Bien cher M DECKERS,

Je ne suis pas un professionnel de l'immobilier mais un amateur curieux qui par les circonstances a été poussé à s'y intéresser. Je ne dispose que de la documentation que j'emprunte en bibliothèque ou que j'y consulte. Je ne suis abonné à aucune revue immobilière ( papier ou électronique) ou base de données payantes (JLMB,  JJP, jurim pratique, strada...). J'aurais donc bien du mal à satisfaire votre demande.

Il va de soi que dans la mesure du possible je tiendrai compte de votre attente lorsque les sources sont officielles ou déjà reprises sur internet.

Je profite de l'occasion pour vous remercier de mettre à disposition votre site.

BàV .

Je viens de prendre connaissance d'une décision du Tr. de Huy du 27 mars 2013 publié dans la revue "Le Journal des Juges de Paix" dans un numéro de 2014 relatif au "Droit des biens".

J'en livre le sommaire.

"Un congé suppose l'expression de la volonté de mettre fin à la relation contractuelle. Pour qu'il puisse avoir comme effet" de mettre fin anticipativement au bail, il doit émaner de tous les locataires.

Le courrier recommandé par lequel un des deux locataires, engagés solidairement, notifie au bailleur qu'il n'occupe plus les lieux et que le bail ne subsiste qu'à l'égard du locataire qui s'y maintien, ne constitue pas un congé. Ce courrier doit être assimilé à une demande de désolidarisation.
En revanche, un tel courrier doit être interprété comme l'expression de son auteur de s'opposer à la tacite reconduction du bail au-delà du terme de 3 ans, prévue par le contrat .Son auteur n'est donc tenu que des manquements contractuels survenus avant ce terme de 3 ans.

A défaut de comportement laissant penser au locataire qu'il est libéré de ses obligations, l'absence de réaction du bailleur au courrier par lequel ce locataire lui notifie qu'il n'occupe plus les lieux et que le bail ne subsiste qu'à l'égard du locataire restant dans les lieux, ne peut être interprétée comme une acceptation tacite.

Le bailleur qui, dans l'espoir que le locataire occupant les lieux surmontera ses ennuis financiers, n'adresse pas de mise en demeure au locataire qui a quitté les lieu, avant que l'arriéré locatif n'atteigne 5 mois de loyer, ne commet pas d'abus de droit. son comportement n'est ni fautif ni excessif."

Je ne crois qu'il faille considérer le refus d'un locataire comme un manquement à de  bonnes relations.

On peut très bien comprendre qu'un locataire craigne de laisser entrer chez lui des inconnus sans la présence du propriétaire ou de son mandataire clairement identifié.

Ce  locataire ne cherche pas nécessairement à enquiquiner son propriétaire. Tout est une question de circonstances.

"Pour obtenir toute information utile, l'interlocuteur de la personne concernée est bien le bailleur auquel il convient de rapporter les événements,de demander des explications et éventuellement d'obtenir des remboursements et des excuses."

Il n'est pas inutile pour la personne concernée de s' informer auprès du bailleur en ce qui concerne les missions du concierge et de l'étendue et du coût de ses prestations pour les occupants pendant sa présence 24h/24.

Droit reconnu par une certaine jurisprudence de posséder un chien même en cas d'interdiction prévue dans un règlement de copropriété. Soit.

Ceci ne signifie pas que le voisinage doive accepter toutes les éventuelles nuisances de toutes sortes causées par les chiens.   Pour les évaluer, tout est une question de fait. Exercice difficile à réaliser.

"Le concierge agit dans le cadre d'un contrat. Son comportement s'inscrit-il en dehors de celui-ci?"

"Peu importe le contrat du concierge... il ne lie pas le locataire."

Effectivement et bien évidemment, le contrat de concierge ne lie pas le locataire.

Mais le concierge a peut-être agi sur instructions du propriétaire/ bailleur dans le cadre de missions qui lui sont confiées et non de sa propre initiative dans la situation décrite. Nous n'en savons rien. Donc,il ne se comporterait pas nécessairement (mais peut-être) en shérif.

Pour obtenir toute information utile, l'interlocuteur de la personne concernée est bien le bailleur auquel il convient de rapporter les événements,de demander des explications et éventuellement d'obtenir des remboursements et des excuses. information utile .

Au-delà de l'aspect légal concernant la date de fin de bail, 28/2/2015 ou 31/3/2015, il me semble utile que le bailleur s'interroge sur les intentions et la solvabilité du locataire et s'il n'a pas intérêt à ce que le bail prenne fin le plus tôt possible  de commun accord selon des modalités à convenir entre les parties.

S'il craint que le locataire s'avère insolvable (pas de montant ou de biens saisissables) ou de lourdes procédures , il aura peut-être intérêt à ce que le bail se termine le plus rapidement possible. Il est le mieux placé pour apprécier la situation. Il a  déjà fait état de retard de paiement de son locataire et de son souci concernant l'état dans lequel il retrouvera son bien.

S'il s'engage dans la voie de la résiliation de commun accord , il convient d'être très attentif au contenu de celui-ci et il est fortement recommandé de rédiger cet accord par écrit pour éviter toutes les contestations ultérieures.

Plus tôt , il retrouvera son bien, plus tôt il pourra le remettre en location.

L'art. 102 de la loi du 5 avril 2007 portant des dispositions diverses (IV) a apporté  au  livre III, titre VIII, chapitre II, section 2, du Code civil, inséré par la loi du 20 février 1991 et modifié par la loi du 13 avril 1997, certaines modifications.

Il y a ainsi inséré un article 11 bis prévoyant pour le Roi la rédaction de trois annexes (une par région) contenant une explication de dispositions légales et l'obligation de joindre cette annexe au contrat de bail après la date d'entrée en vigueur dudit article 11 bis..

Cette annexe explicative devant  obligatoirement être jointe au contrat conclu entre les parties a fait l'objet de l' arrêté royal du 4 mai 2007 pris en exécution de l'article 11bis du livre III, titre VIII, chapitre II, section 2, du Code civil. (Publication : 21-05-2007  et Entrée en vigueur : 21-05-2007)

En ce qui concerne  la législation fédérale relative aux baux à loyer, un chapitre de l'annexe en explique un certain nombre d'aspects essentiels  et, pour de plus amples explications concernant ces dispositions, il renvoie  à la brochure " La loi sur les loyers ", éditée par le Service public fédéral Justice et consultable sur son site Internet.

On peut ainsi lire dans l'annexe que à l'issue de la période de 9 ans, le preneur et le bailleur peuvent chacun résilier le contrat, sans motif et sans devoir verser d'indemnité, à condition de notifier un congé 6 mois au moins avant l'échéance.

On peut aussi lire que si le bailleur met fin anticipativement durant la période de 9 ans au bail par un congé de 6 mois au motif qu'il souhaite occuper personnellement le bien, y effectuer des travaux ou même sans motif , le preneur peut donner un contre-préavis d'1 mois, sans devoir verser d'indemnité, même si le préavis a lieu au cours des trois premières années de son contrat.

Conclusion personnelle

Le bail ne prend pas fin par l'arrivée du terme de la période initiale. Ce terme doit être confirmé par un congé notifié au moins si mois à l'avance  (art. 3, §1er, al. 2 de la loi sur le bail de résidence principale). Ce congé ne doit pas être motivé par le bailleur.

Cette démarche du bailleur n'empêche pas le preneur d'user du droit général qu'il tient de l'art. 3, § 5 , al.1 de la loi précitée de donner congé à tout moment moyennant un préavis de 3 mois.

Mais  le preneur n'entre pas dans les conditions pour donner  un contre- préavis d'un mois. Il confond  2 situations, celle visée à l'art. 3, § 1er, al. 2 de la loi sur le bail de résidence principale  (pas de contre-préavis prévu par la loi) et celle visée à l'art. 3, § 5 , al. 3 de la même loi qui renvoie expressément aux situations visées aux § 2 à 4 du même article 3 ( contre-préavis d'un mois possible) et non à la situation visée à l'art. 3, §1er, al. 2 .

Pour faire bref, contre-préavis d'un mois du locataire : pas de possibilité ; préavis de 3 mois : possibilité ouverte au locataire mais il doit effectuer une démarche.

Merci d'avoir partagé l'information et votre première approche.

Affaire à suivre

Deux cohabitants ont signé un contrat de bail. Ils ont pris conjointement en location un bien en location.Soit.

Avant d'aller plus loin , il est essentiel de savoir si la solidarité entre les cohabitants preneurs a bien été stipulée expressément dans le bail.  Quid, dans le cas soumis?

Si le congé est notifié par un des cohabitants seulement, ce congé est sans effetsur le droit au bail de son (ou sa) partenaire SAUF existence d'une clause de solidarité prévue au bail ou sauf à prouver que l'un des cohabitants agit non seulement en son nom propre mais aussi comme mandataire de l'autre (Répertoire notarial, tome VIII, livre III Le bail de résidence principale, Y. MERCHIERS, 2010, n°366).