En l'absence d'état des lieux, vous êtes présumée remettre les lieux dans l'état où vous les avez reçues. La preuve du contraire appartient au bailleur et est parfois très difficile à apporter.

Si vous vous réservez les preuves de vos améliorations, je ne vois pas où est l'intérêt pour vous de faire établir un état des lieux.

Pim à raison d'attirer votre attention sur cette question.

Comme soulevé, la vente est parfaite dès que l'on s'est entendu sur la chose et sur son prix. S'agissant d'une vente immobilière, celle-ci est soumise à droits d'enregistrement. Le taux à Bruxelles est de 12,5 % sur le prix, l'acheteur pouvant néanmoins obtenir un abattement sous certaines conditions.

Dans le présent cas, deux personnes se sont portées acheteur et si il est civilement possible de revenir, de commun accord, sur les termes de la vente, fiscalement cela n'est pas le cas. Autrement dit, si l'on veut respecter pleinement les règles du jeu, les acheteurs doivent d'abord acquérir ensemble le bien, quitte à ce que l'un cède aussitôt ses parts à l'autre. Cette deuxième cession est également soumise à droits d'enregistrement, qui s'élèvent cette fois à 1 % de la valeur du bien.

Vous devez être d'autant plus prudent parce que vous êtes, à l'égard du fisc, solidaire pour le paiement des droits d'enregistrement pour l'achat. En cautionnant un autre manière de traiter cette vente que celle exposée ci-avant (d'abord achat par les deux, quitte pour ceux-ci de sortir immédiatement de l'indivision), vous vous rendez coupable d'une fraude fiscale et ça, ça peu coûter très très cher (je ne comprends dès lors pas la position du notaire, mais n'hésitez pas à lui demander qu'il vous confirme tout ça noir sur blanc, avec le fiat de son receveur de l'enregistrement ; vous verrez bien ce qu'il vous répondra dans ce cas là).

Finalement, la manière dont les acheteurs s'arrangent entre eux ne vous concerne absolument pas. Ils ont signé ensemble et doivent assumer les conséquences de leurs engagements. Peut-être pensaient-ils que ce bel achat allait consolider ce couple qui était déjà au bord du gouffre ? En tout cas, depuis lors, ils ont fait un beau pas en avant.

Néanmoins, une autre solution serait, pour l'acheteur, de s'acquitter des droits d'enregistrement dans le délai légal (4 mois) et ensuite de solliciter la dissolution judiciaire du contrat de vente. Si elle est demandée dans l'année, une demande en restitution des droits pourrait être sollicitée et obtenue. Mais cette procédure-ci ne vous arrange pas à vous, vu vos propres engagements financiers.

Conclusion : prudence, prudence, prudence, et lisez sur fisconet.be les articles 19, 32, 35 et 41 du Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe.

La loi autorise la révision du loyer, mais la soumet à un formalisme strict.

Deux procédures sont uniquement possibles :

- soit un accord entre le bailleur et le preneur, qui doit cependant intervenir entre le 9e et le 6e mois qui précède l'expiration de chaque triennat.
- à défaut, en raison de la décision du juge, qui doit être saisi entre le 6e et le 3e mois. Mais dans cette hypothèse il doit être "établi que par le fait de circonstances nouvelles, la valeur locative normale du bien loué est supérieure ou inférieure de vingt pour cent au moins au loyer exigible au moment de l'introduction de la demande." Le juge peut également "accorder une augmentation de loyer au bailleur qui établit que la valeur locative normale du bien loué a augmenté de dix pour cent au moins du loyer exigible au moment de l'introduction de la demande, en raison de travaux effectués à ses frais dans le bien loué (à l'exception des travaux nécessaires en vue de mettre le bien loué en conformité avec" les normes en matière de sécurité, d'habitabilité et de salubrité élémentaires.

Si vous vous dites maintenant qu'il vaut mieux maintenir les effets du congé, sachez que la loi précise encore :

Quand à savoir qui contrôle cela ...

Si vos locataires payent en temps et heure et qu'ils sont respectueux de votre appartement, d'autres intervenants pourraient sans doute vous confirmer que cela vaut aussi  son pesant d'or.

@Erick : pour les tarifs, il faut voir avec Pim

Il faut en effet réagir fermement. Puisque vous souhaitez pouvoir entrer dans les lieux, la prochaine étape, puisque vos tentatives de discussion sont restées vaines, est la mise en demeure. Vous devez adresser une lettre recommandée au bailleur dans laquelle vous rappelez les faits : bail conclu le …, date d’entrée en vigueur le …, constat que le bailleur n’était pas à même de mettre les lieux à disposition à la date convenue, la situation de précarité dans laquelle vous vous trouvez en ce moment, c’est-à-dire sans logement !

Ensuite vous faites référence à l’obligation du bailleur de vous livrer la chose à la date convenue, conformément à l’article 1719 du Code civil. Vous constatez que votre bailleur est manifestement en défaut d’exécuter le contrat, ce qui constitue une faute contractuelle caractérisée et grave.

Vous lui laissez jusqu’au 30 septembre pour s’exécuter.

A défaut pour lui de vous confirmer ceci dans les huit jours, vous vous réservez le droit de recourir à toute voie de droit pour obtenir l’exécution forcée du contrat et le paiement de dommages et intérêts, notamment le coût de votre logement provisoire s’il y échet, (ce que vous regretteriez évidemment, parce que ce n’est pas cela que vous recherchez). Vous lui rappelez que dans ce cas, vous ne manquerez pas de réclamer sa condamnation au remboursement des frais de votre avocat, conformément à la loi du 21 avril 2007 relative à la répétibilité des honoraires et des frais d'avocat et à l’arrêté royal du 26 octobre 2007 fixant le tarif des indemnités de procédure visées à l'article 1022 du Code judiciaire et fixant la date d'entrée en vigueur des articles 1er à 13 de la loi du 21 avril 2007 relative à la répétibilité des honoraires et des frais d'avocat.

Vous terminez votre courrier en l’informant que celui-ci lui est adressé sans reconnaissance préjudiciable et tous vos droits saufs.

La suite des opérations dépendra de sa réponse.

Bien à vous,

Conformément à l'article 1720 du Code civil, "Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce." Il doit donc avant toute chose vous mettre en possession de l'appartement à la date convenue.

Vous subissez un trouble qui est le fait du bailleur et pour lequel ce dernier vous doit sa garantie.

Quel résultat souhaitez-vous obtenir aujourd'hui : l'entrée en possession de l'appartement ou la résolution du bail aux torts du bailleur ?

Bien entendu que le propriétaire peut faire valoir ses droits dans ce cas. Mais sa situation est plus difficile en ce qu'il lui appartient d'apporter la preuve des dégradations.

Le Code civil précise en effet que "S'il n'a pas été fait état des lieux détaillé, le preneur est présumé avoir recu la chose louée dans le même état que celui où elle se trouve à la fin du bail, sauf la preuve contraire, qui peut être fournie par toutes voies de droit."

Cela veut dire que vous pouvez tenter de prouver l'état des lieux au moment de l'entrée du preneur dans ceux-ci par tous les moyens dont vous pouvez disposer : factures d'entrepreneurs, témoignages, état des lieux de sortie, ...

Conclusion : à l'avenir, veillez à établir un état des lieux détaillé à l'entrée. C'est d'ailleurs devenu impérativement obligatoire depuis une bonne année.

Bien à vous,

L'hypothèque est une garantie offerte à un créancier et qui lui vaut d'être préféré à d'autres créanciers dans le cas où vous n'arriveriez plus à payer vos dettes.

Lorsque l'immeuble hypothéqué est vendu, éventuellement sur saisie, le produit de la vente rembourse donc par priorité le créancier hypothécaire.

Auparavant, une inscription hypothécaire était prise pour 15 ans. Alors que beaucoup de prêts étaient remboursables en 20 ans. Au bout des 15 ans, l'emprunteur devait donc assumer les frais d'une nouvelle inscription hypothécaire.

Pour remédier à ce problème, la loi a été modifiée et l'inscription est aujourd'hui prise pour 30 ans. Une fois votre dette éteinte, l'inscription s'éteindra également au bout des 30 ans, sans que vous ne remarquiez rien. Par contre, si vous souhaitez libérez plus tôt votre immeuble, parce que vous le vendez par exemple, le créancier doit accorder la  mainlevée hypothécaire, ce qu'il ne fera en principe que s'il est entièrement remboursé.

Vous avez donc le choix, selon les circonstances, de laisser s'éteindre l'hypothèque par elle-même, ou de provoquer cette extinction par la mainlevée.

Bien à vous,

En fait, il y a différents types de garanties possibles.

Le cautionnement en est un. Mais la banque préfèrera certainement une inscription hypothécaire sur la maison de votre papa, tout simplement parce que c'est la reine des garanties.

L'inscription hypothécaire se prend pour trente ans, mais peut par la suite être levée plus tôt lorsque le prêt est entièrement remboursé à la banque, ou tout simplement en cas d'accord de la banque.

Le plus simple est de discuter ouvertement avec votre banquier de tout ceci.

Bien à vous,

Quelques extraits tirés des articles 2043bis et suivants du Code civil répondent à votre question :

J’imagine que votre papa ne vous réclame pas de sous pour se porter caution (car c’est le terme juridique qu’il convient d’utiliser) ?

Le prêteur peut donc exiger que vous produisiez une caution qui cautionne l’obligation de remboursement du prêt pendant toute la durée de celui-ci. Mais tout est négociable évidemment.

Si la caution à titre gratuit peut donc être tenue pendant une durée relativement importante, son engagement à la dette de la personne qu’elle cautionne (vous donc) est limitée :

Cela reste néanmoins une somme assez rondelette.

Enfin, sachez que « La caution qui a payé la dette, est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur. » Elle peut, en d’autres termes, exiger de vous que vous lui remboursiez ce qu’elle a payé pour votre compte.

A moins qu'il s'agisse d'une garantie sous une autre forme que le cautionnement ... ?

Bien à vous,