forum Vous n'êtes pas identifié(e) : Inscription :: Identification | Recherche Forum
- Recherche de discussions : Récentes | Sans réponse
#1341 Re : Copropriétés forcées » Majorité requise pour le choix d'un entrepreneur » 06-07-2023 06:35:20
Voter sur le principe de vagues travaux de rénovation sans cahier des charges ni budget à 2/3 des voix, puis voter lors de l'AG suivante à une majorité de 50%+1 sur des devis aussi différents qui vont de 20 à 50.000€, cela me semble très léger.
A mon sens, tant que le cahier des charges n'est pas défini, les travaux ne sont pas "décidés" et donc il faut encore une majorité de 2/3.
Et tant que le budget n'est pas défini, on ne peut pas dire qu'il a été décidé de faire les travaux. Donc toujours 2/3.Dans votre cas, il y a eu 4 propositions de travaux complètement différentes. On ne peut donc pas dire qu'il y avait un accord sur les travaux à réaliser...
Votre syndic a simplement considéré que le vote lors de l'AG précédente était un feu vert pour faire des propositions pour la rénovation de la concièrgerie que l'AG envisageait. Et donc, il a fait des demandes de devis, qui sont des propositions à soumettre à l'AG. Il a eu parfaitement raison de demander une majorité de 2/3 pour le choix d'un devis définissant le budget et les travaux à réaliser.
Il n'est pas interdit non plus de contacter un ou deux entrepreneurs ayant remis devis et de négocier leurs conditions (que ce soit pour la nature des travaux ou le prix final, ou les garanties, le délai... ) pour acceptation. Un devis peut être accepté sous conditions d'adaptation/modification de certains points, y compris le prix. Un contact téléphonique avec un entrepreneur durant l'AG n'est pas en soi répréhensible. Le choix définitif se faisant sur base d'une offre concrète et écrite. L'AG peut voter A "sous condition" ou à défaut, le choix se portera sur C (éventuellement aussi "sous condition"... et si refus de A et C, le choix se portera sur D. Pourquoi pas ?
Il est évident que ces devis doivent correspondre à un cahier des charges comparable. Ce n'est pas à l'entrepreneur de définir ce que recouvrent les termes "remise en état" d'un appartement.
#1342 Re : Locations et baux » Locataire payait... mais ne paiera probablement plus et n'y habite plus » 27-07-2023 13:16:09
La question de la solvabilité est secondaire si il y a une garantie à récupérer: il doit faire l'action en justice.
Si il y a quelque chose à récupérer, il pourrait attendre le jugement. Mais le juge pourrait aussi lui reprocher de ne pas avoir diminué le dommage du locataire en relouant...
Il faudra aller en justice au moins pour récupérer la garantie. Une fin de bail avec une période de 3 mois de préavis/indemnité pour permettre de relouer peut aussi être réclamée. Quant à savoir si le juge suivra pour l'indemnité ? Et dans l'affirmative, quid de la solvabilité du locataire ?
#1343 Re : Ventes et achats » Investir? » 04-08-2023 08:41:21
...
Il reste donc la bourse, la caisse de dépots et de consignations (mais c'est pas brillant ni fiable sur le long terme) ou un autre projet qui aurait une bonne rentabilité. Rouleaucompressorisé comme je suis actuellement, je n'ai pas la créativité ni l'énergie de me lancer dans un nouveau projet. Ce sera donc la bourse. A terme sans doute, ce sera la bourse mais plus en Belgique.
Caisse de dépôt, je ne connais pas... et ça ne me tente pas non plus. La bourse, j'y touche depuis un moment... mais pas aussi rentable ni aussi stable que la brique. En brique papier, la baisse de ces deux dernières années est de plus de 30%. Faut savoir l'encaisser !
#1344 Re : Locations et baux » Locataire payait... mais ne paiera probablement plus et n'y habite plus » 27-07-2023 13:16:09
C'est l'idée.
Mais en parallèle, aller au moins rechercher la garantie locative pour amortir le manque à gagner... et parce que j'aime faire les choses dans les règles et avoir un papier que je pourrai opposer probablement jamais à personne que j'ai eu le droit de récupérer mon bien. Sans oublier que j'ai besoin de cette décision de justice pour aller chercher la garantie.La commune a déjà mis en route la procédure pour le rayer de l'état civil.
Je ferais comme vous conseille Grmff : Reprenez possession des lieux et relouez sans plus attendre. Parallèlement, vous pouvez aller en justice pour obtenir au moins la libération de la garantie à votre profit et la libération officielle des lieux.
La vraie question c'est de savoir s'il sera solvable.
#1345 Re : Ventes et achats » Investir? » 04-08-2023 08:41:21
J'ai rendez-vous chez le notaire. Mais c'est pour vendre...
Vendre c'est bien... mais que faire du cash qui sera dégagé ?
Quelle autre alternative, hors la bourse et ses aléas ?
Je sais que le taux des carnets d'épargne est à la hausse... entre 1 et 2% avec la prime de fidélité. 
Investir dans le vin ? Les oeuvres d'art ? Les antiquités ?
Ou un don au PS de Charleroi ? 
#1346 Re : Locations et baux » Impôt revenus locatif Bruxelles » 05-07-2023 05:40:41
Au risque d'écrire une bêtise, je me demande si vous ne pouvez pas tout simplement déclarer cet (unique) appartement que vous possédez en habitation propre. Et ne rien déclarer au code 1106, tout simplement.
Si vous ne possédez qu'un seul bien en Belgique et que vous résidez ailleurs (dans un bien dont vous n'êtes pas propriétaire) , votre bien peut être considéré comme votre habitation propre. Par contre, je ne suis pas certain que ce soit aussi valable si vous êtes domicilié à l'étranger. Ce serait en tout cas à vérifier.
#1347 Re : Locations et baux » Mon épouse ne veut pas signer le préavis de bail » 04-07-2023 10:56:56
rexou a écrit :[...] Notez aussi que même si vous n'êtes plus "preneur" mentionné sur le bail, vous restez "mari" et donc solidaire des dettes éventuelles de votre épouse.
Même si contrat de mariage avec séparation de biens ?
Dans ce cadre, il me semble que chacun des époux peut allouer ses biens, et donc ses revenus, à ce que bon lui semble, tout en respectant l'article 213 ou 214 ou encore un autre je ne sais plus du code civil (chacun doit subvenir aux charges du ménage en fonction de ses moyens). Puisqu'il n'y a plus de ménage, et dans le cas où il y a contrat avec séparation de biens, il me semble que les dettes contractées par l'un n'embarquent pas/plus l'autre.
Ce serait à vérifier. Mais ce que je voulais exprimer, c'est que le seul fait de ne plus être mentionné sur le bail comme preneur n'est pas en soi une désolidarisation automatique.
#1348 Re : Locations et baux » Mon épouse ne veut pas signer le préavis de bail » 04-07-2023 10:56:56
Bonsoir à tous,
Je suis en cours de séparation avec mon épouse et nous sommes locataires (bail de 9 ans) et mariés. Le bail est à nos deux noms.
Mon épouse souhaite rester dans l'appartement, mais refuse de signer le bail, ce qui m'embête fortement.
Nos propriétaires nous demandent de signer tous les 2 le preavis de 3 mois et de rédiger un second courrier comme quoi Madame souhaite continuer à vivre la bas.Le souci, c'est qu'elle est paranoïaque et pense que la signature la mettra dehors avec notre fille de 2 ans. J'ai demandé un avenant, mais la propriétaire veut la signature des deux.
Qu'est ce que je peux concrètement faire si Madame ne veut pas signer le préavis ? Elle me prend en otage, je suis perdu et débutant dans ce genre de démarches...
Merci !
Le plus simple serait que vous envoyiez un courrier à votre bailleur disant que vous quittez le bien en date du... et que votre épouse désire quant à elle rester dans le bien sous son unique responsabilité. Parallèlement, Madame peut elle aussi envoyer un courrier disant qu'elle demande à rester dans l'appartement seule et s'engageant à remplir toutes ses obligations.
Les bailleurs auront alors le choix d'accepter ou de refuser cette proposition. S'ils refusent, je crois que vous devrez passez par la case justice si un accord ne peut pas être trouvé avec Madame.
Le bail continuerait avec un seul preneur (ce qui signifie moins de garanties pour le bailleur). Mais le bailleur souhaite peut-être établir un nouveau bail pour adapter le loyer ? Notez aussi que même si vous n'êtes plus "preneur" mentionné sur le bail, vous restez "mari" et donc solidaire des dettes éventuelles de votre épouse.
#1349 Re : Ventes et achats » Investir? » 04-08-2023 08:41:21
Ça fait du bien de se défouler ! Mais avouez que sans vos locataires, votre vie serait si terne que vous arpenteriez les rues à la recherche du premier tas de briques à vendre 
#1350 Re : Législations régionales » voisinage, travaux » 28-06-2023 17:30:28
oui, le Karcher a effectivement marche.
Je m'en veux de ne pas l'avoir pensé de moi meme - hereusement que le forum (et grmff) existe !BAV /jet
Il ne vous reste plus qu'à arroser ça avec votre nouveau voisin
#1351 Re : Copropriétés forcées » répartition spéciale pour fond de reserve » 28-06-2023 17:27:32
Les comptes approuvés ne peuvent pas entrainer un accord sur l'arriéré d'un copropriétaire !
D'autant plus si ce CP a contesté la dette qui lui est réclamée (le refus personnel d'approbation des comptes est un plus mais je ne suis pas certain que ce soit nécessaire). L'AG n'a pas la capacité de se faire justice en s'attribuant une somme qui ne lui serait pas due et on peut toujours contester ce que l'on doit lorsqu'on est assigné en paiement.
Selon moi, une approbation des comptes d'une ACP couvre les factures reçues, les imputations faites, les clés de répartition utilisées, la tenue de la comptabilité, l'évolution du fonds de réserve et des autres comptes généraux du bilan, ....
Mais pas les comptes individuels que ce soit des copropriétaires comme des fournisseurs.
C'est vrai, votre raisonnement tient parfaitement la route !
Cependant, si le syndic campe sur ses positions, il y a un réel problème dans sa façon de percevoir la gestion d'une copro. Par exemple, ceci n'est pas plus acceptable : il n'y a pas de dette sur le dernier décompte et le syndic se refuse à justifier même de l'existence réelle de cette supposée dette du vendeur, en plus de la facturer péremptoirement à l'acheteur. Vérifier toute la compta de manière approfondie ne serait pas un luxe...
1- le syndic refuse de donner les preuves d'existence de ces dettes car sur le décompte final lors de la vente il y en a pas.
#1352 Re : Législations régionales » voisinage, travaux » 28-06-2023 17:30:28
Peut-être en passant par l'assurance du voisin qui se retournera contre l'entrepreneur...
Si ça fonctionne, ça ne coûtera que la franchise et un apéro pour garder de bonnes relations avec votre voisin...A voir si l'assurance intervient dans ce genre de dégâts....
Perso, je serais plus confiant dans la méthode de Grmff : un coup de Karcher ...et voir avec le voisin (qui peut négocier aussi quelque chose avec l'entrepreneur négligent, comme une réduction -raisonnable- sur le montant final à payer qui servira d'indemnité)
L'intervention d'une assurance est peu utile pour un dégât aussi minime (qui sera estimé sans doute à 2 ou 300 euros à condition de fournir la facture d'achat, en tenant compte de la vétusté et du fait que le dégât n'est que "cosmétique")... moins la franchise plus que probable. Mais plus un mauvais départ dans les relations de voisinage...
#1353 Re : Copropriétés forcées » répartition spéciale pour fond de reserve » 28-06-2023 17:27:32
Je partage l'avis de Rexou sauf sur un point : Pourquoi allez chez en justice ?
1. Vous faites un courrier recommandé pour rappeler les faits : la somme de 600€ retenue par le notaire était la part de votre lot dans l'appel du fonds de réserve conformément à l'accord repris dans l'acte.
2. Le vendeur n'avait pas de dette, conformément au courrier du syndic au notaire indiquant qu'il n'y a pas de dette.
3. Vous contestez toute autre imputation qui serait faite de ce versement de 600€ représentant la part de votre lot dans le fonds de réserve
4. Vous contestez avoir des dettes envers l'ACP et le fonds de réserve de 1.200 € pour l'année à bien été payé.
Et vous refusez l'approbation des comptes lors de l'AG à chaque fois qu'il sera repris un arriéré à votre compte !Avec cela, vous n'avez plus qu'à attendre que le syndic entame une action contre vous et vous aurez en mains tous les éléments de réponse et de défense face à un avocat ou un juge.
Le problème est que si les comptes sont approuvés à la majorité et si aucune action n'est entreprise dans les 4 mois qui suivent l'AG, les comptes seront de fait approuvés... Donc, oui pour le courrier recommandé, contester et mettre le point à l'odj de la prochaine AG, mais si le syndic reste sur ses positions et si la majorité approuve les comptes, il faut agir en justice selon moi.
#1354 Re : Copropriétés forcées » répartition spéciale pour fond de reserve » 28-06-2023 17:27:32
mise à jour.
Mon notaire a informé par mail le syndic de la répétition, il a bien indiqué que le vendeur n'a pas d'arrièrè. il a aussi précisé que les 600 euros sont le fond de reserve versé à la copro (pour mon profit) et en aucun cas des remboursements de dette dû par le vendeur.
En cas d'apparition d'une dette après la vente le syndic doit essayer de la récupérer du vendeur.
voilà la réponse du notaire reste la réaction du syndic
Je partage totalement cette vision des choses. Si vous disposez d'une copie de ce mail, je crois que vous pouvez sereinement attendre la suite sans crainte. Et si le syndic n'affecte pas cette somme au fonds de réserve, vous refusez l'approbation des comptes et vous allez au besoin en justice de paix.
Les autres CP ne sont pas concernés à priori, mais la gestion semble poser problème en tout état de cause. Et le syndic devra justifier de sa demande auprès du vendeur et agir envers lui le cas échéant.
#1355 Re : Copropriétés forcées » Documents à soumettre par le syndic aux copropriétaires » 26-07-2023 17:21:50
Donatella a écrit :Je sais que la loi est de mon coté, que je puis saisir le juge de paix, ....
Je sais.
Personnellement , pour paraphraser Jean Gabin, je sais que je ne saurai jamais.Si vous avez des certitudes , qu'attendez-vous pour soumettre vos litiges au juge de paix ?
Si je peux me permettre, faites confirmer vos certitudes par un avocat.
Vous pouvez bien entendu toujours saisir le juge de paix. Il se pose cependant plusieurs questions :
Aurez-vous gain de cause ? Qu'avez-vous à gagner ou à perdre ? Votre dossier est-il assez étoffé ? Avez-vous constaté que vous devez payer des sommes anormalement élevées qui ne seraient pas justifiées ? Quid des relations entre voisins-CP au sein de cette petite ACP si vous agissez en justice ? Quels sont finalement les griefs avérés et importants que vous avez à formuler ? Et comment peut-il y être remédié ?
Au sein d'une ACP (surtout petite), la loi est une chose, mais les relations personnelles sont bien plus importantes que tous les textes légaux. Si la gestion est assurée correctement et satisfait la majorité, chercher des poux au syndic risquerait de le voir se démettre de ses fonctions lors de la prochaine AG et renoncer à renouveler son contrat.
#1356 Re : Législations régionales » Bxl: feu vert à la réforme de la procédure d’expulsion et au moratoire hiver » 21-08-2023 10:56:28
Ce communiqué contient l'avis des juges de Bruxelles. Lisez le texte complet via le lien donné par le SNPC. C'est un avis detonnant. Hallucinant. Et je suis parfaitement d'accord avec eux...
Sur le fond, je plussoie entièrement les réflexions et constats énoncés dans ce texte. Sur la forme, je m'étonne de tant de fautes...
#1357 Re : Copropriétés forcées » Documents à soumettre par le syndic aux copropriétaires » 26-07-2023 17:21:50
14° de tenir à jour la liste et les coordonnées des personnes en droit de participer aux délibérations de l'assemblée générale et de transmettre aux copropriétaires, à première demande et au notaire s'il en fait la demande au syndic, dans le cadre de la transcription d'actes qui sont inscrits dans les registres du bureau compétent de l'Administration générale de la Documentation patrimoniale conformément à l'article 3.30, les noms, adresses, quotes-parts et références des lots des autres copropriétaires.
Vous avez raison et les adresses doivent bien être communiquées. Mais cette obligation ne concerne cependant ni les mails ni les téléphones qui sont des données personnelles, sauf erreur.
#1358 Re : Copropriétés forcées » Documents à soumettre par le syndic aux copropriétaires » 26-07-2023 17:21:50
Je pense que vous avez aussi le droit de connaître les n° de téléphone et adresses mail puisque cela fait partie des coordonnées des copropriétaires que vous avez le droit de connaître, sur simple demande.
Non justement. Les données personnelles telles que mails, téléphones ou adresses ne peuvent pas être communiquées.
#1359 Re : Locations et baux » Candidat locataire ne parlant pas français » 22-06-2023 14:48:22
Chokotoff a écrit :Bonjour à tous,
Je ne pense pas apporter grand chose de nouveau par rapport à ce qui a été dit.
En revanche, je m'interroge sur la pertinence d'autres sites qu'immoweb (ou similaire), tels que marketplace ou 2emain. Est-ce vraiment efficace ? Pour tous les types de biens ?
Déjà que sur Immoweb, il faut se farcir la clique des gens qui ne lisent pas l'annonce puis qui posent un lapin. Si en plus il faut filtrer les messages "Cet article est-il toujours disponible ?", je veux bien mais il faut que le jeu en vaille la chandelle !Alors je ne sais pas si c'est spécifique au site 2ememain mais voilà une illustration du type de message reçu. Quant à savoir si "le jeu en vaut la chandelle", je n'ai même pas essayé de le savoir.
Amusant. Je lis je souris (ou pas) et j'oublie !
#1360 Re : Copropriétés forcées » Documents à soumettre par le syndic aux copropriétaires » 26-07-2023 17:21:50
Donc quand vous dites que j'ai le droit d'accéder aux documents que vous mentionnés, cela ne veut pas dire que je puis raisonnablement m'attendre à en recevoir une copie papier ou un document éléctronique, mais que je n'ai que le droit de les visionner?
Et si j'habite en Wallonie (et travaille) et la copropriété en question se trouve à Bxl et que le syndic ne se rend disponible que pendant les heures de bureau?
Vous avez le droit de consulter tous les documents dans les locaux du syndic, sur rendez-vous. Les conditions sont généralement mentionnées dans le contrat, et ce n'est pas nécessairement gratuit. Normalement, vous pouvez demander dans la plupaet des cas une copie de certains documents. Cette copie sera payante.
Normalement, c'est le commissaire aux comptes qui vérifie les factures, ainsi qu'éventuellement les membres du CDC. Tout CP peut lui aussi vérifier les documents qu'il souhaite, mais aux conditions établies, notamment de lieu, d'horaire et de prix.
Pied de page des forums
Pim.be : votre forum de l'immobilier résidentiel belge depuis 2002.
Les dernières discussions sont ici » Récentes | Sans réponse
Règlement du forum | Liste des membres