forum Vous n'êtes pas identifié(e) : Inscription :: Identification | Recherche Forum
- Recherche de discussions : Récentes | Sans réponse
#1901 Re : Locations et baux » Nvel arrêté bxllois-normes de sécurité,de salubrité,d'équipements des logements » 23-01-2024 17:39:41
Il est à noter que le nouveau texte n' pas l'air de concerner la sécurité incendie, mais essentiellement la salubrité et les critères de surface.
Pas de mention de résistance au feu, ni de porte RF30 ou autre.
Le fait de mettre ce dispositif en application dans deux ans peut sembler insensé. D'un autre côté, si un logement n'est plus conforme à son utilisation par le locataire ou à cause de sa disposition, il n'est pas aisé de se retourner et de changer les choses, même en deux ans!
J'ai eu le cas d'un couple qui occupait le bien depuis 40 ans. Et soudain, à cause de la "nouvelle" réglementation en matière de permis de location, le bien n'était plus conforme pour deux personnes...
#1902 Re : Locations et baux » Nvel arrêté bxllois-normes de sécurité,de salubrité,d'équipements des logements » 23-01-2024 17:39:41
A Charleroi, on a eu 5 ans pour se mettre aux nouvelles normes.
#1903 Re : Locations et baux » Wallonie: Décès du locataire » 30-01-2024 18:21:02
La seconde est plus récente. C'était hier. J'ai eu besoin d'aller chercher un truc dans une arrière cour où on ne doit jamais aller. Et je suis tombé sur un corps, couché dans la neige. Il respirait encore. Ou était-ce ses derniers râles? Je ne sais.
Appel des secours. Erreur de numéro de téléphone. Ils ont appelé l'ambulance. Le temps de retourner la personne, il rendait son dernier souffle.
J'avoue que j'étais assez choqué. En effet, il ressemblait à mon beau-frère, et je rencontrais assez peu ce locataire. Je n'étais même pas sûr que c'était lui (son visage était vers le sol). Comme un con, j'ai appelé la famille. Note pour plus tard: ce n'est pas mon job. Laissez faire la police. Avec tout cela, c'est moi qui, choqué comme j'étais, l'ai annoncé à la famille sans être sûr à 100% que c'était lui. Si la famille tombe sur cette histoire, qu'elle excuse mon comportement ...
Après cette première ambulance, une voiture avec le médecin, puis une première voiture de police. Une seconde. Une troisième avec les gradés. La police scientifique (enfin, un gars sans uniforme avec un masque...). Puis les parents. Puis les pompes funèbres. Beaucoup de monde. Beaucoup de temps. Beaucoup d'émotion.
Audition longue. Enquête de voisinage. Etc. Ils ont cherché... et on ne sais toujours pas ce qui s'est passé.
La police m'a demandé d'ouvrir le studio. Puis m'a demandé la clef. La tête du policier quand je lui ai dit "non". C'était un gradé qui n'a pas l'habitude qu'on lui refuse des choses à mon avis... Mais la clef est mon passe qui me permet d'avoir accès partout... Je lui ai proposé de changer le barillet et de pui donner la nouvelle clef, mais cela n'a pas été nécessaire. Et les scellés ont été mis sur le studio.
Bref, je suis rentré tard hier soir... sans le truc que j'étais venu chercher dans l'arrière cour en question.
Et j'ai oublié de demander ce qu'ils ont fait du chat. Parce qu'un scellé sur un studio qui contient un chat, c'est pas une bonne idée...
Si j'ai bien compris, le chat a bien assez à manger, et on peut attendre lundi. Et ce sera reparti pour un tour: faire lever les scellés, trouver une solution pour le chat, voir avec la famille ce qu'on fait des affaires, faire nommer un curateur à succession vacante, trouver un accord pour vider le studio meublé et faire libérer la garantie locative. Ah bon non. Pas besoin pour la garantie, c'est un locataire post-covid et la garantie est sur mon compte.
Voilà résumées 3 heures d'un propriétaire lambda. J'ai compté, c'est le 8e cas avec un décès d'un locataire sur place ou dont j'ai eu à gérer la fin de bail. C'est plus que le nombre d'expulsions par voie d'huissier avec les personnes sur place. Ou avec les affaires encore sur place. Ou même plus simplement encore le nombre d'expulsion par voie d'huissier tout court. Et beaucoup plus émotionnant.
#1904 Re : Locations et baux » Wallonie: Décès du locataire » 30-01-2024 18:21:02
Je viens vous partager 2 ( deux ! ) cas qui me sont tombés dessus à quelques mois d'intervales. Comme le forum me coûte moins cher qu'un psy, j'use et j'abuse. Ne lisez pas si vous trouvez que j'exabuse!
Le premier m'est tombé dessus au mois de juillet. La période m'était très compliquée pour des tas de raisons personnelles que je ne vais pas évoquer ici, et donc j'ai peu ou pas géré à l'époque.
La sœur du locataire a appelé pour avoir accès au logement, car elle n'avait plus de réponse. La personne en charge du netoyage l'a donc accompagné, et ils ont découvert le corp. Homme jeune, donc décès suspect. Avec des dettes, donc avec tout qui me restera sur les bras. Il était sous administration de bien, et par définition, l'administration s'arrête le jour du décès. C'est idiot, mais c'est la loi.
L'administrateur peut demander lui-même la prolongation de sa mission. Il a cependant refusé de le faire. Heureusement, il a omis d'arrêter l'ordre permanent, et le compte n'a pas été bloqué automatiquement par le décès du locataire. Je suppose que le compte était un compte tiers de l'avocat, et que la banque n'a pas fait le lien entre le décès et le compte.
Je n'ai plus le souvenir du délai entre le décès et la levée des scellés. Mais cela ne m'a pas marqué, cela a été rapide je suppose.
Je n'ai pas fait appel à un huissier comme la loi le prévoit. J'ai pris des photos, vidé, stocké ce qui pouvait l'être, repeint et reloué. Décédé en juillet, loyer d'août payé par erreur, vide en septembre et première moitié d'octobre. J'ai perdu 1 mois et demi de loyer... et j'ai arrêté mes démarches.
Début du mois, j'ai recommencé une tournée de justice de paix. J'y ai mis mes anciens, voire très anciens dossiers de locataires qui avaient encore un solde dû, que ce soit pour dégâts locatifs, impayés, supplément de frais de consommation d'eau ou autre. Et donc, je me suis enquis près le greffe du tribunal de paix (comme c'est joliment et avocatement dit - j'aime 
) de la procédure. Ils m'ont remis un formulaire pour ce genre de cas. Et oui, depuis la dernière fois, ils ont édité un formulaire pour le dépôt d'une requête suite à un décès. Et liste des annexes à joindre, dont le certificat de décès. Ils m'ont remballé parce que je n'avais pas de certificat de décès.
Comme la dernière fois, je m'étais fait remballé de la commune pour le certificat de décès à cause du RGPD toussa, et que ce sont les pompes funèbres (vous connaissez l'origine du terme? ) qui me l'avaient donné, je me suis tourné vers les pompes funèbres.... qui ne l'avaient pas.
Retour à la commune, demande en bonne et due forme. Explication que c'est un document légal dont j'ai besoin pour une procédure en justice de paix, et que la commune est légalement tenue de me le donner. Bon, j'avoue, j'ai une bonne tête et elles me voient de temps en temps. Du coup, j'ai sans doute été le premier à le recevoir, et la commune va décider que c'est normal comme procédure à partir de désormais, et jusque dorénavant. Tout change.
J'ai donc déposé ma requête unilatérale, sans signature d'avocat. Le greffe n'a pas eu l'air de dire que c'était nécessaire. J'avais demandé à un avocat de signer, mais il était absent. Quand le greffe m'a dit que je pouvais déposer seul sans avocat, j'ai déposé ma requête pour recevoir la garantie locative. C'était la première semaine de janvier. Et maintenant, j'attends.
Et les affaires de mon ex-locataire attendent dans une cave.
#1905 Re : Locations et baux » Compteur intelligent » 23-01-2024 17:29:20
Alors, juste pour info, ils viennent d'annuler un rendez-vous. Explication: "Certains sont des compteurs à budget, et ce n'est pas le même service. On vous recontactera. Ce ne sera pas avant mars."
Mais ils viennent bien changer une autre batterie.
#1906 Législations régionales » Chute de neige, chute dans la neige... » 26-01-2024 22:20:39
- grmff
- Réponses : 2
Je me demandais qui était responsable du dégagement de la neige du trottoir de mes immeubles.
La personne en charge du nettoyage étant malade, et les trottoirs étant couverts de neige durcie par le passage des piétons et très glissants, je me suis mis à la pelle à neige, et j'étais un peu le seul: presque aucun trottoir dégagé en ville...
Pendant que je dégageais, une ambulance est venue chercher un locataire qui était tombé un peu plus tôt. L'ambulancier aurait incité le locataire à porter plainte. Contre qui que je me suis demandé.
Les articles dans les journaux sont divers et variés. Pour certains, c'est le propriétaire. Pour d'autre, c'est l'occupant. En cas d'immeuble, c'est l'occupant du rez (et quand il n'y a pas d'appart au rez?) ou le concierge si il y en a un. En réalité, c'est dans le règlement communal, ou règlement de Police, qu'il faut chercher. Et c'est différent dans chaque commune.
Dans le cas de Charleroi:
Article 39 : Dégagement du trottoir en cas de chute de neige
Tant en cas de chute de neige que par temps de gel, tout riverain d'une voie publique doit veiller à aménager sur le trottoir bordant l'immeuble qu'il occupe une voie suffisante pour faciliter le passage des piétons en toute sécurité.
S’il s’agit d’un immeuble dans lequel habitent plusieurs riverains, ils sont tous solidairement responsables de cette charge.
A défaut de riverain, cette obligation incombe au propriétaire, nu-propriétaire, locataires, occupants, usufruitier, à celui qui en a la garde en vertu d’un mandat ou au responsable des lieux à quelque titre que ce soit.
C'est donc clair: il pourra porter plainte contre tous les occupants qui y habitent, lui-même y compris.
Il ne pourra pas se retourner contre les occupants des garages qui sont au rez de l'immeuble. Ni contre le syndic, le propriétaire, le personnel de nettoyage ou quiconque...
A Liège, ce sont "les occupants":
Section 1. Mesures en temps de neige ou verglas
Article 68. Déneigement des trottoirs
§1er. Après chaque chute de neige, tes occupants d'immeuble enlèveront sans délai, sur une largeur d’un mètre le long des façades, la neige accumulée sur les trottoirs et accotements longeant leurs demeures ou propriétés.
La neige sera entassée à l'extrémité du trottoir ou de l'accotement le long de la chaussée.
§2. Lorsque la largeur du trottoir est insuffisante, la neige doit être entassée sur la chaussée, le long du trottoir et à la limite des propriétés. Elle ne pourra en aucune manière obstruer les rigoles et les avaloirs de voirie.
En outre, en face de chaque habitation, une ouverture devra être pratiquée dans l'amoncellement de la neige pour permettre l'accès à la chaussée.
§3. Dans les voies piétonnes, après avoir dégagé la neige sur 1 m de largeur, un produit abrasif tel que cendrées, laitier granulé, scories ou un produit fondant tel que le chlorure de sodium ou le chlorure de calcium doit être répandu sur la zone dégagée.
§4. Lorsque le verglas ou la neige gelée ou durcie rendent la circulation difficile, les occupants d’immeuble doivent répandre sur les trottoirs ou accotements qui bordent leur demeure ou propriété un produit abrasif tel que cendrées, laitier granulé, scories ou un produit fondant tel que le chlorure de sodium ou le chlorure de calcium.
A Mons:
La Ville met du sel à disposition des habitants gratuitement. Ce sont les habitants qui doivent déneiger selon la page qui le mentionne.
Mais le Règlement Général de Police dit autre chose:
Article 15: Entretien des trottoirs en cas de neige et gel
§1er. En cas de chute de neige ou par temps de gel, les trottoirs doivent être déblayés ou rendus non glissants, pour faciliter la circulation en toute sécurité des passants. La masse de neige ou de glace, après déblaiement, ne pourra être rassemblée sur les grilles d’égouts, les avaloirs, les caniveaux, ni sur les voiries pouvant rendre difficile ou dangereuse la circulation des usagers.
§2. Cette obligation incombe :
- Pour les immeubles à appartements multiples : aux concierges, syndics, présidents des conseils de copropriétés, aux personnes spécialement chargées de l’entretien des lieux ou celles désignées par un règlement d’ordre intérieur et, à défaut, au gestionnaire de l’immeuble et, à défaut, au propriétaire de l’immeuble ;
- Pour les logements unifamiliaux : à l’habitant/occupant et à défaut au propriétaire ;
- Pour les immeubles non affectés à l’habitation : au(x) propriétaire(s), concierge, portier, gardien, ou à la personne chargée de l’entretien des lieux ;
- Pour les immeubles non occupés ou les terrains non bâtis : à tout titulaire d’un droit réel.
A Mons, ne vous laissez pas nommer président du conseil de copropriété!!!
A Wavre (Capitale du Brabant Wallon dont l'ancien bourgmestre est un des plus haut irresponsables politique au niveau européen), c'est plus clair et plus précis. Ou pas. Parce que ce sont les riverains. Puis ceux du rez s'il y a plusieurs logeme,nt, etc. Et plus loin dans le texte, c'est le syndic si il y a plusieurs propriétaires, ce qui est contradictoire avec ce qui précède.
Article 16 : Gel ou neige
§1 Par temps de gel, il est interdit de déverser ou de laisser s'écouler de l'eau sur la voie publique.
§2 Tant en cas de chute de neige que par temps de gel, tout riverain d'une voie publique doit veiller, sur le trottoir bordant l'immeuble qu'il occupe, à ce qu’une voie suffisante soit dégagée pour faciliter le passage des piétons en toute sécurité.
§3 En cas d’occupation par plusieurs ménages, le dégagement est à charge de ceux qui occupent le rez-de-chaussée et, si celui-ci n’est pas habité, à charge de ceux qui occupent les étages supérieurs en commençant par le premier. En ce qui concerne les établissements et édifices appartenant à une personne morale, l’obligation de dégagement incombe aux concierges, portiers ou gardiens desdits établissements ; en l’absence ou à défaut d’un tel préposé, l’obligation incombe à celui qui a la direction de l’établissement. Dans le cas d’immeubles à appartements multiples comportant plusieurs propriétaires, l’obligation de dégagement est à la charge du concierge ou du syndic.
§4 Les stalactites de glace qui se forment aux parties élevées des immeubles surplombant la voie publique doivent être enlevées dès qu’elles présentent un danger pour les passants. En attendant leur enlèvement, le propriétaire et /ou l’occupant et /ou le gardien de l’immeuble, doit prendre toute mesure pour écarter tout danger pour les personnes ou pour leur bien et pour assurer la sécurité des
usagers aux endroits exposés.
A Namur, les occupants sont solidairement responsables:
Art. 36
En cas de chute de neige ou de formation de verglas, tout riverain d’une voie publique est tenu de veiller à ce que, devant la propriété qu’il occupe, un espace suffisant pour le passage des piétons soit déblayé ou rendu non glissant. Dans le cas d’une habitation plurifamiliale, tous les occupants de l’habitation, sans distinction entre eux, sont assujettis à cette obligation.
Et tant qu'à passez en revue toutes les provinces, n'oublions pas Arlon:
Section 6 - Gel ou neige
Article 80 - Obligations en cas de gel ou de chute de neige
§1er. Par temps de gel, toute personne s’abstiendra de déverser ou de laisser s'écouler de l'eau sur la voie publique.
§2. Tant en cas de chute de neige que par temps de gel, tout riverain d'une voie publique doit veiller à faire en sorte, sur le trottoir bordant l'immeuble qu'il occupe, qu’ une voie suffisante soit dégagée pour faciliter le passage des piétons en toute
sécurité. La responsabilité du déblaiement se fera conformément aux dispositions de l’article 139 du présent règlement.(...)
Article 139 – Responsabilité civile.
La personne qui ne respecte pas le présent règlement est civilement responsable des dommages qui pourraient en résulter.
La commune n’est pas responsable des dommages qui résulteraient du défaut d’observation du présent règlement.
Quant à Bruxelles, il existe un Règlement Général de Police commun aux 19 communes. Cela a le mérite d'une certaine uniformité sur le territoire... et donc d'une plus grande clarté, en principe.
Voici ce qu'il stipule:
Section 9. Dispositions particulières liées aux conditions météorologiques
Article 81.
§1. Les trottoirs couverts de feuilles mortes, de neige ou de verglas doivent être balayés ou rendus non glissants entièrement ou sur les deux
tiers de leur largeur avec un minimum de 1m50 selon la largeur du trottoir en vue de faciliter le passage des piétons entoute sécurité. La
neige doit être déposée sur et au bord du trottoir et ne peut être jetée sur la chaussée.
Si la disposition des lieux ne le permet pas, la neige sera déposée sur le bord de la chaussée. Les avaloirs d’égoutset les caniveaux
ainsi que les traversées piétonnes doivent rester libres.
Ce soin incombe aux personnes chargées de l’entretien des trottoirs
visées à l’article 22 du présent règlement.
Et l'article 22 stipule une solidarité générale entre propriétaire, locataires, concierge, gardien, etc:
Article 22.
§1. Les passages, trottoirs et accotements des immeubles habités ou non ainsi que les façades, murets, grilles, pieds d’arbres et éléments
divers de construction qui bordent l’espace public doivent être entretenus et maintenus en bon état de propreté. Cette obligation
incombe solidairement : au propriétaire, au copropriétaire, à tout titulaire d’un droit réel sur l’immeuble, au locataire, au concierge, au portier, au gardien et aux personnes chargées de l’entretien quotidien des lieux.
Et si vous vous interrogez que la responsabilité dans votre ville à vous, il suffit de faire une recherche avec le nom de votre ville et les termes "règlement général de police" ou "RGP", et vous aurez vite la réponse.
Quel fainéants tous ces journaleux qui copicollent d'année en année les mêmes articles qui racontent des conneries inexactes et imprécises.
#1907 Re : Locations et baux » Que se passe-t-il pour un locataire si permis de location est non-renouvelé » 20-01-2024 22:07:25
Une connaissance au eu la même chose. Il a laissé passer le délai qui lui était octroyé pour mettre une main courante pour deux marches à l'intérieur du logement.
Il a eu une amende de 1500€ à payer.
Moralité: mettez vous vite en ordre. Si ils estime que la main courante n'est pas conforme, changez-là. Ou introduisez une plainte auprès du service de la Région Wallonne contre la décision de la Ville. Ils réagissent rapidement et efficacement.
(Et, pour vous consoler, ou pas, j'ai installé ce même genre de main courante dans les escaliers d'un immeuble, basée sur des tuyaux de plomberie en acier de 1/2" - très solide - très bon marché - adaptable en toutes les longueurs facilement en un passage au brico - aucune remarque des inspecteurs de la ville)
#1908 Re : Locations et baux » Mise en location d'un appartement, quelle durée prévoir pour une visite? » 21-01-2024 10:12:55
Personnellement, pour des studios, je n'hésite pas à fixer 2 visites par créneau de 30 minutes. Comme un sur deux ne vient pas, j'ai rarement deux personnes à la fois. Et quand j'en ai deux, je les fais visiter ensemble, ou successivement. Puis, si candidats, je les prends successivement pour analyser leur situation personnelle.
La visite effective du studio ne prend pas plus de 10 minutes.
Pour un appartement, je ne ferais pas de visite groupée.
#1909 Re : Ventes et achats » Révision cadastrale entre le compromis et la vente » 23-01-2024 13:10:05
Mauvais coup celle-là.
Je débarquerais au cadastre pour avoir une entrevue et une réponse avant l'acte...
Munissez-vous de votre dossier de photo, des plans, etc.
#1910 Re : Locations et baux » Que se passe-t-il pour un locataire si permis de location est non-renouvelé » 20-01-2024 22:07:25
Vous risquez une amende pour louer un bien sans permis.
Peu de chance néanmoins que le locataire se fasse expulser. J'avoue ne jamais avoir eu le cas...
Quelle est la raison invoquee?
#1911 Re : Locations et baux » Compteur intelligent » 23-01-2024 17:29:20
Pour ma part, ce sera gratuit, bien que fait à ma demande. Il faut parfois tomber sur une personne compréhensive. Dans mon cas, j'ai annoncé le nombre de compteur et leur particularité (des batteries dans des boitiers anciens du genre 25S60, mais ancienne version), et sans doute que cela a fait sens pour la personne que j'ai eue au bout du fil. En effet, faire l'ensemble en une fois plutôt que devoir revenir un paquet de fois, cela faisait sens pour moi, mais aussi pour eux...
Dans mon cas, j'ai téléphoné quand j'ai eu le 2 ou 3e courrier de leur part annonçant les changements de compteur. Et sans doute que j'ai eu la chance de tomber sur une personne compréhensive, qui avait envie de sortir du bureau (il est venu voir...) et envie de faire gagner de l'argent à son employeur.
Evidemment, ce n'était pas pour 4 compteurs...
#1912 Re : Copropriétés forcées » Abus de faiblesse » 17-01-2024 16:48:28
@DavidL: ne pas confondre "citer" et "signaler" 
#1913 Re : Copropriétés forcées » Abus de faiblesse » 17-01-2024 16:48:28
Soit on considère qu'elle n'était "pas présente" car incapable et on soustrait ses quotités des quotités des membres présents, soit on considère que ses quotités comptes, mais que son vote ne doit pas être comptabilisé.
C'est la même chose. Sauf pour le quorum de présents pour valider l'AG, on ne compte pas les votes blancs et le résultat des votes est identique.
#1914 Re : Ventes et achats » Premier achat investissement locatif » 17-01-2024 13:28:27
Un Ukrainien te ferait sans doute la même réflexion...
Mais entre n'avoir plus rien si une guerre lui tombe dessus, et n'avoir rien parce qu'il est resté locataire, ton Vietnamien a mal choisi en Belgique.
#1915 Re : Copropriétés forcées » Limites d'un mandat confié au Conseil de copropriété » 17-01-2024 12:10:29
- Le conseil de copropriété a-t-il encore le choix de l’entrepreneur alors que ce choix a déjà été approuvé par l’AG et que le mandat confié au conseil de copropriété ne concerne que le choix d’une des options du devis ?
Tout dépend du mandat reçu. SI le mandat se borne aux matériaux et couleur, le conseil ne peut changer de prestataire.
- Dans la mesure où je ne suis pas propriétaire d’un appartement, il est bien clair dans l’acte de base de cette copropriété que je ne suis pas impliqué dans ces frais qui concernent le bâtiment principal. Puis-je, dès lors, invoquer l’article 3.87 §6 du Code Civil pour ne pas participer à une décision qui me paraîtrait sortir du mandat confié au Conseil de copropriété (Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les charges concernant une partie commune de l'immeuble ou du groupe d'immeubles, seuls ces copropriétaires prennent part au vote à la seule condition que ces décisions ne portent pas atteinte à la gestion commune de la copropriété.)
Si vous faites partie du conseil et que le conseil a reçu un mandat, vous avez le droit de vote dans la décision du conseil. Même si vous ne participez pas aux frais.
- Si le prix de ces travaux dépasse le budget du devis le plus élevé, mon rapport de commissaire aux comptes devra-t-il le mentionner ou ce rapport doit-il se contenter de vérifier que tous les frais sont bien répartis entre copropriétaires et font bien l’objet d’une facture ?
Une fois de plus, tout dépend du mandat qui cous a été donné.
Généralement, le commissaire aux comptes vérifie les factures. Parfois la répartition. Parfois la pertinence des frais qui ont été exposés.
Au bout du compte, si rien n'est précisé dans votre mandat de commissaire aux comptes, vous faites ce que vous voulez. Tant que vous précisez ce que vous avez contrôlé, rien ne pourra vous être rerpoché.
#1916 Re : Ventes et achats » Premier achat investissement locatif » 17-01-2024 13:28:27
L'exemple mentionné ci-dessus est à titre exemplatif.
Il en est plein d'autres.
Je vous conseille de mettre tout cela dans une feuille Excel ou OpenOffice afin de jouer avec les paramètres. Vous aurez vite compris qu'un appartement neuf à Nivelles ne présente pas du tout le même rendement qu'un immeuble de rapport ancien à Charleroi. Pour le même prix...
Jouez avec les paramètres de durée de prêt, de taux, de pourcentage emprunté, de perte de loyer, etc.
Ensuite, l'immobilier n'est pas que théorie. Chaque immeuble a ses particularités, et rien ne vous dispensera d'un peu de boulot. Visiter, visiter, visiter. Ne vous arrêtez pas au premier. Rendez-vous compte de la qualité d'un immeuble à force de les visiter. Seul ou avec un pro. Ou une connaissance qui a du temps à perdre. Faites parler les agents immobiliers, la plupart sont passionnés par leur métier, et sont souvent eux-mêmes propriétaires investisseurs.
Avant de faire une offre, assurez vous que l'immeuble est en conformité. Mentionnez dans votre offre "Clause suspensive: conformité urbanistique du bien avec "immeuble de rapport à 3 appartements", et allez vite voir à l'urbanisme vérifier ce qu'on vous raconte.
#1917 Re : Copropriétés forcées » Campagne de promotion de l'IPI pour les syndics » 12-10-2024 18:36:16
Don't feed the troll! 
#1918 Re : Ventes et achats » Premier achat investissement locatif » 17-01-2024 13:28:27
Bonjour à tous
Nouvel inscrit sur ce forum, je suis âgé de 34 ans et je suis employé dans la fonction publique.
Je suis actuellement co-propriétaire avec ma compagne d'une maison dans la région de Charleroi. Le remboursement est confortable pour notre situation financière avec un taux de 1,25% fixe (crédit datant de 2021). J'étais auparavant propriétaire de mon logement que j'ai décidé de vendre afin d'impliquer ma compagne dans l'achat d'un nouveau bien.
Ma situation financière, sous contrôle, est constituée d'un coussin de protection sur compte d'épargne, d'un portefeuille financier diversifié d'un montant approximatif de 150 000€ et d'une capacité d'épargne avoisinant les 500€/mois.
Je devrais recevoir une somme d'argent de la part de mes parents qui provient d'un héritage. La somme m'est encore inconnue mais est estimée à 75 000€ environ.
J'ai toujours été intéressé par un investissement locatif, notamment pour le côté relationnel mais je n'ai jamais passé le cap, principalement pour le côté "risque" de ne détenir qu'un seul bien et dès lors d'être exposé uniquement à ce bien. Au vu de ce qui précède je n'ai pas "besoin" de cet argent et je me dit que c'est l'occasion de tenter l'expérience de l'investissement locatif.
A votre avis et dans la conjoncture actuelle, est-il toujours intéressant d'investir dans l'immobilier résidentiel ? Est-ce qu'un investissement personnel de 75 000€ est suffisant ?
Dans l'affirmative, je ne suis pas vraiment manuel et ne dispose pas du temps nécessaire pour effectuer une rénovation par mes propres moyens. Dès lors, vers quel bien me diriger? J'aimerai investir à proximité relative de mon domicile (Charleroi, Nivelles). Un appartement à rénover (par entrepreneur), appartement neuf, récent ou complètement rénové? Petite maison ? Box de garages (même si cela me tente beaucoup moins)?
D'avance, je vous remercie pour vos conseils et retours d'expériences.
Bienvenue sur Pim.be et dans le monde merveilleux du Monopoly grandeur nature.
En étant dans la fonction publique, les banques vous ouvriront grands leurs portes.
Votre crainte en ayant un seul bien est justifiée. Pas parce que vous serez sans cesse avec un locataire en défaut, mais parce que le jour où cela arrive, il faut avoir les reins solides le temps de la procédure s'il faut aller jusque là.
Ma pratique c'est que la difficulté et le nombre d'intervention augmente comme suit: colocation meublée pas chère, studio meublé entrée de gamme, grand studio ancien commerce au rez de chaussée, appartement une chambre, appartement 2chambres, appartement 3 chambres, kot étudiant.
Si vous voulez gagner beaucoup en prenant beaucoup de temps pour la gestion et la recherche de locataire, prenez une colocation avec des gens au Cpas. Si vous voulez avoir la paix et avoir des locataires à long terme, quitte à avoir un moins bon rendement, prenez des appartements 3 chambres. A noter: je n'ai aucune expérience avec les maisons, que ce soit maison de rangée ou villa.
Si c'est votre premier investissement, et que vous n'avez pas peur, vu votre profil, je vous vois bien investir dans un petit immeuble de rapport avec 3 appartements comme celui-ci
Mon analyse du dossier, sans connaître l'immeuble, sans vous connaître:
Prix de vente: 230.000€
Frais de notaires et droits d'enregistrement: 33.250€
Frais de notaire pour le crédit: 5000€ (peut être réduit si mandat, ou si reprise d'encours sur le crédit de votre maison)
Coût total: 270.000€
Emprunt 80%: 184.000€ (certaines banques permettent de mettre plus, notamment en cas de reprise d'encours)
Cash à mettre sur la table: 270.000-184.000 = 86.000€
Mensualité du PH en 20 ans à 3.35%: 1050€
Assurance: 500€/an
Précompte immobilier: 700€/an
Perte locative: 2% des loyers, soit 500€/an
Supplément d'impôt à l'IPP: 1000€
Loyer potentiel: 1800€
Cash flow positif annuel: 12x1800 - 12x1050-500-700-500-1000 = 6300€ par an
Rendement sur cash investi: 6300 / 86.000 = 7.3% net en main
Tenant compte que le remboursement d'un prêt hypothécaire est le remboursement d'une dette, et donc une augmentation de votre patrimoine équivalente au remboursement de la partie "capital", votre patrimoine augmente de grosso modo 12x1050 - 3.35% de 184.000 = 12.600 - 5560 = 7020€. Cela fait donc un supplément de rendement, caché pendant la durée du crédit, de 7020 / 86000.
Rendement supplémentaire dû au PH = 8.16%
Tenant compte de l'inflation, votre bien va augmenter de valeur. Vous ne le verrez pas tant que vous n'avez pas vendu, mais l'augmentation est réelle. Pour comparer avec un taux bancaire, où votre capital n'augmente pas avec l'inflation, il faut en tenir compte. Evaluons la à l'inflation à 2%, de la valeur de la maison. Soit 2% de 230.000€ = 4600€. Soit un supplément de rendement de 4600 / 86000.
Rendement supplémentaire dû à l'inflation = 5.34%
Le rendement réel de votre investissement de 86.000€ est donc de 7.3% + 8.16% + 5.34% = 20.80%
Ne le dites pas à votre banquier, il vous prendra pour un petit rigolo.
Et si vous faite le calcul dans 10 ans, les loyers auront été indexé et la part de capital dans votre mensualité aura augmenté. Le rendement sera donc supérieur. Ne le dites pas non plus, ne faites même pas le calcul, votre tête va exploser.
Si mon message vous a plus, n'hésitez pas à m'envoyer des chocolats. J'adore les manons...
#1919 Re : Copropriétés forcées » prochaine AGO » 17-01-2024 12:18:54
Sans vote: c'est pour les informations importantes qui ne nécessitent pas de vote, mais pour lesquelles le syndic fait rapport. Cela fait partie de sa gestion. Cela se retrouve dans la plupart des ordres du jour.
Pour ce qui est des documents sur lequels vous aurez à vous prononcer, c'est con de la part du syndic de ne pas les joindre. Mais la loi prévoit que vous pouvez les consulter chez le syndic. Impossible de prendre une décision sans avoir les documents et les offres. Voter sur une mise en conformité de l'ascenseur sans avoir plusieurs offres serait d'une connerie monumentale.
Par contre, pour les points que vous demandez de mettre à l'ordre du jour, le syndic n'a pas à décider ou non de les mettre. Même si c'est complètement con comme demande (ce qui n'est pas le cas de vos demandes...), il est obligé de les mettre à l'ordre du jour.
#1920 Re : Locations et baux » Déposer une requête et se défendre soi-même en justice? The Sequel... » 20-10-2024 14:12:14
Note pour moi-meme: ne pas oublier de signer sa requête.
Note pour tous: rajouter son numéro de téléphone sur la requête, par exemple sous son nom. Cela évite de recevoir un courrier pour une invitation à repasser au greffe pour signer la requête...
Pied de page des forums
Pim.be : votre forum de l'immobilier résidentiel belge depuis 2002.
Les dernières discussions sont ici » Récentes | Sans réponse
Règlement du forum | Liste des membres