Luc je n'apercois pas en quoi cet article ne serait pas super valable pour régler la question du ROI en couches d'oignons du fait des modifications intenpestives par les PVS.....

Art. 577-3. (...) Tout immeuble ou groupe d'immeubles bâtis auxquels s'appliquent ces principes doit être régi par un acte de base et un règlement de copropriété. (...)

Art. 577-4. 1. L'acte de base et le règlement de copropriété, qui constituent les statuts de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis, ainsi que toute modification apportée à ceux-ci, doivent faire l'objet d'un acte authentique.
  L'acte de base comprend la description de l'ensemble immobilier et des parties privatives et communes, ainsi que la fixation de la quote-part des parties communes afférente à chaque partie privative, cette quote-part étant déterminée en tenant compte de leur valeur respective fixée en fonction de la superficie nette au sol, de l'affectation et de la situation de la partie privative, sur la base d'un rapport motivé d'un notaire, d'un géomètre-expert, d'un architecte ou d'un agent immobilier.
   Ce rapport est repris dans l'acte de base.
   Le règlement de copropriété doit comprendre :
  1° la description des droits et des obligations de chaque copropriétaire quant aux parties privatives et aux parties communes;
  2° les critères motivés et le mode de calcul de la répartition des charges;
  3° les règles relatives au mode de convocation, au fonctionnement et aux pouvoirs de l'assemblée générale;
  4° le mode de nomination d'un syndic, l'étendue de ses pouvoirs, la durée de son mandat et les modalités de renouvellement de celui-ci, les modalités du renon éventuel de son contrat ainsi que les obligations consécutives à la fin de sa mission;
  5° la période annuelle de quinze jours pendant laquelle se tient l'assemblée générale ordinaire de l'association des copropriétaires.
  § 2. S'il a été décidé d'établir un règlement d'ordre intérieur, il peut être établi par acte sous seing privé.
  § 3. Est réputée non écrite toute clause des statuts qui limite le droit du copropriétaire de confier la gestion de son lot à la personne de son choix.
  § 4. Est réputée non écrite, toute clause des statuts qui confie à un ou plusieurs arbitres le pouvoir juridictionnel de trancher des conflits qui surgiraient concernant l'application de la présente section.

Art. 577-5. § 1. L'association des copropriétaires acquiert la personnalité juridique au moment où sont réunies les deux conditions suivantes :
  1° la naissance de l'indivision par la cession ou l'attribution d'un lot au moins;
  2° la transcription de l'acte de base et du règlement de copropriété à la conservation des hypothèques. Les plans de l'immeuble peuvent y être annexés sous forme de copie certifiée conforme par le notaire.
  Elle porte la dénomination : " association des copropriétaires ", suivie des indications relatives à la situation de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis.
  Elle a son siège dans l'immeuble. S'il s'agit d'un groupe d'immeubles, l'acte de base détermine quel immeuble constitue le siège de l'association.
Tous les documents émanant de l'association des copropriétaires mentionnent le numéro d'entreprise de ladite association.

Widgah a écrit :

Jamais demandé de faire autant de travaux ces dernières années, moi !

Et oui, mais cela découle de votre choix d'acheter un appartement en co-propriété.

Si vous voulez être seul maître à bord, le mieux c'est de vous acheter une villa 4 façades...

MarcoBrux a écrit :

Max11 a écrit :

Cela permettra d'approuver et donner (ou non....)   quitus à l'ancien syndic pour son travail comptable (c'est quand même lui qui a validé et payé toutes les factures des 9 mois)  et le nouveau syndic recevra (ou pas...) le quitus pour son travail du 4ème trimestre.
Sans compter l'économie d'un double encodage des comptes des 9 premiers mois que le nouveau syndic sera bien en droit de facturer à titre de prestations exceptionnelles.

Cela voudra-t-il dire qu'il faut convoquer une assemblée générale extra pour donner quitus à l'ancien syndic ??
je rappel que les contexte est le suivant:
révocation du syndic en Juin 2017 suivi de 3 mois de préavis(jusque 30/09) et clôture des comptes(9 mois) avant la reprise-remise. quand et comment peut-on donner quitus ou pas à l’ancien syndic?

Normalement, les comptes sont présentés à l'AG ordinaire qui suit la clôture de l'exercice comptable. Le changement de syndic n'a pas d'influence sur cette règle.
A part en cas de problèmes grave attendus et pour pouvoir accorder un mandat pour agir vite, il n'y a pas de raison d'anticiper cette présentation des comptes en AG.
(grave ne veut pas dire des problèmes d'imputation par exemple mais plutôt des soupçons d'argent disparu par exemple)

Désolé Luc. Mais vous tombez dans un travers un peu exaspérant qu'il vous arrive parfois d'avoir: Votre démonstration ne démontre rien du tout. Vous faites appel à des éléments vagues ("les lois" sur les mandants et les mandataires...) sans les expliciter. Quant à l'article 2000 du code civil, il n'est pertinent en rien dans cette démonstration qui n'en est pas une. C'est un élément précis et juridique, certes, mais hors de propos.

Bref, votre démonstration ne convainc personne parce qu'elle n'explique rien. En fait, ce n'est même pas une démonstration, c'est juste une affirmation péremptoire.

QRieuse a écrit :

Luc a écrit a écrit :

Votre nouveau syndic "B" a raison. Il ne peut pas changer les comptes de son prédéceseur "A", que moyennant un avis de "redressement des comptes" d'un reviseur d'entreprises avec l'accord de l'ex-syndic (ou du juge compétent).

Mais pire pour "B" est que, s'il n'a pas émis des réserves en bonne et due forme, il est responsable envers l'ACP des erreurs possibles de "A".

Je ne connaissais pas cette procédure, j'en prends bonne note. Mais je vais voir avec le CAC et/ou le syndic ce qu'on peut faire pour les comptes Caloribel. Hier, on vient de me faire remarquer encore une autre erreur. Il faudra vraiment revoir ce décompte de A à Z.

Je n'ai vu aucune obligation de ce type nulle part dans la loi.

Le nouveau syndic remplace le syndic, et peut faire tout ce qu'un syndic doit faire. Il ne doit pas demander l'autorisation à qui que ce soit pour effectuer les correction de la comptabilité de l'ACP. Le syndic n'est qu'un organe. La compta ne lui appartient pas, mais appartient à la copropriété...

Il va de soi qu'un syndic dont on bidouille la compta pourra s'empresser de décliner toute responsabilité sur ladite compta. C'est donc à faire avec précautions...

Art. 577-8.
§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
  3° d'exécuter et de faire exécuter les décisions prises par l'assemblée générale;
  4° d'accomplir tous actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire;

Art. 2000. Le mandant doit aussi indemniser le mandataire des pertes que celui-ci a essuyées à l'occasion de sa gestion, sans imprudence qui lui soit imputable.

ickx a écrit :

Mon point ne va  pas aider immédiatement Qrieuse mais je profite de l'opportunité pour dire que ce relevé des frais annuels à répartir que le Syndic établit devrait toujours être envoyé à tous les CPs et au Commissaire aux comptes , avant l'envoi à Ista ou Caloribel. Cela permettrait aux copropriété/taires/locataires de vérifier que l'on part sur une bonne base de chiffres à répartir.

Pas d'accord. Le travail du syndic ne doit pas être surchargé par toutes les idées lumineuses des CP. Les chiffres servant de base aux calculs seront vérifiés par le vérificateur nommé par l'AG, ainsi que par les CP qui le souhaitent, APRES imputation. Il revient à l'AG d'approuver ou non les comptes et réclamer un rectificatif si cela se justifie.

A écouter les exigences de certains CP, le travail de syndic serait à ce point fastidieux et contraignant que la rémunération ne suffirait plus à couvrir les frais et le temps passé en débats et explications... Dans le cas présent, les chiffres seraient des chiffres de consommation pour l'ensemble de l'immeuble, ce qui n'est en aucun cas indicatif de la quote part qui devra être payée par chacun. Quant aux locataires... que diable viennent-ils faire en cette galère ???

Dès le départ, j'ai proposé au nouveau syndic de revoir une partie des comptes en payant ces prestations supplémentaires. Mais il a refusé estimant que les comptes devaient être justes. Il n'imaginait pas la galère qui allait suivre pour récupérer les documents et comptes du syndic précédent. Possible qu'aujourd'hui il revoit sa position car il n'a même pas un bilan sur lequel s'appuyer!

J'essaie d'élaborer un courir au syndic et au proprio en question, mais je ne sais pas comment être convaincante... :s Je voudrais aborder les choses de la façon la plus "légale" possible!