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#1241 Re : Locations et baux » Solvabilité d'un indépendant ? » 06-07-2020 12:48:32
Je ne connais aucune assurance pour indépendant qui couvrirait le loyer privé de l'indépendant. Mais je n'en connais pas non plus pour un salarié....
Si c'est un local professionnel, il sera probablement couvert par l'assurance incendie en cas de sinistre mais pas en cas de coup dur qui ne serait pas lié à un sinistre.
Un indépendant peut avoir une assurance garanti s'il est en incapacité pour une longue durée.
Le type d'activité, l'ancienneté dans le métier sont des points importants. S'il travaille via une société ou en nom propre.
Vous pouvez aussi demander une situation comptable actuelle (même un indépendant en nom propre doit avoir une compta...). Il devrait pouvoir vous fournir une situation au 31 mars et dans quelques jours au 30 juin. Cela vous permettra aussi de voir le sérieux qu'il porte à sa compta et sa capacité de gestion (ou de bien s'entourer)....
Avec son numéro de TVA (ou celui de sa société), vous pouvez vérifier sa situation à la BCE, voir s'il a des dettes fiscales et onss (s'il est dans le bâtiment), ... (et peut-être plus si vous avez un accès à une base de données type Companyweb ou Graydon)
PS : je ne me pose pas la question de savoir si c'est légal par rapport à ce que vous êtes autorisé à demander comme bailleur.... Je laisse cette question aux experts... 
#1242 Re : Copropriétés forcées » ?? un même point et 2 majorités différentes.. » 04-07-2020 16:06:46
Ahh ok, comme c'est simple..thanks!
C'est surtout très logique :
Décider de l'utilité ou non de remplacer la serrure ou faire d'autres gros travaux demandent une forte majorité car elle engage la copropriété dans un choix important pour sa préservation. Est-ce vraiment utile ou pas ? Est-ce le bon choix ?
Une fois la décision actée, le fait de choisir tel ou tel mode de financement est beaucoup "moins important".
Il faudra payer les travaux de toutes façons, d'une manière ou d'une autre....
Pas question de faire un blocage de la 1ère décision (faire les travaux) parce qu'on ne peut pas se mettre d'accord à 2/3 sur le meilleur choix du financement (appel de fonds, fonds de réserve, ...).
7 personnes sur 9 peuvent être d'accord sur la nécessité de faire les travaux mais 4 des 9 préféreront prendre dans le fonds de réserve alors que les 5 autres voudront un appel de fonds...
#1243 Re : Copropriétés forcées » ?? un même point et 2 majorités différentes.. » 04-07-2020 16:06:46
Je laisse la question sur la majorité aux spécialistes....
Financement = comment vas t'on payer les travaux votés ? par un appel de fonds spécifique, par un prélèvement sur le fonds de réserve, par une imputation dans les décomptes de charges ordinaires, par une collecte dans les couloirs, ....
#1244 Re : Ventes et achats » Questions achat bien immobilier en parts de sociétés » 26-06-2020 23:59:15
max11 a écrit :Je vois une incohérence dans vos infos : un bien immobilier s'amortit en 30 ans ...
N'est-ce pas 50 ans?
30 ans est le minimum, donc 50 ans est permis....
#1245 Re : Ventes et achats » Questions achat bien immobilier en parts de sociétés » 26-06-2020 23:59:15
Merci Max11,
Le cas presenté est assez proche du réel. Bien de +/- 25 ans en bon état, actuellement en société car le propriétaire (décédé depuis) y avait également ses bureaux. La VNC de la maison est actuellement de 0 et le bien est le seul actif de la société. Des travaux de rénovations (sanitaire et cuisine) sont à prévoir, éventuellement avec une amélioration de l'isolation, mais le reste de la maison est en bon état.
En tant que potentiel acquéreur j'essaie d'y voir plus clair dans le cas d'un achat des actions de la société, scénario qui est favorisé par le vendeur. Avant de me lancer dans une due diligence complète j'essaie au moins de maîtriser les bases
.
Je vois une incohérence dans vos infos : un bien immobilier s'amortit en 30 ans uniquement pour la valeur de la construction après avoir soustrait la valeur du terrain. Il est donc impossible que la VNC soit à zéro...
L'achat d'une société s'étudie d'abord par rapport à ses comptes, son bilan, ses déclarations fiscales, ...
Vous limitez à la question de la valeur de la maison risque de vous réserver de très mauvaises surprises (et j'ajouterais surtout si vous avez la sensation de faire une super affaire....).
La société a été évaluée pour la succession. Les vendeurs savent donc très bien à quoi s'en tenir (outre la valeur déclarée, un expert immo et un réviseur sont certainement passé par là pour leur donner toutes les informations utiles).
Et acheter une société dans le but de revendre très vite vous sera très rarement profitable....
Enfin, un possible achat d'une société doit ouvrir chez vous toute une autre série de réflexions sur les avantages que vous pourriez en tirer dans le cadre d'une politique d'investissement, de travaux, d'achat pour vendre, ... Rien à voir avec le projet de s'acheter un premier bien pour investir dans l'immobilier
#1246 Re : Ventes et achats » Questions achat bien immobilier en parts de sociétés » 26-06-2020 23:59:15
Bonjour,
Bien que nouvellement inscrit sur le forum, je suis un lecteur occasionnel depuis quelques années.
Au gré de nos recherches d'une résidence en Belgique, nous avons été - à plusieurs reprises - confronté à des maisons proposées en vente via cession de parts de société et en vente immobilière classique.
J'ai parcouru les différentes rubriques et ai un bon aperçu concernant les différences entre achat en privé ou société, notamment via les sujets suivants: https://forum.pim.be/topic-290557-achet … age-1.html, https://forum.pim.be/topic-276311-biens … age-1.html, https://forum.pim.be/topic-276126-disso … age-1.html (frais de gestions annuels plus importants en société, pas d'accès au crédit hypothécaire pour le financement, difficulté de vente des parts, plus value latente, etc.)
A priori nous n'avons aucun intérêt a acheter un bien en société, notamment au niveau fiscal. Nos revenus ne sont actuellement pas belges, pas de planification successorale immédiate à prévoir (touchons du bois), etc. De plus, le bien ne sera pas mis en location.
Il semble que le bénéfice d'un achat via parts de société (notamment pas de droits d'enregistrements) n'est finalement qu'un report dans le temps plus qu'une économie fiscale réelle, sauf si nous arrivons à revendre à nouveau la société (et donc l'immeuble) via une cession de parts.
Dès lors se pose la question de la différence du prix de vente entre achat en nom propre et achat via cession de parts, notamment concernant la plus value latente.
Prenons l'exemple d'un bien expertisé à 1000 (à titre d'exemple), actuellement dans société immobilière et proposé à la vente via cession de parts et via vente immobilière classique. Le bien a été intégralement amorti (VNC de 0) - la société n'a ni perte, ni bénéfice reporté, ni cash, ni dettes.
Dans le cas d'une vente immobilière classique, l'acheteur va payer 1000 + 12.5% de droits d'enregistrement (je fais abstraction des autres frais), soit 1125. Le vendeur (la société) va recevoir le prix de vente, soit 1000 qui sera taxé à concurrence de la plus value à hauteur de l'Isoc, soit à hauteur de 20% (de 0 à 100) et de 25% (de 100 à 1000) et donc une taxation de 225 (à partir de 2020). Le cas le plus avantageux pour les actionnaires est dès lors de liquider la société (je fais abstraction du réinvestissement), avec le boni de liquidation soumis au précompte mobilier de 10%. Les actionnaires touchent alors 679.5 du prix de vente d'origine de 1000 (un transfert du bien en nature en cas de liquidation de la société puis vente en nom propre donnerait un résultat comparable).
Se pose dès lors la question de l'établissement du prix de vente des actions de la société immobilière. Il est évident qu'il faudra décoter le prix des parts de la société de tout ou partie du coût fiscal latent qui est transféré. Par exemple, en cas de revente rapide, et en postulant que le prix n'a pas changé - l'acquéreur, qui avait acheté en nom propre, pourrait récupérer 1000 + 3/5 de 125, soit 1075 (perte de 50), alors que s'il doit dissoudre la société il ne récupérera que 679.5 (perte de 320.5).
Dès lors, le vendeur devrait être mathématiquement indifférent entre un prix de vente de 1000 en vente classique et 679.5 en cession d'actions. Il essayera bien entendu de vendre son bien au plus près de 1000. Dans nos visites, nous avons eu les deux cas de figures, ceux ne faisant pas de distinction du prix de vente entre vente en nom propre et cession d'action et ceux décotant significativement le prix de vente (+/- 30%).
Est-ce que la logique développée ci-dessus tient la route ? Doit-on faire attention à d'autres éléments ? Impact sur le RC ?
Merci de vos avis
Votre exemple est beaucoup trop "simplifié" et me semble être uniquement "scolaire".
Un bien en société doit soulever beaucoup d'autres questions et analyse du bilan, du bien, des travaux à faire, des améliorations possibles, ...
Je crois qu'il vaut mieux travailler sur des cas réels que d'essayer de sortir une analyse sur une présentation simplifiée ou vous avez enlevé tout ce qui vous "embête" mais qui fait justement tous les intérêts potentiels d'un achat de parts de sociétés par rapport à l'achat classique.
En tirant une règle de votre exemple, vous n’achèterez jamais un bien dans une société qui vous semblera toujours trop cher (ou le vendeur aura été très mal conseillé...)
#1247 Re : Copropriétés forcées » Accès en ligne 24h/24 à la gestion ? arnaque ou pas? » 25-06-2020 22:12:58
et oui Mr GT, 693000 Valeurs à reporter" et 634000 Dotations s'y trouvent bien ,
lissage bilan 1700€ à la rubrique 614800 = inconnu au bataillon.donc nous avons bien lu pareil il me semble non?
Pour faire simple en mangeant mes pop-corns...
Il faut prendre le compte et sa rubrique pour bien comprendre de quoi on parle !
69 Valeurs à reporter
690000 Valeurs à reporter
693000 Valeurs à reporter
==> à utiliser pour reporter (ou importer) une (partie de) résultat de l'exercice vers un autre exercice
634 Réductions de valeur sur créances à un an au plus
634000 Dotations
634100 Reprises
==> à utiliser quand on craint qu'une créance ne sera pas payée (propriétaire parti à l'étranger par exemple) ou reprendre la dotation si on a la bonne surprise d'être payé
Sans trop réfléchir, je ne vois pas trop dans quel cas on utiliserait les comptes 69 en copropriété mais peut-être utile pour des cas (très) particuliers
Les 634, par contre, devraient être (toujours) utilisés en fin d'exercice lors d'une analyse des impayés afin que le bilan donne une situation précise des comptes de l'ACP.
Mais, dans les faits, très très peu utilisés en compta de copropriétés.
Et "lissage de bilan", ce n'est pas un compte mais un libellé mis par votre syndic dans une écriture qu'il a passé. Ce libellé n'a rien de "comptable" dans ce contexte.
Il aurait pu écrire "nettoyage du bilan" ou "coup de balai dans les vieux brols" mais je suppose qu'il a trouvé ça moins sérieux.
#1248 Re : Copropriétés forcées » Copropriété : un propriétaire possède plus de la moitié des quotités. » 25-06-2020 10:56:49
Pas bon tout ça...Donc on pourrait se retrouver 'bloqué' ?? ( 50 contre 50 )
Oui mais ce n'est pas le pire possible...
Si, au moment de l'achat, le gros propriétaire c'est rendu compte du problème et de l'impasse dans laquelle il risquait de se trouver un jour avec cette histoire de limitation des quotités, il a pu prévoir une porte de sortie assez simple à mettre en place et pouvoir garder la maîtrise des décisions.
Si le bien est au nom de Mr & Mme par exemple, il lui suffit d'acheter un parking à une quotité à son seul nom (ou au nom de son fils ou....) pour se retrouver avec une voix en plus que vous...
#1249 Re : Copropriétés forcées » Copropriété : un propriétaire possède plus de la moitié des quotités. » 25-06-2020 10:56:49
moi je viens de trouver ceci:
De plus, aucun copropriétaire, même titulaire d’une procuration, ne pourra disposer d’un nombre de voix supérieur à celles de tous les autres copropriétaires présents ou représentés.
Pour mieux comprendre cette limite, partons d’un exemple.
Si une personne est titulaire de 555 millièmes des parties communes de l’immeuble et que tous les copropriétaires sont présents ou représentés, sa puissance de vote sera limitée à 445 millièmes…
Conclusion : bien que majoritaire sur papier, il ne peut imposer d’office sa volonté aux autres. En contrepartie, la comptabilisation des votes ne s’effectue que sur base des voix qui peuvent être effectivement émises.
source:https://www.immo-particulier.be/conseil/la-copropriete-en-15-questions/
? >Si tous les autres sont présents (ou représentés) ont-ils quand même une majorité simple réelle?
Ben non.
Le CP majoritaire est limité à 445/1000
L'ensemble de tous les autres CP a aussi 445/1000 s'ils sont tous d'accord
Il ne peut donc rien imposer mais vous ne pouvez rien lui imposer non plus...
#1250 Re : Copropriétés forcées » Copropriété : un propriétaire possède plus de la moitié des quotités. » 25-06-2020 10:56:49
Je n'ai rien vu dans ce guide à ce sujet.
Alors, toutes mes excuses 
Je viens de regarder et, effectivement, ce n'est pas facile à trouver...
Mais vous avez un indice en pas de la page 14 du pdf : "Il existe une limite pour un très grand copropriétaire. Personne ne peut voter avec
plus de voix que l’ensemble des autres copropriétaires présents ou représentés"
Si tous les autres sont du même avis que vous, vous serez au mieux à 50-50 et il faudra négocier.
#1251 Re : Copropriétés forcées » Copropriété : un propriétaire possède plus de la moitié des quotités. » 25-06-2020 10:56:49
Il faut lire les réponses que l'on vous donnent dans un autre fil que vous avez initié....
Surtout quand elle vient du grand manitou de ce site...
Une petite lecture sans doute pas inutile à télécharger ici sur Pim
"Un nouveau guide pratique pour les (futurs) copropriétaires"
#1252 Re : Copropriétés forcées » Ancienne conciergerie, caves, cour Précompte immobilier » 05-01-2021 09:18:50
@ Max11 :
C'est vrai, tout est toujours possible, même si je pense que c'est fort peu probable.
L'idéologie fait faire de telles bétises pour venir prendre notre argent que je ne suis pas aussi catégorique que vous...
Vous voulez un scénario imaginaire mais pas plus "fort peu probable" que, par exemple, la fixation des loyers imposée par un organisme public ou l'interdiction de demander les sources de revenus des candidats locataires.
1. Un texte qui déclare la solidarité fiscale de la copropriété et des copropriétaires pour les revenus de toutes natures perçus par la copropriété directement ou indirectement (loyer de la loge, antenne, façade, location d'une salle, ...), ainsi que pour l'application des règles de la TVA
2. Une demande aux opérateurs GSM de déclarer tous les bénéficiaires de leurs loyers. C'est peut-être même déjà le cas, je ne serais pas surpris d'apprendre qu'ils établissent des fiches 281.50 pour justifier leurs charges
3. Une instructions aux contrôleurs fiscaux d'être attentif lors de leurs contrôles s'ils voient passer un décompte de charges dans les déductions d'un contribuable : loyer loge, antennes, ... Tout cela peut et devrait se trouver dans les décomptes ou ses annexes (bilan, évolution du fonds de réserve, ...)
4. Lancer une campagne de contrôles dans les locaux des syndic avec rassemblement des dossiers de plusieurs ACP différentes (facile avec la BCE aujourd'hui)
5. Et on en profite pour en faire un contrôle groupé avec la TVA. Vous seriez surpris de voir toutes les erreurs qu'on peut trouver dans une compta d'ACP au sujet de la TVA
Ils pourraient même y ajouter l'onss pour la femme de ménage non déclarée ou payée avec des titres-services...
A priori, les points 2, 3,4 & 5 sont déjà réels ou possible aujourd'hui....
#1253 Re : Copropriétés forcées » Ancienne conciergerie, caves, cour Précompte immobilier » 05-01-2021 09:18:50
Jamais les fonctionnaires du fisc ne vont perdre leur temps à chipoter pour ce genre de stupidité. Un éventuel "revenu taxable" annuel de 4000 euros à répartir sur combien de lots ? 50 ? 100 ? Soit moins que le prix d'un timbre par contribuable concerné.
Bof. Des fonctionnaires du fisc qui prennent beaucoup beaucoup beaucoup de temps pour vérifier des pécadilles, j'en ai vu souvent. Et, pour ma part, je ne serais pas surpris si une telle instruction venue d'en haut leur tombe un jour sur la tête.
N'oubliez pas que c'est un fil bien visible qu'il leur suffit de tirer pour ouvrir plusieurs autres portes de contrôles possibles.
Un revenu non déclaré = déclaration incomplète
Et, probablement, beaucoup plus pour les redevances d'antennes, de façade, ... éventuellement de TVA tant qu'ils sont là...
Des mesures qui coûtent plus cher que ce qu'elles rapportent, il y en a beaucoup...
La finalité de cette discussion m'échappe. Quel est le but recherché en ouvrant ce post ???
Pour ma part, je l'ai dit dés hier matin :
Rien que pour alimenter le débat parce que, pour le moment
#1254 Re : Copropriétés forcées » AGE demandée par plus de 20% des quotités » 23-06-2020 15:54:58
Max11 a écrit :il ne peut pas, au stade actuel, reporter votre AGO prévue en mai plus loin que le 30 novembre 2020....
Source? .
Là, vous poussez un peu le bouchon.... vous auriez pu simplement regarder sur ce merveilleux site que vous connaissez peut-être ? c'est facile à écrire et facile à retenir : www.PIM.BE
Allez, je suis de bonne humeur, je vous donne même le lien direct : cliquez ici
Comme on ne voulait pas attendre le délai "Corona" on a demandé cette AGE dès que la législation CORONA permettait les réunions jusqu'à 50 personnes.
Il s'avère que c'est le 1er juillet....
Sauf que votre syndic n'a pas que ça à faire et obéir à vos ordres ne doit pas être très apprécié.... Surtout si c'est pour demander la rupture de son contrat...
Tiens, une réflexion : comme vous demandez une AGE pour mettre fin à son contrat, ce n'est pas une simple fin de contrat par non renouvellement lors de l'AGO mais bien une rupture de contrat en AGE.... Quid des indemnités de rupture probablement reprises dans son contrat ?
#1255 Re : Copropriétés forcées » AGE demandée par plus de 20% des quotités » 23-06-2020 15:54:58
MAx11 a écrit :Sans être expert, je peux vous donner mon avis : non, vous ne pouvez pas imposer une date précise à votre syndic (il n'est pas à votre disposition au premier claquement de doigt comme vous semblez souvent le croire), il doit la convoquer dans un délai de 30 jours après la réception de la demande recommandée.
Tout cela je le sais mieux que vous!! Je suis expert depuis plus de 40 ans dans ce domaine!
Mais pas en législation CORONA.Je veux savoir c'est si le Syndic a le droit de convoquer dans les 30 jours de réception du recommandé, en fixant la date de l'AG par exemple en 2021 car il est en vacances en juillet-août et son agenda est plein jusqu'à la fin de l'année avec toutes les AG reportées pour cause Corona.
C'est quand même simple. Non?
Ah ben voilà.... on y arrive ! Ce n'est pas que ce soit plus simple mais c'est surtout beaucoup plus complet comme question !
Et, surtout, cela n'a plus rien à voir avec votre question de départ.
Heureusement que les experts de ce forum n'ont pas pris trop de leur précieux temps pour répondre à votre première question alors que vous attendiez une réponse à une toute autre question !
Vous n'avez pris que le mien, mais je ne suis pas expert et je vous en veux pas. C'est normal et ça arrive à tout le monde de ne pas savoir bien exprimer la question qui le turlupine...
Je peux déjà vous donner un élément de réflexion en attendant la réponse d'un expert :
S'il a le droit de fixer la date de votre AGE en 2021 tout en vous envoyant les convocations dans les 30 jours, il ne peut pas, au stade actuel, reporter votre AGO prévue en mai plus loin que le 30 novembre 2020....
Vous devriez donc avoir, de toutes façons, une AG encore en 2020 (sauf changement à venir par rapport au COVID)
Pas besoin d'avoir 40 ans d'expérience pour savoir ça. Je l'ai lu au moins 10x dans différents articles & interventions passées.
#1256 Re : Copropriétés forcées » AGE demandée par plus de 20% des quotités » 23-06-2020 15:54:58
Nous avons demandé qu'elle se tienne le 1er juillet, soit le 1er jour où les réunions jusqu'à 50 personnes pouvaient se dérouler.
Nous sommes le 23 et l'AGE n'est toujours pas convoquée, mais le délai des 30 jours n'est pas encore écoulé.C'est pourtant simple! Non?
Donc, maintenant, la question a changé : vous voulez savoir si vous avez la possibilité d'imposer la date du 1er juillet pour que se tienne une AGE
C'est bien cela ? on va peut-être y arriver....
En expliquant clairement vos besoins, les experts qui hantent gratuitement ce forum vont avoir la possibilité de bien mieux vous aider
Sans être expert, je peux vous donner mon avis : non, vous ne pouvez pas imposer une date précise à votre syndic (il n'est pas à votre disposition au premier claquement de doigt comme vous semblez souvent le croire), il doit la convoquer dans un délai de 30 jours après la réception de la demande recommandée.
#1257 Re : Copropriétés forcées » AGE demandée par plus de 20% des quotités » 23-06-2020 15:54:58
Max11 a écrit :Et s'ils ne voulaient pas que l'AGE se tiennent pendant l'été, ils ne devaient pas envoyer leur demande maintenant !
Avant le 1er juillet, les réunions de plus de 20 personnes n'étaient pas autorisées! Où étiez-vous?
Donc nous avions fait en sorte que la fin des 30 jours tombe début juillet.
Et ????
Qu'est-ce que ça à voir avec votre question sur une AGE qui pourrait ou pas se tenir en juillet ?
Vous n'êtes décidément pas clair du tout et je comprends la difficulté pour les experts de ce forum à vous offrir leur science si vous n'êtes pas capable de mieux expliquer votre problème.
Je ne sais plus qui à dit un truc du genre "une question bien posée est déjà une grande partie de la réponse"
Vous envoyez une demande de convocation à une AGE à votre syndic en calculant pour que ça tombe en juillet mais vous ne voulez pas qu'il convoque l'AGE en été....
En vertu de quoi ne pourrait-il devrait-il pas répondre à votre demande en convocant l'AGE en été ?
Nous n'avons toujours pas de réponse de votre part à cette question à la réponse pourtant très simple....
#1258 Re : Copropriétés forcées » AG statutaire pas de quorum, nouvelle AG dans la foulée? » 23-06-2020 13:15:51
max11 a écrit :Cela me semble tout à fait illégal....
La tenue de l'AG ds les conditions évoquées et ses décisions seront irrégulières mais elles devront faire l'objet d'une action devant le juge de paix dans le délai légal
art.577-9, § 2, C. civil
" Tout copropriétaire peut demander au juge d'annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l'assemblée générale si elle lui cause un préjudice personnel.
Cette action doit être intentée dans un délai de quatre mois, à compter de la date à laquelle l'assemblée générale a eu lieu."
Donc, les ACP où "tout se passe bien" pourrait continuer comme ça pour avancer dans ses AG sans imposer à ceux qui font l'effort de se déplacer de venir pour rien ou de louer deux fois une salle...
Si personne ne s'estime léser, pourquoi pas... (je n'approuve pas, je constate)
Ce que je retiens de votre intervention, c'est qu'une telle AG ne sera jamais considérée comme "nulle et non avenue" si elle n'est pas contestée dans les règles de contestation de toute AG, avec toutes les conséquences qui peuvent résulter d'une telle constatation.
C'est bien cela ?
#1259 Re : Copropriétés forcées » AG statutaire pas de quorum, nouvelle AG dans la foulée? » 23-06-2020 13:15:51
Cela me semble tout à fait illégal....
#1260 Re : Copropriétés forcées » Ancienne conciergerie, caves, cour Précompte immobilier » 05-01-2021 09:18:50
@grmff @max11
Si ça devait m'arriver, clairement c'est l'argument que je tiendrais. aucun bénéfice personnel.
Ben si, ça diminue le montant des charges ou des travaux que vous devez payer.... c'est donc un bénéfice personnel et un revenu de votre bien immobilier (qui devrait même être possiblement taxé en revenus divers pour une partie....)
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