YellowSubmarine ne nous dit pas qu'une AG a été réunie après la sortie du CDC des 2 copropriétaires ayant vendu leurs biens mais nous informe de l'absence de volontaire pour les remplacer au sein du CDC. Cette constatation peut évidemment avoir été faite lors d'une AG mais pas nécessairement. Le syndic peut avoir approché/sondé les copropriétaires en dehors de la tenue de celle-ci.

Il est regrettable que cette donnée de fait n'ait pas été donnée ni à l'origine ni suite à la discussion entamée (allo...YellowSubmarine..Quid?).

De manière générale, les intervenants doivent évidemment disposer des éléments utiles pour donner leurs avis en fonction notamment de ceux-ci. L'absence de précision des auteurs des questions est de nature à nuire à la lisibilité et à la pertinence des réponses aux cas soumis.

Les dispositions de l'article 577-10 C. civil qui est cité sont applicables à toutes les ACP, qu'elles soient ou non de moins de  20 lots à l'exclusion des caves, garages et parkings. Le registre des décisions de l'AG tenue dans une ACP peut être consulté par tout intéressé peu importe la taille de l'ACP.

Dès lors que la propriétaire des 2 appartements est l'unique et pleine propriétaire de ceux-ci, je rejoins l'avis que Rexou a donné le 29 2 2016 à 14 55 08.

Seule la prise de connaissance préalable de l'acte de base permettant d'en faire un examen attentif et minutieux permettrait de répondre à la question posée portant sur la prise en charge de certains frais. En l'état, il est quasiment impossible de prendre une position sur le cas soulevé.

Raisons sociales ou professionnelles : fin ou non de la tolérance administrative à partir de l'ex. d'imposition 2015 suite à la loi spéciale de financement?

http://businessdatabase.indicator.be/im … 01/related

"Des raisons professionnelles ou sociales ? On vise p.ex. l’impossibilité d’occuper l’habitation en raison de la trop longue distance entre celle-ci et le lieu de travail fixe, en raison du fait que vous êtes concierge et tenu d’habiter là où vous exercez cette profession, en raison d’une maladie ou de la vieillesse et du déménagement dans une maison de repos et/ou de soins, en raison du fait que la maison est devenue trop petite au regard de la composition de votre ménage, en raison d’une inadéquation aux besoins d’une personne en chaise roulante ou enfin en raison d’un divorce.

La loi est devenue plus stricte. Elle prévoit expressément à partir de l’exercice d’imposition 2015 (art. 5/5, §4, al. 3 LSF) que cette exception ne joue pas quand l’habitation est occupée par des tiers (bref, que vous la louez). Mais...

Le ministre se montre souple ! Le but n’était pas, dit-il, de modifier la notion de «propre habitation» pour une habitation que vous n’occupez pas pour des raisons professionnelles ou sociales, mais qui est occupée par des tiers (rapport, doc. parl. Chambre, 2013-2014, n° 53 3427/003, 13-14) . La Commission de ruling s’est déjà ralliée à ce point de vue (décision anticipée n° 2014.545, 25.11.2014) .

Et le fisc suit ! Il confirme à présent, expressément, cette position du ministre : une telle habitation, vous pouvez donc, comme avant, la louer à des tiers sans mettre vos avantages fiscaux en péril."

http://www2.deloitte.com/content/dam/De … 20Etat.pdf

"f) Exonération du revenu cadastral de l’habitation propre
Le nouvel article 12, §3 du CIR92, tel qu’applicable pour l’exercice d’imposition 2015, précise que le revenu de l’habitation propre est exonéré.

Aucune distinction n’est donc faite selon que l’habitation est située en Belgique ou à l’étranger (plus de différence entre les habitations situées ou non en dehors de l’EEE).

Une habitation sera ainsi qualifiée de propre si elle est la propriété du contribuable et qu’il l’occupe personnellement. Ce sera également le cas s’il ne peut l’occuper pour une des raisons énumérés par la loi et notamment des raisons sociales ou professionnelles.

Toutefois, nous l’avons vu, n’est pas considérée comme propre, la partie de l’habitation propre qui est occupée par des personnes qui ne font pas partie du ménage du contribuable. Cela met logiquement fin à une tolérance appliquée jusqu’à présent par l’Administration : elle appliquait l’exonération sur la totalité du revenu cadastral lorsque, ne pouvant être occupée par le contribuable pour des raisons professionnelles ou sociales, l’habitation était donnée en location à un locataire qui l’occupait à des fins privées.
Dorénavant (à partir de l’exercice d’imposition 2015), si, dans cette hypothèse, l’habitation est occupée par une personne qui ne fait pas partie du ménage du contribuable (que ce soit via une mise à disposition gratuite ou une mise en location), le revenu cadastral ne pourra pas être exonéré. Il y aura une taxation à concurrence du RC majoré de 40 %.

A ce propos, le ministre a eu une réflexion ambigüe lors des travaux préparatoires. Il y affirme ainsi «que, dans la pratique, rien ne change pour les gens qui n’occupent plus leur habitation pour des raisons professionnelles ou sociales et qui, en lieu et place, vont occuper un logement locatif. Elles continuent à bénéficier de l’exonération ou du bonus logement, et ce sera encore le cas dans le futur» (Doc Parl. Chambre, session 2013-2014, Rapport de la Commission, n° 53 3427/003, p.14).

Certains y voient un espoir de poursuite de la tolérance administrative (C. Buysse, «Habitation inoccupée pour des raisons sociales, etc. : pas de changement?» in Le Fiscologue n° 1391/7, 27 juin 2014, p. 7).

Néanmoins le nouveau texte légal semble clair et non susceptible d’interprétation même si la tolérance aurait toute sa justification car comment laisser un immeuble vide volontairement alors que l’on est obligé de le quitter temporairement? C’est contraire à une gestion en bon père de famille."

C'est l'article 577-8/2 (en vigueur depuis le 1/9/2010) qui prévoit que " l'assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes (CAC), copropriétaire ou non, dont les obligations et les compétences sont déterminées par le règlement de copropriété.

Il va de soi que, préalablement à l'élection d'un CAC, la détermination des obligations et des compétences de celui-ci soit déjà insérée dans le règlement de copropriété.

Dans le cas décrit, le projet d’adaptation de l'acte de base, RC, ROI à la loi de juin 2010 rédigé par un avocat a pour vocation d'établir les obligations et les compétences du CAC.

L'AG a le choix du contenu du texte, contenu qui ne lui imposé par aucune disposition légale. Elle approuvera ou non le texte proposé relatif aux obligations et compétences du CAC ou l'amendera à la majorité spéciale des 4/5 des voix visée à l'article 577-, § 2, C. civil et non à la majorité absolue.

Sur ce point précis, il s'agit d'une véritable modification aux statuts  et non  d'une version de l'acte de base existant, du règlement de copropriété et du règlement d'ordre intérieur adaptée aux articles 577-3 à 577-14 du même Code à soumettre à l'approbation de l'AG conformément à l'article 19, § 2, de la loi du 2 juin 2010 modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d'accroître la transparence de leur gestion.

Une modification et non une adaptation. En effet, dans l'ancien ROI, la description de la fonction du CAC est très succincte et rien n’est mentionné dans le règlement de copropriété.

Des modèles de baux sont disponibles gratuitement  à l'adresse suivante :
https://www.pim.be/pimfichier/telecharge.html
"PIM" est un professionnel de l'immobilier dont on dit généralement le plus grand bien.
A vous de lire les baux avec attention.
Néanmoins, si vous souhaitez un service personnalisé et payant adapté à une situation vraiment  particulière, vous aurez recours à un avocat pour la rédaction du bail.

PS : texte préparé et envoyé avant la lecture du message de D1791

Lors de la publication de leurs chiffres 2015, les notaires se sont penchés sur les garanties attendues en matière d'urbanisme à l'occasion de la vente d'un bien immobilier.
https://www.notaire.be/nouveautes/l-imm … ilier-2015
Analyse du marché immobilier 2015
Bruxelles
Analyse présentée le 16 février 2016

"Votre immeuble et l’urbanisme : quelle garantie pouvez-vous attendre de qui ? "

Le droit de l’urbanisme est souvent au cœur de l’actualité, particulièrement en Région wallonne et bruxelloise. Dans ce contexte, il est utile de faire le point sur les attentes de chacun vis-à-vis de la situation urbanistique de son immeuble. Comment s’assurer de la conformité urbanistique de votre bien ? A l’occasion de la vente d’un immeuble (appartement, maison, terrain, …), le notaire apporte de nombreuses garanties : il assure la sécurité juridique de votre acte, vous protège le cas échéant via l’insertion de clauses ou de conditions particulières, vérifie la capacité des parties à contracter, veille à ce que les anciennes hypothèques qui grèveraient encore le bien disparaissent, vérifie que le vendeur accomplisse toutes les formalités qui lui incombent et qu’il remette tous les documents nécessaires à l’acquéreur : certificat PEB, contrôle de l’installation électrique, certificat en cas de pollution du sol, attestation relative à une citerne à mazout, permis d’environnement (dans le cas d’une station d’épuration individuelle), dossier d’intervention ultérieur, renseignements de syndic (dans le cas de l’achat d’un appartement en copropriété), etc.

Parmi ces nombreuses formalités réalisées par le notaire, les renseignements urbanistiques occupent une place essentielle, tant par leur complexité que par l’importance qu’ils présentent pour l’acquéreur. Or, les notaires sont aujourd’hui plus que jamais confrontés aux limites de ces renseignements qui ne peuvent suffire à eux seuls, comme réponse aux attentes du citoyen. Le notaire chargé de la vente n’est pas systématiquement en mesure d’aller visiter chaque immeuble faisant l’objet d’une transaction. Ce n’est d’ailleurs pas sa responsabilité. De plus, le vendeur peut parfois ne pas avoir connaissance d’une situation qui pourrait engendrer une infraction aux lois de l’urbanisme.

Les renseignements délivrés par la commune sont théoriques et ne rencontrent pas toujours la réalité de l’immeuble concerné. Les fonctionnaires communaux ne visitent pas non plus chaque immeuble lors de la délivrance de ces renseignements. Il est donc impossible d’obtenir une garantie formelle de la conformité du bien sur la seule base des renseignements urbanistiques.
En effet, seule la confrontation avec les informations existant à l’urbanisme et la réalité du bien pourront vous donner la certitude que le bien tel que vous l’achetez est en ordre sur le plan administratif, d’où l’importance de prendre contact directement avec le service de l’urbanisme de votre commune.

En outre, chaque citoyen doit savoir que lorsqu’il acquiert un bien, le fait, par exemple, qu’une annexe, terrasse, véranda, … ait été construite sans permis il y a plus de 30 ans sur sa maison, reste une infraction. Voilà pourquoi le notaire conseille au propriétaire souhaitant mettre son bien en vente, d’éventuellement vérifier cette question avant de lancer la publicité. L’acheteur qui envisage d’acquérir un bien sera, quant à lui, bien avisé de vérifier la conformité de celui-ci sur le plan administratif en confrontant la maison existante à la documentation communale, au besoin en se faisant assister par des professionnels de la construction (architecte, géomètre, etc.)."

Les pimonautes attentifs auront constaté que je fournissais déjà ce lien ds mon message du 16/2/2016 à 16.29.36