois heures de réunion et ils sont présentés négativement. Bien souvent, on ne vote même pas, c'est d'office refusé par le syndic et le président du conseil de gérance qui est toujours le président de l'AG. Donc c'est comme si on me refusait de les mètrent à l'ordre du jour.

A mon niveau ce problème de porteur d'eau est résolu.

Bonjour ninifel,

Malheureusement, il n'y a toujours aucune date de fixée par le greffe de la cour de cassation. Nous espérons, que l'audience se fera avant la fin de l'année. L'affaire a été introduite début juillet 2006, selon notre avocate, il faut compter en moyenne 18 mois.
J'informerai les lecteurs de ce forum, dès qu'un résultat sera connu.
Dans le dernier journal "Le Cri" organe du syndicat national des copropriétaires, il y a un article sur ce sujet.
Pour l'auteur, il n'y a pas de doute les anciens statuts antécédents à la nouvelle loi, qui ne sont pas conformes à la loi de 1994, sont frappés automatiquement de caducité. C'est également la version que nous défendons en cassation.
Ayant été débouté sur base de la nullité relative, il reste à savoir si cette nullité est applicable en cas de caducité.
J'espère que non, mais il faut attendre le jugement pour le savoir.

Ceci démontre que la loi sur la copropriété, permet toutes les interprétations possibles et selon les parties en causes, un même article s'applique différemment. C'est toujours le ou les magistrats qui tranchent.

J'ai un grand respect pour eux, car leur tâche n'est pas toujours facile, les avocats ont l'art d'embrouiller les débats, surtout la partie qui n'est pas favorisée par la loi. Les problèmes soulevés sont tellement complexes à comprendre qui leur est difficile (souvent par manque de temps pour étudier le dossier correctement) de savoir qui a vraiment tort ou raison.
On peut espérer que la nouvelle loi d'avril 2007, qui introduit le débat interactif pendant les plaidoiries, va améliorer le débat contradictoire. Jusqu'aujourd'hui, en principe le magistrat ne prend connaissance du dossier qu'après les plaidoiries. il est donc impossible de savoir s'il a bien compris le fond du problème. Pour avoir un débat interactif, le magistrat devra connaître le dossier avant d'aller écouter les plaidoiries. Nous verons comment cela sera appliqué dans la pratique
Aller en justice, c'est comme le poker, vous ne pouvez jamais être certain de gagner. Même avec tous les atouts dans votre jeu. Il vous faut un avocat compétent, motivé et qui a bien compris pourquoi, vous voulez aller en justice et croyez-moi, ce n'est pas simple à expliquer quand on a aucune expérience ni connaissance particulière.
Il faut le savoir avant t'entamer une procédure.
C'est pourquoi, il est important de se documenter, d'entendre les différents avis via ce forum ou d'autres et encore plus de partager ses expériences avec d'autres copropriétaires. On apprend beaucoup de choses. Choses qui hélas sont parfois contradictoires. Qui dit vrai, qui dit faux ? C'est comme "To be or not to be"
Tout le monde est d'accord que cette loi doit être revue fondamentalement, mais jusqu'à présent je n'ai vu proposer que des  “mesurettes”, qui ne vont pas résoudre les problèmes de fonds.
Quid de :
Rôle ambigu du conseil de gérance.
Loi d'ordre privative, même pour les décisions illégales ou contraires aux statuts.
Obligation d'aller en justice pour faire valoir ses droits ou pour tout simplement demander que l'on fasse respecter la loi !
Aucune contrainte pour gérer la comptabilité. A part quelques exceptions, aucune ou peu de transparence dans la tenue des comptes.
Aucune sanction pénale n'est prévue contre un syndic qui commet des actes contraires à la loi ou aux statuts. Il se fait toujours couvrir par l'AG ou le conseil de gérance.
Quid de la souveraineté de l'AG, quand elle prend des décisions illégales ou contraires aux statuts ? Bien souvent, une copropriété s'assimile à une république bananière ou à une zone de non droit.

Hélas, trois fois hélas, ces problèmes font peur à nos décideurs, il ne faut pas mécontenter ceux qui font du lobbying, ceux qui ont un certain pouvoir, ceux qui font tourner l'économie. Le petit copropriétaire, ne pèse pas lourd face aux puissants de cette petite Belgique (?). Sauf s'il décide de se regrouper avec d'autres. Notre devise nationale étant l'union fait la force.
Nous bataillons pour faire entendre nos revendications, mais hélas 95% des copropriétaires résidants ne veulent pas s'impliquer dans la gestion de leur bien.
Que faire ? Si vous avez un avis il sera le bienvenu.
Tintin

Je suis certainement un ignare, mais je ne comprends pas pourquoi sur un forum, on ne puisse pas exprimer une opinion dérangeante pour certains.
Je n'ai rien vu d'outrageant contre le SNP. J'y ai seulement vu une opinion dérangeante.
Il y a peu, j'ai cité un article de presse, qui informait de l'absorption du groupe Foncia par la Banque Populaire. Je me suis fait rappeler à l'ordre par le modérateur.
Je n'ai pas compris pourquoi. Je me suis dit, que le modérateur ne voulait pas avoir d’ennui avec le groupe “Foncia”. Quels ennuis reste un mystère pour moi ? Je conçois, que j'ai pu, déranger ce groupe.
S'il faut tourner sa plume 7 x dans l'encrier avant d'écrire, s'il faut éviter de déranger la bonne réputation des organismes, il devient dangereux de s'exprimer.
J’apprécie Oldman et Zitoum, s’ils sont des anarchistes, je dois en être un aussi. Dans ce cas,  comme je l'ai déjà fait pendant une longue période, je vais m'abstenir d'intervenir sur ce forum. J'ai peur de commettre un impair involontaire, car j'aime qu'on appelle un chat un chat. Heureusement que notre modérateur, ne modère pas la campagne électorale française entre Monsieur Sarkozy et Madame Royale. Ils seraient tous deux exclus de son forum.
Tintin

Il est vrai qu'une majorité d'intervenants, étaient présents, par le simple fait d'avoir été victime de la mauvaise gestion de leur copropriété. Les victimes dans leur grande majorité, ont vilipendé les syndics et les conseils de gérance. Est-ce simplement par méchanceté ?
Chacune de ces victimes, parle d'une réalité qu'il a vécue, donc avec passion.  Mais aussi sur des faits réels. Peut-on les passer sous silence ?

J'ai remarqué que le SNP, les syndics, l'ABSA et certains membres du conseil de gérance, soutenaient la nécessité d'un conseil de gérance, par opposition aux autres.
Je ne sais toujours pas pourquoi, un syndic ne peut pas fonctionner sans un conseil de gérance ? Pourquoi un syndic, ne doit-il pas être le garant du respect des règles de bonne conduite et du respect de l'application des lois et des statuts ? Pourquoi, il considère que seul le conseil de gérance est apte à décider ce qui est bon ou mauvais pour les copropriétaires ?  Pourquoi, il trouve normal de réduire au silence ceux qui réclament plus de transparence ?
S.V.P., ne me dites pas que c'est au nom de la démocratie.

C'est vrai il existe sans doute beaucoup de bons syndics, tout comme de bons conseils de gérance. Si "beaucoup", devenait par miracle 100 %, le problème serait résolu. Plus de besoin de changer la loi.
Ce que nous demandons à Madame Nyssens, c'est de nous protéger des mauvais syndics et des mauvais conseils de gérance.
Rendons le pouvoir à tous les copropriétaires et pas à une délégation de copropriétaires. Motivons les copropriétaires à s'intéresser à la gestion de leur patrimoine commun, au lieu de les inciter à déléguer.
Que ceux qui n'ont rien à se reprocher ne prennent pas la défense de leurs collègues véreux et tout sera pour le mieux.
Défendons les vraies valeurs et permettons à la loi de nous protéger des malfrats. Moi j'en connais dans ma copropriété, autre part, je n'accuse personne.
Tintin

Bien que je sorte du sujet, en 2002 je demande au syndic pour consulter un devis avant l'AG. Il me remet un document totalement inutilisable. En AG on décide qu'il donnera avec le PV une copie du devis. J'attends toujours.
Tintin